Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[pticaillou]

Et je peux rajouter pour wiseed aujourd'hui et recemment: "leger retard" sur Domaine du Golf, et Verano, CSP PROMOTION en retard mais "on va étudier et vous proposer une solution", une assemblée prevue pour Privas, prolongé de 9 mois ...
Bon, c'est chez wiseed que j'ai le plus de (petites) lignes donc un peu trompeur mais qd même ...

 

[CharlyBgood]

Bon, un peu de promotion (mais pas immobilière ) pour la file crowd-equity qui vient d'être créée.
J'y attend vos réactions avec attention.
Portez-vous tous bien

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...en-actions-vive-le-non-cote-accessible.39173/

 

[CharlyBgood]

Incroyable: l'opération Faubourg Lagrappe d'Upstone va déjà nous être remboursée ces prochains jours !
La signature devant notaire a eu lieu hier.
Voilà ma 1ière opé de crowd-immo en mode "étoile filante".

Et comme j'ai utilisé ma CB à débit différé, je vais être crédité de mon invt+intérêt avant même que l'opé me soit débitée le 06/07 prochain. Cool !

 

[Stilt]

Et avec 3 mois d'intérets assurés...ça me fait 2 remboursements anticipée en 15 jours et après seulement 4 mois de crowfunding immo...il ne faudrait pas que je me laisse griser par la chance du débutant...lol

Par contre, le prochain projet sur Wiseed fait couler de l'encre, ce n'est pas sûr qu'il soit bouclé dans la journée (cf ma prédiction, @CharlyBgood ). Cette opération qui semble plutot intéressante (secteur, financement,...) a finalement beaucoup de zone d'ombres : mdb mystere, SAS coquille vide (montée pour l'opération), et une commercialisation assurée par un autre promoteur mais dont la recommercialisation semble n'avoir que peu d'intéret.

 

[DryClepsydra]

Je me suis inscrit sur Wiseed pour ce projet mais je pense finalement passer mon tour. Les commentaires éveillent en moi quelques zones d'ombre.

@poam5356 Que pensez-vous du projet de Monego de demain, à 11h s'il vous plaît ? Je le trouve intéressant mais documentation est légère...

 

[CharlyBgood]

Par contre, le prochain projet sur Wiseed fait couler de l'encre, ce n'est pas sûr qu'il soit bouclé dans la journée (cf ma prédiction, @CharlyBgood ). Cette opération qui semble plutot intéressante (secteur, financement,...) a finalement beaucoup de zone d'ombres : mdb mystere, SAS coquille vide (montée pour l'opération), et une commercialisation assurée par un autre promoteur mais dont la recommercialisation semble n'avoir que peu d'intéret.

Tu as sûrement raison pour la durée: ce sera longuet à financer. Pour le reste, je garde mes convictions et irais y mettre un petit billet.

 

[Stilt]

Tu as sûrement raison pour la durée: ce sera longuet à financer. Pour le reste, je garde mes convictions et irais y mettre un petit billet.

Wiseed semble essayer de verrouiller la durée, c'est d'ailleurs ce genre d'élément qui n'est pas très rassurant dans ce dossier.
Une clause d'exigibilité anticipée du remboursement de l'emprunt a été mise en place au cas où la vente ne se réaliserait pas dans les 12 mois.
Vous avez déjà ce type de clause?

Je ne vais pas me presser mais j'y mettrai aussi un billet, mais je ne sais pas encore lequel.

 

[poam5356]

SAS coquille vide (montée pour l'opération)

C'est le fonctionnement normal en immo. Une SAS, plus souvent une SCCV, dédiée au projet est constituée le temps de vie du projet. Ce qui permet au promoteur de canaliser les flux de chaque projet et de les isoler les uns des autres, surtout quand plusieurs promoteurs sont associés sur un même projet.

Cette opération qui semble plutot intéressante (secteur, financement,...) a finalement beaucoup de zone d'ombres

Oui, le projet me semblait intéressant à la lecture du descriptif... Jusqu'à ne pas trouver la moindre info sur le marchand de biens qui mène l'opération.
C'est la 1ère fois que je vois ça.... Un exemple supplémentaire de la décontraction de Wiseed sur sa gestion des projets?
Clubfunding propose de temps en temps des projets confidentiels. Le nom du promoteur, ou du MDB, est gardé secret, mais les infos sur ses finances sont publiées.
Là, rien. Pour moi, c'est rédhibitoire.

 

[poam5356]

@poam5356 Que pensez-vous du projet de Monego de demain, à 11h s'il vous plaît ? Je le trouve intéressant mais documentation est légère...

Le projet me paraît digne d'intérêt. Bien situé et 90% de préco pour 18 mois de durée prévisible.
Ce qui se démarque un peu de la tendance prise par les plateformes d'augmenter d'office les durées qui sont maintenant souvent à 24 mois, et même 30 mois.
La qualité du projet se retrouve dans le taux proposé : 8,5%
La société est jeune, 2017, mais, si je me souviens bien, la personne qui est aux manettes est expérimentée.
Société jeune = absence de bilan. Les 2 ratios financiers que je surveille ont donc obtenus la note négative.
A part ça, le projet est engageant.

 

[pticaillou]

La qualité du projet se retrouve dans le taux proposé : 8,5%

J'en suis arrivé à exactement la même conclusion: bon projet (au sens peu risqué) et un taux qui le reflète.

Quant au projet de WiSeed, je l'ai regardé il y a 2 jours et j'ai, aussi, été moins emballé que certains messages sur le forum d'il y a 2-3 jours. Le taux, frais inclus, et si on part sur la flat tax, est à peine supérieur à celui du projet Monego, alors que les éléments fournis sont moins nombreux ...

J'ai remarqué aussi la (nouvelle) petite note sur la clause d'exigibilité et ai pris ça comme un élément de langage rassurant à l'égard des investisseurs. J'imagine qu'il fait suite à un nombre croissant de retour qu'ils doivent avoir suite aux retards qui se multiplient chez eux (pas forcément grave, mais pas très commode lorsqu'ils se multiplient surtout). C'est un peu plus qu'un élément de langage puisque ça signifie que contrairement aux autres projets, il n'y a pas de clause de prorogation possible. Ceci étant, cet élément n'apporte pas d'autre garantie supplémentaire.

J'avoue que mon regard sur les projets WiSeed est désormais un peu biaisé par un sentiment de défiance face aux retards. Il y a un an j'aurai eu un regard plus positif sur le projet

 

[CharlyBgood]

Le projet me paraît digne d'intérêt. Bien situé et 90% de préco pour 18 mois de durée prévisible.
Ce qui se démarque un peu de la tendance prise par les plateformes d'augmenter d'office les durées qui sont maintenant souvent à 24 mois, et même 30 mois.
La qualité du projet se retrouve dans le taux proposé : 8,5%
La société est jeune, 2017, mais, si je me souviens bien, la personne qui est aux manettes est expérimentée.
Société jeune = absence de bilan. Les 2 ratios financiers que je surveille ont donc obtenus la note négative.
A part ça, le projet est engageant.

Super emplacement, bonne pré-Co, taux et durée correctement corrélés
=> risque très modéré selon moi
ça a dû partir comme une traînée de poudre non ?

 

[Yoco38]

j'ai eu le temps d'y mettre un billet mais oui c'est parti vite

 

[poam5356]

Ben... raté pour moi. Je me suis pointé à 11h01!!

 

[DryClepsydra]

Merci pour vos retours sur ce projet !

 

[pticaillou]

Pareil, raté: j'ai pu démarrer le processus mais au paiement c’était complet.

 

[dca]

Nouveau projet Fundimmo
Le projet Villa Douchka est une opération marchand de biens consistant en l’acquisition d’une Villa de 276 m² située à Super Cannes - Vallauris (06 – Alpes-Maritimes) destinée à la revente après la réalisation d’une extension et d’importants travaux de rénovation « haut de gamme ».

• Montant de la collecte Fundimmo : 1.000.000 €
• Durée : 24 Mois
• Taux Investisseurs : 9 % annuel

 

[Stilt]

J'avoue que mon regard sur les projets WiSeed est désormais un peu biaisé par un sentiment de défiance face aux retards. Il y a un an j'aurai eu un regard plus positif sur le projet

Ce projet de Wiseed m'a ouvert les yeux sur le niveau de confiance que l'on peut donner aux informations communiqués par les PF. Si ils nous donnent un budget prévisionnel, c'est bien pour que l'on puisse comprendre le montage financier et appréhender le projet et le risque en fonction de la marge prévisionnelle potentielle.

J'ai épluché tous les commentaires du projet Levallois Perret sur Wiseed, et voilà, quelques réponses qui me posent questions :

Les frais de notaires seront payés par l’opérateur qui rajoutera de sa poche = donc pas dans le budget prévisionnel (environ 150K€)

les intérêts à verser, ils ne rentrent pas dans le budget car ce sont les fonds propres qui permettront le remboursement= je dirai au bas mot pour 12 mois c'est 230K€ qui manquent (2M€ à 10% + 3M€ de la banque)

Et quand on soustrait ces 2 charges, la marge fond comme neige au soleil en passant 8.68% à seulement 2.16%!!! Effectivement si le bien est déjà commercialisé, ça ne change pas grand chose mais quand même.

Ps Et en jetant un coup d'oeil au dernier projet Fundimmo, c'est pareil ils nous parlent de commercialisation externe et on n'a pas de frais sur cette ligne (après la marge n'est pas la même).

 

[BobbyO]

Merci Stilt.
J'ai investi sur ce projet car il me semblait sécurisé. Par contre, les corrections apportées juste avant la souscription ne passent pas pour moi.
J'ai rajouté un commentaire demandant des explications. On va voir

 

[Stilt]

Oui, j'ai vue!!!
J'attends leurs explications pour savoir si j'y mets un petit billet pour avoir la fin de l'histoire...ou pas

 

[pticaillou]

Par contre, les corrections apportées juste avant la souscription ne passent pas pour moi.

C'est à dire ?