Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Je lui ai donc demandé si l'on pouvait croiser 2 lignes de prêt pour réduire les couts.

Il m'a répondu ceci :

La multiplicité de vos lignes de Crédit font que le prêt sur 15 ans ne sera du coup plus amortis. En gros vous ne n'auriez que des intérêts sur la ligne des 15 ans jusqu'à ce que le prêt de 10 ans se termine, donc aucun intérêt !

????????????

C'est du grand n'importe quoi...???...!!!

Vous amortirez moins vite le prêt long lisseur (différé d'amortissement de capital = paiement de peu d'intérêts les premières années) mais vous amortirez beaucoup plus vite le prêt court emboîté.

Quand le montage s'avère faisable (en fonction des diverses données, ce n'est pas toujours possible) dans les innombrables montages de ce type que j'ai vus et faits, dans 100% des cas l'amortissement cumulé des prêts du montage est plus rapide qu'avec un seul prêt.

Donc le volume des intérêts payés est réduit de même que le volume des primes d'assurances payées.

=> Coût du crédit significativement réduit. ainsi que déjà dit ci-dessus.

Est-ce que cette petite conversation correspondait à un montage gigogne?

Oui.

Ce qui semble fâcheux c'est que vous allez devoir payer des honoraires à votre "bricoleur du dimanche" !!!

Cdt

 

[dacunha31]

????????????

C'est du grand n'importe quoi...???...!!!

Vous amortirez moins vite le prêt long lisseur (différé d'amortissement de capital = paiement de peu d'intérêts les premières années) mais vous amortirez beaucoup plus vite le prêt court emboîté.

Quand le montage s'avère faisable (en fonction des diverses données, ce n'est pas toujours possible) dans les innombrables montages de ce type que j'ai vus et faits, dans 100% des cas l'amortissement cumulé des prêts du montage est plus rapide qu'avec un seul prêt.

Donc le volume des intérêts payés est réduit de même que le volume des primes d'assurances payées.

=> Coût du crédit significativement réduit. ainsi que déjà dit ci-dessus.



Oui.

Ce qui semble fâcheux c'est que vous allez devoir payer des honoraires à votre "bricoleur du dimanche" !!!

Cdt

Ah mince....

Du coup je ne sais pas comment lui expliquer simplement la chose... Ce que je sais c'est que dans le PP il y a en fait 2 prêts dont l'un des 2 est à taux avantageux (conditions caisse d'épargne avec prêt doublissimo). Car il m'a simplement dit que le taux normal était de 2.30% mais du fait de prendre le prêt doublissimo (taux???) cela revient à dire que le PP aura un taux de 2.15%

Oui, j'en ai pour 1000 euros de frais bancaires et honoraires...

Cdt

 

[Aristide]

Ce que je sais c'est que dans le PP il y a en fait 2 prêts dont l'un des 2 est à taux avantageux (conditions caisse d'épargne avec prêt doublissimo). Car il m'a simplement dit que le taux normal était de 2.30% mais du fait de prendre le prêt doublissimo (taux???) cela revient à dire que le PP aura un taux de 2.15%

La politique des banques varie de l'une à l'autre.

Certaines n'ont pas les moyens techniques de proposer un tel montage.

D'autres l'ont mais, pour diverses raisons, ne veulent plus le proposer.

D'autres en possèdent les moyens et acceptent de le proposer mais, effectivement, en en majorant les conditions.
Dans ce cas il reste à vérifier si, bien qu'étant "moins gagnant", l'emprunteur reste cependant gagnant.........ce qui est fort probable (intérêts + primes assurances)

D'autres le proposent toujours aux conditions normales.

Oui, j'en ai pour 1000 euros de frais bancaires et honoraires...

Vous ne lui devez rien tant que vous n'avez pas accepté une offre de prêt qu'il vous aura fait obtenir.

Cdt

 

[dacunha31]

La politique des banques varie de l'une à l'autre.

Certaines n'ont pas les moyens techniques de proposer un tel montage.

D'autres l'ont mais, pour diverses raisons, ne veulent plus le proposer.

D'autres en possèdent les moyens et acceptent de le proposer mais, effectivement, en en majorant les conditions.
Dans ce cas il reste à vérifier si, bien qu'étant "moins gagnant", l'emprunteur reste cependant gagnant.........ce qui est fort probable (intérêts + primes assurances)

D'autres le proposent toujours aux conditions normales.


Vous ne lui devez rien tant que vous n'avez pas accepté une offre de prêt qu'il vous aura fait obtenir.

Cdt

Du coup, je ne serai jamais si sa proposition est la meilleure pour nous car je n'ai pas de contact avec la banque directement et je n'ai pas les moyens de calculer le prêt différemment du fait que je n'ai pas les conditions exactes des prêts gigognes...

Oui pour les frais, je sais que je n'ai rien à payer tant que je n'ai pas accepté d'offre. D'ailleurs, il ne m'a jamais rien demandé pour l'instant... donc de ce côté là, tout va bien.

Cdt

 

[Aristide]

Dans l'hypothèse N°1 du tableau Excel joint, à partir des données fournies, j'ai - à peu près - reconstitué la proposition de votre courtier.

Il semble exister quelques différences légères sur le montant des échéances totales :

+ Second palier = 896,12€ au lieu de 896,14€
+ Troisième palier = 930,37€ au lieu de 930,12€
+ Quatrième palier = 846,25€ au lieu de 846€

Dans cette simulation votre prêt long lisseur est sur 180 mois.

Dans l'hypothèse N°2 j'ai tenté de procéder à un lissage simple optimisé avec l'échéance cible de 900€ souhaitée mais ce n'est pas possible sans amortissement négatif.

L'échéance cible minimale est de 930,90€ soit 930,90€ - 930,12€ = 0,78€ de plus que l'échéance maximale proposée par votre courtier.

Mais, procédant ainsi, la durée du prêt long lisseur est réduite de 180 mois à 172 mois.

Les gains qui en résultent figurent en bas de tableau.

Cdt

 

[dacunha31]

Dans l'hypothèse N°1 du tableau Excel joint, à partir des données fournies, j'ai - à peu près - reconstitué la proposition de votre courtier.

Il semble exister quelques différences légères sur le montant des échéances totales :

+ Second palier = 896,12€ au lieu de 896,14€
+ Troisième palier = 930,37€ au lieu de 930,12€
+ Quatrième palier = 846,25€ au lieu de 846€

Dans cette simulation votre prêt long lisseur est sur 180 mois.

Dans l'hypothèse N°2 j'ai tenté de procéder à un lissage simple optimisé avec l'échéance cible de 900€ souhaitée mais ce n'est pas possible sans amortissement négatif.

L'échéance cible minimale est de 930,90€ soit 930,90€ - 930,12€ = 0,78€ de plus que l'échéance maximale proposée par votre courtier.

Mais, procédant ainsi, la durée du prêt long lisseur est réduite de 180 mois à 172 mois.

Les gains qui en résultent figurent en bas de tableau.

Cdt

Merci beaucoup pour cette simulation Aristide.

Je vais voir tout cela avec le banquier mais je doute qu'il veuille toucher à quoi que ce soit... Il m'a également dit que la banque allait refaire de son côté une simulation. Je vais attendre sagement de mon côté pour voir ce qu'il propose.

Merci sincèrement pour votre aide. Tout ceci est loin d'être simple quand on n'est pas de la partie.

Bonne continuation.

 

[ZRR_pigeon]

Merci sincèrement pour votre aide. Tout ceci est loin d'être simple quand on n'est pas de la partie.

on a bien vu que ce n'était pas simple du tout non plus pour votre conseiller....et pourtant il est censé être du métier.

 

[Aristide]

Il ne s'agit pas d'un conseiller; c'est un courtier dont le principal souci est de trouver une banque qui propose, au plus vite, une offre acceptable afin de percevoir - toujours au plus vite - sa commission.

Or, pour bien optimiser un plan de financement, outre pouvoir/savoir (??? voir ce qu'il a raconté) le faire il aussi y passer du temps...........mais le temps c'est de l'argent !!!

Cdt

 

[tede]

Bonjour,

Je n'arrive pas à trouver le meilleur lissage avec le plan suivant:

Montant souhaité: 300.000€
Apport à déduire: 20.000€
PTZ: 120.000€
Pret principal lisseur: 160.000
Différé PTZ: 10ans puis 144 mensualités
Capacité de remboursement: + ou - 1150€/mois assurance comprise

J'ai donc RDV demain avec un courtier du fameux site m............x.com pour m'éclairer sur tout ca.

Suite au RDV avec mon courtier, j'avoue être perdu...On m'a donc proposé un lissage simple hors assurance (je sais c'est un faux lissage du coup) sur 25ans, à un taux de 2,65%, voici le résultat

Financement achat immobilier :
280000 €

Montant du Prêt à Taux Zero :
120 000 €

Montant du prêt immobilier principal :
160 000 €
Durée PTZ Prêt principal Mensualité globale
10 ans 0 € 1089.48 € 1089.48 €
12 ans 833.33 € 256.15 € 1089.48 €
3 ans € 1089.48 € 1089.48 €


Pour ce qui est de l'ADI je n'ai pas le taux à appliquer, seulement un montant approximatif de 70e/mois pendant 25ans pour une personne à 100% si j'ai bien compris (nous sommes 2 emprunteurs?).
Au mensualités totales, il faudrait intégrer le lissage d'environ 1an d’intérêts intercalaires. Je ne sais plus le terme qui qualifie cette pratique.
Il m'a également été proposé un type de prêt où j'aurai la possibilité d'augmenter la mensualité versée si mes revenus venaient à augmenter.
A noter que je pourrai profiter du prêt % logement à hauteur de 20K€ sur 15ans, 1,54% assurance comprise, 180mensualités de 125€. Celui-ci n'a pas été pris en compte dans les calculs car si j'ai bien compris, "ca ne vaudrait pas le coup et compliquerai les démarches entre banque, amalia, etc..."

 

[exover]

Bonsoir,

Je m'interesse a l'achat d'un bien, je découvre donc les differentes chose (pret, ptz and co... lissage etc etc....) et bien evidemment j'ai un peu de mal.
Voici ma situation:
Moi, une femme, un enfant
credit conso en cours: 2, je ne serais dire les montants exact qu'il reste. Par contre je sais combien de temps il me reste a rembourser: approximativement 36 mois, un de 783€, l'autre de 224€.
nos revenus:3570€ sur 12 mois (je parle de salaire net, je ne met aucune prime)

On aimerait acheter une maison, le prix n'est pas défini puisqu'on ne sait pas combien on peux emprunter (y a ptetre d'autre "aide" ou crédit...), en neuf il faut au minimum compter 260 000€, avec le ptz+ on a le droit a 102 000€.

L'idée serait de lisser les crédit, nos crédit conso se finissant dans 36 mois, on rembourserait ses pret conso en diminuant le remboursement du pret classique... apres..... ben avec le ptz je ne sais pas ce qu'il faut faire et je ne trouve pas vraiment de "logiciel" me donnant le mieux pour nous (puis j'avoue ne pas avoir tout compris du PTZ).
Prendre le PTZ est une bonne idée?

Le seul truc que j'ai trouvé c'est sur: [lien réservé abonné]

Un truc du genre:
Période Prêt principal Prêt 1 (Pret a taux zero) Prêt 2 (Pret conso)
À partir de février 2016 411,51€ - 1 000,00€
À partir de février 2019 1 411,51€ - -
À partir de février 2021 844,51€ 567,00€ -

Mais je suis obligé de le faire moi mème et je sais pas si c'est la meilleur chose.... y a bien un truc pour nous donner le plus avantageux (ou une mensualité plus petite).

Si vous pouviez m'aider.....

Ah oui, aucun apport, que ce soit pour du neuf, pour le notaire ou autre.... le credit doit tout prendre en compte.

Merci

 

[ZRR_pigeon]

Ah oui, aucun apport, que ce soit pour du neuf, pour le notaire ou autre.... le credit doit tout prendre en compte.

avec ça, ça va être très compliqué....

 

[Aristide]

Bonjour,

Suite au RDV avec mon courtier, j'avoue être perdu...On m'a donc proposé un lissage simple hors assurance (je sais c'est un faux lissage du coup) sur 25ans, à un taux de 2,65%, voici le résultat

Financement achat immobilier :
280000 €

Montant du Prêt à Taux Zero :
120 000 €

Montant du prêt immobilier principal :
160 000 €
Durée PTZ Prêt principal Mensualité globale
10 ans 0 € 1089.48 € 1089.48 €
12 ans 833.33 € 256.15 € 1089.48 €
3 ans € 1089.48 € 1089.48 €


Pour ce qui est de l'ADI je n'ai pas le taux à appliquer, seulement un montant approximatif de 70e/mois pendant 25ans pour une personne à 100% si j'ai bien compris (nous sommes 2 emprunteurs?).

Ci-joint quatre simulations :

Les deux premières sont sans le prêt patronal.
L'hypothèse N°1 est sans assurance; l'hypothèse N°2 est supposée avec deux assurances à 0,30% sur capital initial ce qui donne une prime mensuelle de 140€

La troisième et la quatrième sont avec le prêt patronal.

Attention: pour ces deux dernières il n'y a pas eu d'assurance de comptée sur le prêt patronal faute d'en avoir les caractéristiques.

Au mensualités totales, il faudrait intégrer le lissage d'environ 1an d’intérêts intercalaires. Je ne sais plus le terme qui qualifie cette pratique.

Ceci n'est pas possible car, ne connaissant ni les dates de mises à disposition de fonds ni le montants desdites mises à disposition il est impossible de calculer les intérêts qui seront dus.
Le lissage ne démarre qu'avec l'amortissement.

Il m'a également été proposé un type de prêt où j'aurai la possibilité d'augmenter la mensualité versée si mes revenus venaient à augmenter.

Oui; c'est un prêt à échéances modulables.

Mais, attention, car si vous utilisez cette option, d'abord vérifier si elle gratuite ou payante.
Puis, après option éventuelle, vérifier si le lissage peut être actualisé........ce qui est peu probable ?

A noter que je pourrai profiter du prêt % logement à hauteur de 20K€ sur 15ans, 1,54% assurance comprise, 180mensualités de 125€. Celui-ci n'a pas été pris en compte dans les calculs

????
Je l'ai bien pris en compte (sans les assurances) dans les hypothèses N°3 et N°4 !!!

car si j'ai bien compris, "ca ne vaudrait pas le coup

Ah bon !!!
Comparer les résultats dans le tableau joint.

et compliquerai les démarches entre banque, amalia, etc..."

Bof !!!!

C'est très souvent qu'il y a un et même deux prêts employeurs.
Comment font les autres ?

Cdt

 

[exover]

avec ça, ça va être très compliqué....

En même temps si j'avais un apport, je commencerais par rembourser mes crédits tout de suite au lieu de payé des intérêts......

Après avoir un apport de 20 000€ sur un emprunt a 280 000 par exemple, je vois pas vraiment ce qu'apporte l'apport comme garantie...

Enfin bref, la n'est pas ma question

 

[ZRR_pigeon]

En même temps si j'avais un apport, je commencerais par rembourser mes crédits tout de suite au lieu de payé des intérêts......

et ce serait une bonne idée
1/ rembourser le pret conso
2/ epargner un apport
3/ emprunter pret immo

Après avoir un apport de 20 000€ sur un emprunt a 280 000 par exemple, je vois pas vraiment ce qu'apporte l'apport comme garantie...

la maison a 280K€ se paye 300K€ frais de notaire inclus, voire 320k€ si y'a agence intermédiaire
si vous faites un pret sans apport vous avez a present un pret qui dépasse de loin la valeur de revente de votre maison.
et encore je prends le cas optimiste ou vous la vendez au prix d'achat.
pourquoi le banquier prendrait un tel risque ? sa garantie sur la maison ne couvre pas la dette.
les 10-15% d'apport servent justifier a combler ce trou.

Enfin bref, la n'est pas ma question

certes mais cela sera la réponse de la banque.

 

[Aristide]

Bonjour,

nos revenus:3570€ sur 12 mois (je parle de salaire net, je ne met aucune prime)

Capacité théorique de remboursement avec le taux d'endettement de 33% en usage dans les banques = 3.570€ x 33% = 1.178€

serais dire les montants exact qu'il reste. Par contre je sais combien de temps il me reste a rembourser: approximativement 36 mois, un de 783€, l'autre de 224€.

On aimerait acheter une maison, le prix n'est pas défini puisqu'on ne sait pas combien on peux emprunter (y a ptetre d'autre "aide" ou crédit...), en neuf il faut au minimum compter 260 000€, avec le ptz+ on a le droit a 102 000€.

Hypothèses :

+ Prêt de 260.000€ - 102.000€ = 158.000€ au taux de 3% (???) soit intérêts minimum premières années 395€ par mois
+ Deux assurances à 0,30% sur capital initial soit 260.000€ x 0,30% x 2 / 12 = 130€

=> Charges premières années 783€ + 224€ + 395€ + 130€ = 1.532€

=> Taux d'endettement = 1.532€ / 3.570€ x 100 = 42,91% => capacité de remboursement dépassée de 1.532€ - 1.178€ = 354€

Ah oui, aucun apport, que ce soit pour du neuf, pour le notaire ou autre.... le credit doit tout prendre en compte.

=> Sauf si des primes jugées pérennes pouvaient être prises en compte dans les calculs taux endettement/capacité de remboursement, avec - en plus - aucun apport personnel, vous aurez du mal à trouver une banque qui va vous suivre.

Prendre le PTZ est une bonne idée?

Sans le PTZ et son différé (minimum de 5 ans) ce serait encore pire.

Cdt



.

 

[exover]

ZRR_pigeon > Oui on peux aussi acheter une maison a 60 ans.... mais la tu me répondra que la banque n'acceptera pas car je suis trop vieux.

Et sinon la maison a 300 payé 320, tu peux aussi prendre une maison a 250.... donc crédit plus petit (et donc moins de frais également), quand a la revente car problème (pas de bol la maison qui ne prend pas de valeur....):
L'assurance chez toi, ça sert a quoi si ce n'est pour couvrir d’éventuelle problème?

Le risque de la banque..... mouais..... c'est un peu comme les assurances.... les risques..... ils en prennent tellement qu'ils se font des milliards de bénéfice chaque année..... et quand ils faillissent, l’état les couvre avec notre pognon..... on va pas lancer un débat mais c'est toujours marrant d'entendre parler de risque des banques (ou des assurances).

 

[exover]

Aristide > merci. Oui j'ai des primes "pérennes" (3600€ minimum par an, une autre que je ne préfère par compter mème si ça fait presque 7 ans que je la touche chaque mois, 300€ environ).
Je viens de comprendre ce qu’était l'amortissement négatif du coup (par contre comment tu calcul les 395€?)
Pourquoi 2 assurances???

Merci beaucoup, je me doutais que ça ne passait pas mais bon.... sans celui des 224, ca passerais je pense....

C'est juste que je pense que c'est une bonne année, PTZ intéressant, taux intéressant, pas sur que dans les 3 prochaines année, cela reste la mème.

 

[Aristide]

Bonjour,

(par contre comment tu calcul les 395€?)

Il existe plusieurs techniques de lissage mais, pour diverses raisons (Financières - Juridiques - Complexités techniques...), la grande majorité des banques qui ont la possibilité de le proposer et acceptent encore de le faire, en fonction de l'échéance cible retenue, utilisent le différé partiel (paiement des intérêts au minimum) ou "quasi différé partiel" (très faible amortissement).

J'ai donc considéré que sur le prêt lisseur de 158.000€ vous auriez à payer au minimum les intérêts mensuels qui, avec l'hypothèse d'un taux à 3% (???) donnent donc 158.000€ x 3% / 12 = 395€

Pourquoi 2 assurances???

Moi, une femme, un enfant
On aimerait acheter une maison,
on ne sait pas combien on peux emprunter
on rembourserait ses pret conso en diminuant le remboursement du pret classique

J'ai considéré que vous étiez deux emprunteurs et, surtout avec un enfant, dans une optique de prévoyance/sécurité maximale il était logique de prévoir deux assurances à 100%.....ce qui est - le plus souvent - l'option retenue par les emprunteurs.

Cdt

 

[exover]

Merci de tes réponses, je ne savais pas que c'était une assurance par personne.
Merci pour vos réponse, efficace et sans jugement.

 

[cirdan]

Bonjour,

J'ai étudié avec attention ce fil de discussion (mais j'avoue ne pas avoir lu les 104 pages dans leur intégralité), et appliqué quelques uns de ses enseignements.
Je suis en train de négocier un rachat de crédit immobilier, pour profiter des taux actuels, simplifier le montage initial, qui pour diverses raisons était un peu alambiqué, et je souhaite profiter de l'occasion pour solliciter un nouveau prêt pour finaliser certains travaux.
Nous conservons un ecoPTZ.

Le montage prévu est le suivant :
Afficher la pièce jointe 1902

Donc j'ai imaginé un prêt à paliers avec un lissage.

La problématique est que plusieurs banques ne "comprennent pas" ce montage.
Ma question est donc la suivante : le lissage d'un prêt à palier est il "autorisé" dans le cadre d'un rachat de crédit ? Ou s'agit-il simplement de choix internes aux banques qui voient là un manque à gagner ?
En clair les banques me proposent soit de prévoir les modulations plus tard, soit de ne rentrer en amortissement que l'un des prêts.

Autre question : le montage que je présente est il envisageable dans l'absolu, ou est-ce que je commets une erreur ? Y'a-t'il mieux à envisager ?

Merci d'avance de vos réponses