Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Sergio5]

Bonjour,
Il est important de regarder les derniers éléments financier sur le site Uniti.
Au 30 octobre - La trésorerie s'est nettement amélioré avec 25,7m€ - Hors l'endettement financier est stable - la solvaibilité générale de la société s'est donc bien améliorée.
De plus La société signe un partenariat avec Primonial pour 190 m€ de CA.
La société me semble donc solide et contrairement à beaucoup d'autre projet que je regarde, la garantie (GAPD Groupe pour le projet Upstone) a ici une vraie valeur. Je trouve ca plutot rassurant.

 

[NicoNoclaste]

J'essaye de m'améliorer dans la lecture de bilan

C'est tout à votre honneur, et très utile pour faire le tri entre ce qui est intéressant et superflu dans les chiffres mentionnés dans les dossiers présentés par les plates-formes, et rechercher par ailleurs ceux qui n'y figurent pas.
Et j'arrive trop tard: Stilt m'a grillé la politesse.
Et amos21 a raison: j'aurais dû rajouter les provisions (4M€ de taxes, vaut mieux pas oublier de les payer, celles-là!...).

Bonjour,
Il est important de regarder les derniers éléments financier sur le site Uniti.
Au 30 octobre - La trésorerie s'est nettement amélioré avec 25,7m€ - Hors l'endettement financier est stable - la solvaibilité générale de la société s'est donc bien améliorée.

Bien vu, le doc m'avait échappé; je mets le lien pour ceux qui veulent en savoir plus.
[lien réservé abonné]Il faut relativiser cette amélioration: si je lis et calcule bien, 7,5M€ de gains de trésorerie sont dus à un PGE pour 2,5, et une ligne de crédit chez l'actionnaire pour 5: ce sont donc des dettes en plus; pour les 10M€ restants, ça doit correspondre effectivement à des créances payées et des sorties de stocks, et avec le remboursement de 9,5M€ de dettes financières courtes (endettement diminué, donc, non?), ça a dû faire même quelque 19,5M€ de rentrées de cash cet été de la part des débiteurs!
C'est par ailleurs intéressant de savoir qu'Uniti peut compter sur une ligne de crédit de plus de 26M€ chez son actionnaire.

De plus La société signe un partenariat avec Primonial pour 190 m€ de CA.

Oui, et ça me conforte dans l'idée que la solidité d'Uniti repose bien également sur la qualité de ses débiteurs.

La société me semble donc solide et contrairement à beaucoup d'autre projet que je regarde, la garantie (GAPD Groupe pour le projet Upstone) a ici une vraie valeur. Je trouve ca plutot rassurant.

Ipso facto.

Quelqu'un sur le forum sait-il d'ailleurs dire quelle valeur on peut accorder aux différentes garanties offertes sur un projet, GAPD, cautionnement, nantissement, hypothèques, etc. et surtout les délais d'instruction par les tribunaux (quelle juridiction, au fait)?

 

[InvestisseurInquiet]

Bonjour à tous

Question plus particulièrement à l'attention des pros de la construction, s'il y en a.

Dans le cadre d'un projet dans lequel j'ai investi chez Homunity (bah oui, encore... j'aurais ptet pas dû...), le promoteur affichait courant mai sur son site de belles photos ensoleillées du chantier, avec comme commentaire : "Parois moulées toujours en cours"

Aujourd'hui, courant décembre, Homunity nous envoie un rapport avec des photos toutes boueuses, avec comme commentaire : "L’opérateur rencontre des difficultés pour rabattre la nappe jusqu’au niveau recherché pour couler le radier. Les débits de pompage sont plus importants que prévu. Pour solutionner ce problème, il opte pour la technique du bouchon."

1/ C'est possible qu'en mai, tout aille bien et les parois moulées soient en cours et qu'en décembre, tout est inondé et qu'il faille changer de technique ?

2/ C'est grave, docteur ?

Merci aux sachants !

 

[Sergio5]

Bonjour à tous

Question plus particulièrement à l'attention des pros de la construction, s'il y en a.

Dans le cadre d'un projet dans lequel j'ai investi chez Homunity (bah oui, encore... j'aurais ptet pas dû...), le promoteur affichait courant mai sur son site de belles photos ensoleillées du chantier, avec comme commentaire : "Parois moulées toujours en cours"

Aujourd'hui, courant décembre, Homunity nous envoie un rapport avec des photos toutes boueuses, avec comme commentaire : "L’opérateur rencontre des difficultés pour rabattre la nappe jusqu’au niveau recherché pour couler le radier. Les débits de pompage sont plus importants que prévu. Pour solutionner ce problème, il opte pour la technique du bouchon."

1/ C'est possible qu'en mai, tout aille bien et les parois moulées soient en cours et qu'en décembre, tout est inondé et qu'il faille changer de technique ?

2/ C'est grave, docteur ?

Merci aux sachants !

1/ Oui c'est possible mais le timing entre parois moulées et radier semble long - peut être en raison du confinement
2/ Cela peut affecter le bilan et venir réduire la marge du projet. à vérifer donc ainsi que les conséquences sur le timing de l'opération.

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Chez Raizers aujourd'hui à 14h00, un projet très court à caractère assez spéculatif, à Cauterets (petite station de ski pyrénéenne):

• mdb inconnu et novice: première opération,
• emplacement très excentré,
• pas de banque dans la boucle,

mais:

• pré-commercialisé à 100%, promesse sans condition suspensive,
• signée pendant le confinement, donc en toute connaissance de cause,
• caution personnelle du porteur du projet (patrimoine assez conséquent),
• rémunération de 4% du montant pour 3 mois, i.e. 16% annualisé.

L'étude de marché faite par Raizers est favorable, mais dans une petite station, je me demande si le marché n'est pas trop étroit pour être vraiment significatif.

Donc, encore une fois, projet bien plus spéculatif que ce que nous voyons ordinairement passer.

Là où ça devient bizarre, c'est quand on se penche sur le paragraphe concernant les intérêts de retard.

Si tout se passe bien, ce projet est rémunéré à "un taux fixe de 4%, pour une durée de 3 mois (taux visé de 16% annuel)"; c'est une présentation curieuse, mais qui permet d'introduire le système des intérêts de retard: pour chaque mois de retard, une majoration de 1% par mois est appliquée, et un exemple est donné dans le CEEO:
"en cas de retard de 2 mois dans le remboursement des obligations par l'Emetteur, celui-ci se verra appliquer des intérêts de 6% (le taux de 4% initialement prévu et la majoration de 1% par mois de retard soit 2%)".
Ça rassure, pas vrai?

Ben non, pas vrai!!!
Et je reprends un extrait de commentaire posté sur la page projet chez Raizers:

"Si je comprends bien le système de pénalités de retard mis en place:

- pas de retard: 4% ===> taux annualisé 16%
- retard de 1 mois: 5% ===> taux annualisé 15%
- retard de 3 mois: 7% ===> taux annualisé 14%
- retard de 9 mois: taux annualisé 13%

on s'aperçoit que le TRI de l'obligataire diminue au fil du temps".

CQFD: et plus il y a de retard, moins le coût du capital est élevé pour le sponsor.

J'ai le plus souvent vu des projets où le taux de rémunération ne changeait pas en cas de dépassement du calendrier, mais pas encore où le retard était encouragé par une baisse de ce taux!!!

 

[foudre78]

Perso cela me rappelle une mauvaise opération en cours avec Hommunity: achat/vente directe d'un centre commercial sans conditions suspensive et déjà sous promesse pour la revente (carré sénart) A ce jour (1an après, pourtant prévu pour 6 mois max), toujours pas acté et report constant de signature (vérité sans doute cachée sur un veritable problème lié à cette vente). J'ai donc passé mon chemin pour l'opération de Raizers en tenant compte de cette mauvaise experience et effectivement aucune expertise de l'intervenant, sachant que les stations de Ski, cela ne vas pas aller bien non plus à cause du covid....

 

[Chris78]

Si je comprends bien le système de pénalités de retard mis en place:

- pas de retard: 4% ===> taux annualisé 16%
- retard de 1 mois: 5% ===> taux annualisé 15%
- retard de 3 mois: 7% ===> taux annualisé 14%
- retard de 9 mois: taux annualisé 13%

on s'aperçoit que le TRI de l'obligataire diminue au fil du temps".

CQFD: et plus il y a de retard, moins le coût du capital est élevé pour le sponsor.

Bonjour.
Le TRI ou le coût du capital sont des notions intéressantes mais cela ne fait pas tout, il faut aussi tenir compte de la durée sur lequel ils s'appliquent et raisonner aussi en coût en milliers d'€ à comparer à la marge attendue par exemple. C'est le cas notamment sur des durées courtes comme ici.
Un exemple qui n'a rien à voir : si vous êtes à découvert pendant 2 jours et que votre banque vous applique un taux de 20 %, cela ne vous fera pas grand chose ... mais si cela dure 6 mois à 15 %, vous le sentirez passer !

 

[NicoNoclaste]

Le TRI ou le coût du capital sont des notions intéressantes mais cela ne fait pas tout, il faut aussi tenir compte de la durée sur lequel ils s'appliquent et raisonner aussi en coût en milliers d'€ à comparer à la marge attendue par exemple. C'est le cas notamment sur des durées courtes comme ici.
Un exemple qui n'a rien à voir : si vous êtes à découvert pendant 2 jours et que votre banque vous applique un taux de 20 %, cela ne vous fera pas grand chose ... mais si cela dure 6 mois à 15 %, vous le sentirez passer !

Arithmétiquement, votre raisonnement est imparable, tant que le taux est positif. C'est le point de vue de l'emprunteur, dont l'intérêt bien compris est de rembourser dans les temps.

Mais le point de vue de l'investisseur est différent.
Si j'accepte de prêter à un certain taux, c'est parce que je considère que celui-ci rémunère un certain risque (16%/an en l'occurrence), mesuré sur un horizon défini (3 mois).
Si cet horizon est dépassé, c'est parce qu'il s'est produit un événement imprévu qui augmente mon risque, donc mon exigence; et j'attends logiquement que ce risque plus important soit rémunéré par un taux plus élevé.

 

[Sergio5]

Bonjour à tous,
Je fais le tour des projets disponibles pour un investissement sachant que mes critères sont un redendement 10%+ et une durée d'opération maitrisée.
Anaxago / Temperance: Opération diversifié mais opérateur de petite taille et récent + Risque de permis de construrie
Raizers/ Boulevard St germain: Je en comprends pas cette opération, pourquoi un refinancement à 10% quand on peut aller chercher un financement bancaire ? Peu etre un probleme de timing - De plus , c'est du commerce, la liquidié m'inquiète un peu.
Raizers/ Paris Opéra: J'aime bien cette opération , mais risque fort sur le timing car très peu de commercialisation de + de 1000 m² en bureau en ce moment. Connaissez vous l'opérateur ?
Upstone / Fenouillet : Je ne comprends pas pourquoi cette opération ne décole pas dans la collecte - peu etre lancé au mauvais moment - Prix de vente permet d'atteindre un rendement de 3,8% avant défiscalisation, très compétitif - bon produit d'investissement ou de résidence principal - Le promoteur prévoit un gros budget commercialisation, donc via les réseaux de défiscalisation. Ca va partir assez vite je pense.
Wesharebonds : Jaime bien cette plateforme mes plus rien de dispo.

Vous en pensez quoi ?
Merci

 

[Stilt]

Bonjour,

Il y a l'opération Saint Etienne du Rouvray (Soremi) sur WeShareBonds qui me semble être l'opportunité du jour en promotion/réhabilitation d'entrepôts logistiques 100% commercialisé (déjà loué et vendu).

Effectivement le rendement n'est que de 9% (amortissable semestriellement) mais ça me suffit, surtout pour une durée de 12 mois.

 

[Chris78]

Bonjour.
J'aime bien Anaxago, j'ai d'ailleurs investi dans la première tranche (mais pas dans la 2ème par souci de diversification). Opération effectivement diversifiée car ensemble de 4 dossiers.
Mais attention, le taux de 11 % n'est pas fixe, c'est un taux cible, les investisseurs étant directement intéressés à la marge ...

 

[Wallys56]

Bonjour à tous,
Je fais le tour des projets disponibles pour un investissement sachant que mes critères sont un redendement 10%+ et une durée d'opération maitrisée.
Anaxago / Temperance: Opération diversifié mais opérateur de petite taille et récent + Risque de permis de construrie
Raizers/ Boulevard St germain: Je en comprends pas cette opération, pourquoi un refinancement à 10% quand on peut aller chercher un financement bancaire ? Peu etre un probleme de timing - De plus , c'est du commerce, la liquidié m'inquiète un peu.
Raizers/ Paris Opéra: J'aime bien cette opération , mais risque fort sur le timing car très peu de commercialisation de + de 1000 m² en bureau en ce moment. Connaissez vous l'opérateur ?
Upstone / Fenouillet : Je ne comprends pas pourquoi cette opération ne décole pas dans la collecte - peu etre lancé au mauvais moment - Prix de vente permet d'atteindre un rendement de 3,8% avant défiscalisation, très compétitif - bon produit d'investissement ou de résidence principal - Le promoteur prévoit un gros budget commercialisation, donc via les réseaux de défiscalisation. Ca va partir assez vite je pense.
Wesharebonds : Jaime bien cette plateforme mes plus rien de dispo.

Vous en pensez quoi ?
Merci

Bonjour Personnellement je suis sur Homunity, Koregraf, Clubfunding, Lymo, Fundimmo. Il ny pas que des rendements à 10% . Des fois il vaut investir sur un bon 9 que sur un mauvais 10. Sur toute les plate formes jai eu des prolongations et retard. Je suis sur du foncier, de l'opération immobilière et du marchand de biens. Je suis investi depuis juillet 2018

 

[baffer]

Bonjour,

Je ne suis pas investi sur la plateforme weeximmo, mais je viens de voir un message comme quoi la plateforme redémarre : [lien réservé abonné]

 

[Chris78]

Bonjour à tous,
Je fais le tour des projets disponibles pour un investissement sachant que mes critères sont un redendement 10%+ et une durée d'opération maitrisée.
Anaxago / Temperance: Opération diversifié mais opérateur de petite taille et récent + Risque de permis de construrie
Raizers/ Boulevard St germain: Je en comprends pas cette opération, pourquoi un refinancement à 10% quand on peut aller chercher un financement bancaire ? Peu etre un probleme de timing - De plus , c'est du commerce, la liquidié m'inquiète un peu.
Raizers/ Paris Opéra: J'aime bien cette opération , mais risque fort sur le timing car très peu de commercialisation de + de 1000 m² en bureau en ce moment. Connaissez vous l'opérateur ?
Upstone / Fenouillet : Je ne comprends pas pourquoi cette opération ne décole pas dans la collecte - peu etre lancé au mauvais moment - Prix de vente permet d'atteindre un rendement de 3,8% avant défiscalisation, très compétitif - bon produit d'investissement ou de résidence principal - Le promoteur prévoit un gros budget commercialisation, donc via les réseaux de défiscalisation. Ca va partir assez vite je pense.
Wesharebonds : Jaime bien cette plateforme mes plus rien de dispo.

Vous en pensez quoi ?
Merci

Nouveau projet chez Raizers : 10% / 24 mois

Les Résidences Napoléon​

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Je fais le tour des projets disponibles pour un investissement sachant que mes critères sont un rendement 10%+ et une durée d'opération maitrisée.

Remontez la file sur quelques jours: projets Masséna chez Homunity et Fenouillet chez Upstone; pour ce dernier, je ne sais pas si le programme trouvera preneur aisément si c'est vendu en accession libre, mais la GAPD Uniti semble vraiment solide; pour le premier et malgré mes efforts, je n'ai rien trouvé d'inquiétant.

Raizers/ Boulevard St germain: Je en comprends pas cette opération, pourquoi un refinancement à 10% quand on peut aller chercher un financement bancaire ? Peu etre un probleme de timing - De plus , c'est du commerce, la liquidité m'inquiète un peu.

D'accord avec vous pour la liquidité, surtout en ce moment; et la valorisation peut défavorablement évoluer.
Quant à l'opération elle-même, je suis très loin d'être un spécialiste, mais je la vois plutôt comme un refinancement de la SAS FAM qui la porte.
Si je regarde les 3 dernières annonces légales publiées au BODACC, on a au mois de juin 2020 successivement le dépôt des comptes 2018 et le limogeage (?) des commissaires aux comptes, et il y a un mois, le dépôt des comptes 2019; avec un total bilan multiplié par 100 sur 2019 (jusqu'ici, tout va bien), des capitaux propres négatifs et un endettement financier représentant la totalité du bilan (c'est moins bien), et des liquidités qui pourraient bien ne pas suffire pour le service de cette dette... "L’Emetteur déclare que de son point de vue, son fonds de roulement net est suffisant au regard de ses obligations actuelles": j'aimerais bien pouvoir en être sûr; en tout cas, ça ne se voit pas...
D'où, je suppose, la nécessité d'un refi avant le 31/12 pour pouvoir produire un bilan 2020 plus rassurant à court terme pour Axa Banque; de plus, si la vente de la boutique n'est pas réalisée, un refinancement bancaire pourrait bien se faire à un taux bien moins avantageux que l'actuel.
Quant au garant, Financière Raspail, quelque chose m'échappe: avec quoi pourra-t-il s'acquitter des 1380000€ + 20% si la GAPD est activée?

Oui, je sais, j'ai lu beaucoup trop de romans de Sulitzer. Si de véritables experts pouvaient se prononcer?...

Nouveau projet chez Raizers : 10% / 24 mois

Les Résidences Napoléon​

Le gros point d'interrogation pour moi est l'expérience toute relative du binôme de porteurs en matière de promotion immobilière: le track record est plutôt maigrichon; en plus, ils ne se mouillent pas trop pour leur apport en fonds propres...
L'agrément pas encore accordé ne m'inquiète pas: en ce moment, faire construire des logements sociaux par les communes "quoi qu'il en coûte" serait plutôt une priorité.
Deux garanties, une préco à 100% avec un acheteur de premier plan, une banque qui suit, ça devrait partir rapidement.

Des fois il vaut investir sur un bon 9 que sur un mauvais 10.

Bien d'accord, mais si on peut choisir, alors je préfère prendre un bon 10 plutôt qu'un mauvais 9

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Je demandais il y a quelque temps quelle valeur on pouvait accorder aux garanties offertes sur les différents projets, la hiérarchisation que l'on pouvait en faire, et les délais de mise en oeuvre par les (quelles) juridictions compétentes.
Une partie des réponses à ces questions vient d'être apportée sur le blog de Clubfunding:
[lien réservé abonné]

 

[foudre78]

Plusieurs projets de refinancement constatés ces derniers jours / semaines lors des dernières opérations proposées sur la plupart des plateformes de crowd immo: pour mon avis personnel c'est dans cette configuration que le risque se présente davantage. On emprunte maintenant à Paul pour rembourser l'emprunt de Jack qui arrive à terme suite à retard et l'endettement (avec encore des nouveaux intérêts qui s'ajoutent) abime encore le résultat final d'une opération ou solidité financière d'une entreprise

j'investissais auparavant beaucoup en crowdlending pour tout types d'entreprises (des sommes entre 50 et 250€ par projet, donc risque leger) mais j'ai toutefois pu constater que c'est dans ce cas de figure que je rencontrais le plus de défaut et de faillite: notamment lorsque l'entreprise multipliait les prêts sur les plateformes. Parfois meme des faillites constatées ou défaut de paiement à peine 2 mois après l'emprunt: c'est parfois à se poser des questions sur la véracité des éléments ou de l'étude faite en amont par les plateformes...

 

[poam5356]

c'est dans ce cas de figure que je rencontrais le plus de défaut et de faillite: notamment lorsque l'entreprise multipliait les prêts sur les plateformes. Parfois meme des faillites constatées ou défaut de paiement à peine 2 mois après l'emprunt:

Bonsoir,
Des défauts de paiement après 2 mois.... Vous êtes sûr de parler du crowdfunding immobilier?

Plusieurs projets de refinancement constatés ces derniers jours / semaines lors des dernières opérations proposées sur la plupart des plateformes de crowd immo: pour mon avis personnel c'est dans cette configuration que le risque se présente davantage.

Le refinancement n'est pas ce que vous croyez.
Le promoteur qui a sécurisé une opération (projet vendu, bien avancé, etc) va solliciter, et obtenir rapidement un prêt avec un taux plutôt avantageux via une plateforme de crowdfunding.
Cette somme va venir remplacer celle qu'il a apportée au titres de sa participation qui a été demandée par la banque au début du projet.
Son apport ainsi récupéré va servir d'apport sur un nouveau projet pour lequel la banque prêteuse va, une nouvelle fois, lui demander de participer pour qu'elle accepte de s'engager.
D'où la notion de refinancement de projet.
Pour moi, c'est plutôt sécuritaire, ce genre de projet, puisqu'il concerne un projet sur lequel la plupart des risques ont été évacués.

 

[Luciole49]

Des défauts de paiement après 2 mois.... Vous êtes sûr de parler du crowdfunding immobilier?

çà doit être crédit.fr j'adore cette plateforme mais je sens que je vais finir par me prendre une tole.

 

[foudre78]

Bonsoir,
Des défauts de paiement après 2 mois.... Vous êtes sûr de parler du crowdfunding immobilier?


Le refinancement n'est pas ce que vous croyez.
Le promoteur qui a sécurisé une opération (projet vendu, bien avancé, etc) va solliciter, et obtenir rapidement un prêt avec un taux plutôt avantageux via une plateforme de crowdfunding.
Cette somme va venir remplacer celle qu'il a apportée au titres de sa participation qui a été demandée par la banque au début du projet.
Son apport ainsi récupéré va servir d'apport sur un nouveau projet pour lequel la banque prêteuse va, une nouvelle fois, lui demander de participer pour qu'elle accepte de s'engager.
D'où la notion de refinancement de projet.
Pour moi, c'est plutôt sécuritaire, ce genre de projet, puisqu'il concerne un projet sur lequel la plupart des risques ont été évacués.

Je me suis mal exprimé : j'ai constaté des refinancements pour rembourser des investisseurs d'une plateforme de crowd immobilier dont la durée du financement arrivait à terme, c'est à partir de la que je trouve le projet à éviter. C'est effectivement sur des plateformes comme crédit.fr, pretup, prexem, October etc ou j'ai eu des plantages en quelques mois, parfois deux mais ça reste des cas isolés et avec le temps on arrive à mieux faire du tri. Le ticket d'entrée est de 20 ou 50€ donc en soit pas les mêmes enjeux que pour 1000