Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

D'ailleurs, pour les Tinies 1, peut on encore parler de CF ?

Non ce sont des meubles au même titre que les caravanes et les mobil home. C'est une construction qui se déprécie avec le temps contrairement à un immeuble. En tout cas j'ai pas suivi.

 

[Victorrr]

Koregraf - Les Jardins du Vignoble - Claude F. Immobilier - 200 k€ et 9%

La dernière communication de Koregraf sur cette opération date de la fin du mois d'avril 2024. On nous dit que suite à un souci de rénovation d'un bâtiment existant une seconde tranche va finalement être construite pour équilibrer le projet. Le PC modifié est attribué et la banque suit. Souci, la société de projet était en cessation de paiements à la mi février et a été mise en redressement judiciaire début avril 2024. Elle a depuis été liquidée en juillet 2024. Les travaux qui étaient prévus débuter à l'été 2024 n'ont pas démarré d'après une observation faite sur place. Je pense que Koregraf n'a rien vu venir et s'est totalement fait blouser, en tout cas c'est silence radio. Le dirigeant n'a plus rien posté sur les réseaux sociaux depuis cette date, si ça se trouve il a organisé son insolvabilité vu qu'il était caution.

 

[Benos]

LPB - Le Chat (44)

Dernière communication de LPB datée du 21/11/2024

"....Juste avant la signature de la vente, notre porteur de projet a rencontré un imprévu de dernière minute qui a nécessité un ajustement dans le calendrier. Bien que l’ensemble des démarches aient été planifiées pour aboutir dans les délais, la signature a été repoussée au 6 décembre 2024 en raison de contraintes administratives.

Nous travaillons en étroite collaboration avec les notaires pour suivre chaque étape de ce processus. Nous avons mis en place un suivi rigoureux afin de sécuriser la réalisation de cette vente dans les nouveaux délais annoncés.

Malgré ce léger décalage, notre porteur de projet reste totalement mobilisé et prévoit de procéder au remboursement des deux échéances au plus tard le 19 décembre 2024, comme prévu dans le précédent vote. "

Vous avez reçu quelque chose ? Moi, non

Les mots ont un sens quand on se revendique " professionnel ". C'est votre crédibilité qui en bénéficie. En bien ou en mal...

Signé par moi-même

 

[NicoNoclaste]

[LPB] [Tinies1]
[CF] [Marseille Vieux Port]

Bonsoir

D'ailleurs, pour les Tinies 1, peut on encore parler de CF ?

CF, oui, CFI, on commence à s'en éloigner.
Ce qu'on nous demande de financer, c'est l'amorçage d'une activité commerciale, avec un sous-jacent immobilier, dont on ne peut précisément connaître la localisation puisque c'est une constellation de tiny-houses.
La sortie du projet se ferait sur un hypothétique refinancement bancaire, ou d'hypothétiques flux entrants nets.
Pour souscrire, il faut croire en le modèle économique de l'activité, et donc à tous les paramètres présentés, et ceux occultés, et les avoir validés.
Par exemple: quelle est la situation du marché sur la région, la concurrence, les taux d'occupation, les loyers pratiqués?...
Je passe.

Clubfunding a un nouveau projet à Marseille intitulé le vieux porc. Ils doivent manquer de souscripteurs car je reçois de la pub alors que j'ai demandé à être radiée des listes de diffusion.

Tu devrais peut-être t'y intéresser: dans le cochon, tout est bon...
Bon, OK, ça commence à tourner en eau de boudin, je sors.

 

[Charles356]

Nouvelle surprise avec le 1er suivi de [LPB] [Le Yuzu]
Où on apprend que l'acquéreur n'est autre que l'emprunteur...

Je trouve ça anormal que cette information essentielle n'ai pas été communiquée aux investisseurs dans la plaquette de présentation du projet. C'est très décevant de la part de LPB.

 

[adnstep]

Clubfunding a un nouveau projet à Marseille intitulé le vieux porc. Ils doivent manquer de souscripteurs car je reçois de la pub alors que j'ai demandé à être radiée des listes de diffusion.

C'est Cours Jean Ballard. En face, c'est le Cours d'Estienne d'Orves, place à l'italienne où se trouvent restaus, bars, halles, librairie... Dans les années 60, c'était un parking sur 3 étages, détruit depuis, et encore bien avant, c'était... de l'eau. Vous êtes en plein arsenal des galères, et ce que vous allez financer, ce fut un jour là qu'on les construisait. Du coup, vous financez un morceau d'histoire, les gars. Allez, sortez les rames, chiourmo !

 

[Raug]

[Clubfunding] [Le Vieux-port]

C'est Cours Jean Ballard. En face, c'est le Cours d'Estienne d'Orves, place à l'italienne où se trouvent restaus, bars, halles, librairie... Dans les années 60, c'était un parking sur 3 étages, détruit depuis, et encore bien avant, c'était... de l'eau. Vous êtes en plein arsenal des galères, et ce que vous allez financer, ce fut un jour là qu'on les construisait. Du coup, vous financez un morceau d'histoire, les gars. Allez, sortez les rames, chiourmo !

Opérateur confidentiel pour 1 050 000 €. A Marseille. Les locaux sont bien placés. Mais je n'accorde plus aucune confiance (et surtout pas aveugle) à Clubfunding.
Les galères sont toujours là…

 

[Ninus]

C'est Cours Jean Ballard. En face, c'est le Cours d'Estienne d'Orves, place à l'italienne où se trouvent restaus, bars, halles, librairie... Dans les années 60, c'était un parking sur 3 étages, détruit depuis, et encore bien avant, c'était... de l'eau. Vous êtes en plein arsenal des galères, et ce que vous allez financer, ce fut un jour là qu'on les construisait. Du coup, vous financez un morceau d'histoire, les gars. Allez, sortez les rames, chiourmo !

Opérateur confidentiel, Marseille…ça fait déjà trop pour moi…et ça cache quelque chose
J’ai déjà le projet Corniche/Seror en souffrance à Marseille
Et en terme de galères on a affaire à des spécialistes chez Clubfunding, donc je vais laisser le mérite de cette action à des donateurs zélés.

 

[Ninus]

Clubfunding a un nouveau projet à Marseille intitulé le vieux porc. Ils doivent manquer de souscripteurs car je reçois de la pub alors que j'ai demandé à être radiée des listes de diffusion.

Avis aux juristes, n’oubliez pas de jeter un coup d’œil dans les comptes, comme la ligne au passif du bilan 2023 de 13 098 K€ en financement obligataire…
…que l’on pourrait rapprocher des 2 projets en cours dans le track record, à livraisons 2025 et 2026.
Et vu le montant emprunté pour 13 M€, il doit y avoir d’autres projets financés en crowfunding..
Sans lisibilité sur tous ces projets, comment investir dans cet opérateur sans lancer une pièce en l’air ?
On repense à la confidentialité de l’opérateur, qui n’a sans doute pas envie qu’on découvre tous les projets en cours financés !
@Raug: un aveugle au bord du précipice
Next

 

[Ninus]

Clubfunding a un nouveau projet à Marseille intitulé le vieux porc. Ils doivent manquer de souscripteurs car je reçois de la pub alors que j'ai demandé à être radiée des listes de diffusion.

PS « Le vieux porc », je ne sais pas si c’était voulu mais c’est bien marrant

 

[Adrien de LPB]

Nouvelle surprise avec le 1er suivi de [LPB] [Le Yuzu]
Où on apprend que l'acquéreur n'est autre que l'emprunteur...

Bonjour @ostibapa,

Merci pour votre vigilance.

Il s'agit effectivement d'une erreur de notre part dans la communication de ce projet.

Les lots 23 à 30 de l'opération de Limonest, faisant partie de notre opération Le Yuzu, sont effectivement sous promesse de vente, auprès d'un acquéreur qui n'est pas l'emprunteur.

Cet acquéreur a d'ailleurs déjà réalisé l'acquisition des 22 premiers logements de cet ensemble immobilier.

Les démarches auprès des banques sont en cours et ont légèrement décalé la réitération de l'acte de vente qui doit intervenir en début d'année 2025.

Le porteur de projet sera néanmoins partie prenante dans la gestion locative des biens, via la société Hôtel particulier qui en assurera la conciergerie.

Le premier coupon mensuel du projet le Yuzu a d'ailleurs été versé à l'ensemble des investisseurs ce matin.

N'hésitez pas à contacter l'équipe relation investisseurs de LPB en cas de besoin.

Très bonne journée,

Adrien

 

[capman75]

Je crois que chez Fundimmo ils ont viré ceux qui étaient chargés de répondre au téléphone, ça évite bien des problèmes

 

[Ninus]

@Adrien de LPB, puisque Thomas ne nous a pas répondu..
Auriez-vous l’amabilité de répondre à cette question concernant le dossier « la chablure » ?
Opération qui n’interpelle pas vos connaissances en droit des sûretés mais plutôt en droit des affaires..

@Adrien de LPB
J’ose profiter de votre passage parmi nous pour vous reposer une énième fois la question que vous n’avez pas dû entendre:
Dans le dossier « la chablure », cela ne vous pose t il pas un problème que l’opérateur ait réalisé la vente de certains lots à une société de son périmètre, cad qu’il contrôle, le tout à un prix très en dessous de l’objectif et du marché, mettant en péril l’équilibre de l’opération objet du financement ?

 

[Adrien de LPB]

@Adrien de LPB
J’ose profiter de votre passage parmi nous pour vous reposer une énième fois la question que vous n’avez pas dû entendre:
Dans le dossier « la chablure », cela ne vous pose t il pas un problème que l’opérateur ait réalisé la vente de certains lots à une société de son périmètre, cad qu’il contrôle, le tout à un prix très en dessous de l’objectif et du marché, mettant en péril l’équilibre de l’opération objet du financement ?

Bonjour @Ninus

Je comprends parfaitement vos préoccupations et il est essentiel de vous apporter des précisions sur ce point.

Concernant la vente de certains lots à une société du périmètre de l’opérateur, nous en avons pleinement conscience et cela a fait l’objet de discussions approfondies avec lui. Il est important de préciser que cette décision a été motivée par une nécessité de préserver l’équilibre du projet dans un contexte difficile, marqué par des tentatives de vente prolongées (plus de deux ans) avec des baisses de prix successives et des changements de stratégie qui n’ont pas abouti.

Le prix de rachat des lots, bien qu’inférieur aux objectifs initiaux et aux valeurs attendues, a été fixé en tenant compte de la capacité d’endettement actuelle de l’opérateur. Pour assurer une démarche rigoureuse, nous avons sollicité un courtier de notre réseau qui a validé cette approche et ses paramètres.

Nous avons par ailleurs exigé de l’opérateur qu’une solution soit trouvée pour sécuriser la différence de prix. C’est pourquoi la stratégie de rachat à soi-même s’accompagne d’un engagement clair : garantir le remboursement des investisseurs grâce à la vente d’autres opérations en cours.

Soyez assuré que le remboursement rapide et complet des investisseurs reste notre priorité absolue.

Nous restons pleinement mobilisés et à votre disposition pour toute question ou précision complémentaire.

Adrien

 

[Ninus]

Bonjour @Ninus

Je comprends parfaitement vos préoccupations et il est essentiel de vous apporter des précisions sur ce point.

Concernant la vente de certains lots à une société du périmètre de l’opérateur, nous en avons pleinement conscience et cela a fait l’objet de discussions approfondies avec lui. Il est important de préciser que cette décision a été motivée par une nécessité de préserver l’équilibre du projet dans un contexte difficile, marqué par des tentatives de vente prolongées (plus de deux ans) avec des baisses de prix successives et des changements de stratégie qui n’ont pas abouti.

Le prix de rachat des lots, bien qu’inférieur aux objectifs initiaux et aux valeurs attendues, a été fixé en tenant compte de la capacité d’endettement actuelle de l’opérateur. Pour assurer une démarche rigoureuse, nous avons sollicité un courtier de notre réseau qui a validé cette approche et ses paramètres.

Nous avons par ailleurs exigé de l’opérateur qu’une solution soit trouvée pour sécuriser la différence de prix. C’est pourquoi la stratégie de rachat à soi-même s’accompagne d’un engagement clair : garantir le remboursement des investisseurs grâce à la vente d’autres opérations en cours.

Soyez assuré que le remboursement rapide et complet des investisseurs reste notre priorité absolue.

Nous restons pleinement mobilisés et à votre disposition pour toute question ou précision complémentaire.

Adrien

Merci pour ce retour tant attendu.
Je comprend donc que vous avez validé cette option avec l’opérateur.
Avez-vous appréhendé cette cession sous l’aspect juridique ?

 

[severian]

Les jours se suivent, et ne se ressemblent pas...

Communication de Wiseed sur un nouveau redressement, quand je lis la deuxième phrase, je ne sais pas comment nous devrions réagir...
Certes cette opérateur semble réactif, mais la banque n'a rien fait de mal... juste ce qu'elle devait faire pour assurer ses arrière, et une nouvelle fois nous serons pris en défaut.

Une nouvelle preuve (s'il en fallait...) que réagir dans les temps n'est pas inutile.
La banque n'y perdra pas elle...

MD FINANCE • CORNICHE FLEURIE​

Cher investisseur,

Nous revenons vers vous concernant l'emprunt obligataire émis par la société MD FINANCE concernant le projet CORNICHE FLEURIE.

Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre de la société MD FINANCE en date du 12/12/2024 car une banque a dénoncé une des lignes de crédit souscrite par l'opérateur sans aucune négociation préalable avec l'opérateur.

Une période d'observation de 6 mois court désormais. Plusieurs scénarios peuvent être envisagés au terme de celle-ci :

• Validation d'un plan de continuation / plan de redressement par le président du Tribunal de Commerce ;
• Conversion de la procédure en liquidation judiciaire.

Dans le cas d’une réflexion autour d’un plan de continuation / plan de redressement, il est possible que nous soyons sollicités au sujet d’un abandon partiel/total de la créance ou d’un étalement ou décalage de la créance.

Notre équipe juridique va se charger de déclarer votre créance auprès du mandataire judiciaire en charge du dossier et ce, dans un délai de 2 mois après l’annonce publique de l’ouverture de cette procédure collective.

L’ouverture de la procédure de redressement judiciaire nous empêche également d’activer l’hypothèque de premier rang à travers une procédure de saisie immobilière. Néanmoins, dans le cas où la procédure de redressement judiciaire serait convertie en liquidation judiciaire, alors le prix de vente du bien concerné par l’hypothèque serait affecté de manière prioritaire aux obligataires WiSEED bénéficiant de ladite hypothèque. Par ailleurs, dans le cas d’une procédure de liquidation, cette hypothèque permet de bénéficier d’un rang supplémentaire du fait du statut de créancier privilégié dans le cadre de la distribution des fruits de liquidation.

Nous tenions à vous assurer que nous mettons tout en œuvre afin de défendre vos intérêts pour trouver une issue favorable. Nous restons disponibles si besoin et vous informerons de l'avancée de cette procédure de redressement judiciaire.

Bien cordialement,

 

[Luciole49]

PS « Le vieux porc », je ne sais pas si c’était voulu mais c’est bien marrant 😅

Oui toujours. Un jour dans un groupe de discussion intitulé équitation sans mors une intervenante avait posté une photo d'elle où elle était déguisée en squelette pour Halloween. J'ai écrit je croyais qu'on était dans un groupe d'équitation sans mort, j'ai jamais eu autant de like mais certains observateurs perspicaces me disaient qu'ils avaient bien regardé la photo et que la cavalière montant sans mors.

 

[Raug]

Oui toujours. Un jour dans un groupe de discussion intitulé équitation sans mors une intervenante avait posté une photo d'elle où elle était déguisée en squelette pour Halloween. J'ai écrit je croyais qu'on était dans un groupe d'équitation sans mort, j'ai jamais eu autant de like mais certains observateurs perspicaces me disaient qu'ils avaient bien regardé la photo et que la cavalière montant sans mors.

Mors de rire !

 

[Luciole49]

[Desavoie] Raizers s'en sort comme un chef et clownfunding s'enfonce ... Ski d'or remboursé aujourd'hui.

 

[Raug]

Plus c'est long, plus c’est bon…
L’exception qui confirme l’adage :

Quand l’argent que je prête reste dans un tiroir de la banque en attendant que les fonds soient remis à l’emprunteur, la somme ne génère pas d’intérêts (pour le préteur, pas pour la banque ). Ce délai peut atteindre suivant les cas plusieurs semaines ; voire exceptionnellement plusieurs mois pour certaines PF quand les investisseurs ne se bousculent pas.
Dans le tableau ci-dessus, généré d’après mes prêts, nous remarquons que ces délais varient considérablement d’une PF à l’autre. Pour l’ensemble des prêts, le cumul des jours de carence atteint 2729 jours, soit 7,5 années. Je vous laisse imaginer le montant des intérêts morts-nés. Pour des prêts sur 25 ans, ce serait négligeable en pourcentage de revenu.
Mais pour des prêts à 6 mois, 1 an ou même 2 ans* (très risqués de surcroît) le pourcentage de manque à gagner rapporté au taux d'intérêt peut atteindre de 1 à plus de 2 %.
Le délai de jouissance est donc un critère de sélection des projets non négligeable.
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* Et les prêts relais remboursés par anticipation au bout de quelques semaines. Sans compter le temps passé à sélectionner les projets…