Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Wallys56]

Bonjour à tous,

Sur Fundimmo - Projet la Traversée...........
Remboursement prévu au 1er Avril 2020. Fin Septembre 42% de cette somme investie nous est retournée et depuis on attend............
Voila la dernière actu de la plateforme......

""""""l’offre bancaire relative au refinancement à long terme du dernier lot du programme aurait dû être reçue durant la quinzaine du mois d’octobre. En raison du contexte, cette offre n’a été reçue que durant la première semaine du mois de Novembre, occasionnant un décalage de la signature de la vente de ce lot pour le cours du mois de novembre. Cela reporte le remboursement du capital restant à ce jour à la fin du mois de Novembre 2020."""""

Ca si c'est pas pour endormir les gens.....................C'est pas rien les virements interbancaires !!!!!!!!!!

 

[foudre78]

remboursement partiel arrivé à l'instant pour bois sénart, maintenant on passe à 12% au lieu de 9. Affaire à suivre

 

[Whynot13]

Bonjour @Philan05, je suis totalement en phase avec vous. Néanmoins, même si leur communication est conforme on peut tout de même leur reprocher leur proactivité dans la communication. Pour des projets "sensibles" (i.e projets en retard contractuels de plus de 6 mois), on pourrait s'attendre à ce que la plateforme prenne les devants en terme de communication pour rassurer les investisseurs. Cela permettrait à la plateforme de montrer qu'elle est acteur, volontaire et prêt à tenter de faire avancer les choses. Ici, c'est peut-être le cas, mais malheureusement, le fait de devoir les relancer, peut laisser supposer le contraire.

C'est à mes yeux, un constat global qui revient pour un grand nombre de plateforme et pas qu'Homunity pour le coup.
C'est dommage que les plateformes ne s'en rendent pas compte car il s'agit d'un critère différenciant entre les plateformes. Cela reflète l'image de la plateforme, et on voit bien à la lecture des derniers messages que certains serait prêt à ne plus investir sur une plateforme pour ces motifs.

PS : Et en terme d'efficacité, je pense qu'elle passerait moins de temps à prendre les devants en faisant une communication générale, plutôt que de devoir répondre un à un à chaque investisseur qui les relance. On voit bien que rien qu'ici, on doit être déjà au moins 4 personnes à les avoir sollicité hier à ce sujet.

Tout à fait d'accord avec vous. c'est justement ce que je leurs reproche. Ils doivent intensifier la communication sur les projets en retard. Chaque projet est référencé avec les souscripteurs correspondant, un mail envoyé a l'ensemble des souscripteurs ne correspond qu'à un courrier de leur part et leur éviterait de nombreux contacts de clients par mail ou téléphone ( donc tout bénéfice pour eux).
Il suffisait de communiquer le 18 au soir afin d’éteindre tout incendie dans la communauté.

 

[Luciole49]

j ai le projet the spot chez anaxago la marge s est effondrée ce qui semble normal vu l effet covid heureusement elle reste assez importante pour rembourser l emprunt en espérant pas d autres mauvaises nouvelles. Carré Sénart c est aussi du centre commercial ? Si oui ce n' est pas de la faute de homunity ou du promoteur. En plus les intérêts augmentent. Chez lymo ils se seraient arrangé s pour les geler.

 

[Philan05]

Bois senart, remboursement d'environ 54% crédité sur mon compte. Intérêts et fiscalité à l'échéance.

 

[Msimmo]

Hello,

Personnellement, les projets Bois-Senart et La Miura seront "test" me concernant pour savoir comment Homunity gère les choses en cas de difficultés et pour savoir quand/combien j'y réinvestis.
Encore qq jours et on verra si le remboursement Miura arrive bien.

Peut être que le court délai de ces projets (6 mois initialement), a conduit à faire le choix pour certains investisseurs (dont moi) d'augmenter le montant moyen du ticket....
Et pour répondre à un poste précédent, au lieu de mettre 1k ou 2k, mettre x2 ou x3 ou plus.... car il est vrai que 1000€ à 9% sur 6 mois cela fait pas mal de paperasse pour peu d'intérêts; capital qu'il faut replacer ensuite. Le covid a rattrapé tout le monde, investisseurs et promoteurs, et côté forum cela crée un peu plus d'inquiétudes en raison d'une exposition plus importante que de coutume; et parfois une comm à compléter entre les lignes. C'est mon cas.

Pour illustrer, un autre retard me concernant, sur une autre plateforme, c'est un projet sur 1 an de maisons individuelles vendu à 100% à un bailleur social; donc ça semblait bien engagé au début...
Début décembre, 1 mois avant l'échéance, on apprend que le promoteur a voulu renégocier une hausse du tarif avec le bailleur social cet que ça a été refusé. Surtout depuis juillet commercialisation à 0% et aucune construction. Prorogé de 6 mois.
C'est inconfortable en terme de fréquence de suivi même si le projet peut encore se faire autrement.

Voilà pour mettre une échelle de comparaison avec les sujets Homunity.
Entre pas de comm, pas de comm assez précise ou mise à jour (quasi copié collé), .... je préfère le second.
Et pas photos avec les projets à 0% de Lymo....

Au global me concernant sur un peu plus d'1 an de recul;
- environ 10% de projets en retard (prorogé) ou probablement prorogé vu la dernière comm [j'inclus les décalage sans prorogation de Koregraf, car mettre la durée max à 36 mois permet surtout de cacher les retards), ou bien annulés
- environ 10% de projets remboursés bien en avance
- le reste suit son cours...

Dans un monde sans risque, on aimerait réduire ces 2 catégories (retard/anticipé) opposées à 0% mais on n'a pas 8% à 12% sans risque.
Par contre c'est important de mettre ces infos dans les forum et/ou hellocrowdfunding. Cela permet de mieux évaluer le risque pour tous.

 

[Wallys56]

Combien investissez vous par projet en moyenne ? Moi je m'abstiens à du 1000€, parfois 2000 si très bon ou que la somme se rembourse au fur et à mesure des ventes actées. Je me positionne en moyenne entre 4 et 6 projets par mois ce qui correspond à l'excédent de salaire que je me verse de par mon statut de gérant TNS. C'est la stratégie de l'arbre : je peux perdre des branches, mais difficilement les racines ou le tronc entier.

Perso je suis à 2/3000 € par projet.

 

[Luciole49]

Perso je suis à 2/3000 € par projet.

Perso entre 1000 et 5000 j ai fait pire sur lymo

 

[baffer]

Pour illustrer, un autre retard me concernant, sur une autre plateforme, c'est un projet sur 1 an de maisons individuelles vendu à 100% à un bailleur social; donc ça semblait bien engagé au début...
Début décembre, 1 mois avant l'échéance, on apprend que le promoteur a voulu renégocier une hausse du tarif avec le bailleur social cet que ça a été refusé. Surtout depuis juillet commercialisation à 0% et aucune construction. Prorogé de 6 mois.
C'est inconfortable en terme de fréquence de suivi même si le projet peut encore se faire autrement.

Bonjour,
Sans indiscrétion vous auriez le nom du projet et le nom du promoteur ?

Perso je suis à 2/3000 € par projet.

Personnellement, j'ai tendance à privilégier la diversification donc j'investi le minimum du ticket disponible sur la plateforme soit 1000€ en général sauf pour Wiseed où j'investissais à l'époque entre 300 et 400€. Comme le dit @Msimmo, j'accepte de passer plus de temps à faire de la paperasse pour moins d'intérêts mais d'un autre côté si un projet venait à faire réellement défaut je préférerais qu'il ne représente qu'un pourcentage raisonnable de mon portefeuille. (j'ai voulu faire le malin avec le projet "Bois Sénart" justement en ne respectant pas la règle que je m'étais fixé et en investissant 2k€ au lieu des 1k€ habituel. Heureusement la situation à l'air de s'améliorer tout de même, mais cela montre bien qu'un projet peut paraître "sûr", il y a toujours une part de risque inhérente au projet.).

Pour suivre mon degré de diversification j'ai justement calculé les indicateurs d'exposition maximale et d'exposition moyenne présenté par le site A&S : [lien réservé abonné]

Je vous invite à lire l'article, c'est instructif même s'il est orienté pour du crowdlending, on peut néanmoins le transposer au crowdfunding immobilier.

 

[Wallys56]

Perso entre 1000 et 5000 j ai fait pire sur lymo

Je vais quitter cette plate forme. Il me reste 2 projets en cours sur Lymo.

 

[Luciole49]

Je vais quitter cette plate forme. Il me reste 2 projets en cours sur Lymo.

Moi aussi je voudrais la quitter mais 7 projets en cours dont 5 en retard

 

[Wallys56]

Moi aussi je voudrais la quitter mais 7 projets en cours dont 5 en retard

Les 2 sur lesquels je suis viennent de prendre 6 mois.

 

[Luciole49]

Les 2 sur lesquels je suis viennent de prendre 6 mois.

En toute illégalité car article 7 non respecté

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Bon, si je résume mes dix-huit premiers mois de crowdfunding immobilier :
- sur ClubFunding, 12 projets arrivés à échéance, 12 projets remboursés (dont deux avec retard contractuel) ;
- sur Homunity, 3 projets arrivés à échéance, 0 projet remboursé (dont un déjà hors délai contactuel, Bois-Sénart).

Aucun jugement de valeur, c'est purement factuel

La comparaison des deux plates-formes peut être biaisée selon la typologie des projets en question.
Clubfunding fait essentiellement du mdb, tandis que Homunity fait bien plus dans la promotion immobilière, beaucoup plus sujette aux aléas pourvoyeurs de retards: administration, climat, travaux...

C'est pour cette même raison que ma grille de sélection privilégie les projets mdb vs ceux de promo immo, que j'ai d'ailleurs exclu temporairement depuis plusieurs mois.

 

[Luciole49]

Bonsoir

La comparaison des deux plates-formes peut être biaisée selon la typologie des projets en question.
Clubfunding fait essentiellement du mdb, tandis que Homunity fait bien plus dans la promotion immobilière, beaucoup plus sujette aux aléas pourvoyeurs de retards: administration, climat, travaux...

C'est pour cette même raison que ma grille de sélection privilégie les projets mdb vs ceux de promo immo, que j'ai d'ailleurs exclu temporairement depuis plusieurs mois.

Les projets mdb de lymo ont plus de problèmes que le neuf

 

[Ograweb]

Bonjour,

Pour ceux qui sont dans le projet Bois Senart, cette phrase ne vous a pas fait réagir ?

Pour information, le promoteur a effectué un versement de 2 401 255 € soit 54,57 % du montant total de la collecte. Afin d'éviter d'appliquer le prélèvement forfaitaire unique deux fois (à chaque échéance de remboursement), les sommes remboursées aujourd'hui sont considérées comme faisant partie du capital dû. Nous déclarerons les intérêts au dernier versement.

Merci

 

[BobbyO]

Oui, ça parait un peu fou ! Prélèvement forfaitaire : j'espère qu'il est quand même fonction de la somme en jeu

 

[InvestisseurInquiet]

Bonjour,

Pour ceux qui sont dans le projet Bois Senart, cette phrase ne vous a pas fait réagir ?

Pour information, le promoteur a effectué un versement de 2 401 255 € soit 54,57 % du montant total de la collecte. Afin d'éviter d'appliquer le prélèvement forfaitaire unique deux fois (à chaque échéance de remboursement), les sommes remboursées aujourd'hui sont considérées comme faisant partie du capital dû. Nous déclarerons les intérêts au dernier versement.


Merci

Oui, ça parait un peu fou ! Prélèvement forfaitaire : j'espère qu'il est quand même fonction de la somme en jeu

C'est effectivement assez hallucinant.
Soit ce sont des intérêts et ils doivent faire l'objet du PFU de 30%, en 2020 pour la partie payée en 2020 et en 2021 pour la partie payée en 2021 : dans cette hypothèse, Homunity nous écrit qu'il ne respectera pas la règle fiscale.
Soit ce ne sont pas des intérêts et je me demande si on ne se fait avoir. Car les intérêts de 12% ne vont-ils pas être calculés sur le capital restant dû, devenu miraculeusement moindre ?
A suivre...

 

[NicoNoclaste]

je me demande si on ne se fait avoir.

D'où la nécessité de sortir la calculette dès le complet remboursement...

 

[Whynot13]

J ai eu la même réflexion que vous, il me parait évident que les intérêts a 12 % seront calculés sur 45.3 % de l'investissement restant dû. c'est en complète contradiction avec le CR datant de début Décembre qui disait que, serait remboursé 50% du capital et les intérêts associés, que les 50% restant donneront 12% d’intérêt sur 4 mois.
Il est clairement écrit que le montant remboursé est considéré comme du capital et non en partie des intérêts.
La somme en jeu pour chaque investisseur n'est pas énorme, mais sur la globalité du projet géré par Capital immo cela fait une somme non négligeable.