Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Bv75]

Pareil

Idem

 

[JcBm]

Logiques conclusions.

 

[Voltrush]

[LPB] [Le Gaillard]

Bonjour...........,

Vous avez investi dans le projet Le Gaillard (74) à Gaillard en Haute-Savoie, une opération de division foncière.

Suite à de nombreux aménagements dans la stratégie de commercialisation du projet : mise en vente en bloc, vente en nue avec engagement de construction, décote des prix sur les terrains… Nos porteurs ont finalement obtenu un retour concret sur la vente d’un terrain !

Le lot B, le plus grand terrain, est enfin sous promesse avec des acquéreurs suisses. Le prix négocié a été fortement décoté à 253.000 € payés le jour de la vente, et un engagement de construction hors d’eau hors d’air a été pris.

Les acquéreurs ont un profil très fiable, justifiant d’un apport à hauteur de 200.000 €. Le capital restant dû est aujourd’hui de 352.170,32 €, contre 842.000 € initialement.

Et cette vente future permettra d’amoindrir considérablement le reliquat de capital à rembourser. Cette décote importante sur le prix du terrain, initialement prévue à 320.000 €, s’inscrit dans une conjoncture particulièrement compliquée depuis 2024 sur les terrains à bâtir. La promesse doit nous être fournie d’ici peu, nous vous reviendrons avec les détails de celle-ci. La vente est prévue au cours de l’été 2025.

Étant donné le calendrier du projet, notre porteur vous sollicite donc concernant une prorogation de l’emprunt de 12 mois à compter de la date d'échéance maximale fixée au 15/05 date à laquelle des pénalités de retard commenceront à être appliquées, se matérialisant par 5 points (+5 % l'an) supplémentaires proratisés sur la durée de retard du projet.

Nous vous laissons donc nous faire parvenir votre avis concernant cette prolongation en cliquant sur le bouton "Je vote" juste en dessous !

Les votes seront clôturés le 20 avril 2025 à minuit.

Je vais voter NON, pas pour le projet en particulier mais car j'en ai marre des prorogations de 12 mois qui deviennent la norme.

 

[InvestisseurInquiet]

Bonjour, je suis aussi sur ce projet, m'apprêtant à contacter Clubfunding pour demander des comptes, je vous demande d'abord si vous l'avez fait, et ce qu'ils ont éventuellement répondu ?
merci d'avance

Bonjour. Non, je ne l'ai pas fait.
Au début, il y a longtemps bien longtemps, je les contactais à la moindre erreur de calcul de coupon.
Si maintenant je les contactais à chaque impayé, ça deviendrait mon métier.
Là vous êtes sur un investissement du patron de ClubFunding, qui ne rembourse pas le principal à l'échéance et qui ne paye pas ses coupons. On peut remarquer que les défaillances de coupons tournent d'un projet à l'autre ezntre les projets du patron de ClubFunding. Ca donne l'impression qu'il n'y a pas assez de liquidités pour tout le monde.
Comme je l'ai déjà écrit, sur les projets SuperClub, le loyer est inférieur aux coupons versés. En réalité on se paye nous-mêmes les coupons grâce à une surcollecte.

 

[InvestisseurInquiet]

Je ne suis pas sur ce projet mais vu les infos, les options semblent être :

- Contentieux avec vente judiciaire (perte en capital probable de 30 à 50% pour les investisseurs)
- Prorogation de l'emprunt ce qui pourrait permettre au porteur de projet de vendre tout ou partie des lots à un prix plus élevé, permettant un meilleur remboursement des obligataires. Mais ça peut aussi ne mener à rien (hormis une perte de temps).

Le choix le plus favorable aux investisseurs n'est pas si évident...

Si quelqu'un peut rassembler des exemples où depuis deux ans le report a débouché sur le remboursement ? Ca ne devrait pas prendre trop de temps

 

[InvestisseurInquiet]

ClubFunding annonce des prolongations avec des avenants "à venir" depuis quelques mois sans que l'on voit la couleur de la moindre consultation ni du moindre avenant. Les projets ne versent plus de coupon sans que la moindre disposition soit prise de la part de la plateforme. Bref en roue libre totale.

Je crains que ç'ait toujours été le cas.
Mais avant, ça roulait tout seul. N'importe quel projet mal ficelé, mal analysé, mal suivi, mal géré était remboursé.
Maintenant on voit ce que valait véritablement la sélection des dossiers par ClubFunding et ce que vaut véritablement leur suivi de dossier.
Mais bon, ils s'en foutent. Il y a cinq ans ils vendaient du crowdfunding. Maintenant, ils vendent des produits structurés. Et dans cinq ans ce sera autre chose. Tout en se présentant comme des spécialistes avec un joli site internet.

 

[Charles356]

Si quelqu'un peut rassembler des exemples où depuis deux ans le report a débouché sur le remboursement ? Ca ne devrait pas prendre trop de temps

Le Dragon chez LPB. Remboursé en début d'année 2025 après reports.

 

[gros panda]

[LPB] [Le Gaillard]



Je vais voter NON, pas pour le projet en particulier mais car j'en ai marre des prorogations de 12 mois qui deviennent la norme.

Je suis également dessus, j'ai voté "non" pour les mêmes raisons que toi.
Que se soit sur LPB ou sur les autres plateformes je vote "non" car sur certains projets, c'est repoussé puis après il y a un vote pour l'abandon des intérêts.

 

[Voltrush]

Je suis également dessus, j'ai voté "non" pour les mêmes raisons que toi.
Que se soit sur LPB ou sur les autres plateformes je vote "non" car sur certains projets, c'est repoussé puis après il y a un vote pour l'abandon des intérêts.

Exactement, ça arrive dans tous mes projets.
Qui finissent par l'abandon des intêrets puis 6 mois/1 an aprés la troisième ou quatrième prorogation par un redressement/liquidation.


Il faut que la plateforme soit ferme et donne seulement le délai nécessaire pour montrer qu'on est sérieux dans la demande de remboursement de la dette.
Des relances régulières, des plans de sorties proposés aux porteurs de projets pour écourter la situation...

Actuellement on a vraiment l'impression d'être les dindons de la farce, d'ailleurs plus aucun représentant de plateforme ne passe sur le forum pour prendre le pouls.

 

[ostibapa]

A visionner à partit de 8 minutes 15 (médiatrice de l'AMF et crowdfunding immo)
[lien réservé abonné]

Reste à en voir la déclinaison en actes de la part de cette chère AMF...

 

[Ninus]

qui ne sera donc adoptée qu'à 99,9 %

99,8%
Ce sera non aussi pour moi
Situation toujours aussi inquiétante et incertaine du groupe SGM, surendetté…

 

[Ninus]

[LPB] [Les Fourneaux]
[LPB] [Le Maquisard]

Des demandes de votes de décalages de 12 mois pour des projets déjà fortement en retard...

Je n'en peux plus d'eux !
Ils font de la pub payante sur FB pour attirer de nouveaux pigeons, ils se font tailler dans les commentaires.
Faut voir le ton de leurs réponses. Très hautain, limite puant...

J’ai arrêté avec LPB tout juste après avoir commencé…
Je me suis remis à bosser sur mes projets immobiliers, et je m’en porte bien mieux

 

[Ninus]

[LPB][Le Maquisard]

2 décembre 2022:
Souscription.

22 décembre 2022:
Acquisition du foncier.

17 octobre 2023:


15 avril 2024: première demande de prorog (+6 mois)

90% en faveur du report.

17 octobre 2024: seconde demande de prorog (+6 mois)

Votée "oui" mais on ne sait pas dans quelles proportions.

10 avril 2025: 3e demande de prorog (+1 an)

3 jours pour voter. J'ai même pas eu le temps de lire le mail que c'était déjà clôturé.
Résultat: 80% en faveur du report.

Deux autorisations administratives refusées: une DP sur un vice de forme, et un PC refusé deux fois sans qu'on sache pourquoi.

Un amateur ce Jordan !!!

 

[Ninus]

Bonjour. Non, je ne l'ai pas fait.
Au début, il y a longtemps bien longtemps, je les contactais à la moindre erreur de calcul de coupon.
Si maintenant je les contactais à chaque impayé, ça deviendrait mon métier.
Là vous êtes sur un investissement du patron de ClubFunding, qui ne rembourse pas le principal à l'échéance et qui ne paye pas ses coupons. On peut remarquer que les défaillances de coupons tournent d'un projet à l'autre ezntre les projets du patron de ClubFunding. Ca donne l'impression qu'il n'y a pas assez de liquidités pour tout le monde.
Comme je l'ai déjà écrit, sur les projets SuperClub, le loyer est inférieur aux coupons versés. En réalité on se paye nous-mêmes les coupons grâce à une surcollecte.

Superemmerdant d’un point de vue équilibre financier

 

[Squirrel91]

Un peu de positif pour changer :

[LPB][Le Centurion]
Projet en retard mais remboursement de la 1/2 du capital la semaine dernière.

[LPB][La Confluence]
Remboursement partiel cette semaine

 

[Ninus]

ClubFunding annonce des prolongations avec des avenants "à venir" depuis quelques mois sans que l'on voit la couleur de la moindre consultation ni du moindre avenant. Les projets ne versent plus de coupon sans que la moindre disposition soit prise de la part de la plateforme. Bref en roue libre totale.

5 projets sur 8 en « retard non contractuel » pour ma part…

 

[Ninus]

Clubfunding…
Même en ayant été super sélectif sur les projets et opérateurs, je me demande quelle casse je vais avoir au final..
Sur 5 projets en retard, les opérateurs sont soit des grosses foncières, soit des marchands de biens installés (AIH, SGM, La Verchere, GDG…) et je me retrouve avec des problèmes…

 

[ostibapa]

Un amateur ce Jordan !!!

Ou un récidiviste !

A [LPB] [Le Maquisard], il faut rajouter :

[LPB] [Le Régent]

[LPB] [Le Régent (69)]

Une décision complexe et un délai nécessaire

Étant donné le calendrier du projet, notre porteur vous sollicite donc concernant une prorogation de l’emprunt de 12 mois à compter de la date d'échéance maximale fixée au 13/03. Les pénalités ne seraient pas appliquées, car l'équation économique du projet est déjà en difficulté.

L'avis de La Première Brique

Suite à l'analyse de notre expert en valorisation immobilière ainsi que de l'avis de multiples acteurs immobiliers de notre réseau, nous pensons à date que le chiffre d’affaires de la vente ne permettra sûrement pas de couvrir l’intégralité des intérêts. Toutefois, l'actif offre de belle possibilité et nous sommes convaincus que la commercialisation portera ses fruits si une décote est appliquée.
L'option de la prorogation nous semble actuellement préférable à une mise en contentieux de la société du porteur de projet, qui conduirait probablement à une vente aux enchères avec une décote importante, et donc une perte significative du capital prêté.

Nous vous laissons donc nous faire parvenir votre avis concernant cette prolongation en cliquant sur le bouton "Je vote" juste en dessous !

L’épée de Damoclès plane toujours.

[LPB] [Le Dolmen]

[LPB][Le dolmen]

"
Nous vous avons sollicité il y a quelques jours afin de voter concernant une prorogation de la durée de l’emprunt pour une durée maximale de 24 mois à partir du 15/12 ainsi qu'un gel des intérêts.

Les scrutins ont parlé et nous vous remercions pour votre participation.

La réponse “oui” totalise 71 % des engagements des investisseurs.

Conformément au vote, nous allons mettre à jour l'échéancier en conséquence.

Nous vous tiendrons naturellement au courant de l'avancée de ce projet dans lequel nous piloterons l'avancée des travaux puis participeront à la commercialisation.

L'équipe La Première Brique
"

LPB réinvente le prêt à taux zero !
Porte ouverte à tous les promoteurs : Sur LPB, SURTOUT ne payez pas, après l'annulation des pénalités, c'est black friday, on vous fera directement cadeau des intérêts pendant deux ans si vous faites trainer suffisamment longtemps en pleurant sur votre pauvre condition d'investisseur immobilier.

Le site est passé en moins d'un an de mon préféré à un des pires. 60 % de prêts en prorogation, ceux qui ne le sont pas sont toujours en cours.
Aucune mise en place des suretés (les hypothèques sont elles vraiment présentes ?), arrangement avec les emprunteurs pour éviter les défauts au détriments des préteurs...lamentable. Cette fois, on touche le fond...ou pas...le pire est à venir.
Comment passer un prêt à 12% à 6% brut (vive le livret A), sans pénaliser l'emprunteur indélicat, avant d'annoncer probablement une banqueroute pour se retrouver à 0% dans deux ans (mais ca laisse 24 mois aux nouveaux emprunteurs pour se faire b......). Il faut laisser le temps au pauvre emprunteur de se rendre insolvable.

A quoi servent les garanties "reines" si on ne les utilise pas ?

Bien évidemment sur chacune de ces prolongations, LPB n'a jamais communiqué sur la situation globale de l'emprunteur VIP [lien réservé abonné].

 

[Ninus]

La Motte / LPB
J’avais oublié de mentionner ce remboursement capital et intérêts en fevrier.
Le beurre et l’argent du beurre

 

[InvestisseurInquiet]

Je ne sais pas si vous avez remarqué mais ClubFunding ne parle plus de crowdfunding immobilier, mais de dette immobilière.
Un investisseur nouveau qui voudrait se renseigner sur la "dette immobilière" ne trouvera donc pas tous les griefs formulés contre le crowdfunding immobilier. Astucieux, non ?
Alors, cher investisseur nouveau, sache que la "dette immobilière", c'est juste le nouveau nom du "crowdfunding immobilier", mais que tu auras les mêmes problèmes pour récupérer ton argent !!!