Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Alain Crowdfundkraut]

Le financement "Corporate" de 2 486 500€ n'en était d'ailleurs pas un puisqu'il permettra de rembourser en totalité Le Parc d'Autun avant de changer de plateforme...

 

[crowdfundeal]

60 mois avec ce manque d'horizon + le corporate en cours + taux faible + le changement de plateforme historique + mes deux investissements en cours chez ce promoteur , .... je passe

 

[amos21]

REDEIM - a disparu sur Homunity ....

 

[Stilt]

@amos21, il te faut être connecté puis cliquer sur le lien présent sur l'email d'info.
Par contre, la campagne est terminée.

 

[amos21]

@Stilt, Ok merci. Bizarre qu'il n'est pas dans projets financés.

 

[Marina3M]

Bonjour tout le monde,

Je continue à m'intéresser fortement au crowfunding immobilier et remercie toutes les personnes qui m'ont aidée à y voir plus clair jusque-là (@poam5356 et @Charly26, si vous me lisez ;-)) Je rappelle que je suis complètement novice, et que je n'ai malheureusement aucune culture financière. J'ai fait des études linguistiques, du coup la finance c'est très loin de ce que l'on m'a enseigné à l'école.
J'ai de nouveau une question. Qu'implique la participation à un projet de crowfunding immobilier fiscalement parlant ? Quelles sont mes obligations fiscales ? En gros, disons que je participe à hauteur de 1000 € au financement d'un projet. Que dois-je faire ensuite ? Je suppose que je vais recevoir des documents. J'en fais quoi (mis à part les garder bien au chaud, je veux dire) : je dois les présenter au fisc ? Quand ? A ma banque ? Dois-je détenir un livret spécial ? Je sais que pour les actions, il existe le PEA et le compte-titre. Si j'ai bien compris, on obtient une obligation pour l'aide au financement via le crowfunding. Que dois-je faire de cette obligation ? Y a-t-il une démarche particulière à effectuer ? Ou je la garde simplement et je la ressors lors de la phase de remboursement ?

Excusez toutes ces questions de néophyte, dont certaines vous feront certainement (sou-)rire, mais je n'ai pas trouvé de réponses claires sur le Net, même si Google est mon ami

Bon dimanche à tous.

 

[poam5356]

Bonjour,
La souscription faite, il ne reste plus qu'à attendre le remboursement des obligations lorsque le projet est clos avec la vente des biens.
C'est la plateforme qui gère. C'est elle qui fait un suivi, qui publie un avancement du projet, en général trimestriellement.
S'il s'agit d'un projet porté par Clubfunding, les intérêts sont versés mensuellement. Sinon, ils le sont en même temps que le remboursement de l'emprunt. Parfois le promoteur rembourse avant le terme de l'emprunt... Et parfois un délai supplémentaire est nécessaire parce que le chantier a pris du retard.
Fiscalement parlant, la plateforme envoie chaque année un IFU. Tout est donc connu du fisc et les case sont remplies en conséquence. A vérifier quand même que tout est juste.

 

[Marina3M]

Donc en fait c'est hyper simple @poam5356.

 

[investor4ever]

Donc en fait c'est hyper simple @poam5356.

Absolument, c'est très facile ;-)

 

[CharlyBgood]

Donc en fait c'est hyper simple

Oui, en effet.

Après, le suivi des projets dépend de l'interface web des plateformes.

Mais perso, je rassemble tous mes avoirs, dettes et invts sur un logiciel de suivi de mes finances personnelles, pour pouvoir piloter au global.

Et par exemple dans mes projets "crowd", je les classe d'abord par promoteur, à bonne fin de vérifier notamment, que je ne suis pas investi sur + de 3 opérations par promoteur (c'est mon max perso).
=> ce qui est + compliqué quand tu as plusieurs plateformes en portefeuille comme c'est mon cas et probablement celui de nombreux investisseurs MoneyVoxiens.

Là où j'ai encore du mal en pilotage, c'est pour le retour des remboursements: je n'ai pas de suivi fiable de la tréso consolidée du crowd-immo.

Sur Wiseed, j'ai vu qu'on pouvait faire des tris de colonnes, mais ils ne tiennent pas compte des prorogations de contrat (ex: + 6 mois de délais, ce qui est fréquent).
J'ignore comment c'est fait sur les autres P-F où je suis par ailleurs peu investi (October, Upstone, & Sowefund)

Bon, pour la fisca c'est simple: flat-tax de 30% prélevée à la source par la P-F, et normalement comptabilisée en crédit d'IR lors de la décla N+1. Juste suivre la cohérence des montants si on veut.

 

[Nodown]

Merci Charly26, ta réponse m'est très utile aussi !

Petite question: quand un prêt est annoncé à 10% sur 12 mois et que le projet prend du retard, est-ce que je reçois toujours 110% du montant initial au remboursement, ou du coup plus par composition des intérêts ?

 

[baffer]

Bonjour,

Il convient de rappeler qu'en terme de fiscalité, depuis 2018, "l’investisseur en crowdfunding immobilier aura le choix entre 2 modes d’imposition : le prélèvement forfaitaire unique de 30% (flat tax) ou le barème (fiscalité classique)." (cf [lien réservé abonné])

Pour un TMI de 0%, il vaut mieux privilégier le barème progressif (il n'y aura que les 17,2% de prélèvement sociaux) sinon la flat tax est plus avantage dès que le TMI passe à 14%.

Néanmoins, avec l'abaissement du TMI à 11% cette année, il redevient légèrement plus avantageux de passer au barème progressif (17,2% + 11% = 28,2%) que de passer par la flat tax (30%). Par contre cela veut dire de la paperasse en plus pour gérer les dispenses d'acompte (surtout si on est multi-plateformes comme un certain nombre d'entre nous).

Cordialement,

 

[CharlyBgood]

Petite question: quand un prêt est annoncé à 10% sur 12 mois et que le projet prend du retard, est-ce que je reçois toujours 110% du montant initial au remboursement, ou du coup plus par composition des intérêts ?

Cela dépend à priori des plateformes.
Sur Wiseed, il y a des intérêts composés.
Mais cela ne semble pas être un cas général: cela dit je ne les connais pas toutes car je suis et reste "petits tickets" (< ou = 500€ / projets).

@poam5356 va nous répondre je pense.

 

[poam5356]

Koregraf : intérêts composés.
Clubfunding, ils versent les intérêts tous les mois, donc pas composés.
Les autres, je ne sais pas.

 

[Nodown]

Ok, merci beaucoup pour vos réponses !

 

[baffer]

Koregraf : intérêts composés.
Clubfunding, ils versent les intérêts tous les mois, donc pas composés.
Les autres, je ne sais pas.

Fundimmo également pratique les intérêts composés. Par contre Homunity et Monego ne le font pas.

 

[Nodown]

Ok, je vois...

Est-ce que vous avez des avis sur les projets Fundimmo de mercredi et jeudi?

[lien réservé abonné] (mercredi 10h30)
[lien réservé abonné] (jeudi 17h)

 

[CharlyBgood]

Néanmoins, avec l'abaissement du TMI à 11% cette année, il redevient légèrement plus avantageux de passer au barème progressif (17,2% + 11% = 28,2%) que de passer par la flat tax (30%). Par contre cela veut dire de la paperasse en plus pour gérer les dispenses d'acompte (surtout si on est multi-plateformes comme un certain nombre d'entre nous).

J'y pensais justement.
Mais je crois que mon critère est + de simplification, tant pis pour l'IR: vive la flat-tax !
J'espère juste qu'ils ne vont pas en profiter pour hausser les PS à due concurrence ...
Ils en seraient capables les bougres !

 

[Stilt]

@Nodown, je ne suis pas un expert du sujet et je ne suis pas inscrit sur Fundimmo.
Déjà le process de souscription me semble un peu lourd (comparé à ses confrères).

Après un rapide coup d'oeil,

Projet petit-musc [lien réservé abonné] : seulement 3% de fonds propre et 0% de pré-commercialisation
Même si le promoteur a un autre projet en cours qui semble bien engagé.
C'est NON, pour moi.

Projet le-clos-des-vignes [lien réservé abonné] : 0% de fonds propre et 59% de pré-commercialisation et un petit 12% de marges
C'est mieux que le précédent projet mais je pense qu'il y a des projets plus attractifs.
Pour moi, le 0% de fonds propre est rédhibitoire. Je ne vais quand même pas prendre plus de risques que le promoteur!!!
Et qui plus est, le lieu ne m'emballe pas non plus. La Tranche sur Mer me fait plus penser à un lotissement géant sur la plage qu'à une station balnéaire...(avis très personnel).

 

[pticaillou]

Est-ce que vous avez des avis sur les projets Fundimmo de mercredi et jeudi?

[lien réservé abonné] (mercredi 10h30)
[lien réservé abonné] (jeudi 17h)

Le Petit Musc à Paris a du potentiel à mon avis; le 0% de preco est "normal" pour du marchand de bien; je n'ai pas regardé plus loin.

Par contre, je suis surpris car je ne vois pas ces projets sur ma page de projet "en cours/à venir". Y a-t-il désormais une sélection de clients ? Comment as-tu trouvé ces projets ?

Merci.