Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Bon, je vais voir ce que je peux faire
Cdt

 

[Aristide]

Bonsoir,

J'ai regardé votre projet.

Je n'ai pas pu reconstituer à l'identique la simulation de votre banque car elle a prévu deux prêts à paliers dans votre plan de financement alors que mon logiciel n'en permet qu'un seul.
Mais, en faisant la somme des échéances assurances comprises que vous avez fourni on peut calculer
=> un coût du projet à crédit de 319.849,31€
=> et un coût total du crédit de 319.849,31€ - 222.500€ = 97.349,31€

Vous trouverez ci-joint une synthèse de la simulation que j'ai faite avec l’échéance cible assurances comprises que vous avez souhaitée soit 1 .250€ par mois

Dès lors le coût du crédit ressort à 93 061,84€

Mais attention : cette optimisation est à prendre avec précautions car :

1) – Elle a été faite avec la hiérarchie des taux ci-dessous
60 -120 mois 3,60% taux proposé par vous même
121-144 mois 3,65%
145-180 mois 3,70% taux proposé par vous même
181-204 mois 3,81% taux certain dans votre plan de financement
205-240 mois 3,86%
241-264 mois 4,01%
265-300 mois 4,06% taux certain dans votre plan de financement
C'est moi qui ait positionné les autres taux ?

2) – Le taux d’assurance est celui que j’ai calculé à partir des informations fournies.
Mais un taux de 0,29702...% semble bizarre.

Afin d’obtenir une optimisation fiable il faudrait
=> La hiérarchie des taux exacte
=> Le taux des assurances exact.

Cordialement,

 

[Le breton]

Un grand merci Aristide.

J'ai déjà une idée plus précise de la proposition que j'ai eue et de ce qu'il est possible de faire en allant jusqu'à 1250 euros chaque mois.

Du coup, la proposition de la banque me semble correcte, qu'en pensez-vous?

Cordialement.

 

[Aristide]

Bonjour,
Avec les éléments en ma possession je dirais qu'elle ne me paraît pas mal.
Mais je ne peux affirmer qu'elle soit au top ???

Cordialement,

 

[cs3000]

Très interressant.

Qustion: On vient de me proposer un pret de 220 000€ qui se décompose comme suit

70000€ sur 120 mois au taux teg de 3,34%
150000€ sur 300 mois au taux teg de 4,17%

Cette offre ne comporte pas de TEG moyen.

Est-ce bien conforme à la loi ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Le "TEG moyen" n'existe pas.
On peut calculer un "TEG d'ensemble" en cumulant tous les flux d'entrées de trésorerie et tous les flux de sorties de trésorerie mais ce n'est pas une contrainte légale.

Au plan juridique il y a un TEG et un coût du crédit prêt par prêt à indiquer dans l'offre de prêt.

Mais c'est vrai qu'un "TEG d'ensemble" (intégrant donc tous les crédits) permet une comparaison en un seul coût d'oeil.

Le problème c'est que dans un plan de financement il peut y avoir des crédits provenant de différents prêteurs et qu'il faudrait savoir exacement ce que chaque prêteur rend obligatoire.

Le "TEG d'ensemble" que je calcule est donc bon d'un point de vue financier mais il ne l'est pas d'un point de vue juridiqe car j'intègre également les paramètres facultatifs. Par exemple je prends toutes les primes d'assurances qu'elles soient obligatoires ou facultatives.

Mais comme la procédure est la même quel que soit l'offre et/ou le prêteur, les "TEG d'ensemble" sont directement comparables.

Cordialement,

 

[laorena]

bonjour,

ne comprenant plus rien, je reprends à zero.
Voici mon projet et ce que me propose la banque:
la question est: y a t il mieux a faire???

ACHAT Terrain 180 000
frais notaire 12 000
construction 180 000
TOTAL 372 000

APPORT 170 000
PTZ 47 700 sur 108 mois

Donc credit de 202 000 (dont 47 700 PTZ et 154300 de pret classique)

Deux étapes:
1-l achat du terrain ou je dois donner 192000€
2-la construction avec bcp auto construction et copain

Ce que me propose la banque postale:
1-credit avec ma mutuelle (MNH pas de frais de cotionnement et assurance a 0,23 A 100% par tete, nous sommes 2)
2-acheter le terrain avec: Le PTZ 47700
+ 132300 de pret lisse a 3,9
+ 12000 apport
3-Faire un 3eme credit de 22000€ a 3,9% sur 300mois que je debloque pour la construction quand je veut, sur facture? et le reste de la construction avec mon apport (170 000-12 000)

Mensualite globale de tous les prets debloques 1080 EUROS. assurances comprises.

montant maximun souhaité 1100€.

cela semble correct mais peut on faire mieux, avec ce schema ou me conseillé vous autre chose;

merci de votre aide...

 

[Aristide]

Donc credit de 202 000 (dont 47 700 PTZ et 154300 de pret classique)


2-acheter le terrain avec: Le PTZ 47700
+ 132300 de pret lisse a 3,9
+ 12000 apport

Pour le prêt de 132.300€
Quelle durée ?
Quel taux ?
Quels paliers de mensualités (avec et sans assurances)

Mensualite globale de tous les prets debloques 1080 EUROS. assurances comprises.

montant maximun souhaité 1100€.

Pour vérifier si le montage est bien optimisé il manque la hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer = taux pour votre projet par paliers de durées (ce qui n'est pas la grille standard de cette banque).

cela semble correct mais peut on faire mieux, avec ce schema ou me conseillé vous autre chose;

Pour ce qui me concerne, impossible de vous répondre du fait informations manquantes

Cordialement,

 

[laorena]

Merci aristide de votre réponse,
je réuni les infos manquantes au plus vite, mais de mémoire: le lissage ce fait comme suit:
Ptz 47700 sur 108 mois=442euros et 459 avec assurances
pc lisse sur 300 mois de 133200 a 3,90 (il me manque les mensualités exactes, mais il me semble que le total du lissage me donne 958 euro de mansualites avec assurances de 0,23 par tête sur deux têtes)
ensuite le prêt de 22000 3,9 sur 300 mois ( prêt classique avec la même assurance)
si je débloque l ensemble des prêts en même temps je paye 1002euros hors assurances et 1080 avec assurances (2x0,23)
je crois que chaque assurance est de 37,3 par mois et par tête,sur 300mois.

Je récupère la simulation pour être plus exacte, mais je crois ne pas trop me tromper.
En ce qui concerne la hiérarchie des taux, je ne sais pas trop répondre, ne comprenant pas exactement de quoi il s agit.
Merci bcp de votre aide.
Ps: en fouillant dans le forum j ai lu que si je fais un prêt pas, a la place du prêt classique, et que je lisse de la même manière avec le PTZ, je pouvais commencer a ne payer que les intérêt pendant la construction, ce qui peut être interressant pour moi qui cumule construction +loyer.
Est ce une bonne démarche, sachant que j y est droit, mais puis je cumuler un lissage d' un prêt pas et d' un prêt a taux zéro et inclure dans mon montage un 3ème prêt classique?
Dernière question!
Est il possible de ne pas débloquer integralement le Ptz pour l achat du terrain, de laisser un euro symbolique pour ne pas commencer le remboursement des mensualités pendant le début du projet?( bien sur dans le cas de mon lissage)

merci encore de votre aide, et j espere être suffisament clair, je me pose tellement de question pour être sur de faire au mieux, que je perd un peu dans tout ça!! Et les banquiers ne m aide pas bcp puisque ils ont tous un discours différent.
Cordialement.

 

[Aristide]

pc lisse sur 300 mois de 133200 a 3,90

ensuite le prêt de 22000 3,9 sur 300 mois ( prêt classique avec la même assurance)

Aucun intérêt a avoir 2 prêts de même durées et au même taux.
Au contraire vous risquez d'avoir un peu plus de frais de garantie à payer

En ce qui concerne la hiérarchie des taux, je ne sais pas trop répondre, ne comprenant pas exactement de quoi il s agit.

Le taux de prêts est fonction de leur durée
Un prêt de 15 ans sera moins cher qu'un prêt de 20 ans et celui de 20 ans sera moins cher qu'un autre de 25 ans.

La hiérarchie des taux c'est donc tous les taux que la banque serait susceptible de vous consentir par paliers de durée.

Ainsi, au lieu de vos deux prêts sur 300 mois à 3,90% ci-dessus, il serait plus judicieux d'avoir un prêt sur 15 ans à 3,50% par exemple et l'autre à 3,90% sur 25 ans.

De plus, sur le prêt de 15 ans dans l'exemple, outre un gain sur le taux, vos primes d'assurance sur ce prêt s'arrêteraient à 15 ans au lieu d'aller à 25 ans.

La banque devrait faire une recherche d'optimisation afin de proposer la meilleure combinaison "Durées/Taux/Montants" qui génère le coût du crédit le moins cher possible.

Avez vous vu ce post ?
« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
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Ps: en fouillant dans le forum j ai lu que si je fais un prêt pas, a la place du prêt classique, et que je lisse de la même manière avec le PTZ, je pouvais commencer a ne payer que les intérêt pendant la construction, ce qui peut être interressant pour moi qui cumule construction +loyer.

Au début de votre post vous indiquez

"pc lisse sur 300 mois de 133200 a 3,90

ensuite le prêt de 22000 3,9 sur 300 mois ( prêt classique avec la même assurance)"

1) -Il faut d'abord savoir que la règlementation des PC interdit formellemnt le cumul d'un PC et d'un prêt classique dans le même plan de financement ???

2) - Si vous êtes éligible au PAS, la règlementation interdit à la banque de vous consentir un PC

NB)- Si votre banque vous propose réellement cela, j'ai quelques doutes sur la compétence professionnelle de votre conseiller ???

3) - Qu'il s'agisse de PC, de PAS ou de prêt classique, ne payer que des intérêts intercalaires pendant la phase construction est toujours possible (mais accroît sensiblement le cout du crédit)

Est ce une bonne démarche, sachant que j y est droit, mais puis je cumuler un lissage d' un prêt pas et d' un prêt a taux zéro et inclure dans mon montage un 3ème prêt classique ?

Je répète que la règlementation PC/PAS (qui est fondamentalement identique) interdit le mélange de ces prêts réglementés avec des prêts du secteur libre (prêts classiques)
Si vous êtes éligible au PAS vous ne pouvez avoir dans votre plan de finnacement :
=> soit que des PAS
=> soit que des prêts classiques
et le lissage est toujours possible

Dernière question!
Est il possible de ne pas débloquer integralement le Ptz pour l achat du terrain, de laisser un euro symbolique pour ne pas commencer le remboursement des mensualités pendant le début du projet?( bien sur dans le cas de mon lissage)

Oui c'est possible.
Mais attention ce que vous dites :
"commencer le remboursement des mensualités pendant le début du projet" n'est pas toujours vérifié.
Il y a eu d'autres discussion sur ce sujet.
Il semble que certains Etablissements pratiquent comme vous le dites.
Mais il semble aussi que d'autres appliquent un amortissement immédiat du PTZ et, qui plus est, calculent cet amortissement sur le montant total du PTZ même si seulement une petite partie a été débloquée.

Des "forumeurs" ont interrogé diverses administrarions sur ce qui est la bonne règle en la matière; apparemment ils n'ont eu aucune réponse ???

Cordialement,

 

[laorena]

Merci aristide de votre réponse, mais celle ci me fait un peu peur, elle confirme que je suis bien dans le faut, cumulant les erreurs, ainsi que la banque!

Pouvez vous me faire un plan de ce que je dois demander a la banque afin de rectifier le tir.

Il faut que j empreinter 202000 euros avec 47700 dePTZ non diffère sur 108 mois et je suis elligible au prêt pas.
Je passe par ma mutuelle: pas de frais de cotionnement et assurance a 0,23 par tete, nous sommes deux.
Sachant que je dois donner 192000 pour l achat du terrain le 15 avril.
Merci de votre aide.

 

[laorena]

J ai oublie de dire que je peux supporter au maximun une mensualité de 1080 euros. Donc certainement plan de financement sur 300 mois.
A 1080 je suis a 31% d' endettement, mais c est la mensualité qui nous convient.
Merci
et merci a ce forum,
ps j ai bien lui votre dossier, mais c est un peu dur pour moi de mi retrouver.

 

[Aristide]

Pouvez vous me faire un plan de ce que je dois demander a la banque afin de rectifier le tir.

Il faut que j empreinter 202000 euros avec 47700 dePTZ non diffère sur 108 mois et je suis elligible au prêt pas.
Je passe par ma mutuelle: pas de frais de cotionnement et assurance a 0,23 par tete, nous sommes deux.

La chose se complique encore. Désolé.

Si vous êtes éligible au PAS vous ne pouvez avoir de prêt conventionné.

Mais si le total PAS + PTZ dépasse 15.000€ vous ne pouvez pas utiliser la caution de votre mutuelle.
Une garantie réelle immobilière de 1er rang (hypothèque ou Privilège de Prêteur de deniers) est obligatoire.

Inversement si vous voulez utiliser la caution de votre mutuelle vous ne pouvez prétendre qu'aux prêts du secteur libre que vous appelez "prêts classiques"

Les PAS et PC présentent des avantages :
(Je passe sur le coût de la garantie réelle immobilière moins élevé que pour un prêt classique)

+ Accès éventuel à l'APL (Le prêt classique ne donne qu'un éventuel accès à l'AL mais qui est en générale moins élevée)
+ Frais de dossier + parts sociales limités à 500€ (aucune limite pour prêt classique)

A partir de là il faut que vous demandiez deux simulations :
=> L'une avec PAS (et donc hypothèque)
=> L'autre avec prêts classiques (et donc caution mutuelle)

En tenant compte de tous les paramètres (APL ou AL - Frais dossier - Coût garantie.......) vous retiendrez celle qui sera la plus intéressante pour vous.

Ensuite il faut demander un montage en prêts gigognes optimisé de telle sorte que l'on vous propose la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants" générant le coût total du crédit le moins élevé possible.

Cordialement,

 

[laorena]

Merci aristide pour toutes ces infos,
je vais demander a la banque de faire ces deux simulations.

Je pense que d' avance il sera plus intéressant pour moi de faire le montage en gigogne avec des prêts classiques autour de mon ptz.
Car je n aurais pas de frais de garantie et des assurances plus avantageuses.
Le seul plus du prêt PAS étant l éligibilité a apl, qui après rdz avec la caf semble peut probable en rapport avec nos revenus.

Auriez vous une première idée de ce serait un montage en prêt gigogne optimale, dans mon cas de figure.

Je vous remercie a chaque message, mais pour l instant je n ai pas de correspondant qui maitrise aussi bien le sujet, alors merci du temps que vous accordez a me répondre!!!!!!!!!

 

[Aristide]

Auriez vous une première idée de ce serait un montage en prêt gigogne optimale, dans mon cas de figure.

Non.
Il me faudrait les caractéristiques exactes de vos prêts et des assurances ainsi que la hiérarchie des taux et votre chéance cible.
Cordialement

 

[laorena]

Ptz 47700 sur 108 mois
besoin 155300 sur 300 mois a 3,9
assurances 0,23 par tête sur 2 têtes
mensualités Max 1080 par mois sur 300 mois
avez vous besoin d' autres données??
Merci de votre soutient.
Cordialement.

 

[Aristide]

avez vous besoin d' autres données??

Bonjour,

Bien, oui; je vous ai expliqué que les taux varient avec les durées.
Or dans un montage "gigogne" l'intérêt est de scinder votre prêt complémentaire de 155.000€ en deux prêts :
=> Un prêt court "emboîté"
et
=> Un prêt plus long (maxi 300 moid) "lisseur"

Comment voulez vous que l'on trouve le prêt "court" optimal (montant/durée/taux) si l'on ne connait pas la hiérarchie des taux que votre banque pourrait vous proposer ?

Je vous ai aussi expliqué que "hiérarchie des taux" c'est chaque taux possible dans votre dossier par paliers de durées.

Cordialement,

 

[laorena]

Merci,
rdv avec la caisse d' épargne mercredi matin, je vous tiens au courant de ce que me propose la banque, en essayant de suivre vos précieux conseils.
Cordialement

 

[Poupou971]

Bonjour à tous et toutes,

Je vous lis depuis des mois, mais malgré cela j'ai besoin de vos avis d'experts concernant ma proposition de prêt.
Je vous la soumets afin que vous puissiez me dire si elle semble correcte où si je dois demander des modifications éventuelles.


Je suis professionnelle dans le milieu hospitalier, titulaire de la fonction publique hospitalière (fonctionnaire).

Mon salaire s’élève à 2000 euros net mensuel.
Une prime annuelle correspondant à un mois de salaire.
Une prime de mutation (exceptionnelle) : 9200 euros en 2009 est première tranche (les deux autres tranches parviendront en 2011 et 2013)
Je suis célibataire sans enfant

Le bien concerné est un T2bis à 70000 euros (bonne affaire par une connaissance notaire) située sur Saint Martin où je vis depuis un an.
Frais d’agence de 7000 euros
Frais de notaire de 6500 euros
Epargne de 26000 euros (10000 CEL, 16000 sur un compte courant).
Je souhaiterais mettre 10000 euros d'apport personnel pour mon acquisition.

Je souligne que les 16000 euros sur le compte courant sont la première tranche de la prime de mutation et les remboursement de mes frais de déménagements, somme que je m’apprêtais à placer sur le CEL ou autre ouverture de compte épargne.

1ér RDV à la Crédit Mutuel (où je découvre que j’y dispose d’un compte livret A depuis mon enfant avec juste 60 euros là dessus).
Proposition d’un prêt de 70 000 euros à 5.40% sur 13 ans.
Total Intérêt : environ 35000 euros
Assurance à 3 euros/mois pour chaque tranche de 10 000 euros (total d'environ 3500 euros).
Le RDV fut bâclé, pas de proposition du PTZ.


2éme RDV à la Bque Postale où je dispose d’un compte courant et d’un CEL.
Proposition d’un prêt montée comme suit :

Apport personnel : 10 000 euros
Au titre des droits acquis CEL : 15 260 euros à un taux de 3.46% sur 48 mois
Taux 0% : 8800 euros sur 120 mois
PH Sérénité Plus : 49 414 euros à un taux de 3.62 sur 120 mois

Total 83 474 euros
Total intérêts : 11 771.03 euros

La conseillère me propose d’emblée de penser de constituer mes dossiers de cautionnement et d’assurance pour le prêt par ma mutuelle la MNH.

Qu’en pensez-vous de cette proposition de prêt?

Merci de l'attention que vous porterez à mon projet.
Bonne soirée

 

[Poupou971]

RECTIFICATIF

L’estimation des frais de notaire : 6 474 euros est comprise dans le total à savoir les 83 474 euros.
L’assurance Décès-invalidité mensuel est de : 14,08 euros
Le total intérêts n’est donc pas de 11 7711,03 mais de 13 250,39 euros (écrit en tout petit )

Lors de la signature du compromis de vente, j'ai versé 3700 euros au notaire (3500 sur le prix du bien et 200 sur les frais de notaire).