Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[White Rabbit]

J'ai un petit soucis technique avec Clubfunding (je ne reçois plus tous leurs courriels) et suite au message que j'ai envoyé un de leurs employés m'a rappelé.
Vraiment très aimable et à l'écoute, j'en ai profité pour leur insister lourdement sur leur système de prélèvement automatique qui est très bien! Il a été surpris parce que d'autres ce sont plaint et préfèreraient avoir un compte comme Homunity. Mais ils comptent pas changer ça

 

[Chris78]

Tant mieux s'ils ne changent pas car je trouve cela très bien aussi ! Ainsi que le règlement mensuel des coupons ...

Il y a quelques jours, j'avais aussi un problème de réception de leurs messages envoyés automatiquement : a priori un problème technique qui concernait mon FAI (free) mais maintenant, c'est réglé.

 

[Stilt]

Je veux bien vos avis sur le prochain projet de Global Promotion chez Upstone :
Poissy & Egly
1 390 000 €
13 % par an*
12 mois - 41 % commercialisé

J'ai participé aux 3 derniers projets de ce promoteur sur Upstone. Des achats-reventes a très court terme sur des projets 100% commercialisés.
Ce nouveau projet est différent en terme de commercialisation, de montant recherché,... parcontre toujours aucun financement bancaire.
Tout autant, l'operation me semble bien situé (meme si je ne connais pas le secteur) et ce qui me chifonne le plus, c'est que l'on n'a aucune garantie (ou alors je l'ai raté).

Je suis le seul fou à avoir participer à des projets sur Upstone? lol

Ps idem @Chris78 que ClubFunding ne change rien, leur process de souscription est très bien (si ça ne plante pas)

 

[Martintintin]

Projet Foncière Migneaux sur Clubfunding vendredi 23 octobre 15h: qu'est-ce qu'ils entendent par "bridge de financement dans l'attente de la revente des titre de la foncière"?

 

[dca]

Projet Foncière Migneaux sur Clubfunding vendredi 23 octobre 15h: qu'est-ce qu'ils entendent par "bridge de financement dans l'attente de la revente des titre de la foncière"?

J'avais la même question

 

[NicoNoclaste]

Bonjour a tous,

Je veux bien vos avis sur le prochain projet de Global Promotion chez Upstone :
Poissy & Egly
1 390 000 €
13 % par an*
12 mois - 41 % commercialisé

J'ai participé aux 3 derniers projets de ce promoteur sur Upstone. Des achats-reventes a très court terme sur des projets 100% commercialisés.
Ce nouveau projet est différent en terme de commercialisation, de montant recherché,... parcontre toujours aucun financement bancaire.
Tout autant, l'operation me semble bien situé (meme si je ne connais pas le secteur) et ce qui me chifonne le plus, c'est que l'on n'a aucune garantie (ou alors je l'ai raté).

Vos avis?

Hello

Je connais un peu le secteur du projet Poissy: proche des zones commerciales de Chambourcy/Orgeval, proche du RER A de Poissy (5 km), et banlieue verte; par contre la proximité de l'A13 (230 m) peut être source de nuisances sonores; au final, j'aime donc moyennement l'emplacement, d'autant que je n'arrive pas à imaginer, vues la forme et la surface de la parcelle, comment on peut y faire rentrer 4 ou 5 maisons supplémentaires (mais là, c'est subjectif...).
L'absence de garantie est récurrente dans beaucoup de projets Upstone, et explique en partie le taux attractif.
Je suis un peu plus gêné par la marge du projet, 8,77%, vraiment limite pour du MDB; mais compte tenu du fait que la maison et Egly sont déjà pré-commercialisés, le risque repose sur les terrains à bâtir de Poissy; ça laisse donc une assez bonne marge de manœuvre au sponsor.

 

[Stilt]

Merci @NicoNoclaste pour ces précisions, du coup je n'ai mis qu'un petit billet sur le projet (après 2.5 projets rembourser par anticipation par le même promoteur). Il me semble que le terrain est à 400m de l'autoroute en zone pavillonnaire.

Je suis d'accord avec toi sur la faiblesse de la marge mais je pense qu'elle sera supérieure. Ils ne prennent pas en compte dans le budget les remboursements anticipés qui font baisser les coûts financier. Et il me semble qu'il manque aussi le chiffrage du 5eme terrain.

 

[safoua88]

Hello

Je connais un peu le secteur du projet Poissy: proche des zones commerciales de Chambourcy/Orgeval, proche du RER A de Poissy (5 km), et banlieue verte; par contre la proximité de l'A13 (230 m) peut être source de nuisances sonores; au final, j'aime donc moyennement l'emplacement, d'autant que je n'arrive pas à imaginer, vues la forme et la surface de la parcelle, comment on peut y faire rentrer 4 ou 5 maisons supplémentaires (mais là, c'est subjectif...).
L'absence de garantie est récurrente dans beaucoup de projets Upstone, et explique en partie le taux attractif.
Je suis un peu plus gêné par la marge du projet, 8,77%, vraiment limite pour du MDB; mais compte tenu du fait que la maison et Egly sont déjà pré-commercialisés, le risque repose sur les terrains à bâtir de Poissy; ça laisse donc une assez bonne marge de manœuvre au sponsor.

Bonjour @NicoNoclaste,
Je suis nouvelle dans le domaine, je voudrais savoir SVP comment vous arrivez à déterminer le rendement de 8,77% à partir des 13% annoncé par le promoteur ou le MDB dans ce cas ?

Je vous remercie par avance.

 

[poam5356]

Bonjour,
8,77% c'est la marge du Marchand de biens sur son projet. C'est son bénéfice.
13% est le rendement qu'il accepte de payer pour l'apport que vous lui faites.

 

[poam5356]

C'est nouveau, du moins, en ce qui me concerne :
Homunity va proposer l'investissement en SCPI de manière 100% digitalisée.
Je suppose que c'est depuis leur plateforme.
C'est en association avec une société de gestion de portefeuille : Norma Capital.
2 SCPI seront (ou sont déjà) proposées :
Vendôme Régions et Fair Invest, toutes les 2 de Norma Capital.

Une info lue ici [lien réservé abonné]

 

[amos21]

Quel avantage de passer par Homunity ?

 

[poam5356]

Aucune idée.
Je viens de voir qu'il y a un onglet SCPI sur leur site.
Si le sujet vous intéresse, il faut aller parcourir leurs pages.
Je pense que, pour eux, c'est une diversification pour pérenniser leur activité.

 

[NicoNoclaste]

Bonjour @NicoNoclaste,
Je suis nouvelle dans le domaine, je voudrais savoir SVP comment vous arrivez à déterminer le rendement de 8,77% à partir des 13% annoncé par le promoteur ou le MDB dans ce cas ?

Je vous remercie par avance.

Bonsoir
Comme l'a expliqué poam, le rendement de 8,77% du projet du MDB et le 13% qu'il verse aux prêteurs n'ont rien à voir l'un avec l'autre (bon, un peu quand même dans la mesure où la rémunération que le MDB verse à son prêteur diminue mécaniquement son bénéfice à lui).
Pour le calcul des 8,77%, vous divisez simplement sa marge (145394€ annoncés dans le bilan promotion) par son coût de revient (1658606€).

 

[Msimmo]

On en avait parlé mais CF lance son fonds.

Ce qui est moins cool :

Le fonds pourra co-investir aux côtés de la plateforme ClubFunding sur les projets immobiliers éligibles et bénéficiera d’un droit de premier regard sur ces opportunités d’investissement

Par ailleurs niveau frais bof bof :
- 3% max de droits d'entrée
- taux non garanti mais espéré de 7% net de frais avec commission de surperformance de 20% au délà de 7%

Je vois pas trop l'intérêt, sauf pour CF qui en plus de facturer aux promoteurs, va prélever des frais aux investisseurs pour à peu prés le même service de suivi que quand on investi en direct.

 

[NicoNoclaste]

Merci @NicoNoclaste pour ces précisions, du coup je n'ai mis qu'un petit billet sur le projet (après 2.5 projets rembourser par anticipation par le même promoteur). Il me semble que le terrain est à 400m de l'autoroute en zone pavillonnaire.

Je suis d'accord avec toi sur la faiblesse de la marge mais je pense qu'elle sera supérieure. Ils ne prennent pas en compte dans le budget les remboursements anticipés qui font baisser les coûts financier. Et il me semble qu'il manque aussi le chiffrage du 5eme terrain.

Je confirme: entre 180 et 250m de l'autoroute (distances mini et maxi mesurées sur le géoportail).

Pour l'instant, le permis d'aménager n'a été délivré que pour une division en 4 terrains à bâtir; le changement récent du PLU a conduit le sponsor à présenter une nouvelle demande pour une division en 5 terrains; ce sera "considérablement" plus rémunérateur, dit Upstone. J'en accepte l'augure, mais reste tout de même prudent sur l'issue du dossier...

 

[Jeune_padawan]

Nouveau projet chez Wissed : Villa des Colines :

Opération de rénovation d'une villa haut de gamme puis revente.

640000 € recherchés
9% annuel sur 24 mois
Capital investi remboursé à l'échéance
Intérêts capitalisés annuellement, et versés à l'échéance

La commercialisation n'a pas démarré et ne commencera qu'après l'achèvement des travaux.

Le fait que le lot ne soit pas commercialisé, ainsi que le CA et les capitaux propres faibles, font ressortir une notation C par Wiseed.

Ce n'est pas un conseil d'investissement.

 

[Chris78]

On en avait parlé mais CF lance son fonds.

Ce qui est moins cool :

Le fonds pourra co-investir aux côtés de la plateforme ClubFunding sur les projets immobiliers éligibles et bénéficiera d’un droit de premier regard sur ces opportunités d’investissement

Par ailleurs niveau frais bof bof :
- 3% max de droits d'entrée
- taux non garanti mais espéré de 7% net de frais avec commission de surperformance de 20% au délà de 7%

Je vois pas trop l'intérêt, sauf pour CF qui en plus de facturer aux promoteurs, va prélever des frais aux investisseurs pour à peu prés le même service de suivi que quand on investi en direct.

En plus :
Frais de gestion récurrents 2,15% par an
Frais de gestion indirects 0,15% par an

et : Souscription minimum 20 000€

Mois aussi, l'intérêt m'échappe !

 

[NicoNoclaste]

On en avait parlé mais CF lance son fonds.

Ce qui est moins cool :

Le fonds pourra co-investir aux côtés de la plateforme ClubFunding sur les projets immobiliers éligibles et bénéficiera d’un droit de premier regard sur ces opportunités d’investissement

Par ailleurs niveau frais bof bof :
- 3% max de droits d'entrée
- taux non garanti mais espéré de 7% net de frais avec commission de surperformance de 20% au délà de 7%

Je vois pas trop l'intérêt, sauf pour CF qui en plus de facturer aux promoteurs, va prélever des frais aux investisseurs pour à peu prés le même service de suivi que quand on investi en direct.

Clairement, ce genre de produit n'est pas conçu pour des investisseurs qui ont le temps/le goût/les compétences de gérer leur épargne en direct.
Mais... il peut intéresser les clients fortunés (ticket d'entrée de 20000€) du groupe Profina, dont CF est la filiale, spécialisé dans la défiscalisation en Girardin industriel. Maintenant que le fiston a fait ses preuves dans l'apport en quasi-fonds propres aux professionnels de l'immobilier et la sélection de beaux projets, il peut servir les intérêts stratégiques du groupe en proposant à sa clientèle historique une diversification de l'offre dans un domaine maintenant rôdé. Perso, je trouve ça plutôt futé: comme tu l'as relevé, on marge bien plus avec ce type de clientèle...
Pour nous autres crowdfunders, ça ne devrait pas changer grand' chose, sauf pour l'accès à certains gros projets qui risquent fort d'être préemptés par le fonds (il faut qu'ils soient gros pour un objectif de 30M€ sur seulement une vingtaine de lignes); je surveille les projets d'Anaxago et depuis la montée en charge de leur FCPR "maison", je n'ai pas vu de différence notable.

 

[CharlyBgood]

Je suis le seul fou à avoir participer à des projets sur Upstone? lol

You’re not alone.
J’y ai participé ce matin, le montant recherché m’ayant laissé le temps de m’y immiscer

 

[Martintintin]

Clairement, ce genre de produit n'est pas conçu pour des investisseurs qui ont le temps/le goût/les compétences de gérer leur épargne en direct.
Mais... il peut intéresser les clients fortunés (ticket d'entrée de 20000€) du groupe Profina, dont CF est la filiale, spécialisé dans la défiscalisation en Girardin industriel. Maintenant que le fiston a fait ses preuves dans l'apport en quasi-fonds propres aux professionnels de l'immobilier et la sélection de beaux projets, il peut servir les intérêts stratégiques du groupe en proposant à sa clientèle historique une diversification de l'offre dans un domaine maintenant rôdé. Perso, je trouve ça plutôt futé: comme tu l'as relevé, on marge bien plus avec ce type de clientèle...
Pour nous autres crowdfunders, ça ne devrait pas changer grand' chose, sauf pour l'accès à certains gros projets qui risquent fort d'être préemptés par le fonds (il faut qu'ils soient gros pour un objectif de 30M€ sur seulement une vingtaine de lignes); je surveille les projets d'Anaxago et depuis la montée en charge de leur FCPR "maison", je n'ai pas vu de différence notable.

Pas pour les petits crowdfunders effectivement
Peut-être plus de difficultés à rentrer, peut-être qu'ils vont relever le ticket d'entrée ? À part ça j'y vois pas forcément un mauvais côté, si CF se solidifie financièrement sur ces marges-là ça va difficilement me déplaire... Je préfère ça à des problèmes de trésorerie !