Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Ninus]

La différence c’est que Clubfunding CFAM ne peut prendre le commissaire aux comptes pour un guignol…

Vous aurez compris « ne peut pas.. »

 

[NicoNoclaste]

OK, je suis plus focalisé sur la durée du projet et qui n'est quasiment jamais tenue par LPB, et sur la somme investie par le porteur de projet.

Lorsque j'écrivais

Je préfère me focaliser sur les scenarii de sortie

c'était seulement dans le cadre de ce post: mon processus de sélection va quand même plus loin que ça.
Sinon, vous avez parfaitement raison: l'apport en fonds propres de l'opérateur est également pour moi déterminant; et je vais même plus loin: je vérifie désormais que cet apport, ou au moins une partie importante, a lieu avant la mise à disposition du prêt participatif (ce qui est accessoirement le cas avec Le virtuose), pour être bien certain que si je dois risquer ma chemise, le porteur a déjà gagé son slip.

 

[Ninus]

Clubfunding/ FCPR INSIGHT2
Je tenais à vous faire part ce jour d’une grande nouvelle:
Les parts A du fonds (à capitalisation) sont devenues bénéficiaires pour la 1ère fois depuis le lancement le 3/10/2022.
Elles affichent fièrement (mais oui) une performance de…+(avec un grand P) 1,02% (non non, pas annuel, en cumul, faut pas déc…er non plus)
Halleluya

 

[Raug]

Plutôt tranquille le forum cette semaine… Le calme avant la tempête ?

 

[InvestisseurInquiet]

Plutôt tranquille le forum cette semaine… Le calme avant la tempête ?

C'est la remarque que je me faisais. Ca donne l'impression que ce forum est en train de lentement mourir de sa belle mort.
Pour les raisons qu'on connaît, on ne parle plus des projets auxquels on va souscrire.
Pour les raisons qu'on connaît (lenteur et inaction), on ne parle pas des procédures sur les projets défaillants, qui ne bougent pas.
Plus grand monde partage des informations sur les projets en cours. Vu qu'il n'y en a pas, ça évite d'avoir l'impression de ressasser et de radoter.
C'est la vie...
Encore que j'espère me tromper !

Ah oui, et j'oubliais le plus important : les représentants des plateformes ne passent plus nous expliquer qu'ils sont les plus beaux et les plus intelligents.

 

[djio101]

C'est la remarque que je me faisais. Ca donne l'impression que ce forum est en train de lentement mourir de sa belle mort.
Pour les raisons qu'on connaît, on ne parle plus des projets auxquels on va souscrire.
Pour les raisons qu'on connaît (lenteur et inaction), on ne parle pas des procédures sur les projets défaillants, qui ne bougent pas.
Plus grand monde partage des informations sur les projets en cours. Vu qu'il n'y en a pas, ça évite d'avoir l'impression de ressasser et de radoter.
C'est la vie...
Encore que j'espère me tromper !

Ah oui, et j'oubliais le plus important : les représentants des plateformes ne passent plus nous expliquer qu'ils sont les plus beaux et les plus intelligents.

Il paraîtrait que @MathildeWiSEED soit devenue la conseillère en communication de Macron...ou de Dupont-Moretti, ce qui revient au même !!!

 

[severian]

En même temps, les nouveaux dossiers sont rassurants...

Chez Wiseed :

FONTA PARTNERS • SYMON(E) POITIERS • FONTA​

nantissement à hauteur de 50% de la société portant le projet (pas l'acteur au dessus, FONTA, qui lui a les reins solides).
Je voudrais bien comprendre la notion de garantie en ca de défaut de l'opérateur...

SECIB IMMOBILIER • CASSIOPEE​

Le porteur de projet (qui pourtant semble rassurant...) avait en 2023 22 millions de caution porté, avec 50 millions de fonds propre. En 2024, des dires de Wiseed, ils ne savent pas...
Ca rassure beaucoup!


Ca semble en tout cas bien confirmer que les analyses ne sont pas si précise ou rigoureuse (du moins à mon, gout...)

 

[Foufounet]

En même temps, les nouveaux dossiers sont rassurants...

Chez Wiseed :

FONTA PARTNERS • SYMON(E) POITIERS • FONTA​

nantissement à hauteur de 50% de la société portant le projet (pas l'acteur au dessus, FONTA, qui lui a les reins solides).
Je voudrais bien comprendre la notion de garantie en ca de défaut de l'opérateur...

SECIB IMMOBILIER • CASSIOPEE​

Le porteur de projet (qui pourtant semble rassurant...) avait en 2023 22 millions de caution porté, avec 50 millions de fonds propre. En 2024, des dires de Wiseed, ils ne savent pas...
Ca rassure beaucoup!
Afficher la pièce jointe 41467

Ca semble en tout cas bien confirmer que les analyses ne sont pas si précise ou rigoureuse (du moins à mon, gout...)

Nouveaux dossiers.....MDR ! tous initiés en 2024 ! Pour FONTA, c'est la deuxième réouverture, et pour SECIB nous avons : hausse du taux, baisse du montant à collecter. TOUT VA BIEN @MathildeWiSEED ?

 

[Luciole49]

Les plateformes ne perdent jamais d'argent elles avancent les fonds que si elles sont sures de rentrer dans leurs frais pour les autres elles nous mènent en bâteau.

Une fois l'ensemble des frais juridiques engagés par [la plateforme] déduits du prix de vente, cet investissement présente un taux de rendement d'environ 6.50%/an sur toute la durée de l'emprunt obligataire (contentieux compris), soit un gain total de 17,34%.

 

[Jpense20]

C'est la remarque que je me faisais. Ca donne l'impression que ce forum est en train de lentement mourir de sa belle mort.
Pour les raisons qu'on connaît, on ne parle plus des projets auxquels on va souscrire.
Pour les raisons qu'on connaît (lenteur et inaction), on ne parle pas des procédures sur les projets défaillants, qui ne bougent pas.
Plus grand monde partage des informations sur les projets en cours. Vu qu'il n'y en a pas, ça évite d'avoir l'impression de ressasser et de radoter.
C'est la vie...
Encore que j'espère me tromper !

Ah oui, et j'oubliais le plus important : les représentants des plateformes ne passent plus nous expliquer qu'ils sont les plus beaux et les plus intelligents.

[LPB] [Le Régent (69)]

Une décision complexe et un délai nécessaire

Étant donné le calendrier du projet, notre porteur vous sollicite donc concernant une prorogation de l’emprunt de 12 mois à compter de la date d'échéance maximale fixée au 13/03. Les pénalités ne seraient pas appliquées, car l'équation économique du projet est déjà en difficulté.

L'avis de La Première Brique

Suite à l'analyse de notre expert en valorisation immobilière ainsi que de l'avis de multiples acteurs immobiliers de notre réseau, nous pensons à date que le chiffre d’affaires de la vente ne permettra sûrement pas de couvrir l’intégralité des intérêts. Toutefois, l'actif offre de belle possibilité et nous sommes convaincus que la commercialisation portera ses fruits si une décote est appliquée.
L'option de la prorogation nous semble actuellement préférable à une mise en contentieux de la société du porteur de projet, qui conduirait probablement à une vente aux enchères avec une décote importante, et donc une perte significative du capital prêté.

Nous vous laissons donc nous faire parvenir votre avis concernant cette prolongation en cliquant sur le bouton "Je vote" juste en dessous !

L’épée de Damoclès plane toujours.

 

[ostibapa]

[LPB] [Le Régent (69)]

Une décision complexe et un délai nécessaire

Étant donné le calendrier du projet, notre porteur vous sollicite donc concernant une prorogation de l’emprunt de 12 mois à compter de la date d'échéance maximale fixée au 13/03. Les pénalités ne seraient pas appliquées, car l'équation économique du projet est déjà en difficulté.

L'avis de La Première Brique

Suite à l'analyse de notre expert en valorisation immobilière ainsi que de l'avis de multiples acteurs immobiliers de notre réseau, nous pensons à date que le chiffre d’affaires de la vente ne permettra sûrement pas de couvrir l’intégralité des intérêts. Toutefois, l'actif offre de belle possibilité et nous sommes convaincus que la commercialisation portera ses fruits si une décote est appliquée.
L'option de la prorogation nous semble actuellement préférable à une mise en contentieux de la société du porteur de projet, qui conduirait probablement à une vente aux enchères avec une décote importante, et donc une perte significative du capital prêté.

Nous vous laissons donc nous faire parvenir votre avis concernant cette prolongation en cliquant sur le bouton "Je vote" juste en dessous !

L’épée de Damoclès plane toujours.

En rappelant que ça fait 2 ans que ça dure et le début de la communication précise

Un marché lyonnais en ralentissement

Nous avons pu constater nous-mêmes le ralentissement brutal du marché immobilier lyonnais ces deux dernières années.

Mais c'est pas grave on nous propose de repartir pour un an de plus... Fera t'il beau demain ?

Ajoutons aussi un emprunteur embourbé sur ses autres opérations : [lien réservé abonné]

Le summum étant le [Dolmen ] :

Nous tenons à vous informer des derniers développements concernant le projet Le Dolmen, un dossier que nous suivons avec la plus grande attention pour protéger vos intérêts. Voici les principaux éléments et actions mises en place par nos équipes :
Enjeux du projet Le Dolmen :
Un actif atypique et complexe : l'immeuble n’a pas trouvé acquéreur parmi les promoteurs ou autres opérateurs-investisseurs, malgré une mise en vente prolongée et une tentative de refinancement bancaire ayant échoué.
Une situation compliquée : sans intervention permettant d'injecter des fonds, le projet semble délicat à sortir en l'état, mettant ainsi en péril le remboursement complet du capital et le paiement des intérêts.
Notre solution : injecter des fonds propres (issus de la trésorerie d'une société cousine de La Première Brique) directement dans l'opération via un montage en SEP (Société en Participation) sans alourdir l'endettement de la société portant le projet (la SAS VIP) ni venir en concurrence sur l'hypothèque.
Notre plan d’action pour ce projet : Pour protéger vos intérêts, nous avons travaillé avec l’opérateur qui a fait preuve d'une grande coopération. Le maire de la commune et les services d’urbanisme nous ont également permis de redéfinir l’opération afin de garantir une meilleure sécurité. Le nouveau business plan établi est viable en se basant à hauteur de la dernière créance due (capital + intérêts), au 15 décembre 2024. Conditions du montage en SEP :
Jordan C. (Société VIP) :
"Apporte" l’actif ;
Prend en charge les frais d’urbanisme du dossier et autres frais associés.
Société H2T, structure du "Groupe" La Première Brique :
Injecte 350.000 € de fonds propres afin de financer les travaux qui vont porter sur une réhabilitation intégrale afin de présenter des lots en plateaux. Façade, menuiserie, colonne montante, partie commune intérieure, réseau d'assainissement et le terrassement seront repris ;
Ces fonds seront débloqués au fur et à mesure de l’avancement des travaux, permettant un contrôle optimal. Chaque versement sera effectué par nos soins pour s'assurer du bon maintien du chantier ;
Les frais de montage et l’assurance dommage ouvrage seront pris en charge.
Les travaux sont prévus pour une durée de 6 mois et seront supervisés conjointement avec Jordan, des professionnels du bâtiment et nos équipes afin d’optimiser le suivi. L'ensemble immobilier sera vendu à la découpe, lot par lot. Le lancement de la commercialisation commencera dès lors que l'architecte aura transmis les plans projetés pour permettre une concrétisation dans les meilleurs délais du projet.
Nous avons besoin de vous pour un vote important : Votre soutien dans la résolution de ce projet, à nos côtés, est essentiel. Nous vous invitons à voter en cliquant sur le bouton plus bas, sur 2 points fondamentaux :
Le gel des intérêts à partir du 15/12/2024 ; et
Une prorogation de 24 mois pour permettre la mise en œuvre de cette solution allant jusqu'à la revente des lots pour permettre votre remboursement.
Une fois le plan approuvé, les fonds propres pourront être engagés pour débuter les travaux. Notre exposition financière sera importante avec un objectif clair, servir vos intérêts. Le remboursement de votre investissement reste notre priorité absolue. Pour rappel, le projet est sécurisé par une hypothèque légale de premier rang. Chaque vente effectuée permettra de rembourser en premier vos fonds (capital et intérêts, jusqu'à la satisfaction complète de votre créance due jusqu'au 15/12/2024). Nous nous engageons fermement et mettons tout en œuvre à protéger vos intérêts et à garantir cette priorité. Le projet Le Dolmen représente un défi de taille, et sur lequel nous mobilisons tous nos efforts pour trouver une solution viable, et sommes déterminés à le relever.

Je compte sur un autre créancier plus courageux que LPB pour faire tomber le château de carte...

 

[djio101]

Assez surpris que LPB ait pu donner l'illusion d'être une boite sérieuse pendant si longtemps, quand on voit qu'elle ne fait pas mieux que les autres...allant même jusqu'à supprimer les pénalités de retard et demandant le plus souvent d'annuler les intérêts sur la période de prolongation...
Mais il est vrai que certaines mariées savent mieux se maquiller que d'autres...

 

[severian]

C'est quand même magique leurs réponses (qui sont les mêmes chez Wiseed...).

Ca fait 3 ans de retard, et il n'ont plus d'argent pour tenir leurs objectifs, aussi donnons leur un an de plus sans intérêt.
C'est vrai qu'il restera encore moins de chance d'avoir des miettes dans 1 an.

Je ne comprends vraiment pas cette volonté de ne jamais partir en contentieux des plateformes, au moins tu peux espérer quelque chose (même si avec les banques, ce n'est pas toujours gagné...), car ne rien faire ne coute que des charges fixes en plus annuellement.

 

[gros panda]

Nouveaux dossiers.....MDR ! tous initiés en 2024 ! Pour FONTA, c'est la deuxième réouverture, et pour SECIB nous avons : hausse du taux, baisse du montant à collecter. TOUT VA BIEN @MathildeWiSEED

Quand on regarde dans questions/réponses de ce projet, les garanties ont changé : avant il y avait 2 GAPD, maintenant il n'en reste plus qu'une. C'est à cause de cela qu'ils refont la même collecte 2 fois.
Une fois de plus, pour une garantie qui vaut 0 : 1x0=0 et 2x0 c'est toujours égal à 0.
Mais ça permet de dire aux personnes qui ne se sont pas fait avoir qu'il y a des garanties.

 

[jumo]

Assez surpris que LPB ait pu donner l'illusion d'être une boite sérieuse pendant si longtemps, quand on voit qu'elle ne fait pas mieux que les autres...allant même jusqu'à supprimer les pénalités de retard et demandant le plus souvent d'annuler les intérêts sur la période de prolongation...
Mais il est vrai que certaines mariées savent mieux se maquiller que d'autres...

Je pense que LPB a bénéficié dès le démarrage d'un fort engouement d'une communauté d'investisseurs privés forte de + de 35 000 membres (le groupe FB CDR que certains ici doivent bien connaitre) ce qui à mon avis explique leur succès et que sans cet engouement, ils ne seraient très certainement pas à leur place actuelle...

 

[gros panda]

Justement j'ai envie de réinvestir. Le projet "le virtuose" sur LPB m'intéresse. Ca fait 1.5 ans que je n'ai pas investi.

points forts : hypothèque premier rang qui couvre le financement (mais calcul bizarre car il couvre le financement après travaux) + centre d'une grande ville (Montpellier) + apport de plus d'un million du porteur de projet soit 45% (bizarre de faire ces travaux maintenant car il a acheté ce bien en 2021 sur fonds propres). Marge estimée de 36% (estimation du bien après travaux très variable écart de 1.2 million d'euros quand même)

points faibles : beaucoup de travaux (1 million) + durée de 30 mois

J'ai envie de le faire celui-là. D'un part, c'est pas un projet de promoteur et puis le marchand de biens a investi beaucoup dedans.et rénover un hôtel particulier du 18e délabré (extérieurement), c'est un beau projet.
Je n'ai pas pris ma décision, mais si j'y vais c'est avec une petite somme car l'argent va être bloqué 3 à 4 ans je pense. Si problème, il sera bloqué encore beaucoup plus longtemps.

Finalement j'ai bien fait de ne pas faire le projet le "virtuose".
Sur les 2 derniers jours, j'ai reçu 3 mails de prorogation de LPB

1. le parmentier : ils rajoutent 12 mois (il était déjà en retard de 6 mois, sans parler de la fameuse cible qui n'est jamais respectée)
2. Le régent : comme indiqué plus haut + 12 mois
3. le centurion : + 6 mois

Ca m'a bien énervé, donc j'ai voté "contre" pour les 3.
J'ai l'impression que LPB se wiseedise de plus en plus : pour le parmentier, l'argument, c'est "ils ont déjà fait un remboursement", oui mais il reste 80% du capital quand même à rembourser.

 

[Rivol0gY]

Et du coup pour le dernier projet LPB : |Le Combattant (62)] ==> 48% de marge
67% du CA pré-commercialisée via 4 promesses de vente sur 6 terrains...

Mais...

1. L'opérateur a déjà un projet en retard chez LPB...
2. Et la santé financière de la société n'a pas été fourni depuis 2023...
3. Sur l’ensemble des promesses signées, 3 prévoient une condition suspensive d'obtention de prêt et deux d’entre elles une condition suspensive de dépôt de permis de construire donc je ne compte qu'une seule promesse comme étant valide...
   
   
4. Le prix de sortie est bien cohérent

Je passe... et vous ?

 

[Cosoma]

Clubfunding Domaine des belles vues,

Un paiement intermédiaire vient d'intervenir... les coupons continuent d'être payés.... j'ai un peu d'espoir...

LPB, La Patte

évidemment on demande à ne pas appliquer les pénalités de retard... j'en peux plus de cette demande que je trouve dans 99,99% des cas injustifiée....

 

[Benji57]

Les plateformes ne perdent jamais d'argent elles avancent les fonds que si elles sont sures de rentrer dans leurs frais pour les autres elles nous mènent en bâteau.

C’est déjà pas mal par les temps qui courent

 

[gros panda]

Clubfunding Domaine des belles vues,

Un paiement intermédiaire vient d'intervenir... les coupons continuent d'être payés.... j'ai un peu d'espoir...

LPB, La Patte

évidemment on demande à ne pas appliquer les pénalités de retard... j'en peux plus de cette demande que je trouve dans 99,99% des cas injustifiée....

Pour LPB : pour les pénalités de retard, ce que j'ai compris c'est dans le contrat qui lie LPB et porteur de projet. Celui-ci peut demander d'annuler les pénalités sous condition d'approbation par les preteurs.
Moi aussi, ça m'énerve car je me dis que les porteurs de projet sont certainement plus riches que moi.
Du coup, je vote systématiquement contre.
je ne suis pas seul, les derniers votes que j'ai vu, c'était "non" comme "la chaux".