Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Zino]

En LJ;
je te ferai passer le doc en MP si tu veux.
Je pense en revanche que tant que le « solde » actif moins passif n’est pas ni inventorié ni matérialisé, on n’a pas De perte irrécouvrable.
Et ce Travail de LJ est souvent très long.
Trop long.

Bonjour,

vote en cours sur Wiseed pour LGM et LGM3. AG prévue le 19 novembre 2020 dont le but est de permettre à Wiseed :
- de déclarer la créance de l'ensemble des obligataires et d'agir en justice
- d'exiger le remboursement anticipé total
- d'activer la garantie à première demande auprès d'une SCI du décédé
- d'activer la caution personnelle du dirigeant décédé (donc de ses héritiers éventuels)

 

[foudre78]

Investisseur également pour Carré Sénart, c'est dans ce genre de situation que l'on découvre le sérieux réel ou la crédibilité d'une plateforme... Report constant sans jamais donner de date, des motifs souvent flou, bref un peu de transparence ne fait jamais de mal, même si l'on doit s'alarmer à un moment ou un autre: c'est toujours mieux de savoir en temps réel à quoi s'en tenir! Alors Hommunity, qu'en pensez vous?

Je suis un peu choqué de certains projets qui passent en ce moment. Je baigne dans l'immobilier depuis + de 10 ans et y connait un grand nombre d'acteurs. Ce n'est par exemple pas le moment de financer l'ouverture d'un restaurant dans un centre commercial (Raizers dernièrement) ou encore des cellules commerciales ou village de marques (Fundimmo). Le prestige risque de prendre un sacré coup: car en temps de crise le luxe n'est plus une priorité et les budgets se restreignent. A éviter aussi les fonds de commerce très grand et coûteux, notamment en plein paris (j'en ai vu passer un sur CF pour un immeuble en début de semaine) ou encore les opérateurs déjà plus qu'endettés (encore un sur CF aujourd'hui pour Lyon, il possède notamment beaucoup de commerces et donc des loyers qui risquent de disparaître)..., . Bref, plus se concentrer sur du résidentiel et avec une marge confortable (10%, c'est bien trop juste en période d'incertitude). Après je n'ai pas la prétention de tout savoir ni posséder une boule de cristal, mais je m'offusque parfois des renseignements indiqués sur les dossiers de certains projets qui sont souvent trop optimistes, sans pour autant parler de risque d'un défaut évident.

Il ne faut pas oublier qu'une plateforme à une rémunération (qui plus est non négligeable) sur chaque projet financé, par conséquent c'est toujours tentant dans une certaine mesure que de proposer à nous investisseur d'en porter le seul risque! Nous aurons sans doute un bilan plus réel de toutes ces plateformes et projets d'ici 5 ans. En attendant, soyez prévoyant et n'investissez que ce que vous pouvez vous permettre de finalement perdre, même s'il faut reconnaître que les rendements sont excellents pour des prises de risque à partir de 1000euros

 

[NicolasT]

Je suis de votre avis sur favoriser le résidentiel en ce moment. En crowdfunding je vise plutôt les opérations de rénovations ou de programme neuf dans le résidentiel mais en plein Paris. Les marges sont souvent intéressantes et on a quand même du mal à penser que le marché immobilier des grandes métropoles puissent chuter de 15-20% en 2 ans (même si une baisse est clairement probable) .

Il faut aussi bien se renseigner sur le promoteur. Entre deux associés qui ont font leur premier ou second projet ou une entreprise de 60 salariés avec 30 ans d'existence, ce n'est pas les mêmes cautions et donc les mêmes risques.

 

[pticaillou]

Je suis un peu choqué de certains projets qui passent en ce moment. Je baigne dans l'immobilier depuis + de 10 ans et y connait un grand nombre d'acteurs. Ce n'est par exemple pas le moment de financer l'ouverture d'un restaurant dans un centre commercial (Raizers dernièrement) ou encore des cellules commerciales ou village de marques (Fundimmo). Le prestige risque de prendre un sacré coup: car en temps de crise le luxe n'est plus une priorité et les budgets se restreignent.

J'ai un peu du mal aussi avec les centres commerciaux et autres villages de marques ... pas tant sur la viabilité économique du truc (qui effectivement peut poser question par les temps qui courent...) que sur la simple idée d’éternellement créer un nouveau centre sur une zone vierge à l'écart plutôt que d'investir et rénover de l'existant dans les centres villes...
J'y vais pas non plus mais je suis allé voir celui de FundImmo: il a du mal à décoller, l'opinion doit être plutôt partagé ...

 

[foudre78]

Le problème étant que lorsqu'une plateforme commence à diffuser des projets discutables ou médiocres d'autant plus avec la conjoncture actuelle, on peut commencer à douter de ceux qui ont l'air bons diffusés par cette même plateforme.
Perso j'investissais environ 4000€ par mois pour 4 projets différents et cela fait environ 45 jours que mon radar perso ne filtre rien de positif ou que les durées me sembles trop longues (pas plus de 24 mois pour ma part en ce moment)

 

[White Rabbit]

J'ai un peu du mal aussi avec les centres commerciaux et autres villages de marques ... pas tant sur la viabilité économique du truc (qui effectivement peut poser question par les temps qui courent...) que sur la simple idée d’éternellement créer un nouveau centre sur une zone vierge à l'écart plutôt que d'investir et rénover de l'existant dans les centres villes...

Le public n'est pas le même j'imagine.
Les centres commerciaux en dehors des centres villes sont bien plus accessibles que les commerces situés en centre ville. La politique anti-voiture (que je peux comprendre mais c'est un autre débat) et la disparition des parkings y est certainement pour quelque chose.

Mais je ne parierai pas non plus sur la viabilité du développement de nouveaux centres commerciaux.
Quelle que soit la plateforme, on voit bien qu'actuellement nous ne sommes pas les seuls à éviter ce genre de projets

 

[Stilt]

Bonjour,

Question concernant le prochain projet de chez Homunity.

"Le projet, Permentade, [lien réservé abonné] consiste en la réhabilitation d'un immeuble de 4 étages d'une surface de 567 m². Le projet bénéficie d'un placement idéal puisqu'il se situe dans le centre-ville de Bordeaux.
Initiée en juin 2020, la commercialisation du projet atteint désormais 86 % en volume."

Ils annoncent 7 appartements et 7 places de parkings et sur les plans de je n'en retrouve que 5. Donc soit j'ai raté quelque chose soit ce ne sont pas les bons plans. Et si ils ont redécoupé les volumes pour faire rentrer 2 appartements supplémentaires. J'imagine que tous n'ont plus de terrasses et je trouve que ça change la donne sur la commercialisation.

Sinon ça fait quelques temps que je ne m'étais pas penché sur un projet d'Homunity mais c'est normal que l'on n'est aucun chiffre sur l'opérateur et sur le garant?

 

[poam5356]

Sinon ça fait quelques temps que je ne m'étais pas penché sur un projet d'Homunity mais c'est normal que l'on n'est aucun chiffre sur l'opérateur et sur le garant?

Bonsoir,
Vous avez regardé le pdf, les infos sur l'opérateur et le garant y figurent.
Homunity n'a jamais donné plus d'infos que ce qu'il y a dans le pdf.
Il faut aller sur un site comme societe.com pour en savoir plus.
Pour les parkings : Effectivement, je ne vois que 5 places.
A noter que le projet étant largement ficelé, les fonds levés serviront en refinancement de projet :
Le promoteur va affecter les fonds à cette opération et récupérer sa mise pour démarrer un nouveau projet et ainsi ne pas perdre de temps!
Ce qui n'est pas gênant pour les investisseurs sur le projet, au contraire.

 

[Julien954]

Bonjour à tous,

Est-ce que certains d'entre vous sont passés par le financement participatif pour réduire leurs impôts ?

Je crois que l'on parle de dispositif Madelin porté à 25 % de réduction d'impôt jusqu'au 31/12.

Des retours d'expérience seraient intéressants.

 

[Ezerian]

Sur DOM COM,

Il est possible de réduire de 25 % son IR de Janvier à Avril et de 19 % de September à Décembre avec le Girardin Agricole.

Concernant le Madelin, la réduction est de 25 % mais le retour du capital investi n'est pas garanti.

Contrairement au Girardin où l'on récupére tout le capital et les intérêts en remise d'IR.

Voilà.

 

[Jeune_padawan]

Je crois que l'on parle de dispositif Madelin porté à 25 % de réduction d'impôt jusqu'au 31/12.

Des retours d'expérience seraient intéressants.

Pour le financement de TPE/PME via financement participatif, il existe un dispositif.
On en discute sur le fil "Crowd-equity & Finct participatif en actions: vive le non-coté accessible !" lancé par le "professeur" du crowd-equity @CharlyBgood :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...non-cote-accessible.39173/page-16#post-369474

 

[CharlyBgood]

Il ne faut pas oublier qu'une plateforme à une rémunération (qui plus est non négligeable) sur chaque projet financé

Oui, de 8 à 10% des montants levés, mais c’est normal: c’est souvent leur unique rémunération (hormis Wiseed).

Sinon bien d’accord avec toi si les dérives observées.

 

[baffer]

Bonjour,

Décidemment, je trouve que la communication de Wiseed laisse toujours autant a désiré.
Hier, je les relance à propos d'un projet pour lequel le remboursement d'une partie du nominal devait avoir lieu le 12/11 et le service client me répond :

Bonjour Monsieur Baffer,

Le versement est toujours confirmé aux alentours du 12 novembre (quelques jours de retard à prévoir pour déblocage des fonds par la banque, qui tourne au ralenti, mais pas d'alerte).

Et aujourd'hui, communication officielle de Wiseed :

Cher Investisseur, Nous vous sollicitons dans le cadre de l'emprunt émis par la société LW CORPORATE pour le financement corporate du Groupe auquel vous avez participé. Pour rappel, l'émetteur a sollicité un décalage du paiement du nominal de l'échéance, initialement prévu le 12 Août, au 12 novembre, mais a versé en contrepartie les intérêts dus à échéance initiale au 12 août 2020. Il nous informe que le paiement du nominal et des intérêts complémentaires dus au 12 novembre 2020 sera légèrement décalé. En effet, une vente devait avoir lieu cette semaine et a été reportée à fin Novembre. Le versement est donc prévu pour fin novembre.

Ca ne donne pas une bonne impression sur le suivi des projets ou alors c'est vraiment un coup de malchance et ils n'ont eu l'information qu'aujourd'hui ... :-(

 

[amos21]

Moi aussi de même avis, je suis très déçu de Wiseed. D’autan plus qu’ils se permet de taxer les investisseurs de 0.9%, et vous mettre une pression d’enfer au moment de la suscription. Au second pré, vous êtes 385 dans la file d’attente…

 

[CharlyBgood]

Ca ne donne pas une bonne impression sur le suivi des projets ou alors c'est vraiment un coup de malchance et ils n'ont eu l'information qu'aujourd'hui ... :-(

Non, ce qui est grave et qui n'est pas propre à Wiseed, c'est que le confinement, c'est la porte ouverte à toutes les fenêtres; et tout le monde en profite pour tout décaler.

 

[NicoNoclaste]

Non, ce qui est grave et qui n'est pas propre à Wiseed, c'est que le confinement, c'est la porte ouverte à toutes les fenêtres; et tout le monde en profite pour tout décaler.

Les retards dus au premier confinement sont compréhensibles, car imposé par le législateur aux entreprises du BTP pendant une certaine période (heureusement limitée), et je ne pense pas que les acteurs du secteurs aient été contents de le subir.

De même, je ne crois pas que les porteurs de projet soient ravis de nous payer des intérêts pendant les périodes où leurs travaux n'avancent pas; mais en ce qui me concerne en tout cas, les intérêts ont toujours été payés en temps et en heure (ClubFunding en particulier qui mensualise les versements), et les projets remboursés en retard (contractuel pour l'instant) ont toujours porté intérêts in fine. Mais je reconnais que je serre les fesses ...

Je trouve beaucoup plus problématique - et on en a déjà parlé sur ce forum - le délai entre la collecte par la plate-forme et la mise à disposition des fonds au sponsor (souvent plusieurs semaines) pendant lequel l'investissement n'est pas rémunéré.

En bref, et à moins que quelque chose ne m'échappe, je ne comprendrais pas dans quel dessein un promoteur ou un MdB plomberait sa marge en nous remboursant en retard. A moins qu'il n'y ait déjà eu des cas où l'on n'a pas rémunéré les fonds prêtés, dans la mesure du temps de confinement; quelqu'un a-t-il un retour sur cette question?
@ baffer: il sera intéressant en particulier de savoir si LW Corporate aura pris en compte le nouveau retard de remboursement à fin novembre dans le calcul des intérêts versés; dans la négative, ce serait effectivement scandaleux!

 

[Laponéon]

Comme évoqué souvent, les levées de fonds ont tendance à financer les opé suivantes.
En faisant trainer le remboursement, ils peuvent potentiellement s'éviter des nouvelles levées de fonds.
Alors certes les intérêts supplémentaires ils les payent quand même, mais les plateformes qui sont payées forfaitairement au départ, n'encaissent probablement rien de plus.
C'est donc une économie pour le promoteur.

Ils n'ont pas non plus intérêt à trop jouer à ça au risque de voir les investisseurs leur tourner le dos. C'est bien beau de changer de plateformes pour avoir affaire à d'autres investisseurs mais Hellocrowdfunding centralise quand même tout cela.

Cela peut en tout cas être une explication.

 

[xguiyomex]

Bonsoir à tous,

Dans le contexte actuel, si vous deviez conseiller une plateforme, ça serait laquelle ?

Je commence à m’intéresser au sujet ...

 

[NicoNoclaste]

Comme évoqué souvent, les levées de fonds ont tendance à financer les opé suivantes.
En faisant trainer le remboursement, ils peuvent potentiellement s'éviter des nouvelles levées de fonds.
Alors certes les intérêts supplémentaires ils les payent quand même, mais les plateformes qui sont payées forfaitairement au départ, n'encaissent probablement rien de plus.
C'est donc une économie pour le promoteur.

OK, je n'avais pas pris en compte l'intérêt de la plate-forme dans le cas des financements corporate, égoïste que je suis! Et effectivement, c'est le cas mentionné par baffer.
Mais tu l'auras compris, je n'irai pas pleurer sur le sort de celles qui s'autorisent les délais évoqués dans mon précédent post, et celles qui facturent également les investisseurs, comme Wiseed.

Ils n'ont pas non plus intérêt à trop jouer à ça au risque de voir les investisseurs leur tourner le dos. C'est bien beau de changer de plateformes pour avoir affaire à d'autres investisseurs mais Hellocrowdfunding centralise quand même tout cela.

Comme tu l'as justement dit, les intérêts supplémentaires, ils les payent quand même aux investisseurs que nous sommes; dans la mesure où ces derniers ne sont pas lésés dans cette affaire, ils restent pragmatiques: tant qu'ils n'ont pas un besoin urgent des sommes prêtées, ils cherchent à réinvestir lors des remboursements; alors, ce petit manège n'est pas pour eux un problème; c'est en tout cas comme ça que je vois les choses.

D'autre part, les porteurs de projets ne sont pas idiots: ils savent que les investisseurs ne sont pas mariés avec telle ou telle plate-forme; ce sont en général des "nomades" qui ont certes leurs préférences, mais qui ne dédaignent pas aller jeter un regard sur le voisinage. Il me semble bien d'ailleurs avoir lu sur ce forum qu'une plate-forme avait retiré un projet, alertée par un investisseur que le sponsor avait déjà occasionné un problème sur un précédent projet logé sur une plate-forme concurrente... Certes, le secteur du crowdfunding est encore en phase d'apprentissage, mais les différents acteurs apprennent vite, heureusement!

 

[CharlyBgood]

Bonsoir à tous,

Dans le contexte actuel, si vous deviez conseiller une plateforme, ça serait laquelle ?

Je commence à m’intéresser au sujet ...

Si tu veux te faire une idée assez complète, je t'invite à aller sur le site Argent & Salaires qui fédère quasiment toutes les P-F de crowd-lend-immo.

[lien réservé abonné]
Sinon ça dépend aussi de tes capacités d'investissement:
- pour des petits tickets < 1000€, il y a Wiseed, Upstone, WeShareBonds, et le petit dernier: LaPremièreBrique
- pour les tickets moyens >= 1000€, j'entends plutôt du bien de ClubFunding & Monego; il y en a d'autres
- pour les gros tickets >= 2000€ la référence c'est Koregraf

Enfin pour les poches très profondes, mais c'est un autre sujet, il y a des clubs-deals sur wiseed, Anaxago et ailleurs mais là c'est pour les grands joueurs capables de balancer 20 K€ et parfois plus sur une opération.

Le défaut des gros tickets (1000€ et +) pour moi c'est la privation d'une somme importante d'une part,
et une moindre diversification d'autre part.

Car cesrendements alléchants sont le paiement d'un risque tjs présent de défaut voire d'impayé et donc de perte de ton invt. Il faut tendre à une diversification sur au moins une dizaine de projets, promoteurs, région, voire aussi P-F pour restreindre la casse en cas de pépin.

Peu le font mais remonte un peu la file de qq pages, et tu apprendras plein de trucs.