Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Salamalek]

Quelqu'un est il impliqué dans le projet [Immocratie] [Les Gets] ?
On n'a plus aucun reporting depuis le 4/10/2024.

 

[Rivol0gY]

Quelqu'un est il impliqué dans le projet [Immocratie] [Les Gets] ?
On n'a plus aucun reporting depuis le 4/10/2024.

J'ai contacté Immocratie mais le porteur de projet fait le mort... Là aussi, j'ai peur que cela finisse mal alors que le bien (mal fait) a été livré et que les reprises ne sont pas réalisées...

 

[ostibapa]

Chantemesle [RAIZERS] : quelle émotion hier soir de voir le projet se clôturer sans communication au préalable depuis le mois de septembre 2024... Comme quoi, les miracles existent encore.

Le crowdfunding immobilier en devient pathétique
On en est à espérer récupérer nos billes...

Pour cette opération, c'est encore la bonne vieille recette du crowdfunding immo qui consiste à faire tourner la dette qui a été appliquée : merci à ClubFunding pour sa levée [L’Île Chantemesle] il y'a deux mois...

 

[moietmoi]

Et bien ça y est Lymo est en redressement judiciaire…

Les comptes des particuliers n'ont ils pas tous été transférés chez Walliance?

 

[Rivol0gY]

Pour cette opération, c'est encore la bonne vieille recette du crowdfunding immo qui consiste à faire tourner la dette qui a été appliquée : merci à ClubFunding pour sa levée [L’Île Chantemesle] il y'a deux mois...

Sérieux ?! Ils ont roulé la dette au travers de ClubFunding alors que Raizers parlait d'un refinancement bancaire...
C'est donc le même hôtel ?

 

[Salamalek]

J'ai contacté Immocratie mais le porteur de projet fait le mort... Là aussi, j'ai peur que cela finisse mal alors que le bien (mal fait) a été livré et que les reprises ne sont pas réalisées...

Je les ai aussi contacter et j'ai eu qq nouvelles en février.
Toujours la même histoire : "nous étudions des requêtes ..."
Quand on voit la news du 16 avril 2024 : "Quelques formalités restent à accomplir pour le déblocage des fonds" , je félicite la poignée de gogo courageux qui continuent à investir sur la plateforme (avec une mise moyenne de 10 k€ sur le dernier projet).

 

[Bv75]

Les comptes des particuliers n'ont ils pas tous été transférés chez Walliance?

Il s’agit de la partie promotion immobilière pour Lymo. Liste des projets : [lien réservé abonné]

Source : societe.com pour la procédure de redressement

 

[Luciole49]

Et bien ça y est Lymo est en redressement judiciaire…

Oui ben depuis la communication de Walliance on avait compris, j'espère que les dirigeants vont se prendre une interdiction de gérer, on aura payé cher nos gradins dans les arènes. Il s'agit du promoteur, celui qui achetait n'importe quel terrain pour financer son expansion et trouver un jonpi pour racheter le tout. Walliance a racheté la plateforme pas le promoteur heureusement pour eux mais ils se paient quand même les promoteurs en déconfiture car LYMO pas très regardant sur les garanties.

 

[leiden91]

Oui ben depuis la communication de Walliance on avait compris, j'espère que les dirigeants vont se prendre une interdiction de gérer, on aura payé cher nos gradins dans les arènes. Il s'agit du promoteur, celui qui achetait n'importe quel terrain pour financer son expansion et trouver un jonpi pour racheter le tout. Walliance a racheté la plateforme pas le promoteur heureusement pour eux mais ils se paient quand même les promoteurs en déconfiture car LYMO pas très regardant sur les garanties.

J'imagine que Walliance va récupérer la gestion complète des projets. Vous en pensez quoi?

 

[ostibapa]

J'imagine que Walliance va récupérer la gestion complète des projets. Vous en pensez quoi?

Comme indiqué dans les précédents messages, il y'a deux sociétés Lymo (historiquement liées) qu'il faut distinguer :
- Lymo Finance = activité de financement participatif, qui a été racheté par Walliance
- Lymo = promoteur immobilier, qui vient donc d'entrer en RJ.

Lymo (promoteur) n'est qu'un emprunteur comme un autre auprès de Walliance.
C'est l'ordre normal de priorité des créancier qui s'appliquera. En passant après les banques, il est plus que probable de ne rien récupérer...

 

[ostibapa]

[Raizers] [Le Boulou] vote pour accepter une lourde perte sur le capital et remboursement sans doute dans 4 ou 5 ans.

[Le Boulou] [Raizers] et [Immocratie]

Dans l'attente du réusltat de l'AG Raizers (elle a lieu ce lundi), voici déjà le pendant Immocratie :

Pour rappel, suite à la réception d’une nouvelle offre d’achat de la part de l’Etablissement Public Foncier d’Occitanie, une consultation écrite a été organisée auprès des obligataires.

La consultation écrite des obligataires de la société PI.TC, organisée entre le 25 mars et le 8 avril 2025, est désormais clôturée. Conformément aux dispositions du Code de commerce et du règlement obligataire, nous vous communiquons ci-après les résultats officiels.

En premier lieu, la Masse des Obligataires a pu valablement délibérer dès cette première consultation, le quorum requis ayant été atteint : les obligataires ayant exprimé leur vote détiennent 72,14 % du montant principal des obligations en circulation, soit un taux largement supérieur au quorum minimal de 20 % prévu pour la validité des délibérations en première convocation.

Concernant la résolution soumise au vote, intitulée :

« Approbation de l’offre d’achat adressée à la société SMT par l’Établissement Public Foncier d’Occitanie (EPFO) portant sur le foncier qu’elle détient sur les communes de Saint-Jean-Pla-de-Corts et du Boulou »,

le dépouillement des bulletins a donné les résultats suivants :

• Rejet : 3 obligataires représentant 26.000 obligations
• Approbation : 144 obligataires représentant 765.500 obligations
• Abstentions : aucune

En application des règles de majorité figurant au règlement obligataire, et notamment de la règle des deux tiers (2/3) des droits votants, cette résolution est valablement adoptée.

Par ailleurs, nous vous informons que la plateforme Raizers, ayant co-financé cette opération et représentant une autre tranche d’obligataires bénéficiaires de la fiducie, convoquera ses propres obligataires en assemblée générale le 15 avril 2025, en vue de statuer sur cette même résolution.

À l’issue de cette consultation, si la résolution est également adoptée par la Masse des obligataires représentés par Raizers, nous informerons l’Établissement Public Foncier d’Occitanie de l’acceptation de son offre, et engagerons sans délai les démarches nécessaires à la formalisation de la vente par acte notarié.

 

[leiden91]

Comme indiqué dans les précédents messages, il y'a deux sociétés Lymo (historiquement liées) qu'il faut distinguer :
- Lymo Finance = activité de financement participatif, qui a été racheté par Walliance
- Lymo = promoteur immobilier, qui vient donc d'entrer en RJ.

Lymo (promoteur) n'est qu'un emprunteur comme un autre auprès de Walliance.
C'est l'ordre normal de priorité des créancier qui s'appliquera. En passant après les banques, il est plus que probable de ne rien récupérer...

Je pensais que Walliance faisait également promoteur (et pas seulement plateforme de financement) mais ce n'est effectivement pas le cas.

Si (cette fois)je ne me trompe pas, Lymo a mis en place des SCCV pour chacun de ses projets immobiliers. Pour les projets viables, il y aura peut-être moyen de récupérer le capital et même quelques intérêts. Pour les projets en difficulté, ça va être difficile...

 

[Luciole49]

Je pensais que Walliance faisait également promoteur (et pas seulement plateforme de financement) mais ce n'est effectivement pas le cas.

Si (cette fois)je ne me trompe pas, Lymo a mis en place des SCCV pour chacun de ses projets immobiliers. Pour les projets viables, il y aura peut-être moyen de récupérer le capital et même quelques intérêts. Pour les projets en difficulté, ça va être difficile...

Peut être pour les derniers qui ont une hypothèque à condition encore que l'hypothèque ait été publiée sinon je serais très pessimiste. J'ai perdu 16.000 euros en capital sur clos bouquet et je ne suis pas la plus à plaindre. Ils ont réussi plusieurs années à faire voter la prorogation d'un emprunt obligataire qui ne sera jamais remboursé et on ne peut pas lutter contre les mougeons qui croient dur comme fer les salades qu'on leur raconte donc en assemblée j'étais quasiment toute seule à voter contre.

 

[Yoco38]

Peut être pour les derniers qui ont une hypothèque à condition encore que l'hypothèque ait été publiée sinon je serais très pessimiste. J'ai perdu 16.000 euros en capital sur clos bouquet et je ne suis pas la plus à plaindre. Ils ont réussi plusieurs années à faire voter la prorogation d'un emprunt obligataire qui ne sera jamais remboursé et on ne peut pas lutter contre les mougeons qui croient dur comme fer les salades qu'on leur raconte donc en assemblée j'étais quasiment toute seule à voter contre.

@Luciole49 sur le clos bouquet, est il acté que la perte est totale? j'avais en tete qu'une partie serait recupérée suite au dernier webinar de l'été dernier .

 

[Voltrush]

Bonjour Nathan,
Nous vous avons sollicité il y a quelques jours, à la demande de notre porteur de projet afin de voter concernant la prolongation de la durée de l’emprunt pour une durée supplémentaire de 12 mois à partir du 20/04 avec des pénalités de retard.

Les scrutins ont parlé et nous vous remercions pour votre participation.

Concernant la prolongation, la réponse “oui” totalise 81 % des engagements des investisseurs.

Conformément au vote, nous avons mis à jour l'échéancier en conséquence. Les pénalités de retard continueront à être appliquées à partir du 20/04 se matérialisant par 5 points supplémentaires (+5 % l'an) proratisés sur la durée de retard du projet.

Pour rappel, ces pénalités sont effectives depuis le 20/04/2024.

La dernière phrase histoire de nous rappeler que le projet est déjà trèèèèèèèèès en retard...

Cinquième prorogation de 12 mois reçu en un peu plus d'une semaine.
Et deux autres de 6 mois.

 

[Cosoma]

[le menhir] [lapremierebrique]

Après une communication qui disait peu ou prou que ce serait vendu en février aujourd’hui…. Surpriiise


Bonjour ,





Vous avez investi dans le projet Le Menhir(60).



Nous avons relancé activement les porteurs depuis notre dernière lettre d’information du 15 janvier dernier, or force est de constater que nous avons perdu le contact avec les porteurs de projets.



En effet, pour des raisons inconnues, les porteurs de projets ont fait le choix de s’enfermer dans un mutisme qui nous prive de visuel sur l’évolution du projet.



Face à ce comportement hautement préjudiciable, nous avons passé le suivi du dossier au stade pré-contentieux pour conserver une possibilité de résolution amiable, et rappeler fermement le porteur à ses obligations. Malheureusement, nos multiples relances n’ont pas été suivies d’effet.



Aussi, nous avons pris la décision de basculer le dossier au contentieux et d’envoyer les éléments à notre avocat pour débuter le déclenchement de voies d’exécutions forcées afin d’aboutir à un recouvrement des sommes prêtées.





Suite à la réception du dossier par notre avocat, nous définirons la stratégie à adopter, mais une mise en demeure officielle sera envoyée par notre conseil avant engagement des poursuites.

Étant donné le calendrier du projet, nous vous sollicitons donc concernant une prorogation de l’emprunt de 12 mois à compter de la date d'échéance maximale fixée au 12/04 date à laquelle des pénalités de retard commenceront à être appliquées, se matérialisant par 5 points (+5 % l'an) supplémentaires proratisés sur la durée de retard du projet.

Nous vous laissons donc nous faire parvenir votre avis concernant cette prolongation en cliquant sur le bouton "Je vote" juste en dessous !



Ce délai nous permettra d’avoir un visuel sur les perspectives de recouvrement de la créance, et d’actionner un maximum de procédure.

Les votes seront clôturés le vendredi 18 avril à minuit.

​

Malgré tout on lui propose 12 mois de prorogation… bien suuur

 

[Luciole49]

@Luciole49 sur le clos bouquet, est il acté que la perte est totale? j'avais en tete qu'une partie serait recupérée suite au dernier webinar de l'été dernier .

çà faisait 3 ans qu'ils savaient que l'on ne récupèrerai rien. La prolongation de l'emprunt leur a permis de reporter artificiellement la cessation de paiements comme pour d'autres projets qui ne sont pas remboursés alors que tout est livré et payé. Si la prorogation avait été refusée alors oui on aurait récupéré un peu de notre créance mais j'ai voté contre toute seule.

En décembre 2022 ils ont accepté sans problèmes la capitalisation des intérêts cela ne leur coutait absolument rien.

 

[top_kek]

[LPB][Le Maquisard]

2 décembre 2022:
Souscription.

22 décembre 2022:
Acquisition du foncier.

17 octobre 2023:

La maison ainsi que la dépendance ont accueilli une quinzaine de visites mais n'ont pas encore reçu d'offre d'achat.

Concernant le terrain, Jordan a déposé un permis de construire pour améliorer les touches et le potentiel de revente ! La mairie attend encore quelques pièces complémentaires avant validation définitive.

15 avril 2024: première demande de prorog (+6 mois)

Notre porteur fait état d’une commercialisation au point mort, avec très peu d’appels.
Concernant les autres lots de ce projet, un constructeur de maisons individuelles avait pris en charge la commercialisation et trouvé 2 acquéreurs.

Cependant, en raison d’un manque de gestion du constructeur, son permis de construire a été refusé et, faisant face aux difficultés propres au marché du neuf et de la construction, celui-ci a abandonné le dossier.


Jordan a donc pris deux décisions pour rembourser le projet.

Concernant la maison, une décote a été effectuée pour dynamiser la demande. S'agissant des autres lots, un permis de construire pour la construction de 3 maisons individuelles a été déposé début mars 2024 afin de commercialiser le bien en tant que projet de construction dans un premier temps, puis éventuellement de procéder à la construction des maisons en l’absence de demande.

Au vu de la date maximale de remboursement fixée au 20/04, notre porteur de projet sollicite ainsi votre vote pour obtenir une prorogation de 6 mois supplémentaires à partir du 20/04, date à laquelle les pénalités de retard commenceront à être appliquées, se matérialisant par 5 points (+5 % l'an) supplémentaires proratisés sur la durée de retard du projet.

Nous avons pour notre part procédé à l’étude du portefeuille global des opérations de Jordan et les bilans de ses différentes opérations restent aujourd’hui globalement bénéficiaires (+ de 15 %) et dégagent des marges confortables malgré une récente décote sur le chiffre d’affaires dans son ensemble.

90% en faveur du report.

17 octobre 2024: seconde demande de prorog (+6 mois)

Notre porteur de projet, Jordan, a signé un compromis de vente pour la dépendance au prix de 245 000 €, frais d’agence inclus. Les acquéreurs sont un jeune couple, tous deux conducteurs de travaux. Plusieurs conditions suspensives sont prévues :

- l’obtention d’une déclaration préalable au plus tard le 30 décembre 2024 en justifiant d’un dépôt sous un délai de 30 jours
- réalisation de travaux par Jordan, à savoir la démolition d’un abri et d’un poulailler, la réalisation de clôtures et le dévoiement des réseaux secs, ces travaux seront autofinancés par notre porteur de projet
- Obtention d’un financement avant le 30 décembre 2024 à hauteur de 335.000 € (prix d’acquisition, travaux d’aménagement et frais)
La levée d’option pour l’acquisition est prévue le 14 février 2025, permettant d’envisager une revente sur le 1er trimestre 2025.

Quant à la maison, elle est proposée à la vente pour 329 000 €, avec en moyenne deux visites par semaine. Jordan prévoit d'installer une cuisine pour ajouter du cachet à la propriété. Une nouvelle décote sera également appliquée prochainement. Un client chirurgien, à la recherche d’un pied-à-terre proche de son lieu de travail, a visité la maison récemment, y restant trois heures. Jordan espère que cela pourrait déboucher sur une négociation.

Concernant le terrain, un permis de construire est en cours d'instruction, et des pièces complémentaires ont été déposées suite à une demande de la mairie pour permettre la construction de trois maisons. Jordan prévoit de racheter le bien via une SCI avec un financement bancaire, ayant récemment soldé une partie importante de son encours personnel auprès de sa banque historique. Notre porteur envisage un prix de rachat à hauteur de 440.000 €.

Étant donné le calendrier du projet, nous vous sollicitons donc concernant une nouvelle prorogation de la durée de l’emprunt

Votée "oui" mais on ne sait pas dans quelles proportions.

10 avril 2025: 3e demande de prorog (+1 an)

Nous vous partageons les dernières actualités concernant le projet Le Maquisard (69), actuellement en cours de commercialisation.

L’atelier – Déclaration préalable refusé
L’atelier, initialement sous compromis avec une condition suspensive liée à l’obtention d’une déclaration préalable, fait face à un premier rebondissement.

Raison : la DP a été déposée uniquement sur la quote-part des vendeurs, alors qu'elle aurait dû concerner l’ensemble de l’assiette foncière.

Prochaine étape : les vendeurs vont devoir déposer une nouvelle demande, cette fois correctement cadrée sur l’ensemble de la division. Une fois le sujet de l’urbanisme réglée, la vente pourra avoir lieu.

La maison – Offre au comptant en cours de finalisation L’ancienne promesse avec les acquéreurs n’a finalement pas abouti (désistement lié à une absence de financement).
Cependant, le bien a été rapidement remis à la vente et une offre d’achat ferme avec paiement comptant a été reçue.

Signature du compromis prévue le 17 avril, pour un prix de 310 000 € !

Le terrain à bâtir (TAB) – Permis toujours bloqué, plusieurs pistes envisagées
Le permis de construire a fait l’objet de deux refus successifs, malgré des études complètes. Le motif invoqué par la mairie n’est pas valable sur le fond, mais Jordan ne souhaite pas contester par manque de moyens (coût total des démarches déjà engagées : 16 000 €).
Contestation par voie juridique écartée pour des raisons budgétaires et de calendrier. Deux possibilités sont à l’étude :

Option 1 : Vente avec condition suspensive de PC
Cela entrainerait un prix moins important, cette option n’est pas privilégiée pour l’instant car elle entrainerait une négociation plus difficile sur le prix.

Option 2 : Dépôt d’un nouveau permis avec avocat
• Si permis obtenu, revente à un meilleur prix possible, Jordan sonde différents contacts de marchands et promoteurs locaux pour leur apporter l’opération.

Nous restons en lien étroit avec le porteur pour suivre la bonne exécution de ces scénarios. Nous ne manquerons pas de vous tenir informés des prochaines étapes.

Étant donné le calendrier du projet, notre porteur vous sollicite donc concernant une prorogation de l’emprunt de 12 mois à compter de la date d'échéance maximale fixée au 20/04, date à laquelle des pénalités de retard continueront à être appliquées, se matérialisant par 5 points (+5 % l'an) supplémentaires proratisés sur la durée de retard du projet en cas de vote favorable à la prorogation.

3 jours pour voter. J'ai même pas eu le temps de lire le mail que c'était déjà clôturé.
Résultat: 80% en faveur du report.

Deux autorisations administratives refusées: une DP sur un vice de forme, et un PC refusé deux fois sans qu'on sache pourquoi.

 

[Voltrush]

[LPB][Le Maquisard]

2 décembre 2022:
Souscription.

22 décembre 2022:
Acquisition du foncier.

17 octobre 2023:


15 avril 2024: première demande de prorog (+6 mois)

90% en faveur du report.

17 octobre 2024: seconde demande de prorog (+6 mois)

Votée "oui" mais on ne sait pas dans quelles proportions.

10 avril 2025: 3e demande de prorog (+1 an)

3 jours pour voter. J'ai même pas eu le temps de lire le mail que c'était déjà clôturé.
Résultat: 80% en faveur du report.

Deux autorisations administratives refusées: une DP sur un vice de forme, et un PC refusé deux fois sans qu'on sache pourquoi.

Ce genre de projets ne mène à rien.
Il y en a trop ou le porteur fait n'importe quoi.
C'est à la plateforme de sévir, de demander des comptes et à liquider le projet rapidement pour remboursement les obligataires.

 

[Charles356]

Ce genre de projets ne mène à rien.
Il y en a trop ou le porteur fait n'importe quoi.
C'est à la plateforme de sévir, de demander des comptes et à liquider le projet rapidement pour remboursement les obligataires.

Je ne suis pas sur ce projet mais vu les infos, les options semblent être :

- Contentieux avec vente judiciaire (perte en capital probable de 30 à 50% pour les investisseurs)
- Prorogation de l'emprunt ce qui pourrait permettre au porteur de projet de vendre tout ou partie des lots à un prix plus élevé, permettant un meilleur remboursement des obligataires. Mais ça peut aussi ne mener à rien (hormis une perte de temps).

Le choix le plus favorable aux investisseurs n'est pas si évident...