Rivol0gY
Contributeur
Bv75 a dit:
La part en défaut fait réellement "peur".
Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis
La part en défaut fait réellement "peur".
InvestisseurInquiet
Contributeur régulier
Attention, la valeur liquidative de 362,93 € est au 31 décembre 2024 et inclut donc le remboursement effectué fin janvier 2025. A ce jour, la valeur liquidative est donc de 334,93 € (hors autres événements intervenus depuis le 31 décembre 2024).Bv75 a dit:
Le fond CFAM#1 affiche donc après quatre ans une performance de -3,4 %, dividendes inclus.
Et encore...
Classé en défaut : 10865925 €, provisionnés à hauteur de 5588425 € seulement
Classé en difficulté : 954849 €, non provisionné
Classé sain : 3739653 €
En ce qui concerne le projet RESIDENCE JUAN-LES-PINS – PROTIS VALORISATION, à noter qu'il y a eu le 20 février 2025 un jugement du tribunal de commerce de Marseille dans une affaire opposant ClubFunding à Protis Valorisation. Peut-être un autre projet. En tout cas, le rapport CFAM ne fait pas état de contentieux.
En ce qui concerne le projet FAUBOURG SAINT-HONORE – IMMOBILIERE 5 RUE AGUESSEAU, le projet n'est provisionné qu'à hauteur de 50% (250k sur 500k) alors qu'il est précisé que les offres reçues jusqu'à présent ne permettent aucun remboursement de la dette mezzanine.
Après, j'ai la flemme de regarder en détail. Trop déprimant.
InvestisseurInquiet
Contributeur régulier
L'on notera la différence de communication de ClubFunding et de ClubFunding CFAM sur les projets HK Group. L'un nous explique que tant que ce n'est pas fini, ce n'est pas fini et l'autre a provisionné à 100%.
La provision à 100% me semble sage...
La provision à 100% me semble sage...
Rivol0gY
Contributeur
A ce propos, à force de vous lire, j'ai également le plaisir de confirmer que j'ai arrêté tout investissement en Crowdfunding depuis 2025.
Et en 2024, uniquement sur la Première Brique.
Mon objectif est de récupérer un maximum (ou pas du coup) de capital puis faire le point sur cette classe d'actifs car proroger et proroger encore fait gagner du temps mais je me retrouve avec des projets de 2022 toujours prorogé... Et je suis sûr que je risque d'avoir du mal à revoir la couleur du capital.
Je tenais donc tout particulièrement à remercier WiSEED, Raizers, Homunity, Anaxago (et bientôt Immocratie) d'avoir su me méfier de cette classe d'actifs soit disant "backé" avec du collatéral de qualité.
Merci
Et en 2024, uniquement sur la Première Brique.
Mon objectif est de récupérer un maximum (ou pas du coup) de capital puis faire le point sur cette classe d'actifs car proroger et proroger encore fait gagner du temps mais je me retrouve avec des projets de 2022 toujours prorogé... Et je suis sûr que je risque d'avoir du mal à revoir la couleur du capital.
Je tenais donc tout particulièrement à remercier WiSEED, Raizers, Homunity, Anaxago (et bientôt Immocratie) d'avoir su me méfier de cette classe d'actifs soit disant "backé" avec du collatéral de qualité.
Merci
InvestisseurInquiet
Contributeur régulier
Personnellement j'ai arrêté début 2022, ça n'empêche pas que je suis toujours très emm***dé...Rivol0gY a dit:A ce propos, à force de vous lire, j'ai également le plaisir de confirmer que j'ai arrêté tout investissement en Crowdfunding depuis 2025.
Et en 2024, uniquement sur la Première Brique.
Mon objectif est de récupérer un maximum (ou pas du coup) de capital puis faire le point sur cette classe d'actifs car proroger et proroger encore fait gagner du temps mais je me retrouve avec des projets de 2022 toujours prorogé... Et je suis sûr que je risque d'avoir du mal à revoir la couleur du capital.
Je tenais donc tout particulièrement à remercier WiSEED, Raizers, Homunity, Anaxago (et bientôt Immocratie) d'avoir su me méfier de cette classe d'actifs soit disant "backé" avec du collatéral de qualité.
Merci
InvestisseurInquiet
Contributeur régulier
[ClubFunding][Paris 16 Mirabeau][1721 Paris / Max Abbou]
Très intéressant de comparer la base des propriétaires personnes morales 2023 et 2024.
L'on y apprend que la société 1721 Paris a vendu 30 lots (je ne sais pas si ce sont 30 appartements ou x appartements + dépendances) à Paris en un an.
Malheureusement, la société était passée en sauvegarde juste avant, elle n'avait donc légalement pas le droit de payer ses créanciers.
Pas de bol.
Ce qui est cohérent avec le jugement transformant la sauvegarde en RJ, qui indique que "la trésorerie est positive
mais qu'il convient d'avoir le temps de vendre les derniers actifs".
Il restait donc 7 lots à vendre, 5 dans le 16ème, 2 dans le 6ème. J'ignore à quelle date cette base a été arrêtée.
Espérons que cette trésorerie positive ne s'évapore pas...
Très intéressant de comparer la base des propriétaires personnes morales 2023 et 2024.
L'on y apprend que la société 1721 Paris a vendu 30 lots (je ne sais pas si ce sont 30 appartements ou x appartements + dépendances) à Paris en un an.
Malheureusement, la société était passée en sauvegarde juste avant, elle n'avait donc légalement pas le droit de payer ses créanciers.
Pas de bol.
Ce qui est cohérent avec le jugement transformant la sauvegarde en RJ, qui indique que "la trésorerie est positive
mais qu'il convient d'avoir le temps de vendre les derniers actifs".
Il restait donc 7 lots à vendre, 5 dans le 16ème, 2 dans le 6ème. J'ignore à quelle date cette base a été arrêtée.
Espérons que cette trésorerie positive ne s'évapore pas...
Benji57
Contributeur
Quel courage! Plus le moindre € de ma partRivol0gY a dit:A ce propos, à force de vous lire, j'ai également le plaisir de confirmer que j'ai arrêté tout investissement en Crowdfunding depuis 2025.
Et en 2024, uniquement sur la Première Brique.
Mon objectif est de récupérer un maximum (ou pas du coup) de capital puis faire le point sur cette classe d'actifs car proroger et proroger encore fait gagner du temps mais je me retrouve avec des projets de 2022 toujours prorogé... Et je suis sûr que je risque d'avoir du mal à revoir la couleur du capital.
Je tenais donc tout particulièrement à remercier WiSEED, Raizers, Homunity, Anaxago (et bientôt Immocratie) d'avoir su me méfier de cette classe d'actifs soit disant "backé" avec du collatéral de qualité.
Merci
Raug
Contributeur régulier
Un blog consacré au crowdfunding immobilier où papotent des gens qui n'y investissent plus…
Le traumatisme est profond. Les séquelles sans aucun doute irréversibles.
Le traumatisme est profond. Les séquelles sans aucun doute irréversibles.
Charles356
Contributeur régulier
Mis à part l'incompétence de certaines plateformes, il y a des raisons économiques qui expliquent les difficultés que rencontrent certains projets, en particulier ceux financés en 2021 et 2022.
Ces projets n'étaient pas forcément mauvais au départ mais la hausse des prix combinée avec les difficultés de commercialisation et la baisse des prix de vente fait passer dans le rouge de nombreuses opérations.
C'est particulièrement vrai pour la promotion et/ou pour des projets où le crowdfunding venait en complément d'un ou plusieurs prêts bancaires. La banque bénéficie des meilleures garanties et les investisseurs en crowdfunding sont particulièrement touchés.
Dans cette hypothèse, pousser l'opérateur en RJ/LJ en exigeant un remboursement immédiat de l'emprunt obligataire ne présente pas grand intérêt pour les investisseurs puisque c'est la banque qui sera servie en premier.
Les projets plus récents ne sont pas forcément autant confrontés à ce problème puisque l'acquisition se fait dans un marché déjà dégradé. De plus les investisseurs sont normalement mieux avertis des risques et peuvent sélectionner des projets qui offrent de meilleures garanties.
Pour ma part j'ai continué à investir jusqu'à fin 2024, évidemment en sélectionnant les projets. Si je n'investis plus en ce moment c'est uniquement pour conserver de la liquidité en prévision d'un projet immobilier d'ici 1 an.
Ces projets n'étaient pas forcément mauvais au départ mais la hausse des prix combinée avec les difficultés de commercialisation et la baisse des prix de vente fait passer dans le rouge de nombreuses opérations.
C'est particulièrement vrai pour la promotion et/ou pour des projets où le crowdfunding venait en complément d'un ou plusieurs prêts bancaires. La banque bénéficie des meilleures garanties et les investisseurs en crowdfunding sont particulièrement touchés.
Dans cette hypothèse, pousser l'opérateur en RJ/LJ en exigeant un remboursement immédiat de l'emprunt obligataire ne présente pas grand intérêt pour les investisseurs puisque c'est la banque qui sera servie en premier.
Les projets plus récents ne sont pas forcément autant confrontés à ce problème puisque l'acquisition se fait dans un marché déjà dégradé. De plus les investisseurs sont normalement mieux avertis des risques et peuvent sélectionner des projets qui offrent de meilleures garanties.
Pour ma part j'ai continué à investir jusqu'à fin 2024, évidemment en sélectionnant les projets. Si je n'investis plus en ce moment c'est uniquement pour conserver de la liquidité en prévision d'un projet immobilier d'ici 1 an.
adnstep
Contributeur régulier
N'y investissent plus, mais y sont toujours investis...Raug a dit:Un blog consacré au crowdfunding immobilier où papotent des gens qui n'y investissent plus…
Le traumatisme est profond. Les séquelles sans aucun doute irréversibles.
Bv75
Contributeur
N’y investissent plus mais subissent les prolongations de prolongations de prolongationsadnstep a dit:
InvestisseurInquiet
Contributeur régulier
Pas d'accord.Charles356 a dit:
Les projets étaient mauvais dès le départ et n'auraient pas dû être proposés par les plateformes : ils n'étaient "bons" que parce que les prix de l'immobilier ne cessaient de monter et que les taux d'intérêt étaient bas. Tant que ça continuait ainsi, n'importe quel projet sélectionné sans soin par la plateforme juste pour avoir sa commission était remboursé et les approximations et la médiocrité de la plateforme ne se voyaient pas.
Maintenant que la mer s'est retirée, on voit qui se baignait nu...
Je prends toujours cet exemple de ce projet où l'opérateur a été incapable de rembourser alors que sur sa zone, l'immobilier n'avait baissé que de 3% depuis le moment où il avait acheté. Logique puisque le business plan ne tenait qu'avec un +10% par an.
Rajoutez-y l'incapacité des plateformes à suivre leurs projets sérieusement, à réagir vite et à prendre des sûretés conservatoires et vous avez la cata actuelle.
gros panda
Contributeur régulier
Justement j'ai envie de réinvestir. Le projet "le virtuose" sur LPB m'intéresse. Ca fait 1.5 ans que je n'ai pas investi.Raug a dit:Un blog consacré au crowdfunding immobilier où papotent des gens qui n'y investissent plus…
Le traumatisme est profond. Les séquelles sans aucun doute irréversibles.
points forts : hypothèque premier rang qui couvre le financement (mais calcul bizarre car il couvre le financement après travaux) + centre d'une grande ville (Montpellier) + apport de plus d'un million du porteur de projet soit 45% (bizarre de faire ces travaux maintenant car il a acheté ce bien en 2021 sur fonds propres). Marge estimée de 36% (estimation du bien après travaux très variable écart de 1.2 million d'euros quand même)
points faibles : beaucoup de travaux (1 million) + durée de 30 mois
J'ai envie de le faire celui-là. D'un part, c'est pas un projet de promoteur et puis le marchand de biens a investi beaucoup dedans.et rénover un hôtel particulier du 18e délabré (extérieurement), c'est un beau projet.
Je n'ai pas pris ma décision, mais si j'y vais c'est avec une petite somme car l'argent va être bloqué 3 à 4 ans je pense. Si problème, il sera bloqué encore beaucoup plus longtemps.
NicoNoclaste
Contributeur régulier
[LPB] [Le virtuose]
Bonsoir
Et on sait que l’on ne peut plus que difficilement compter sur la crédibilité de quelque «garantie» que ce soit!
Bonsoir
Je préfère me focaliser sur les scenarii de sortie.gros panda a dit:
- Exploitation par des sociétés de production + subventions: le bien a prétendument déjà été loué pour le tournage de films, et l’on ne nous donne pas une idée des loyers perçus: quel dommage, cela nous aurait permis d’évaluer un rendement potentiel… D’autre part, vous trouvez que la conjoncture se prête à une nouvelle débauche de fonds publics? Moi pas (mais il est vrai que contrairement aux élites qui nous gouvernent, j’ai plus appris à gérer en bon père de famille qu’à dépenser à tout va)… Ce scenario me laisse donc perplexe.
- Mise en vente du bien si le remboursement n’a pas été effectué au bout de 22 mois: chouette! La vente du bien va largement pouvoir nous rembourser (s’il a été correctement évalué, œuf corse!). Ah oui mais: si l’opérateur a bien l’obligation contractuelle de mettre l’immeuble en vente après 22 mois, aucun prix n’est fixé contractuellement! En d’autres termes, c’est toujours l’opérateur qui a la main, et la sortie n’est, une fois encore, pas assurée…
- Refinancement bancaire: sur quelle base objective une banque décidera-t-elle de se lancer? Par exemple (mais c’est primordial), quel sera le rendement du bien? Quel est la surface financière de l’opérateur? Quant à la solidité de sa structure Eliames… Bref, je n'y crois pas.
Et on sait que l’on ne peut plus que difficilement compter sur la crédibilité de quelque «garantie» que ce soit!
gros panda
Contributeur régulier
OK, je suis plus focalisé sur la durée du projet et qui n'est quasiment jamais tenue par LPB, et sur la somme investie par le porteur de projet. Comme tout projet, il il y a des + et des -. Mais je pense que c'est un projet qui va durer beaucoup plus de temps que celle très longue prévue. je vais passer du coup.NicoNoclaste a dit:
InvestisseurInquiet
Contributeur régulier
Aucun traumatisme.Raug a dit:Un blog consacré au crowdfunding immobilier où papotent des gens qui n'y investissent plus…
Le traumatisme est profond. Les séquelles sans aucun doute irréversibles.
J'y vois l'occasion de peaufiner mon droit de la responsabilité contractuelle et de découvrir le droit pénal.
Je me demande si je ne devrais pas passer mes pertes en dépenses de formation professionnelle !!!
adnstep
Contributeur régulier
2. L'opérateur peut-il vendre à une de ses autres sociétés ?NicoNoclaste a dit:
NicoNoclaste
Contributeur régulier
Pourquoi pas? Mais celle-ci dispose-t-elle du cash nécessaire? Bien certainement non.adnstep a dit:
Il lui faudra donc emprunter, et on retombe dans la problématique du refinancement du scenario n°3.
Ninus
Contributeur régulier
Quel fiasco Cfam1…Bv75 a dit:
Je suis sur Cfam2 et c’est un peu moins pire…DMVIP à part..
Ninus
Contributeur régulier
La différence c’est que Clubfunding CFAM ne peut prendre le commissaire aux comptes pour un guignol…InvestisseurInquiet a dit:
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