Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

Bonsoir

En complément du questionnement de @BobbyO à propos des garanties. Je me demande quel est le réel cadre juridique d'une "Hypothèque non inscrite mais pouvant l'être à tout moment". Qu'est qui oblige réellement l'emprunteur à inscrire l'hypotheque lorsque la plateforme le demande?

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"Hypothèque non inscrite
Il s’agit d’une hypothèque, sûreté telle que définie précédemment, établie par acte notarié mais dont il n’aura cependant pas été procédé à l’inscription à la conservation des hypothèques. L’inscription pourra être faite à tout moment à première demande du créancier, conférant ainsi un rang au créancier. Il faut donc attendre l’inscription pour connaître le rang, prenant ainsi le risque que d’autres garanties soient prises sur le bien immobilier entre la signature et l’inscription.
Pour autant, cette sûreté permet de bénéficier d’une garantie portant sur l’actif immobilier moins onéreuse qu’une hypothèque inscrite."

 

[baffer]

Bonsoir

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"Hypothèque non inscrite
Il s’agit d’une hypothèque, sûreté telle que définie précédemment, établie par acte notarié mais dont il n’aura cependant pas été procédé à l’inscription à la conservation des hypothèques. L’inscription pourra être faite à tout moment à première demande du créancier, conférant ainsi un rang au créancier. Il faut donc attendre l’inscription pour connaître le rang, prenant ainsi le risque que d’autres garanties soient prises sur le bien immobilier entre la signature et l’inscription.
Pour autant, cette sûreté permet de bénéficier d’une garantie portant sur l’actif immobilier moins onéreuse qu’une hypothèque inscrite."

Bonjour,
J'en comprends qu'une hypothèque non inscrite est moins cher mais qui supporte ces frais ? Le promoteur ou la plateforme de financement ?

Et sinon avec votre expérience d'investisseurs, avez vous eu des situations où l'une de ces garanties a été activée ? Si oui, cela a t'il permis de rembourser les investisseurs ? Pour ma part, dans les retards que je constate sur mes projets, je n'en suis qu'au stade de la prorogation et ces garanties n'ont pas été activés.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai d'ailleurs une questions sur les garanties. Les différents types que je voie sont les suivants, j'ai essayé de les classer par ordre de sureté :

• Hypothèque inscrite de 1er rang
• Hypothèque inscrite de 2nd rang
• Hypothèque non inscrite mais pouvant l'être à tout moment
• Garantie personnelle du dirigeant (sur son patrimoine)
• GAPD

Quelqu'un, au fait de ces garanties, peut-il confirmer le bon ordre et donner son avis sur les réelles suretés svp ?

@hargneux ou @Aristide sont demandés au parloir svp ?
=> ça c'est une question pour eux

Il existe aussi la "Promesse d'affectation hypothécaire (PAH)" qui est matérialisée par un engagement, généralement dans un acte sous seings privés, de permettre, n'importe quand à la demande du créancier, une inscription hypothécaire conventionnelle formalisée.

Cette pseudo garantie ne coûte rien si elle est sous seings privés mais - en pratique - elle ne vaut pas grand chose.

En effet, dans cette hypothèse, l'emprunteur s'engage dans ce contrat ssp, à donner son accord dans un nouvel acte authentique cette fois, pour la formalisation de cette garantie réelle immobilière autant qu'il s'engage à rembourser le crédit.

Or si le créancier juge nécessaire que cette garantie soit désormais effectivement inscrite c'est que, très probablement, l'emprunteur est défaillant dans ses remboursements.

Dès lors il est tout autant probable que, lorsqu'il sera appelé par le notaire pour signer l'acte authentique de réitération de l'offre de prêt et d'inscription de l'hypothèque il n'y répondra pas.

il ne restera au créancier qu'à entreprendre une action judiciaire.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,
J'en comprends qu'une hypothèque non inscrite est moins cher mais qui supporte ces frais ? Le promoteur ou la plateforme de financement ?

C'est le promoteur qui est emprunteur; c'est lui qui paie.

Cd

 

[BobbyO]

Bonsoir

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"Hypothèque non inscrite
Il s’agit d’une hypothèque, sûreté telle que définie précédemment, établie par acte notarié mais dont il n’aura cependant pas été procédé à l’inscription à la conservation des hypothèques. L’inscription pourra être faite à tout moment à première demande du créancier, conférant ainsi un rang au créancier. Il faut donc attendre l’inscription pour connaître le rang, prenant ainsi le risque que d’autres garanties soient prises sur le bien immobilier entre la signature et l’inscription.
Pour autant, cette sûreté permet de bénéficier d’une garantie portant sur l’actif immobilier moins onéreuse qu’une hypothèque inscrite."

Merci. Je ne connaissais même pas cette page . Bon elle date du 11 déc ...

 

[Luciole49]

Cela s'appelle une promesse d'hypothèque et çà ne vaut rien sauf à éviter d'aller en justice pour faire inscrire une hypothèque conservatoire.

 

[NicoNoclaste]

Pour résumer et si j'ai bien tout compris, du plus sûr et plus rapide au plus hasardeux et plus long, si le projet tourne mal:

1. hypothèque de n-ième rang: on peut être remboursé en tout ou partie, en espérant que les n-1 créanciers servis en priorité n'ont pas tout pris;
2. hypothèque non-inscrite: on va voir le notaire pour enclencher la procédure d'inscription, en espérant qu'aucun autre créancier n'ait obtenu une priorité entre-temps;
3. promesse d'affectation hypothécaire: on cherche à faire inscrire l'hypothèque par le sponsor (qui peut toujours l'avoir déjà fait au profit d'autre avant nous), et s'il refuse, on va au contentieux en espérant des dommages/intérêts à hauteur du préjudice subi.

Si j'en crois CF, j'ai bon (?).

 

[White Rabbit]

c'es

c'est prévu pour aujourd’hui au plus tard...

aujourd'hui de l'année prochaine

toujours rien, je me demande ce qu'ils vont trouver comme excuse...

 

[foudre78]

aujourd'hui de l'année prochaine

toujours rien, je me demande ce qu'ils vont trouver comme excuse...

quelqu'un se dévoue pour relancer Hommunity à ce sujet?

 

[InvestisseurInquiet]

aujourd'hui de l'année prochaine

toujours rien, je me demande ce qu'ils vont trouver comme excuse...

Les délais interbancaires, voyons. Vous savez bien qu'il n'y a jamais de défauts !

Bon, si je résume mes dix-huit premiers mois de crowdfunding immobilier :
- sur ClubFunding, 12 projets arrivés à échéance, 12 projets remboursés (dont deux avec retard contractuel) ;
- sur Homunity, 3 projets arrivés à échéance, 0 projet remboursé (dont un déjà hors délai contactuel, Bois-Sénart).

Aucun jugement de valeur, c'est purement factuel

 

[InvestisseurInquiet]

quelqu'un se dévoue pour relancer Hommunity à ce sujet?

En tout cas, aucune mise à jour du rapport.
Objectivement, même si l'emprunteur a bien remboursé vendredi, l'argent peut n'être reçu que demain par Homunity.
Juste pour dire qu'on peut se donner 24 heures pour s'inquiéter

 

[baffer]

quelqu'un se dévoue pour relancer Hommunity à ce sujet?

Je viens de les relancer sur leur plateforme, je vous tiens au courant lorsque j'ai une réponse de leur part !

 

[foudre78]

Je viens de les relancer sur leur plateforme, je vous tiens au courant lorsque j'ai une réponse de leur part !

Super merci pour cette initiative! De mon coté je relancerai début Janvier sur mes projets en retard qui vont passer au dela des 6 mois supplémentaires, cela va m'en faire un 1er chez Immocratie en plus d'Hommunity

 

[White Rabbit]

Je viens de les relancer sur leur plateforme, je vous tiens au courant lorsque j'ai une réponse de leur part !

J'ai fait la même chose

 

[foudre78]

Combien investissez vous par projet en moyenne ? Moi je m'abstiens à du 1000€, parfois 2000 si très bon ou que la somme se rembourse au fur et à mesure des ventes actées. Je me positionne en moyenne entre 4 et 6 projets par mois ce qui correspond à l'excédent de salaire que je me verse de par mon statut de gérant TNS. C'est la stratégie de l'arbre : je peux perdre des branches, mais difficilement les racines ou le tronc entier.

 

[Whynot13]

Salut la communauté,
J ai envoyé un mail hier matin à Hommunity concernant Bois Senart , réponse reçu hier vers 17h.
Voici la réponse :

Bonjour,

Le remboursement sur ce projet doit intervenir avant la fin du mois. Nous venons d'accuser réception de la preuve de virement du promoteur. Le temps de le réceptionner et d'effectuer le versement aux investisseurs, nous pensons qu'il nous sera possible de verser les fonds très rapidement.
Veuillez nous excuser pour ce délai de traitement.

Je crois que je vais arrêter avec Hommunity.
Il me reste 4 projets chez eux malheureusement.
Ils prennent vraiment les gens pour des cons.

 

[Luciole49]

Je suis très contente de mes projets homunity pour le moment. Au moins les promoteurs doivent nous donner des informations complètes et sincères ce qui n est pas évident quand une plateforme est juge et partie comme lymo. Reste que l on ne fait pas 5 fois l aveneuros sans prendre de risques.

 

[foudre78]

Salut la communauté,
J ai envoyé un mail hier matin à Hommunity concernant Bois Senart , réponse reçu hier vers 17h.
Voici la réponse :

Bonjour,

Le remboursement sur ce projet doit intervenir avant la fin du mois. Nous venons d'accuser réception de la preuve de virement du promoteur. Le temps de le réceptionner et d'effectuer le versement aux investisseurs, nous pensons qu'il nous sera possible de verser les fonds très rapidement.
Veuillez nous excuser pour ce délai de traitement.

Je crois que je vais arrêter avec Hommunity.
Il me reste 4 projets chez eux malheureusement.
Ils prennent vraiment les gens pour des cons.

A voir, si l'on est remboursé dans les prochains jours dans les termes convenu disons que ça ira... En revanche si ce n'est pas le cas avant le 31/12: la crédibilité sera définitivement grillée pour ma part, sachant que le suivi mensuel qui est fait depuis Juin pour ce projet ne semble pas du tout transparent ni crédible. J'en viens maintenant à me poser des questions sur chacun de leur nouveau projet en repensant à ce manque de transparence.

 

[Philan05]

Bonjour,
Suite à échange avec la plate-forme HOMUNITY, leur réponse semble conforme aux dernières annonces c'est à dire :
"S’agissant de Bois Sénart nous avons reçu les fonds ce matin, nous procédons au remboursement pour 50% du capital + intérêts sous quelques minutes."
Je les ai également sollicité pour le projet La Miura:
le dossier devrait être soldé d’ici quelques jours".
Sans être naif, il me semble que si cela se confirme, leur communication a toujours été conforme. Ils sont également tributaire des sociétés et de la conjoncture. Pour finir, un placement à 9% brut engendre une prise de risques à moins d'être naif pour le coup.
Bonnes fêtes à la communauté.

 

[baffer]

Sans être naif, il me semble que si cela se confirme, leur communication a toujours été conforme. Ils sont également tributaire des sociétés et de la conjoncture. Pour finir, un placement à 9% brut engendre une prise de risques à moins d'être naif pour le coup.

Bonjour @Philan05, je suis totalement en phase avec vous. Néanmoins, même si leur communication est conforme on peut tout de même leur reprocher leur proactivité dans la communication. Pour des projets "sensibles" (i.e projets en retard contractuels de plus de 6 mois), on pourrait s'attendre à ce que la plateforme prenne les devants en terme de communication pour rassurer les investisseurs. Cela permettrait à la plateforme de montrer qu'elle est acteur, volontaire et prêt à tenter de faire avancer les choses. Ici, c'est peut-être le cas, mais malheureusement, le fait de devoir les relancer, peut laisser supposer le contraire.

C'est à mes yeux, un constat global qui revient pour un grand nombre de plateforme et pas qu'Homunity pour le coup.
C'est dommage que les plateformes ne s'en rendent pas compte car il s'agit d'un critère différenciant entre les plateformes. Cela reflète l'image de la plateforme, et on voit bien à la lecture des derniers messages que certains serait prêt à ne plus investir sur une plateforme pour ces motifs.

PS : Et en terme d'efficacité, je pense qu'elle passerait moins de temps à prendre les devants en faisant une communication générale, plutôt que de devoir répondre un à un à chaque investisseur qui les relance. On voit bien que rien qu'ici, on doit être déjà au moins 4 personnes à les avoir sollicité hier à ce sujet.