Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[mchristine]

Bonsoir,

Vous pouvez prendre connaissance de ce billet dans mon blog.



Egalement ouvrir/utiliser les applicatifs joints.

Cdt

Super merci Aristide !

 

[devidoff]

Bonjour,

Nous allons probablement racheter le studio de nos voisins pour agrandir notre appartement.

Actuellement nous avons deux lignes de crédits sur 15 et 20 ans (trois ans d’ancienneté) avec des assurances externalisés. Ces prêts avaient été mis en place avec un courtier et les conditions semblent bonnes (taux 1.49/1.75, lissage, pas de IRA…).

Dans le principe, quelle serait la meilleure approche :

• Regrouper l’ensemble sous le même prêt avec plusieurs lignes
• Rajouter nouveau prêt qui sera indépendant ? et si cela est possible (légale ?) avec une autre banque ?

J’ai un peu du mal pour imaginer la meilleure marche à suivre.

Merci pour vos conseils

 

[Aristide]

Bonjour,

De façon générale les montages gigognes à échéances lissées - surtout s'ils sont bien optimisés - sont plus intéressants à condition toutefois que la banque n'en profite pas pour majorer ses conditions.

Maintenant il est difficile de se prononcer.
Vous dites que vos condition de taux sont bonnes; qu'elles seraient-elles dans les marchés actuels et/ou avec d'autres banques ?

La solution passe par diverses simulations dans diverse banques.

Contrairement à ce que font les courtiers et les banques ma préconisation est un raisonnement inverse des leurs:

1) - Élaboration du plan de financement au plus près de la réalité (donc intégrant tous les frais/charges/dépenses annexes).

2) - Choix d'une échéance cible - assurances comprises - acceptable par les banques eu égard à votre capacité de remboursement.

3)- Définition d'un apport personnel qui sera le même pour toutes les banques sollicitées (= comparer des choses comparables).

4) - Fonction de la hiérérachie des taux proposés par chaque banque sollicitée (paliers de durées et taux associés) calcul des durées optimales de façon à obtenir la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants".

Cdt

 

[devidoff]

Bonjour,
merci beaucoup pour votre retour.
J'ai un début de réponse et des pistes de travail.
Par contre, même si je ne sais pas si cela va être ma solution finale, est-il possible/légale d'avoir deux prêts dans deux banques différentes?
merci
Cordialement

 

[Aristide]

Oui; c'est possible.

Mais pas forcément facile lorsqu'il y a une garantie réelle immobilière (Privilège de prêteur de deniers et/ou hypothèques)

Cdt

 

[devidoff]

merci.
Pour les prêts en cours il s'agit d'une garantie crédit logement. Donc, sauf erreur (je suis très loin d'être spécialiste de ce type de sujet...), il n'y aurait pas d'impact car l'on ne réduit pas valeur du bien.

Excusez-moi, mais j'aurais une autre question: Si je suis toujours dans le cas où je garde les prêts actuels et je lance mon projet avec une autre banque.
Quelles sont mes obligations d'information de ma banque / assurance de prêt / Credit logement ?
Rien n'est stipulé dans mes documents de crédit. Je suis étonné de voir qu'il n'y aurait aucun impact.

Note - bien entendu, la nouvel banque serait informé du prêt actuel et l'objectif sera de rester dans le taux légale d'endettement.

merci

Cordialement

 

[hargneux]

Quelles sont mes obligations d'information de ma banque / assurance de prêt / Credit logement ?
Rien n'est stipulé dans mes documents de crédit. Je suis étonné de voir qu'il n'y aurait aucun impact.

Si l'acquisition se fait en conservant 2 lots distincts, pas besoin d'avertir
Si le réunion des lots en un seul se fait avant et si la nouvelle banque prend une garantie réelle, il faudra avertir Crédit Logement, une garantie réelle n'est pas compatible avec une caution CL.

 

[devidoff]

Bonjour
c'est noté.
Merci pour votre retour.
Cordialement

 

[kaziklu]

J'ai un prêt lissé sur le prêt de mon logement.
Je voulais porter à votre connaissance une contrainte qui ne m'avait pas sauté aux yeux à la souscription. Peut-être que cette contrainte est liée à ma banque je ne saurais dire.
Il n'est pas possible de faire un remboursement anticipé partiel avec réduction de mensualités sur le prêt disposant de modulations d'échéances sauf à être sur le dernier palier; uniquement avec une réduction de durée.

 

[Aristide]

Bonjour,

Suivant les banques et les modalités techniques qu'elles ont prévues dans leurs systèmes d'information, il est effectivement possible (et connu) que chez certaines la restriction que vous citez existe.

Mais l'offre de prêt reçue préalablement à la réflexion de 10 jours et à son acceptation doit normalement préciser les modalités de fonctionnement du crédit en phase de gestion.

Cdt

 

[kaziklu]

Oui elle le cite bien.
Après tout assimiler en 10j et réussir à se projeter sur toutes les situations de vie des 20 ou 25 prochaines années c'est autre chose.
Et en plus changer le montage quelques jours avant de passer chez le notaire c'est souvent la galère.

Je préfère attirer l'attention des forumeurs sur cette information que le lissage soit fait en toute connaissance de cause et en ayant l'information bien en amont.

 

[Madame Dossier]

Bonjour, m'étant renseigné également sur le prêt immobilier à paliers ou gigogne sur ce forum (merci beaucoup à Aristide pour son blog et ses réponses aux différents sujets qui en parlent, notamment ses réponses à Hannakad le mois dernier avec une simulation par tableau), je viens apporter une précision : actuellement, et apparemment depuis janvier 2020 surtout, les banques refusent quasi systématiquement de faire des prêts à paliers (sauf éventuellement PTZ avec report automatique des prélèvements compris dans les prêts demandés). De ce qu'on m'a dit il n'y a plus qu'HSBC qui fait encore du prêt à paliers sur demande. Les banques seraient trop perdantes au niveau du cumul des intérêts bancaires avec ce type de prêt. Dommage j'aurais bien aimé en avoir un !

 

[Toaztr]

J'imagine que certaines banques pourraient proposer des prêts gigognes sur mesure, de sorte à générer un TAEG légèrement inférieur à celui des propositions concurrentes, de leur confrères, et ainsi gagner certains dossiers de financement.

Faire ou ne plus faire du tout de gigogne me semble une décision un peu entière.

 

[hargneux]

C'est plus un problème de coût de gestion que de coût de ressources.

 

[baboune]

Bonjour,
les prêts à paliers peuvent toujours être mis en place dans certaines banques comme par exemple lisser un crédit étudiant se terminant dans 2 ans avec un prêt immo.
par contre c'est vrai que le "vrai" prêt gigogne ne recueille plus les grâces de nombreuses banques mais aussi de par le fait que la gestion future de ces montages peuvent poser des problèmes aux clients dans le cas ou une modulation d'échéance est souhaitée. et celà au niveau "technique" des outils de gestion de la banque.
Cdt

 

[Toaztr]

Je ne suis pas sûr de ce qui leur pose problème techniquement: vous parlez bien de ce genre de modulations (à la hausse ou à la baisse) d'échéance globale ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui; suivant les banques concernées, ce que signale baboune est exact.

Si certaines ont un système d'information suffisamment élaboré ce n'est pas le cas de tous les établissements.
Dès lors, dans ces derniers cas, souvent la modulation n'est possible que sur le tout dernier palier d'échéance.

Chez certaines banques il y a aussi un autre frein financier à savoir, du fait d'une durée réduite du "prêt court emboîté", la crainte de voir réduite leur commission perçue sur les primes assurances décès-invalidité.

Mais il s'agit là d'un (mauvais) raisonnement "de banquier" et non pas celui d'un assureur.
En effet, lesdites commissions ne sont pas basées sur le volume des primes perçues mais sur le résultat d'exploitation de l'assurance.
Or, comme les encours diminuent plus rapidement, statistiquement parlant le risque de l'assureur est moindre et - glabalement - le résultat du compte d'exploitation n'est pas obéré.

Cdt

 

[Toaztr]

Ah, intéressante considération sur les primes d'assurance !

 

[totoka]

Bonjour,

Je devrais avoir prochainement deux propositions commerciales détaillées, (qui seront toutes les deux à paliers, première ligne sur 10 ans et deuxième sur 20 ans, (dans les 0,7 pour 10ans et 1,1 sur 20 ans)

Je sais que j'ai vue passer à de nombreuses reprises des outils (tableur Excel) que vous avez créés pour calculer le taux moyen de l'offre en fonction des mensualités prévues (je parcours depuis une bonne heure le blog d'Aristide sans réussir à mettre la main dessus)

En vous remerciant pour votre aide,

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans mon blog il n'y a pas d'applicatif spécifique pour calculer le "Taux d'ensemble" (non pas le "Taux moyen") d'un plan de financement.

En revanche il m'est plusieurs fois arrivé de faire ce calcul à la demande d'intervenants et donc - à chaque fois - adapté aux cas précis proposés.

Sur ce forum, avec une recherche sur "Taux d'ensemble" par exemple peut-être pourriez vous les retrouver et, après adaptation à votre cas précis, obtenir ledit taux qui ressortirait de chacune des offres reçues.

Cependant dans ce billet de mon blog:

Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

Lissage_Echéances-4 [lien réservé abonné]

[lien réservé abonné]

=> L'applicatif "Lissage_Echéances-4" le mentionne aux côtés du TEG/TAEG "financier" (différent de "légal" qui ne prend en compte que les charges obligatoires).

Maintenant, pour l'obtenir, il convient de saisir et/ou sélectionner (cellules matérialisées en vert) les caractéristiques exactes du plan de financement.

D'emblée un "lissage simple" est calculé et les taux ci-dessus indiqués s'affichent cellules "G22", "H22" et "I22".

Mais je ne garantis pas que les lissages effectués par vos banques respectives correspondront exactement au mien; dans ce cas les taux indiqués ne seraient donc pas les bons.

Par un clic sur le bouton "Optimisation" (cellule "P21") cet applicatif permet aussi d'optimiser le plan de financement en proposant un "montage gigogne à échéances lissées" avec "prêt court emboîté" (= taux plus faible) et "Prêt long lisseur".

NB) - Suivant les cas, le temps de calcul est assez long.
D'autre part, récemment un intervenant m'a prévenu que sur son PC il était impossible d'utiliser la macro "Optimisation".
Malgré plusieurs investigations l'on a toujours pas trouvé l'explication alors que sur mon micro elle fonctionne parfaitement.

A toutes fins utiles.

Cdt