Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

Dans le contexte actuel, si vous deviez conseiller une plateforme, ça serait laquelle ?

Difficile de répondre sans savoir quel type d'investisseur tu es.
A priori, si tu poses cette question, tu es prêt à une certaine prise de risque. On n'insistera jamais assez:

Car ces rendements alléchants sont le paiement d'un risque tjs présent de défaut voire d'impayé et donc de perte de ton invt.

Ça dépendra de ton analyse du contexte actuel et de ses répercussions sur l'avenir à court terme de notre économie et du secteur de l'immobilier, en d'autres termes de l'évolution du moral des acheteurs et de leur pouvoir d'achat, du niveau des prix de l'immobilier selon sa localisation, de la solidité financière des entreprises du BTP, etc.
C'est donc plus sur les projets eux-mêmes que doit s'opérer ta sélectivité: typologie (promotion, MdB, tertiaire, résidentiel...), localisation (Paris, Trifouillis-les-Oyes...), sponsor (voir le site Hellocrowdfunding pour un track-record des porteurs de projets), niveau de marge, taux d'intérêt servi, garanties offertes... Perso, c'est ce que je fais.

Si d'autre part, tu n'as pas de connaissance particulière en comptabilité/finance, tu seras obligé de prendre pour argent comptant (sans vouloir jouer sur les mots) les analyses de la plate-forme, tant sur la validité des projets que sur la solidité financière de leur sponsor; selon moi, c'est dangereux, même si les projets présentés ont suivi un processus de sélection (prétendument) rigoureux. Je t'engage le cas échéant à "mettre les mains dans le cambouis" et apprendre à lire un bilan comptable et à te familiariser avec l'utilisation de quelques ratios; il y a des sites en pagaille sur le net qui en parlent.

Peu le font mais remonte un peu la file de qq pages, et tu apprendras plein de trucs...

... qui concernent notamment les grilles d'évaluation de projet par d'éminents intervenants de ce forum, et qui te donneront une idée assez exhaustive des critères à prendre en considération.
Si tu fais ça, tu t'apercevras que certaines plates-formes font un gros travail (quantitatif au moins) d'analyse (Anaxago, Homunity...) dans des dossiers que je trouve bien organisés. D'autres sont bien plus succinctes et/ou bordéliques (Clubfunding, Upstone...), et c'est avec celles-là qu'il vaut mieux être bien armé pour éventuellement pouvoir leur poser des questions et obtenir d'importantes informations complémentaires.

Bonne chance à toi!

 

[NicolasT]

Comme dit plus haut Argent et Salaire est top pour comparer les plates-formes. [lien réservé abonné]

Pour ma part j'ai privilégié les taux de defaut à 0. Ça prouve un minimum d'audit des projets. Quand on a 100 projets et 0 taux de defaut, ça rassure. Raison pour laquelle je me concentre sur les projets Homunity, Fundimmo et Raizers.

 

[CharlyBgood]

Bonne chance à toi!

qui me rappelle ...
Jean-Claude D. [lien réservé abonné]

En l'occurrence je ne pense pas qu'il ne s'agit que de chance, quand tu as mûri et réparti tes choix

 

[NicoNoclaste]

qui me rappelle ...
Jean-Claude D. [lien réservé abonné]

En l'occurrence je ne pense pas qu'il ne s'agit que de chance, quand tu as mûri et réparti tes choix

OK, je reformule:
"Si tu veux pas compter que sur ta chance... AU BOULOT!!!"

 

[NicoNoclaste]

Comme dit plus haut Argent et Salaire est top pour comparer les plates-formes. [lien réservé abonné]

Pour ma part j'ai privilégié les taux de defaut à 0. Ça prouve un minimum d'audit des projets. Quand on a 100 projets et 0 taux de defaut, ça rassure. Raison pour laquelle je me concentre sur les projets Homunity, Fundimmo et Raizers.

Il faut comparer ce qui est comparable; or, Argent et Salaire fait la confusion entre pure players en crowd immo (ceux que tu cites, entre autres) et les plates-formes qui vendent du crowd equity en plus (Anaxago, Wiseed, Entreprêteurs...); il est certain que ces dernières voient leur taux de défaut plombé par leur résultat en crowd equity, bien plus risqué.
En plus, j'ai relevé au moins une erreur: Immocratie n'a jamais eu de défaut, mais se voit accorder la note la plus basse sur ce critère!?!

Il me semble bien que depuis la chute de Terlat, aucune plate-forme n'a eu de défaut sur des projets immo. A confirmer.

 

[CharlyBgood]

En plus, j'ai relevé au moins une erreur: Immocratie n'a jamais eu de défaut, mais se voit accorder la note la plus basse sur ce critère!?!

Compliqué à analyser les défauts en effet.
Une P-F qui multiplie les projets fait baisser son taux de défaut en volume.
=> prime à la jeunesse et/ou au booster du nombre de projets.
Une autre qui prend un gros gadin plombe sa perf. en valeur alors que tous ses autres projets pourraient être cleans !
=> Argent & Salaire pointe bien ce risque de dérive.

 

[xguiyomex]

Si tu veux te faire une idée assez complète

Difficile de répondre sans savoir quel type d'investisseur tu es.
A priori, si tu poses cette question, tu es prêt à une certaine prise de risque. On n'insistera jamais assez:


Ça dépendra de ton analyse du contexte actuel et de ses répercussions sur l'avenir à court terme de notre économie et du secteur de l'immobilier, en d'autres termes de l'évolution du moral des acheteurs et de leur pouvoir d'achat, du niveau des prix de l'immobilier selon sa localisation, de la solidité financière des entreprises du BTP, etc.
C'est donc plus sur les projets eux-mêmes que doit s'opérer ta sélectivité: typologie (promotion, MdB, tertiaire, résidentiel...), localisation (Paris, Trifouillis-les-Oyes...), sponsor (voir le site Hellocrowdfunding pour un track-record des porteurs de projets), niveau de marge, taux d'intérêt servi, garanties offertes... Perso, c'est ce que je fais.

Si d'autre part, tu n'as pas de connaissance particulière en comptabilité/finance, tu seras obligé de prendre pour argent comptant (sans vouloir jouer sur les mots) les analyses de la plate-forme, tant sur la validité des projets que sur la solidité financière de leur sponsor; selon moi, c'est dangereux, même si les projets présentés ont suivi un processus de sélection (prétendument) rigoureux. Je t'engage le cas échéant à "mettre les mains dans le cambouis" et apprendre à lire un bilan comptable et à te familiariser avec l'utilisation de quelques ratios; il y a des sites en pagaille sur le net qui en parlent.


... qui concernent notamment les grilles d'évaluation de projet par d'éminents intervenants de ce forum, et qui te donneront une idée assez exhaustive des critères à prendre en considération.
Si tu fais ça, tu t'apercevras que certaines plates-formes font un gros travail (quantitatif au moins) d'analyse (Anaxago, Homunity...) dans des dossiers que je trouve bien organisés. D'autres sont bien plus succinctes et/ou bordéliques (Clubfunding, Upstone...), et c'est avec celles-là qu'il vaut mieux être bien armé pour éventuellement

Merci à vous pour vos réponses !

Concernant mon profil d’investisseur, je cherche à me constituer un patrimoine sur le long terme.

J’ai 35 ans, marié, 1 enfant.

Je suis prioritaire d’un logement neuf (crédit sur 25 ans, 18 restant).

A moyen terme, l’idée est d’acheter un appartement plus grand et de conserver l’actuel pour de la location.

Côté épargne :
- plan d’épargne groupe (100% actions
- 3 livrets A et 2 LDD à blocs

J’ai mis du temps à comprendre que c’était très con d’avoir autant sur les livrets A ...

Je consulte le forum quotidiennement depuis 18 mois ... et j’ai appris pas mal de chose ...

J’ai donc « transféré » l’équivalent d’un LDD sur une assurance vie + un PEA que j’ai ouvert pour l’introduction de la FDJ ... j’ai rajouté depuis Total, Air Liquide et ETF monde.

Mon plan d’épargne groupe, bien que très avantageux m’explose plutôt pas mal ... c’est pour celle raison que je conserve autant sur les livrets ...

Voila pour les présentations ... je pense que cela fait de moi un investisseur plutôt prudent ... et que donc le crowdfounding immobilier n’ai pas forcément moi ...

Si j’y vais ça sera avec le ticket d’entrée minimum ... 1000€ ... à 8% ... avant imposition ... c’est peut être se faire chier (et peur) pour pas grand chose.
Autant alimenter le PEA ...

 

[xguiyomex]

Et merci pour le lien vers Argent et Salaire ... c’est assez dingue la multitude de plateformes ... !!!

 

[CharlyBgood]

J’ai mis du temps à comprendre que c’était très con d’avoir autant sur les livrets A ...

Mais tu mûris vite c’est l’essentiel

je pense que cela fait de moi un investisseur plutôt prudent ... et que donc le crowdfounding immobilier n’ai pas forcément moi

Bonne analyse mais qui ne te ferme pas le produit pour autant.
=> simplement mets en juste une petite « poche » de maxi 5K€ répartie sur 10 invts.

Et ça devrait pouvoir bien se passer.

Autant alimenter le PEA ...

Pq choisir entre fromage et dessert ?
=> fais les 2 mais sur maxi 10 à 15% de ton patrimoine financier

Nb: si tu es un vrai prudent, en principe ces produits ne sont pas pour toi.

Mais si tu lis ces files, c’est qu’à minima tu es tenté d’y mettre qq billes çàd celles dont tu es prêt à te passer (dans la vraie vie on perd jamais tout)

 

[NicoNoclaste]

@ xguyomex

Vu.

Pour ton futur projet d'achat immo, prévois de disposer de 10% d'apport personnel, et c'est un minimum: avec la crise sanitaire, les banques commencent à resserrer les boulons pour les dossiers de crédit.
Ajoute un matelas de sécurité pour des frais imprévus (une bagnole qui casse, ça peut toujours arriver...).
Ça, c'est à mettre sur des produits peu ou pas risqués (LA, LLD, assurance-vie en Euros, comptes à terme...).
Et prévois le financement de tes projets de très court terme.

Tes CEE (dont tu ne maîtrises pas le contenu), PEA et assurance-vie en UC sont de l'épargne long-terme avantageuse sur le plan fiscal; mais si tu es plutôt prudent, comme le souligne CharlyBgood, le PEA n'est pas fait pour toi; veille à n'y loger que des valeurs défensives, comme Air Liquide, et pas trop.

Pour finir avec les conseils patriarcaux patrimoniaux, je dirais que tu peux pour l'instant te limiter à 5 ou 10 projets à 1000€. Pas moins de 1000 parce que la seule plate-forme que je connais qui fait un ticket inférieur ne convient pas à un débutant (Upstone: présentation bien trop succincte des projets, et malgré des taux de rémunération alléchants).
Mon analyse du contexte actuel me rend pessimiste sur la conjoncture à court/moyen terme et me pousse personnellement vers des projets:

• très courts (~12 mois),
• à marge conséquente (>15% après vérification du chiffre d'affaires attendu, i.e. en le corrigeant éventuellement si une surévaluation est manifeste - ça laisse une possibilité de négociation),
• portés par des sponsors à reins solides (analyse de leurs bilans) et expérimentés (track-record conséquent), sans expérience négative sur aucune plate-forme (site Hellocrowdfunding.com),
• dans du résidentiel, et en excluant donc formellement le tertiaire (commerces ou bureaux),
• adressés si possible à des acheteurs aisés,
• sans locataire à évincer (frais supplémentaires provisionnés dans le bilan opérationnel, mais qui peuvent exploser en cas de recours, et faire durer l'opération et la faire capoter),
• situés si possible dans des zones à démographie ascendante (sauf si le sponsor est un spécialiste reconnu de la zone du projet);
• je contrôle systématiquement l'environnement sur le géoportail, pour ne pas me situer à côté d'une autoroute ou d'une voie ferrée, évaluer la proximité des transports en commun et des écoles, mesurer le cas échéant les surfaces des parcelles...
• ...

Donc quasiment exclusivement des projets de marchands de biens.
A cet égard, Clubfunding est une bonne adresse; ils sont très pros, ont un réseau communautaire qui leur apporte des projets nombreux (~1 à 2 par semaine) et de qualité, et bien rémunérés (~10% le plus souvent); tu as l'occasion de faire ton choix sans te précipiter. Le seul reproche que je pourrais leur faire est qu'ils sont assez peu rigoureux dans la rédaction du document de présentation de leurs projets.

Et maintenant, pour m'éviter des remarques de CharlyBgood, je ne te souhaite pas bonne chance

Alors: ARBEIT!!!

 

[CharlyBgood]

Pas moins de 1000 parce que la seule plate-forme que je connais qui fait un ticket inférieur ne convient pas à un débutant (Upstone: présentation bien trop succincte des projets, et malgré des taux de rémunération alléchants).

Objection votre HoNoclaste !

Y’a Wiseed, WeShareBonds, et LaPremiereBrique où notre Ami peut diversifier tranquillement et se faire la main s’il veut et en ne s’exposant pas trop fort.

 

[poam5356]

Pq choisir entre fromage et dessert ?
=> fais les 2 mais sur maxi 10 à 15% de ton patrimoine financier

Si j’y vais ça sera avec le ticket d’entrée minimum ... 1000€ ... à 8% ... avant imposition ... c’est peut être se faire chier (et peur) pour pas grand chose.
Autant alimenter le PEA ...

Bonsoir,
Comme l'a écrit Charly, pourquoi pas les 2?
8% en crowd immo... Oui, il y a des projets à 8%.
Globalement, on arrive plutôt à 9% de rendement moyen. C'est ce que j'obtiens.
Ce qui donne alors du 6,3% en net.
Et en actions, vous savez combien vous pouvez espérer?
5,2% de rendement réel, c'est à dire corrigé de l'inflation, sur du long terme... Des calculs réalisés par les têtes pensantes de Crédit Suisse Research.
Il reste la fiscalité à appliquer au placement actions, et corriger de l'inflation la rentabilité du placement crowd immo.
Au final, l'écart n'est pas si important et justifie, à mon avis, d'investir sur les 2 types de placements pour qui souhaite diversifier, tout en cherchant de la performance.

 

[NicoNoclaste]

Objection votre HoNoclaste !

Y’a Wiseed, WeShareBonds, et LaPremiereBrique où notre Ami peut diversifier tranquillement et se faire la main s’il veut et en ne s’exposant pas trop fort.

Mes excuses les plus plates, Maître!

En effet, Wiseed commence à 100€; j'aime moins, à cause des frais d'entrée qu'ils doivent être les seuls à pratiquer sur la place, avec My Capital Immo, pour des projets moins bien rémunérés et tout à fait comparables à ceux de CF en termes de risques.

C'est exact, la Première Brique est accessible à partir... d'1€! Et malgré la jeunesse de la plate-forme, ça a l'air pas mal du tout; pas beaucoup de projets jusqu'à présent, mais leur discrétion permet de ne pas avoir à être sur les starting-blocks à leur lancement, contrairement à ceux de CF qui partent généralement en quelques secondes. Je n'ai rien chez eux pour l'instant.

Quant à WeShareBonds, xguyomex, tu as intérêt a prendre date rapidement: le ticket mini passe de 50 à 1000€ pour ceux qui s'inscriront à partir du 01/12. Je n'ai pas d'expérience non plus chez eux.

 

[xguiyomex]

@ xguyomex

Vu.

Pour ton futur projet d'achat immo, prévois de disposer de 10% d'apport personnel, et c'est un minimum: avec la crise sanitaire, les banques commencent à resserrer les boulons pour les dossiers de crédit.
Ajoute un matelas de sécurité pour des frais imprévus (une bagnole qui casse, ça peut toujours arriver...).
Ça, c'est à mettre sur des produits peu ou pas risqués (LA, LLD, assurance-vie en Euros, comptes à terme...).
Et prévois le financement de tes projets de très court terme.

Tes CEE (dont tu ne maîtrises pas le contenu), PEA et assurance-vie en UC sont de l'épargne long-terme avantageuse sur le plan fiscal; mais si tu es plutôt prudent, comme le souligne CharlyBgood, le PEA n'est pas fait pour toi; veille à n'y loger que des valeurs défensives, comme Air Liquide, et pas trop.

Pour finir avec les conseils patriarcaux patrimoniaux, je dirais que tu peux pour l'instant te limiter à 5 ou 10 projets à 1000€. Pas moins de 1000 parce que la seule plate-forme que je connais qui fait un ticket inférieur ne convient pas à un débutant (Upstone: présentation bien trop succincte des projets, et malgré des taux de rémunération alléchants).
Mon analyse du contexte actuel me rend pessimiste sur la conjoncture à court/moyen terme et me pousse personnellement vers des projets:

• très courts (~12 mois),
• à marge conséquente (>15% après vérification du chiffre d'affaires attendu, i.e. en le corrigeant éventuellement si une surévaluation est manifeste - ça laisse une possibilité de négociation),
• portés par des sponsors à reins solides (analyse de leurs bilans) et expérimentés (track-record conséquent), sans expérience négative sur aucune plate-forme (site Hellocrowdfunding.com),
• dans du résidentiel, et en excluant donc formellement le tertiaire (commerces ou bureaux),
• adressés si possible à des acheteurs aisés,
• sans locataire à évincer (frais supplémentaires provisionnés dans le bilan opérationnel, mais qui peuvent exploser en cas de recours, et faire durer l'opération et la faire capoter),
• situés si possible dans des zones à démographie ascendante (sauf si le sponsor est un spécialiste reconnu de la zone du projet);
• je contrôle systématiquement l'environnement sur le géoportail, pour ne pas me situer à côté d'une autoroute ou d'une voie ferrée, évaluer la proximité des transports en commun et des écoles, mesurer le cas échéant les surfaces des parcelles...
• ...

Donc quasiment exclusivement des projets de marchands de biens.
A cet égard, Clubfunding est une bonne adresse; ils sont très pros, ont un réseau communautaire qui leur apporte des projets nombreux (~1 à 2 par semaine) et de qualité, et bien rémunérés (~10% le plus souvent); tu as l'occasion de faire ton choix sans te précipiter. Le seul reproche que je pourrais leur faire est qu'ils sont assez peu rigoureux dans la rédaction du document de présentation de leurs projets.

Et maintenant, pour m'éviter des remarques de CharlyBgood, je ne te souhaite pas bonne chance Afficher la pièce jointe 8068

Alors: ARBEIT!!!
Afficher la pièce jointe 8067

Bonsoir,
Comme l'a écrit Charly, pourquoi pas les 2?
8% en crowd immo... Oui, il y a des projets à 8%.
Globalement, on arrive plutôt à 9% de rendement moyen. C'est ce que j'obtiens.
Ce qui donne alors du 6,3% en net.
Et en actions, vous savez combien vous pouvez espérer?
5,2% de rendement réel, c'est à dire corrigé de l'inflation, sur du long terme... Des calculs réalisés par les têtes pensantes de Crédit Suisse Research.
Il reste la fiscalité à appliquer au placement actions, et corriger de l'inflation la rentabilité du placement crowd immo.
Au final, l'écart n'est pas si important et justifie, à mon avis, d'investir sur les 2 types de placements pour qui souhaite diversifier, tout en cherchant de la performance.

Merci pour vos retours et conseils précieux ! Il faut maintenant que je prenne le temps de rentrer dans le vif du sujet ...

Le fait de pouvoir investir sur des projets courts (12 mois) me plait particulièrement.

Et au risque de me répéter, je suis surpris du nombre de plateforme existante ... pour un sujet que je ne connaissais pas le mois dernier !

 

[Laponéon]

A moyen terme, l’idée est d’acheter un appartement plus grand et de conserver l’actuel pour de la location.

Et si je peux me permettre, beaucoup de particuliers font l'erreur de conserver leur logement existant pour le louer derrière, surement par "amour" pour le bien et c'est assez naturel.
Dans les faits, il faut savoir que ca n'est pas forcément la bonne attitude à adopter car fiscalement parlant, tu as là un logement sur lequel les déductions seront relativement faibles, notamment les intérêts qui pour la plupart sont payés.
La mécanique peut paraître suspecte mais il vaut mieux revendre son bien, racheter celui du voisin qui fait la même surface, au même prix et le relouer. Bien que dans tout cela viennent s'intercaler des frais de vente, notaire, achats, bancaires ...

 

[InvestisseurInquiet]

Moi aussi de même avis, je suis très déçu de Wiseed. D’autan plus qu’ils se permet de taxer les investisseurs de 0.9%, et vous mettre une pression d’enfer au moment de la suscription. Au second pré, vous êtes 385 dans la file d’attente…

Ma petite expérience également décevante sur cette plateforme :
Je constate que sur un projet, les reportings s'arrêtent à mars 2020 (c'est pourtant lorsque la situation est tendue qu'on a besoin de reportings !). Je contacte la plateforme.
Réponse : "Nous n'avons effectivement pas reçu de reporting T2 de la part du promoteur. En ce qui concerne le reporting T3 (...) nous insisterons [autant] que possible."
Personnellement, j'attends mieux que ça en terme de suivi !

 

[InvestisseurInquiet]

Investisseur également pour Carré Sénart, c'est dans ce genre de situation que l'on découvre le sérieux réel ou la crédibilité d'une plateforme... Report constant sans jamais donner de date, des motifs souvent flou, bref un peu de transparence ne fait jamais de mal, même si l'on doit s'alarmer à un moment ou un autre: c'est toujours mieux de savoir en temps réel à quoi s'en tenir! Alors Hommunity, qu'en pensez vous?

Ma petite expérience chez Homunity, chez qui j'ai désormais totalement arrêté d'investir :

- d'une part, parce que j'ai fini par estimer que les garanties prises, en fait, risquent de ne pas fonctionner en cas de problème ;

- d'autre part, parce que l'on ne prête pas au promoteur, mais à un véhicule ad hoc détenu par Homunity, lequel reprête ensuite à l'opérateur. Conséquence, en cas de problème, Homunity est entièrement libre de renégocier avec l'opérateur sans demander l'avis de la masse des obligataires, et les obligataires ont affaire uniquement au véhicule ad hoc, qui est vide (hormis le prêt à l'opérateur). Par ailleurs, Homunity ou des dirigeants d'Homunity sont désignés comme représentants de la masse des obligataires dans la relation investisseurs - véhicule ad hoc, ce qui ne me semble pas vraiment légal puisque Homunity se retrouve à la fois représentant des créanciers et président du débiteur. Bref, gros doute, fondé ou non, et j'ai arrêté d'investir chez eux.

Pour en revenir à ma petite expérience, sur l'un des projets où j'avais investi, j'ai reçu un rapport d'étape un mois avant l'échéance indiquant que le promoteur avait demandé à faire application du report contractuel "afin de pouvoir mener à bien le chantier". Là où ça devient un peu plus inquiétant, c'est que quinze jours avant ce rapport, ce même promoteur a posté un message sur sa page Facebook : "Notre équipe livre [le projet], dans le respect des gestes barrières. Nous sommes heureux de pouvoir remettre leur clé aux nouveaux propriétaires ."

J'ai adressé un message à Homunity pour leur faire part de mes doutes sur la qualité et la précision de leurs rapports d'étape. Toujours aucune réponse au bout d'une semaine ! (je ne manquerai pas de mettre à jour ce post si je finis par recevoir une réponse).

Rapports d'étape qui, d'une manière générale, sont toujours lénifiants, ce qui n'a pas empêché qu'aucun de mes projets arrivés à échéance n'ait encore été remboursé (même si je suis toujours dans la période de report contractuel).

Quant au projet Bois Sénart évoqué plus haut, à part croiser les doigts... Le dernier rapport indiquait : "Il nous a cependant été communiqué une nouvelle date chez le notaire courant novembre. Nous continuons de suivre la situation de près et vous tiendrons bien évidemment informés." Il ne reste plus qu'une semaine pour cette réunion chez le notaire en novembre, et toujours pas d'information de la part d'Homunity... Je doute que la réunion chez le notaire, si elle doit avoir lieu avant la fin novembre, ne soit pas encore fixée ! On peut leur pardonner de ne pas avoir anticipé le confinement, c'est beaucoup plus difficile d'admettre des rapports de situation grêles et stéréotypés, des services clients qui ne répondent pas ou des points d'information à venir qui ne viennent pas...

 

[CharlyBgood]

Mes excuses les plus plates, Maître!

Vous êtes tout pardonné cher Ami

la Première Brique est accessible à partir... d'1€! Et malgré la jeunesse de la plate-forme, ça a l'air pas mal du tout; pas beaucoup de projets jusqu'à présent, mais leur discrétion permet de ne pas avoir à être sur les starting-blocks

J’ai échangé récemment avec les fondateurs: en fait ce sont presque des sous-traitants des autres P-F qui ne prennent pas les petits tickets de projet.
=> ils se spécialisent sur la micro promotion immo et assument ET les petits tickets de projet, ET les petits tickets d’investisseurs.

Ils sont très sympas, basés à Lyon à l’incubateur de la Caisse d’Epargne je crois.
Contrairement à d’autres P-F ils intermedient statut d’IFP (Intermédiaires) mais ne sont pas CIP (conseiller)

 

[xguiyomex]

Et si je peux me permettre, beaucoup de particuliers font l'erreur de conserver leur logement existant pour le louer derrière, surement par "amour" pour le bien et c'est assez naturel.
Dans les faits, il faut savoir que ca n'est pas forcément la bonne attitude à adopter car fiscalement parlant, tu as là un logement sur lequel les déductions seront relativement faibles, notamment les intérêts qui pour la plupart sont payés.
La mécanique peut paraître suspecte mais il vaut mieux revendre son bien, racheter celui du voisin qui fait la même surface, au même prix et le relouer. Bien que dans tout cela viennent s'intercaler des frais de vente, notaire, achats, bancaires ...

Nous avons acheté en 2015 un appartement en VEFA ... nous n’y sommes absolument pas attaché, ça n’a aucun charme.
Crédit sur 25 ans avec renégociation ayant permis de gagner 22 mois ... donc en gros il reste 18 ans.

Donc côté imposition ... il faudrait rentrer bien dans le détail ... mais je pense que pour le moment c’est intéressant ... après le temps passant, ça va l’être de moins en moins ...

 

[Jeune_padawan]

Globalement, on arrive plutôt à 9% de rendement moyen. C'est ce que j'obtiens.
Ce qui donne alors du 6,3% en net.
Et en actions, vous savez combien vous pouvez espérer?
5,2% de rendement réel, c'est à dire corrigé de l'inflation, sur du long terme... Des calculs réalisés par les têtes pensantes de Crédit Suisse Research.

Il reste la fiscalité à appliquer au placement actions, et corriger de l'inflation la rentabilité du placement crowd immo.

En PEA mature fiscalement, on va retirer 17,2%, ce qui donne 4,31% net de fiscalité et inflation (d'après les données crédit suisse).

Pour un projet de crowd immo sur 12 mois à 9%, on a 6,3% (9% - (0.3*9%)) net de fiscalité (PFU à 30%).
Au bout de 12 mois pour un investissement de 10k€, on obtient : 630€ d’intérêt net de fiscalité + 10k€ de capital soit 10630€.
Si l'inflation est de 2%/an, le pouvoir d'achat d'achat équivalent de 10k€ en année 0 est de 10200€ en année +1.

Donc = 10630-10200 = 430€ soit 4,3% net de fiscalité et d'inflation. ce qui est sensiblement également au rendement des actions ci-dessus.

Pour simplifier, j'ai fait le calcul sur 1 an.

Note : le calcul peut contenir des erreurs. C'est une approximation et son exactitude n'est pas garantie.