Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Bonjour,

Ma question est donc la suivante : le lissage d'un prêt à palier est il "autorisé" dans le cadre d'un rachat de crédit ?

Oui; pourquoi ne le serait-il pas ?

Ou s'agit-il simplement de choix internes aux banques qui voient là un manque à gagner ?

Il y a deux explications possibles :

+ Soit la banque n'a pas les moyens techniques de proposer ce montage

+ Soit elle les a mais ne veut pas/plus le proposer.

Ce n'est pas forcément à cause d'un éventuel manque à gagner car d'une part certaines banques majorent leur taux quand elles utilisent cette technique.

D'autre part, en utilisant cette technique, comme tout bon commerçant une banque préfère capter ou conserver un client/emprunteur plutôt que de laisser partir chez un concurrent qui le ferait à sa place.

Et le résultat d'un compte d'exploitation client ne s'apprécie pas uniquement sur un produit (le crédit en l'occurrence) mais également tous les autres produits et services que les clients/emprunteurs achèteront/utiliseront dans le futur......sans compter les retombées indirectes via le "bouche à oreille".

Et quand il s'agit d'un "montage gigogne", raisonnant en mode actuariel, le remboursement accéléré du "prêt court emboîté" lui permet le réemploi immédiat des mensualités (majorées).

Par contre outre posséder les outils nécessaires il faut que les conseillers sachent bien les utiliser.
D'autre part il peut être nécessaire d'y passer "un certain temps" pour obtenir le montage souhaité/optimisé.

Or "le temps...c'est de l'argent !!!"

En clair les banques me proposent soit de prévoir les modulations plus tard,

Suivant les banques et les moyens techniques à leur disposition il se peut que le lissage soit incompatible avec la modulation et inversement.

soit de ne rentrer en amortissement que l'un des prêts.

De fait il en est souvent ainsi dans les lissages car, fonction de l'échéance cible, il peut n'y avoir que des intérêts payés sur les premiers paliers du prêt long lisseur ou un très faible amortissement.

Autre question : le montage que je présente est il envisageable dans l'absolu, ou est-ce que je commets une erreur ? Y'a-t'il mieux à envisager ?

Désolé mais votre pièce jointe n'est pas accessible ?

Pièce jointe spécifié(e) non valide. Si vous suivez un lien valide, veuillez notifier l'administrateur

A toutes fins utiles je vous rappelle que pour optimiser un tel montage il est indispensable de connaître :

+ Votre échéance cible assurances comprises (si primes fixes) ) = celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement

Dans cette technique le raisonnement est inversé par rapport au cas général; ce n'est plus l'échéance qui est calculée (puisqu'elle est définie à priori); ce sont les durées qui deviennent les variables calculées ce qui permet d'obtenir le meilleur taux (qui varie avec le durée précisément) et d'optimiser le plan de financement dans son ensemble en recherchant la meilleure combinaison "Durées/taux/Montants"

+ Les paliers de durées utilisés par votre banque et les taux associés qu'elle vous propose = sa "hiérarchie des taux" pour vous et votre dossier. (ce n'est pas sa grille standard qui sert de référence au conseiller).

Cdt

 

[cirdan]

Merci Aristide de cette réponse.

Bonjour,
Oui; pourquoi ne le serait-il pas ?

...Parce que je ne sais pas tout

Désolé mais votre pièce jointe n'est pas accessible ?

Désole, j'ai du faire une mauvaise manipulation. Elle est disponible en partage ici [lien réservé abonné].

A toutes fins utiles je vous rappelle que pour optimiser un tel montage il est indispensable de connaître :

+ Votre échéance cible assurances comprises (si primes fixes) ) = celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement

Ça, c'est facile : 1680 €

+ Les paliers de durées utilisés par votre banque et les taux associés qu'elle vous propose = sa "hiérarchie des taux" pour vous et votre dossier. (ce n'est pas sa grille standard qui sert de référence au conseiller).

Ça, c'est un peu plus compliqué. Je vais encore embêter mes interlocuteurs bancaires
Pour l'instant, les données dont je dispose, c'est 1,90% sur 20 ans chez l'une, 1,98% sur 20 ans chez l'autre.
Pour le prêt court terme, on me propose 5,5%, sur 7 ans

 

[Aristide]

Bonjour,

Ça, c'est un peu plus compliqué. Je vais encore embêter mes interlocuteurs bancaires
Pour l'instant, les données dont je dispose, c'est 1,90% sur 20 ans chez l'une, 1,98% sur 20 ans chez l'autre

J'aurais besoin d'une confirmation.

L'opération que vous envisagez consisterait bien en un "rachat de crédit" c'est à dire un nouveau crédit avec nouveau contrat, nouvelles assurances donc nouvelle garanties et nouveau frais de dossier lequel nouveau crédit permettrait de rembourser celui existant (avec ou sans indemnité de remboursement anticipé ?) = novation en termes juridiques.

Et non pas une simple "renégociation" (sans novation) du crédit déjà existant.

Dans la première hypothèse tant un lissage simple (avec vos trois crédits) qu'un "montage gigogne" (= avec un quatrième crédit "court emboîté") seraient envisageables.

Par contre cette dernière technique ne le serait pas dans le cas d'une simple renégociation.

Je m'exprime au conditionnel car si au plan des principes les possibilités existent bien, au plan pratique - outre la capacité technique de votre banque et son acceptation de cette pratique - la faisabilité réelle dépend aussi de divers facteurs et paramètres (entre autre amortissement négatif ou non ?)

Sans les montants souhaités et les taux des crédits concernés il n'est pas possible de mieux vous renseigner.

Pour le prêt court terme, on me propose 5,5%, sur 7 ans

Ce que l'on vous propose est un prêt à la consommation.........ce qui n'est absolument pas justifié.

Explications :

Il y a les prêts à la consommation soumis au code de la consommation et ceux qui ne le sont pas.

Parmi les prêts à la consommation amortissables il y a :

+ Les prêt personnels (sans objet précis = sans justificatifs de dépenses)
+ Les prêts liés/affectés/causés donc avec un objet précis et nécessité de justificatif de dépense
+ Les prêts assimilés à des prêts à la consommation que sont ceux au plus égal à 75.000€ pour travaux de réparations/amélioration (avec justificatifs de dépenses).

J'en déduis que votre prêt "travaux" est d'un montant inférieur à 75.000€ et, donc, qu'il doit répondre aux contraintes et formalisme imposés par le code de la consommation pour ce type de crédit.

Mais être juridiquement parlant un prêt à la consommation ne veut pas dire pour autant que ses caractéristiques techniques soient celles des crédits à la consommation.

Je ne sais dire si cela vient d'une incompétence de votre conseiller ou bien d'une directive reçue de sa banque dont la stratégie serait de "se faire du gras" en appliquant à l'objet "travaux" les mêmes taux que celui des prêts personnels et/ou affectés mais ce n'est pas le cas dans toutes les banques.

Les statistiques prouvent que les prêts à la consommation (stricto sensu) présentent plus de risques de non remboursements que les prêts immobiliers. Et dans lesdits prêts à la consommation, ce risque est plus important dans les prêts personnels que dans les crédits affectés.....ce qui justifie donc pleinement l'application de taux plus élevés adaptés aux risques constatés.

Mais, d'une part, les prêts pour travaux immobiliers ne rentrent pas dans cette logique et d'autre part, s'il y a travaux immobiliers...c'est aussi qu'il existe un bien immobilier => donc rien de comparable avec un simple prêt à la consommation.

Personnellement je n'accepterais pas ce prêt à 5,50% en 7 ans qui vous est proposé pour financer vos travaux.

Autre précision:
Les contraintes réglementaires étant différentes pour ces deux objets; deux contrats différents seront obligatoires ainsi que deux procédures......ce qui n'interdit pas le montage envisagé .....mais qui ne va sans doute pas réjouir votre conseiller.

Cdt

 

[cirdan]

Bonjour et merci,

J'aurais besoin d'une confirmation.
L'opération que vous envisagez consisterait bien en un "rachat de crédit" [...] Et non pas une simple "renégociation" (sans novation) du crédit déjà existant.

Oui, il s'agit bien d'un "rachat de crédit"

Sans les montants souhaités et les taux des crédits concernés il n'est pas possible de mieux vous renseigner.

Je détaille. (L'intérêt du rachat n'est pas discutable, quelles que soient les simulations, je ne détaille donc pas les crédits en cours)

• En prenant en compte les IRA, divers frais de dossier, caution, etc, le rachat de crédit concerne un montant de 252 000 €. Il nous fait gagner entre 25 000 et 30 000 €. On nous propose de 1,9% à 2% sur 20 ans
• Nous souhaitons contracter à cette occasion un crédit servant à finaliser nos travaux, d'un montant de 15000 € (dépenses justifiables sur devis, et sur factures à terme)
• Nous avons un ecoPTZ en cours jusqu'en octobre 2029 avec des mensualités de 150€.

Avez-vous pu accéder au schéma du montage en lien sur mon précédent message ?

Merci pour ces explications très claires sur la différence crédit conso / travaux !

Personnellement je n'accepterais pas ce prêt à 5,50% en 7 ans qui vous est proposé pour financer vos travaux.

...Ce sera l'un des sujets à discuter une fois que j'aurai décortiqué la première étape

Autre précision:
Les contraintes réglementaires étant différentes pour ces deux objets; deux contrats différents seront obligatoires ainsi que deux procédures......ce qui n'interdit pas le montage envisagé .....mais qui ne va sans doute pas réjouir votre conseiller.

...Ça je l'avais bien compris, mais je ne suis pas sûr que ceci doive rentrer en ligne de compte. (Je ne sais pas comment sont rémunérés les conseillers : si il y a commission, on parle de dizaines de milliers d'euros pour les intérêts, ça mérite peut-être de passer quelques heures ?)

 

[Aristide]

Avez-vous pu accéder au schéma du montage en lien sur mon précédent message ?

Oui mais sauf qu'il s'agit d'un lissage simple ( = non "gigogne") je ne peux rien en déduire d'autre.

Cdt

 

[cirdan]

Oui mais sauf qu'il s'agit d'un lissage simple ( = non "gigogne") je ne peux rien en déduire d'autre.

(j'espère ne pas trop abuser de votre temps...)
Que vous faut-il comme éléments complémentaires ?
Je crains de ne pas saisir tout à fait la différence entre gigogne et lissage : dans tous les cas, je souhaite un lissage sur mon échéance cible, il y aura donc lissage, non ? (gigogne signifierait des échéances pouvant varier ?)

Notre discussion me fait rebondir sur d'autres recherches, et je viens de m'apercevoir de quelque chose (sur cette page : https://www.moneyvox.fr/credit/optimisation-double-credit.php) qui est un peu contre-intuitif : un amortissement négatif (ou nul) sur le crédit principal pendant le court terme est PLUS rentable que de rentrer les deux en amortissement directement (comme mon schéma)
Donc une des conclusions serait (si la banque est d'accord) de rembourser le plus vite possible (douze mois ?) le crédit court terme, puis ensuite seulement le long terme : ça change radicalement le montage que j'avais envisagé.

 

[Aristide]

Que vous faut-il comme éléments complémentaires ?

+ Capital restant dû sur PTZ
+ Nombre d'échéances restant à payer sur PTZ
+ Taux/Primes d'assurances sur PTZ si elles sont fixes. Si elles sont variables elle ne peuvent pas être prises en compte dans le lissage; ce serait alors un "faux lissage" non optimisé parfaitement.

+ Hiérarchie des taux (cf post antérieur)

+ Caractéristiques du prêt travaux

+ Taux/Primes assurances sur autres prêts (Même remarque que ci-dessus)

Je crains de ne pas saisir tout à fait la différence entre gigogne et lissage : dans tous les cas, je souhaite un lissage sur mon échéance cible, il y aura donc lissage, non ? (gigogne signifierait des échéances pouvant varier ?)

Dans votre projet vous avez trois crédits :
+ Un PTZ dont les caractéristiques son figées
+ Un prêt "travaux" dont les caractéristiques seront aussi figées
+ Un prêt long lisseur.

Un "montage gigogne" casse ce prêt lisseur en deux prêts, "un crédit court emboîté" et "un prêt long lisseur".
Le prêt court permet d'obtenir un taux plus faible et d'amortir plus vite; de même il y a moins de primes d'assurances à payer.

A échéance cible égale, le prêt long lisseur se trouve réduit de quelques mois avec donc moins d'intérêts à payer et moins de primes d'assurances à payer.

Globalement les coûts de crédit s'en trouvent significativement réduits.

Avec un montage gigogne vous auriez donc quatre crédits au lieu de trois, les caractéristiques "durées/montants" du prêt "court emboîté" et du prêt "long lisseur" étant calculées/optimisées en fonction :

+ De l'échéance cible
+ De la hiérarchie des taux
+ Des autres échéances des prêts parallèles.

Notre discussion me fait rebondir sur d'autres recherches, et je viens de m'apercevoir de quelque chose (sur cette page : https://www.moneyvox.fr/credit/optimisation-double-credit.php) qui est un peu contre-intuitif : un amortissement négatif (ou nul) sur le crédit principal pendant le court terme est PLUS rentable que de rentrer les deux en amortissement directement (comme mon schéma)
Donc une des conclusions serait (si la banque est d'accord) de rembourser le plus vite possible (douze mois ?) le crédit court terme, puis ensuite seulement le long terme : ça change radicalement le montage que j'avais envisagé

Raisonnant sur un crédit unique, l'amortissement négatif conduit de façon indirecte à une capitalisation mensuelle des intérêts (= paiement d'intérêts sur les intérêts) qui est contraire à l'article 1154 du code civil.

Lorsque ce prêt "unique "est scindé en deux ainsi qu'expliqué ci-dessus, il peut se faire que - même avec l'amortissement négatif est cet accroissement des intérêts du fait de la capitalisation - le montage reste financièrement intéressant pour l'emprunteur.

Mais, à ma connaissance, aucun tribunal n'a eu à traiter de ce cas de figure afin de le valider ou non.

Dès lors, en ce qui me concerne, je ne pratique pas l'amortissement négatif.

Par contre, ainsi que je vous l'expliquais dans une réponse antérieure, il est très courant que sur le prêt lisseur seuls les intérêts soient payés (= différé de capital/différé partiel) ou, fonction de l'importance de l'échéance cible et des autres échéances parallèles, un faible amortissement de capital soit pratiqué.

Cdt

 

[exstyle]

Bonjour,

comme beaucoup, la partie prêts lissés et autres me fait mal à la tête.

J'ai une proposition d'une banque pour un projet immobilier.

Coût du bien 355 000, frais de courtage dossier et autre m'amène à 358 155.

Apport 72 000
PTZ : 102 000 (différé 5 ans)

Je peux avoir un prêt employeur à 1 % (20 000 euros sur 15 ans), mais ne l'ai pas indiqué pour l'instant.

Voilà ce que me propose la banque :

PTZ : 102 000, tx 0, durée 20 ans (15 ans)
Déblocage de fond : 36 mois : mensualité 0, avec assurance : 43,32
Palier 1 : 60, mensualité 0 avec assurance : 43,32
Palier 2 : 180, mensualité 566,67 avec assurance : 609,99

PAS lissé : 117 000, tx 2,04 %, durée 25 ans
Déblocage de fond : 36 mois : mensualité 198,90, avec assurance : 248,62 (intérêts 7 160,40)
? : 300 mois, mensualité 726,78 avec assurance 776,50 (intérêts 37 844,50)

PAS fixe : 43 155, tx 1,52%, durée 15 ans (intérêt : 5 133,74)
Déblocage de fond : 36 mois : mensualité 54,66, avec assurance : 72,98 (intérêt 1 967,76)
Palier 1 : 180 mois : mensualité 268,37 avec assurance : 286,59

PAS fixe : 24 000, tx 1%, durée 20 ans (intérêt 2 489,97)
Déblocage de fond : 36 mois : mensualité 20,00, avec assurance : 30,20 (intérêt 720)
Palier 1 : 240 mois : mensualité 110,37, avec assurance 120,57

Les intérêts sont sans assurance.

Là où ca se complique encore (du moins pour ma tête), c'est que le bien est livré "premier trimestre 2017".

Néanmoins, la banque est parti sur un calcul du différé externe d'une durée de 36 mois. Période de déblocage des fonds, pour toutes ces lignes : 36.

J'ai donc les échéances suivantes :

1-36 : 395,12 euros (amortissement négatif????)
37-216 : 1226,98
217-276 : 1208,66
277-336 : 1155,14

Je n'ai évidemment pas le tableau d'amortissement...

Je crois comprendre que déjà, par le simple fait que l'échéance diminue, ce n'est pas optimale (plus longue durée, plus d'assurance, effet inflation...). Sachant qu'en plus l'assurance est haute (TAEA 0,80 environ, mais je négocierais plus tard ce point...).

Est-ce tout de même correcte mise à part ces points ? J'ai l'impression que l'anticipation du début n'est pas vraiment optimale (même si elle sera d'une plus courte durée).

merci par avance, et merci déjà pour tout le contenu du site (malgré le mal de tête occasionné ).

 

[Aristide]

Bonjour,

Est-ce tout de même correcte mise à part ces points ? J'ai l'impression que l'anticipation du début n'est pas vraiment optimale (même si elle sera d'une plus courte durée).

Etant donné que les durées sont fixées/imposée à priori c'est évident que ce montage gigogne n'est pas optimisé.

Ainsi que déjà dit et répété à de très nombreuses reprises, pour qu'un tel montage soit optimisé il faut fixer à priori une échéance cible (assurances comprises si primes fixes) = celle que vous pouvez/voulez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

Ensuite à partir de la hiérarchie des taux que votre banque peut vous appliquer (= durées des paliers de durées et taux associés); ce sont les durées qui deviennent des variables calculées.

Il s'en suit des taux adaptés auxdites durées avec réduction potentielle de volume d'intérêts payés (effet taux plus bas + effet durées réduites; également une réduction de volume des primes des assurances payées (Effet durées réduites).

De plus, le fait qu'il s'agit de paliers d'échéances dégressifs augmente en effet le manque d'optimisation; ce montage sent le "bricolage".

Bien entendu, pour optimiser un maximum il faut aussi intégrer le prêt employeur à 1%.

1-36 : 395,12 euros (amortissement négatif????)

+ 395,12€ c'est le total des intérêts payés sur les 3 prêts PAS + le total des primes d'assurances payées sur les 3 PAS + sur le PTZ.

Votre banque a considéré que la totalité des fonds a été mise à disposition dès le premier jour et que le différé sera utilisé sur la durée maximale prévue de 36 mois.

Ceci résulte sans doute d'une décision (stupide) de justice qui a pénalisé une banque qui n'avait pas procédé ainsi et en argumentant (à tort) que, de ce fait, le TEG indiqué était inférieur à la réalité.

Ceci est inexact car en procédant ainsi l'on maximise le coût du crédit (Intérêts + assurance) mais - du fait d'une durée accrue de 36 mois - le TEG est réduit par rapport à la réalité.

Il ne peux pas y avoir d'amortissement négatif en phase de différé puisqu'il n'y a pas d'amortissement du tout.

La période d'amortissement et de lissage ne démarre qu'à la fin de la phase de différé c'est à dire après le dernier appel de fonds et la présentation de l'ensemble des justificatifs de dépenses et du certificat d'achèvement des travaux.

Cdt

 

[exstyle]

Merci pour les éclaircissements.

Je voulais une échéance autour de 1150 euros. Donc c'est sans doute cela qui a justifié le montage. Néanmoins, si je n'ai d'autres choix que de payer 1 226 euros (moins assurance que je vais négocier), autant rester sur cette somme jusqu'à la fin et diminuer la durée total du prêt. Peut-on rembourser le PTZ plus rapidement que 20 ans ?

Pour l'histoire des 395,12 euros, je ne suis pas sûr de comprendre. Est-ce à dire que le coût du prêt sera moins élevés le plus tard je signe, ou plus tôt le bien est disponible ? Est-ce que toute les banques calculent de la sorte la levée de fonds à 100 % dès l'achat ?

Dans mon cas, je crois que la levé des fonds est déjà importante, donc même dans le cas où je trouverai une banque qui procède autrement, je ne suis pas sûr de gagner beaucoup...

 

[Aristide]

Je voulais une échéance autour de 1150 euros. Donc c'est sans doute cela qui a justifié le montage. Néanmoins, si je n'ai d'autres choix que de payer 1 226 euros (moins assurance que je vais négocier), autant rester sur cette somme jusqu'à la fin et diminuer la durée total du prêt.

Si votre échéance cible est inférieure aux montants des paliers prévus par votre banque les durées vont être allongées et le coût du crédit plus élevé.

Peut-on rembourser le PTZ plus rapidement que 20 ans ?

Oui; mais quel est l'intérêt de rembourser par anticipation un prêt dont le taux est de 0% ?

Pour l'histoire des 395,12 euros, je ne suis pas sûr de comprendre. Est-ce à dire que le coût du prêt sera moins élevés le plus tard je signe, ou plus tôt le bien est disponible ? Est-ce que toute les banques calculent de la sorte la levée de fonds à 100 % dès l'achat ?

Vos échéances réelles pendant la phase de différé seront calculée
+ Au fur et à mesure de l'avancement des travaux et des divers appels de fonds
+ Sur le total effectif des mises à disposition de fonds
+ Et, à chaque nouvel appel de fonds, pour la durée réelle concernée.
Vos échéances iront donc crescendo du premier appel de fonds au dernier.

Vous avez intérêt à débloquer en premier les fonds qui vous coûte le moins cher.

Ainsi si votre apport personnel est placé à un taux inférieur à celui de vos prêts (0,75% sur livret A par exemple) vous avez intérêt à l'utiliser en premier.
Puis le prêt à taux zéro; puis les prêts à 1%....etc...

Est-ce que toute les banques calculent de la sorte la levée de fonds à 100 % dès l'achat ?
Dans mon cas, je crois que la levé des fonds est déjà importante, donc même dans le cas où je trouverai une banque qui procède autrement, je ne suis pas sûr de gagner beaucoup...

Le calcul au niveau de l'offre de prêt ne change rien par rapport à ce qui se passe exactement pendant les travaux.

L'offre de prêt c'est - normalement - pour vous permettre de comparer les banques entre elles mais - en pratique - c'est de la foutaise.

A toutes fins utiles :

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat
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Première partie
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Seconde partie
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Troisième partie
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Quatrième partie
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Sachant qu'en plus l'assurance est haute (TAEA 0,80 environ, mais je négocierais plus tard ce point...).

Puisque vous avez quatre prêts à des taux différents et avec des durées différentes vous aurez quatre TAEA différents et ils concernent/s'appliquent à l'emprunteur plus le co-emprunteur.

Ce TAEA c'est aussi de la foutaise.

Il ne serait fiable que si un plan de financement unique était proposé à divers assureurs.

Mais avec plusieurs plans de financement avec des crédits ayant des caractéristique différentes ce TAEA ne permet pas de comparer des choses comparables.

Pour plus de détails :

Taux Effectif Global (TEG) – Taux Annuel Effectif Global (TAEG) – Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA)…«Quel sac de nœuds »… ! ! !… ? ? ? »

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Cdt

 

[exstyle]

Pour le remboursement plus rapide du PTZ, c'était si je voulais diminuer la durée total du crédit, le PTZ étant le plus long des crédits dans le temps, j'aurais eu moins d'assurance. Mais je ne peux pas augmenter mes mensualités, donc je resterai sur 25 ans.

Merci pour les précisions de la période de déblocage. Je comprends mieux maintenant.

Est-ce qu'il vaut mieux dans ce cas, mettre un peu moins d'apport, et commencer à payer les mensualités dès le début, ce qui fait diminuer les intérêts (du moins un meilleur amortissement ?) et la durée total du prêt (donc gain en assurance) ? Ou bien la baisse de l'apport va générer une hausse des taux et du taux de l'assurance ?

J'imagine qu'à taux identique, cela peut valoir le coût, mais que dans le cas contraire, il faut bien calculer.

Pour l'assurance, c'était un TAEA moyen pour les 4.

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour le remboursement plus rapide du PTZ, c'était si je voulais diminuer la durée total du crédit, le PTZ étant le plus long des crédits dans le temps, j'aurais eu moins d'assurance

Mais vous avez aussi des assurances sur le prêt à 2,04% qui est le plus élevé et su 25 ans; c'est donc celui-ci qu'il semblerait préférable de rembourser en priorité.

Cependant, par rapport au PTZ sur laquelle la banque ne peut pas vous demander d'indemnité de remboursement anticipé (IRA), sauf négociation, vous devriez en payer en cas de remboursement anticipé partiel sur ce complémentaire; il y aurait donc un calcul à faire.

Est-ce qu'il vaut mieux dans ce cas, mettre un peu moins d'apport, et commencer à payer les mensualités dès le début, ce qui fait diminuer les intérêts (du moins un meilleur amortissement ?) et la durée total du prêt (donc gain en assurance) ? Ou bien la baisse de l'apport va générer une hausse des taux et du taux de l'assurance ?

J'imagine qu'à taux identique, cela peut valoir le coût, mais que dans le cas contraire, il faut bien calculer.

Votre apport personnel est un crédit que vous vous consentez à vous même au taux de votre épargne.

Donc si ce taux de rémunération de l'épargne est inférieur au taux du prêt vous avez intérêt à mettre le maximum d'apport ce qui réduirait d'autant le montant du prêt au taux le plus élevé => Donc moins d'intérêts et moins d'assurances.

Quant "à payer les mensualités dès le début" cela supposerait que:
+ Vous supprimiez le différé et que votre banque puisse proposer la technique de l'amortissement immédiat
+ Que votre capacité de remboursement soit suffisante car, en trésorerie, les mensualités d'amortissement des tranches de prêt (cumulés) représenteraient une charge plus lourde que les intérêts et assurances de la période différée.

Pour l'assurance, c'était un TAEA moyen pour les 4.

Plus qu'un TAEA moyen je pense que c'est la moyenne des TAEA que vous avez calculée (Vous avez ajouté les 4 TAEA et divisé ce total par quatre ?).

Déjà un taux moyen ne veux rien dire mais une moyenne de taux c'est encore pire.

Cdt

 

[exstyle]

merci encore pour toutes ces informations...

Donc si ce taux de rémunération de l'épargne est inférieur au taux du prêt vous avez intérêt à mettre le maximum d'apport ce qui réduirait d'autant le montant du prêt au taux le plus élevé => Donc moins d'intérêts et moins d'assurances.

Quant "à payer les mensualités dès le début" cela supposerait que:
+ Vous supprimiez le différé et que votre banque puisse proposer la technique de l'amortissement immédiat
+ Que votre capacité de remboursement soit suffisante car, en trésorerie, les mensualités d'amortissement des tranches de prêt (cumulés) représenteraient une charge plus lourde que les intérêts et assurances de la période différée.

Je suis dans le cas ou la rémunération de mon épargne est inférieur au taux du prêt...

La banque me propose bien de faire de l'amortissement immédiat. Sauf que je ne peux financer cet amortissement immédiat qu'en diminuant mon apport. Hors, d'après le premier point, je n'ai pas intérêt à faire ça.

Est-ce que la logique vaut aussi pour les travaux d'aménagement. Par exemple, je veux refaire le plafond. Est-ce qu'il vaut mieux financer via mon capital les travaux, ou bien le mettre en tant qu'apport dans le prêt, et faire un prêt qui couvre les travaux ?

 

[Aristide]

La logique est toujours la même.

Il semble évident que, pour financer vos travaux, vous préféreriez emprunter à 0,75% plutôt qu'à un 2% ?

Puisque, ainsi que déjà précisé antérieurement, l'apport personnel que vous puisez dans votre épargne est, de fait, un crédit que vous vous consentez à vous même au taux de cette épargne il est préférable de maximiser cet apport si le taux de rémunération est inférieur au taux réel du crédit; et inversement dans le cas contraire.

NB) - C'est le taux réel du crédit qu'il faut considérer c'est à dire TEG financier qui prend toutes les charges en considération et non pa le taux légal qui n'intègre que les seules charges rendues obligatoires par la banque.

Mais il n'y a pas que le seul aspect financier à intégrer dans la réflexion; il y a aussi l'aspect "Prévoyance/Sécurité" résultant de l'assurance décès invalidité que vous avez sur le crédit mais qui n'existe pas sur votre épargne immobilisée.

Pour plus de détails je vous suggère de voir :

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)

[lien réservé abonné]

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[LFPO26]

Salut,

Une banque qui m'a proposé une offre de prêt me dit que si je choisi l'option lissage, il supprimerait la modulation. Ont-ils le droit ?
Qu'es-ce qui serait le plus intéressant ? Avantages/inconvénients ?

Merci !

 

[Aristide]

Bonjour,

Une banque qui m'a proposé une offre de prêt me dit que si je choisi l'option lissage, il supprimerait la modulation. Ont-ils le droit ?

Oui; absolument.

Il n'est pas obligatoire pour les banques de proposer cette option.

Dès lors les unes peuvent la proposer et d'autres non et, d'une banque à l'autre, celles qui la proposent ont leurs conditions propres. Il n'existe pas de réglementation en la matière.

Concernant le montages à échéances lissées là encore chaque banque fait comme elle l'entend; tout dépend des possibilités techniques qu'elles ont développées dans leurs systèmes d'information.

Pour certaines il n'y a pas de problème.
D'autres ne permettent la modulation que sur le dernier palier.
D'autres encore, comme la vôtre apparemment, n'ont pas du tout prévu d'adapter leur système informatique afin de rendre compatible la modulation des échéances avec le lissage des échéances.

Qu'es-ce qui serait le plus intéressant ? Avantages/inconvénients ?

Chaque technique a ses objectifs et ils ne sont pas forcément comparables.

Le lissage simple dans un plan de financement de type "PTZ sans différé + Complémentaire lisseur" peut permettre de réaliser un projet qui, en l'absence de lissage, serait impossible à cause de charges de remboursement trop élevées les premières années.

Le même lissage simple mais dans un plan de financement de type "PTZ avec différé + Complémentaire lisseur" peut permettre de réduire la durée du prêt complémentaire lisseur et donc de réduire le coût du crédit tant par l''effet "Taux/Volume intérêt" moindres que par l'effet réduction du nombre de primes d'assurances à payer.

Dans les "Montages gigogne à échéances lissées" par l'adjonction d'un autre "prêt court emboîté" l'effet réduction du coût du crédit ci-dessus expliqué est encore plus important.

L'objectif de la modulation est plutôt d'adapter le montant des échéances à payer aux possibles évolutions - à la hausse ou à la baisse - des revenus de emprunteurs.

Il se trouve qu'en cas d'évolution des revenus à la hausse, opter pour une modulation également à la hausse des échéances, peut aboutir à un résultat qui va dans le même sens que celui du lissage ci-dessus exprimé.

Dans cette hypothèse de hausse des revenus, en l'absence de possibilité de modulation proposée par la banque, il reste possible de contourner le problème en procédant à des remboursement anticipé partiels.

Mais dans ce cas les contrats prévoient un minimum de 10% par rapport au montant initial et une indemnité de remboursement anticipé (IRA).

Cela suppose donc d'économiser, au mois le mois, la différence "mensualité nouvelle souhaitée - mensualité existante" et quant l'épargne ainsi constituée atteint les 10%, procéder au remboursement anticipé partiel.

Mais, dans cette hypothèse, il serait utile de tenter tant une négociation de ce minimum de 10% que de cette IRA.

Si, au contraire, l'évolution des revenus est à la baisse, la seule possibilité d'ajuster vos mensualités à votre nouvelle capacité de remboursement est de solliciter votre banque pour des aménagements/report d'échéances.

Cdt

 

[mchristine]

Bonsoir
J'ai plusieurs rdv prévus avec différentes banques, et j-aimerais aborder la possibilité de faire un prêt gigogne. Auriez-vous des liens ou des documents que je pourrais télécharger pour appuyer mes propos lors des rdv ? L'une des 4 banques ne fait pas ce genre de prêt, et n'avait pas l'air très au fait quand j'en ai parlé. ... je voudrais pouvoir arriver bien armée pour négocier le prêt le plus interessant

 

[mchristine]

Possible...

 

[Aristide]

Bonsoir,

Vous pouvez prendre connaissance de ce billet dans mon blog.

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»
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Egalement ouvrir/utiliser les applicatifs joints.

Cdt