Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[CharlyBgood]

Note : le calcul peut contenir des erreurs. C'est une approximation et son exactitude n'est pas garantie

Quoiqu’il en soit, c’est un rendement infiniment + rentable que ce qui nous est servi chez TOUVENAN-Finance, c’est pour ça qu’on y va !

 

[poam5356]

Merci pour les calculs.
C'est équivalent, sauf que, dans le cas des actions, la rentabilité est calculée sur une longue période.
Bonnes et mauvaises périodes sont lissées.
Crowd immo, le calcul porte sur 1 seule année et la performance attendue me semble à son max avec une rentabilité moyenne à 9%.
L'avantage que je vois aux actions, c'est que les perspectives de rentabilité sont plus élevées.
Raison pour laquelle je laisse redescendre mon poste crowd immo pour réaffecter aux actions.
L'inconvénient que je vois au crowd immo, c'est que les sommes investies sont bloquées. Impossible de sortir en cours de route. Les actions, on peut toujours les vendre.

 

[Jeune_padawan]

Crowd immo, le calcul porte sur 1 seule année et la performance attendue me semble à son max avec une rentabilité moyenne à 9%.

On peut faire les calcul sur 10 ans ou plus avec les taux de défaut mais c'est plus compliquer à faire .

 

[Laponéon]

La bourse a effectivement ses cycles haussiers et baissiers. Tant qu'on ne vend pas, rien n'est perdu.
Par contre en crowd immo, on peut être liquidé.

 

[CharlyBgood]

Par contre en crowd immo, on peut être liquidé.

Théoriquement oui.

Mais en bientôt 10 ans de crowd, ça ne m’est jamais arrivé.

Par contre j’ai qq projets en défaut: partiellement remboursés et en galère pour récupérer tout le fric. Clairement le taux annoncé de rendement du début ne sera pas au rdv.

Et ce n’est que 3 ou 4 sur 60.

Ce post juste pour dire et rappeler que:
- oui y’a toujours des risques
- mais que la perte totale est rare

 

[NicoNoclaste]

En PEA mature fiscalement, on va retirer 17,2%, ce qui donne 4,31% net de fiscalité et inflation (d'après les données crédit suisse).

Pour un projet de crowd immo sur 12 mois à 9%, on a 6,3% (9% - (0.3*9%)) net de fiscalité (PFU à 30%).
Au bout de 12 mois pour un investissement de 10k€, on obtient : 630€ d’intérêt net de fiscalité + 10k€ de capital soit 10630€.
Si l'inflation est de 2%/an, le pouvoir d'achat d'achat équivalent de 10k€ en année 0 est de 10200€ en année +1.

Donc = 10630-10200 = 430€ soit 4,3% net de fiscalité et d'inflation. ce qui est sensiblement également au rendement des actions ci-dessus.

Pour simplifier, j'ai fait le calcul sur 1 an.

Note : le calcul peut contenir des erreurs. C'est une approximation et son exactitude n'est pas garantie.

Taux d'inflation 2019: 1,1% (source INSEE); prévisions Banque de France en 09/2020: 0,5% (2020), 0,6% (2021), 1% (2022);
ça redonnerait un léger avantage au crowd immo: 5,2% (2019), 5,8% (2020), 5,7% (2021), 5,3% (2022).
Et je n'ai pas fait les calculs intérêts réinvestis, ce qui était certainement le cas de l'étude de Crédit Suisse.

Bon. Il faut quand même prendre en ligne de compte que les fonds ne sont pas investis 24h/24h; le temps de trouver un bon dossier, de réussir à le chopper dans les premières secondes de sa mise en ligne (pas évident), le temps que la plate-forme mettra à verser les fonds au sponsor (ça peut prendre quelques semaines, grrrr!): tout ça, ça rapporte oualou peau d'zob rien.

L'avantage que je vois aux actions, c'est que les perspectives de rentabilité sont plus élevées.

Entièrement d'accord.
Mais à condition de ne pas rentrer en haut de cycle, et comment en avoir la certitude? Ceux qui y sont allés juste avant l'éclatement de la bulle internet en 2000 s'en souviennent encore.

L'inconvénient que je vois au crowd immo, c'est que les sommes investies sont bloquées. Impossible de sortir en cours de route. Les actions, on peut toujours les vendre.

C'est vrai; mais je suis absolument persuadé qu'un jour viendra où un marché secondaire sera créé par les plates-formes, comme ça se fait déjà à l'étranger.
L'inconvénient majeur que je vois aux actions, c'est qu'elles sont très largement soumises à la volatilité des marchés financiers, qu'elle soit due à des phénomènes macro-économiques, à de soudaines tensions géopolitiques aux antipodes ou à la psychologie des intervenants, et ceci indépendamment de leurs fondamentaux. Rien de tel avec le crowd immo.

- oui y’a toujours des risques
- mais que la perte totale est rare

Oui, en crowd immo, on sait qu'on ne fera jamais "la culbute" comme il sera possible de le faire en bourse, mais on sait a priori ce qu'on va gagner en prenant un risque somme toute assez mesuré.
C'est de l'immobilier, ce sont des obligations courtes, ce n'est pas sans risque, mais c'est (relativement) "pépère".
Bref, le curseur de prise de risque n'est pas du tout à la même place qu'en investissement actions.

 

[Sop74]

Bonjour, que pensez-vous du projet Naturéa sur homunity?

 

[poam5356]

Bonsoir,
Pour moi, par les temps qui courent, avec 21% de préco : Je ne donne pas suite.
La région est dynamique avec un ITI élevé et le promoteur est financièrement solide.
Malgré tout, des projets avancés avec une forte préco connaissent des désistements.
Alors, à 21%, je préfère garder l'esprit tranquille et attendre des projets à préco élevée, 100% si possible.

 

[CharlyBgood]

100% de préco pour le projet ETOILE d'ARCY porté par EM2C chez Wiseed, dans les Yvelines.
Ça faisait longtemps que j'avais pas vu qq chose sympa en immo, en tout cas qui me parle un peu mieux.
Bon 8% certes mais sur 18 mois, ça paraît bonnard quand même pour une telle préco et une telle signature, non ?

ETOILES D'ARCY à Bois d'Arcy (78) [lien réservé abonné]

 

[amos21]

100% de préco pour le projet ETOILE d'ARCY porté par EM2C chez Wiseed, dans les Yvelines.
Ça faisait longtemps que j'avais pas vu qq chose sympa en immo, en tout cas qui me parle un peu mieux.
Bon 8% certes mais sur 18 mois, ça paraît bonnard quand même pour une telle préco et une telle signature, non ?

ETOILES D'ARCY à Bois d'Arcy (78) [lien réservé abonné]

C'est un Hôtel, je préfère des projets résidentiels

 

[poam5356]

Bon 8% certes mais sur 18 mois, ça paraît bonnard quand même pour une telle préco et une telle signature, non ?

Salut Charly,
Oui, plutôt sympa comme projet.
Le niveau d'endettement est élevé, mais le promoteur est financièrement solide.
C'est un peu étonnant qu'avec un gearing de 9 (très élevé), Wiseed leur attribue un A dans leur outil d'aide à la décision. Chez moi, la plus mauvaise note est attribuée à partir de 5.

 

[CharlyBgood]

C'est un peu étonnant qu'avec un gearing de 9 (très élevé), Wiseed leur attribue un A dans leur outil d'aide à la décision. Chez moi, la plus mauvaise note est attribuée à partir de 5.

Si tu veux mon avis vu les retards ambiants, les gearings vont remonter mécaniquement.

Ce qui m'étonne c’est plutôt cet engouement des projets d’hotels par ces temps qui courent.

 

[NicoNoclaste]

100% de préco pour le projet ETOILE d'ARCY porté par EM2C chez Wiseed, dans les Yvelines.
Ça faisait longtemps que j'avais pas vu qq chose sympa en immo, en tout cas qui me parle un peu mieux.
Bon 8% certes mais sur 18 mois, ça paraît bonnard quand même pour une telle préco et une telle signature, non ?

ETOILES D'ARCY à Bois d'Arcy (78) [lien réservé abonné]

• Refi pour un projet et des travaux démarrés en janvier, avant la crise: pas bon pour moi;
• endettement du promoteur non négligeable: pas bon pour moi, même si celui du garant semble mieux;
• marge/CA faible <5%: pas bon pour moi.

C'est un peu étonnant qu'avec un gearing de 9 (très élevé), Wiseed leur attribue un A dans leur outil d'aide à la décision.

9 pour 2018; mais bon, exact, ça reste haut, et c'est idem pour le garant; ceci dit, pour un promoteur, je me focalise beaucoup plus sur la comparaison de l'endettement total aux actifs circulants.
De même, ils attribuent la note C à la couverture du prix de revient, pourtant calculée à 117,81%; ça en dit long sur la fiabilité accordée à l'acheteur!

Enfin: 8% de rendement pour de telles incertitudes - 0,9% de droit d'entrée = NIET!

 

[NicoNoclaste]

Ce qui m'étonne c’est plutôt cet engouement des projets d’hotels par ces temps qui courent.

Et pour les bureaux: encore un méga projet de 8M€ annoncé par Fundimmo pour jeudi.

 

[Zino]

100% de préco pour le projet ETOILE d'ARCY porté par EM2C chez Wiseed, dans les Yvelines.
Ça faisait longtemps que j'avais pas vu qq chose sympa en immo, en tout cas qui me parle un peu mieux.
Bon 8% certes mais sur 18 mois, ça paraît bonnard quand même pour une telle préco et une telle signature, non ?

ETOILES D'ARCY à Bois d'Arcy (78) [lien réservé abonné]

Sait-on qui va acheter l’immeuble ? B&B ne semble pas posséder les immeubles habituellement. Covivio semble posséder une bonne partie des hôtels B&B. Peuvent-ils décider de ne pas honorer leur engagement pris avant le début de la crise sanitaire ?

 

[NicoNoclaste]

Sait-on qui va acheter l’immeuble ?

Whiterock, après une brève recherche.

Peuvent-ils décider de ne pas honorer leur engagement pris avant le début de la crise sanitaire ?

J'avoue que je sèche, comme tout ce qui concerne les aspects juridiques; j'ai toujours été plus à l'aise avec les chiffres.

Et puisqu'on parle de juridique, je serais volontiers preneur:

1. d'une leçon exhaustive sur:les différentes garanties qu'offrent les projets (hypothèques, cautionnement, nantissement, et la tête, alouette, ), et leur fiabilité réelle;
2. et une autre leçon sur les avantages/inconvénients de prêter au promoteur en direct, ou à la société qu'il a créée pour le projet, ou à une société créée par la plate-forme pour le projet, etc. Y-a-t-il une configuration plus protectrice des intérêts des investisseurs?

 

[Stilt]

Sur ce projet Wiseed, je me demande pourquoi on nous annonce une livraison dans 10 mois et un remboursement dans 18... pourquoi B&B attendrait 8 mois pour lancer l'ouverture de son hotel (sachant que ce montage a été réalisé avant cette crise sanitaire)?

Evidement un remboursement anticipée sur Wiseed impacterait le rendement net de frais et donc le couple rendement/risque.

Risque qui semble actuellement très fort sur de l'immobilier hotelier. Mais risque que l'on atténue tous sur ce projet grace a sa commercialisation via le BEFA. BEFA dont on ne connait pas et on ne connaitra pas les possibles conditions suspensives...

Pour résumer, je n'y vais pas...

 

[poam5356]

Sur ce projet Wiseed, je me demande pourquoi on nous annonce une livraison dans 10 mois et un remboursement dans 18... pourquoi B&B attendrait 8 mois pour lancer l'ouverture de son hotel (sachant que ce montage a été réalisé avant cette crise sanitaire)?

Bonjour,
Livraison dans 10 mois.... Si tout se passe bien.
Sans parler de confinement, il suffit d'avoir plus d'intempéries qu'à l'habitude pour décaler la livraison de 2 ou 3 mois.
Et entre livraison, et ouverture de l'hôtel, j'imagine qu'il reste quelques finitions à faire avant de voir débarquer les 1ers clients.
Rien d'anormal à avoir ce laps de temps avant le remboursement du projet. Les intérêts courent sur la période.

 

[Chikha90]

Bonjour,
Que pensez-vous du projet Place du Venezuela (Fundimmo) ?
Opération marchand de biens portant sur l’achat d’un hôtel particulier à usage de bureaux situé dans le 16ème arrondissement de Paris (75) et destiné à une revente en bloc après la réalisation de travaux.
Le taux est bas j'avoue 7% sur 12 mois mais c'est assez solide vue l'emplacement...

 

[NicoNoclaste]

Bonjour,
Que pensez-vous du projet Place du Venezuela (Fundimmo) ?
Opération marchand de biens portant sur l’achat d’un hôtel particulier à usage de bureaux situé dans le 16ème arrondissement de Paris (75) et destiné à une revente en bloc après la réalisation de travaux.
Le taux est bas j'avoue 7% sur 12 mois mais c'est assez solide vue l'emplacement...

Si je ne tiens pas compte de mon aversion actuelle pour le tertiaire, tous mes voyants sont au vert: projet court, bien situé, marge élevée, garants blindés, une banque qui suit... Ça explique le taux de rendement relativement peu attractif.