Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

J'ai d'abord 2 questions :

- comment est calculé le taux du prêt lisseur?

Il n'y a pas besoin de faire un calcul pour avoir le taux du prêt lisseur; c'est le taux du prêt qu'a dû vous indiquer votre banque ou votre courtier.

Si vous voulez le vérifier, c'est possible, mais ou bien il faut avoir des connaissance en mathématiques financières, ou bien il faut savoir utiliser des outils tel que les fonctions financières de Excel par exemple.

- est ce les prêts du type emboités gigogne permettent en général de laisser la possibilité d'augmenter (ou diminuer) les mensualités?

Oui pour le prêt "emboîté" qui est un prêt tout à fait classique.
Cela dépend des Etablissements prêteurs pour le prêt lisseur à paliers d'échéances.

Depuis, nous avons mieux réfléchi à notre situation, donc nous avons besoin d'un prêt de 220 000 euros (au lieu des 231 000) et nous souhaiterions pas dépasser 1450 euros de mensualité hors assurance.

Pouvez vous nous aider à trouver le meilleur montage?

C'est éventuellement envisageable mais il me faut un maximum de détails :

- Détail du projet (coût achat - frais acte - frais négociation - autres frais)
- Frais liés aux prêts (Frais dossier - parts sociales - frais garanties)
- apport personnel
- Détail de chaque prêt
+ montant
+ durée
+ taux
+ échéance et paliers échéances hors assurance
+ nombre d'assurances
+ quotitées assurées pour chaque tête
+ échéances et paliers d'échéances avec assurances
+ sans oublier les droits acquis si vous utiliser de l'épargne logement
+ ET, TRES IMPORTANT, la hiérarchie des taux en fonction de la durée des prêts que votre banque est prête à vous consentir.

NB) - Ce n'est pas la grille générale des taux de votre banque qui m'intéresse (d'ailleurs elle ne vous la fournirait pas) mais ce sont les taux qu'elle vous ferait à vous, dans ce dossier, pour chacun de ses paliers de durées allant au moins de 60 mois à 240 mois

+ Enfin il faut m'indiquer quel est le montant de l'échéance cible - assurances comprises - que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque.

Avec ces infos et cependant un peu de temps une optimisation pourrait effectivement être tentée

 

[beorn]

(Pour le taux du prêt lissé ce n'était pas indiqué dans la simulation)

Je vais donner le maximum de détail.

- Détail du projet (coût achat - frais acte - frais négociation - autres frais)
Achat maison ancienne sans travaux 255000
Frais d'agence : 10 000
Frais de notaire 17500.

- Frais liés aux prêts (Frais dossier - parts sociales - frais garanties)
Frais de garanties : 2253
Frais de cafpi : 2000 (dans le cas de la simulation faite)

Total des dépenses : 286753 euros

- apport personnel : 55093 (dans le cas de la simulation faite)
On peut augmenter notre apport de 10 000 euros

- Détail de chaque prêt
Prêt emboité
+ montant 100 000
+ durée 120 mois
+ taux calculé à 3,8
+ échéance et paliers échéances hors assurance 452,12 (cout du crédit 20356)
+ nombre d'assurances 1 (cardiff) pour 2 personnes assurées
+ quotitées assurées pour chaque tête
100 - 100
+ échéances et paliers d'échéances avec assurances
cout total assurance : 2213,14 (calculée sur le montant initial). Le coût par année est le suivant : 29,77 - 28,34 - 25-49 - 22,68 - 20,51 - 17,97 - 15,20 - 11,86 - 8,15 - 4,46.

Prêt lissé
+ montant 131 600
+ durée 228 mois
+ taux ??? (cout du crédit 79805)
+ échéance et paliers échéances hors assurance 1002, 92 pdt 120 mois puis 1455,1 pendant 108 mois)
+ nombre d'assurances 1 (cardiff) pour 2 personnes assurées
+ quotitées assurées pour chaque tête
100 - 100
+ échéances et paliers d'échéances avec assurances
cout total assurance : 10877,37 (calculée sur le montant initial). Le coût par année est le suivant : 35,84 - 36,61 - 38,31 - 40,37 - 42,61 - 45,70 - 49,40 - 53,15 - 56,89 - 61,06 - 65,61 - 63,83 - 62,09 - 59,47 - 55,73 - 50,16 - 41,73 - 30,81 - 17,08

Le cout total de ce projet 113252 euros

+ sans oublier les droits acquis si vous utiliser de l'épargne logement NON

+ ET, TRES IMPORTANT, la hiérarchie des taux en fonction de la durée des prêts que votre banque est prête à vous consentir.
Je ne l'ai pas... Sur 20 ans, il nous proposait un taux à 4,10% (le cout de ce projet était de 122068 (dont 13997,69 pour l'assurance) : mensualité de 1414,46 sur 240 mois - emprunt de 231400

+ Enfin il faut m'indiquer quel est le montant de l'échéance cible - assurances comprises - que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque.
Nous voulons avoir des échéances autour de 1500 euros assurance comprise (acceptée par la banque).

Nous avons essayé de faire ces calculs en utilisant ce qu'on trouve sur internet mais nous n'avons pas réussi.

Merci par avance de vous pencher éventuellement sur notre cas.

 

[Aristide]

(Pour le taux du prêt lissé ce n'était pas indiqué dans la simulation)

- apport personnel : 55093 (dans le cas de la simulation faite)
On peut augmenter notre apport de 10 000 euros

+ échéances et paliers d'échéances avec assurances
cout total assurance : 2213,14 (calculée sur le montant initial). Le coût par année est le suivant : 29,77 - 28,34 - 25-49 - 22,68 - 20,51 - 17,97 - 15,20 - 11,86 - 8,15 - 4,46.

+ échéances et paliers d'échéances avec assurances
cout total assurance : 10877,37 (calculée sur le montant initial). Le coût par année est le suivant : 35,84 - 36,61 - 38,31 - 40,37 - 42,61 - 45,70 - 49,40 - 53,15 - 56,89 - 61,06 - 65,61 - 63,83 - 62,09 - 59,47 - 55,73 - 50,16 - 41,73 - 30,81 - 17,08

+ ET, TRES IMPORTANT, la hiérarchie des taux en fonction de la durée des prêts que votre banque est prête à vous consentir.
Je ne l'ai pas... Sur 20 ans, il nous proposait un taux à 4,10% (le cout de ce projet était de 122068 (dont 13997,69 pour l'assurance) : mensualité de 1414,46 sur 240 mois - emprunt de 231400

Bonjour,

Je regrette de ne pouvoir tenter une optimisation de votre dossier pour les raisons suivantes:
- Pas de taux pour le prêt lisseur
- Méconnaissance de la hiérarchie des taux susceptibles de vous être accordés en fonction des durées tant du prêt emboîté que du prêt lisseur.
- Apport personnel réel non précisé
- Primes assurances variables d'une année sur l'autre (mon logiciel ne traite pas ce type d'assurances)

Je suis désolé.

Si vous me fournissiez les quatre premiers éléments maquants, peut-être pourrai-je tenter une optimisation hors assurance.

Autre possibilité, fixer un taux de prime d'assurance moyen.

Ce ne sera pas l'idéal mais cela vous donnerait une idée.

Cordialement,

 

[kio]

Bonjour Aristide,

J'ai bien lu ton premier post, et il me semble avoir compris l'idée des prêts gigones (scinder le prêt lisseur en 2 afin, notamment, de bénéficier d'un tx plus bas sur le petit prêt).
Mais en lisant tes multiples réponses sur ce forum quand tu aides les forumeurs à optimiser leur prêt, je n'arrive pas à savoir une chose :

Dans ton optimisation "gigones", tu scindes le prêt en 2 ? ou bien tu appliques sur chaque tranche (60-120mois, 120-150mois..) du prêt lisseur le taux correspondant (suivant la grille de la banque donnée) ? ce qui reviendrait à faire une sorte de taux proportionnel.

Merci de m'éclairer sur la question.

 

[Aristide]

Dans ton optimisation "gigones", tu scindes le prêt en 2 ? ou bien tu appliques sur chaque tranche (60-120mois, 120-150mois..) du prêt lisseur le taux correspondant (suivant la grille de la banque donnée) ? ce qui reviendrait à faire une sorte de taux proportionnel.

Bonjour,

Non ce que tu dis n'est n'est pas possible.

Il faut d'abord bin comprendre que les taux des prêts accordés par les banque croissent avec la durée pour deux raisons
1) - Les banques ont besoin de ressources pour consentir des crédits et elle doivent elles mêmes se financer ou se refinancer.
Elles mettent en oeuvre des techniques financières très sophistiquées mais, in fine, le coût de leurs ressources va lui aussi croissant avec la durée.
2) - Plus le prêt est long, plus le risque de non remboursement par leurs emprunteurs est grand.

En général elles raisonnennt par tranches de durées; par exemple:
Durée < 60 mois
Durée>= 60 mois < 84 mois
Etc.
Mais certaines fixent un taux pour chaque durée de 1 à 35 ans.

Il y a donc bien un taux et un seul taux pour une durée de prêt donnée que la banque détermine :
=> En fonction de ses stratégies et politiques propres;
=> De son coût de ressource
=> Des risques supposés
=> De son objectif de marge

Donc dans les montages en échéances lissées avec prêts gigognes, l'emprunteur à un besoin donné qu'il finance au moyen de dverses ressources :
+ Apprt personnel
+ Prêt à taux zéro
+ Prêts CEL
+ Prêts PEL
+ Prêts au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction ("% patronal)
+ Prêts sociaux divers (CAF - Caisses retraites - Conseils Généraux......)
Puis il reste un besoin résiduel à financer par un ou des prêts complémentaires qu'il va solliciter auprès de sa banque.

Contrairement aux prêts classiques où c'est la durée qui donne le taux ces deux paramètres permettant alors de calculer l'échéance, dans les prêts à échéances lissées, c'est l'échéance globale cible qui est fixée les autres paramètres (combinaison durée/taux) s'obtenant par calcul.

Le lissage primaire étant réalisé (Montant à financer satisfait - échéance cible atteinte - combinaison durée/taux dérivée) il faut alors scinder ce prêt en deux; un prêt "emboîté" de durée relativement courte et un "prêt lisseur" de durée plus longue généralement.

La bonne combinaison "durée/taux" du prêt "emboîté" se trouve également par calcul

Mais il y a bien un seul taux pour le prêt lisseur et un seul taux pour le prêt "emboîté".

Si tu as l'intention de développer un tel outil, bon courage.

Cordialement,

 

[kio]

oula non, pas du tout l'intention de me lancer dans un développement
c'est juste histoire de bien comprendre les choses lorsque j'irais chercher mon prêt à la rentrée.
merci pour les précisions.

 

[Aristide]

c'est juste histoire de bien comprendre les choses lorsque j'irais chercher mon prêt à la rentrée.

Bonjour,

A toutes fins utiles et pour votre parfaite information, plusieurs paliers de taux dans un même crédit n'est pas impossible.

Il y a toujours un taux de prêt fixé en fonction de la durée mais dans l'établissement du tableau d'amortissemnt il est possilble d'introduire des taux différents - plus faibles que le taux contractuel dans les premiers paliers; plus fort que le taux contractuel des les derniers paliers - le taux d'ensemble étant bien égal au taux contractuel.

Cette technique a été assez utilisée dans le passé quand il y avait des prêts à échéances progressives afin d'éviter l'amortissement négatif (intérêts dus supérieurs au montant de l'échéance)

A ma connaissance, bien que toujours possible dans les prêts à échéances lissées, cette technique n'est plus utilisée.

Cordialement,

 

[Aline92]

BONSOIR,
MERCI POUR CONSEILS;
Mais où sont attachés les fichiers excel dont vous parlez.

Cordialement

 

[Aline92]

Grand MERCI pour fichier excel

 

[Aristide]

BONSOIR,
MERCI POUR CONSEILS;
Mais où sont attachés les fichiers excel dont vous parlez.

Cordialement

ICI

[lien réservé abonné]

[lien réservé abonné]

 

[Aline92]

MERCI, c'est bien sur la base de vous cinq principe que j'ai consulté ma banque. Je souhaite, si cela vous est possible, avoir votre avis sur ce qu'elle me propose:
Paramètres de mon projet de prêt:

* coût hors frais: 158000 euros
* apport perso 10%: 15800 euros
* Taux 0%: 22500 euros
* PL 92 (conseil général 92): 30000 euros
* PC Sérénité Plus: 101 331 euros
* taux nominal: 4.10%
* durée: 20 ans
taux 0% sur 72 mois
PL 92 sur 180 mois
PC Sérénité Plus 240 mois
* estimation frais notaire: 9800
* estimation frais de garantie: 1831 (dont taux 0% 380 euros, PC sérénité plus 1011 euros, Prêt conseil général 92 : 440 euros).
* frais dossier (offerts): 0
* Total (base de calcul considérée): 169 631 euros (dont 158000+9800+1831)
* Assurance Décés invalidité 100% emprunteur : 32.05 euros/mois, 50% Co-emprunteur 16.03 euros/mois.
* Résultats:
****TEG : 4.76%
****Mensualité lissée: 922.26
**** charge intérêts: 56895.85 euros
**** COUT GLOBAL: 66 691.21
Voilà tout.
MERCI de me faire bénéficier de vos CONSEILS précieux.
Cordialement.

 

[Aristide]

* PL 92 (conseil général 92): 30000 euros
PL 92 sur 180 mois
MERCI de me faire bénéficier de vos CONSEILS précieux.

Bonjour,

Laissez moi un peu de temps; je vais voir ce que je peux faire.

Mais, au préalable, il me faudrait quelques informations manquantes :

=> Vous n'indiquez pas de taux pour le "PL92". Dois-je comprendre que c'est un prêt à 0% ?

=> Vous ne me donnez pas la hiérarchie des taux que votre banque serait prête à vous proposer = un taux différent par palier de durée

=> Vous ne m'indiquez pas votre échéance cible. C'est le montant de l'échéance assurances décès-inavlidité comprises que vous voulez/pouvez payer et, bien entendu, acceptable par votre banque.

Cordialement

 

[Aristide]

MERCI de me faire bénéficier de vos CONSEILS précieux.

Bonjour,

Ci-joint analyse et optimisation « 1er jet »
=> Voir fichier Excel joint

Quatre remarques préalables :

1) – J’ai considéré que le prêt PL92 Conseil Général était à 0%
Apparemment il n’y a pas d’assurance sur le PL92 conseil Général ???

2) – Il y a un problème sur les assurances décès invalidité :
Suivant vos indications à savoir (32,05€ + 16,03€) = 48,08€ par mois
Soit 48,08 x 12 = 576,96€/an
Pour 101.331€ + 22 .500€ = 123.831€
Soit un taux de prime de 576,96€/123.831€ = 0,465925333721% pour une tête et demi assurées.
Ce qui donne
=> 9.441,60€ pour le PC Sérénité
=> 628,56€ pour le prêt à taux zéro
Total = 10.076,16€

Or d’après vos chiffres ce serait : 66.691, 21€ - 56.895,85€ = 9.795,96€


Soit une différence de 280,20€ que je n’explique pas.

Pourriez vous me donnez le détail des taux de primes assurances PC Sérénité et Prêt à taux zéro ?

3) – Pour les prêts « gigognes » vous ne m’avez pas fourni la hiérarchie des taux que votre banque pourrait vous proposer.

J’ai donc imaginé celle-ci :

60 à 120 mois = 3,90%
121 à 144 mois = 3,95%
145 à 180 mois = 4,00%
181 à 204 mois = 4,05%
205 à 240 mois = 4,10% (indiqué par vous-même)

Les hypothèses d’optimisation N° 2 et 3 ne sont donc pas fiables ; elles ne peuvent que donner une idée de ce qui est faisable.
Pour des simulations exactes il me faut la réelle hiérarchie des taux que votre banque peut appliquer à votre dossier.


4) – Vous ne m’avez pas fourni votre échéance cible assurances décès invalidité comprises = ce qu vous voulez/pouvez payer par mois et acceptable par votre banque
Pour l’exemple j’ai supposé qu’elle était de 630€.

En fonction d’éventuelles précisions, ce « premier jet » pourra donc être actualisé.

Cordialement

 

[Aline92]

Bonjour Aristide,

Merci.

* Pour le PL92 c'est effectivement un prêt à taux 0%.
* Pour l'hierarchie des taux à appliquer je n'ai aucune idée, en plus mon conseiller m'en a pas parler!! je vous joint juste ici une copie (exel) du tableau de financement qu'il m'a prposé.
* Echéance cible: je souhaite honorer une mensualité ne dépassant pas 950 euros.

MERCI.

 

[Aline92]

Merci pour vous explications et pour la synthèse excel.
je n'ai pas saisie pourquoi le total des crédits y est de 176331 euros et non pas 169 631 (il y a une 22500 de plus)?

Merci de me refaire la même synthèse avec les données excel qui vous sont envoyées, avec cette fois-ci une réctification du montant du frais de notaire qui s'éleveront à 7900 euro au lieu de 9800. Excusez-moi pour cet omis.

le prochain rv avec ma banque je vais avoir des idées... je vous en remercie.
Amicalement!

 

[Aristide]

Merci pour vous explications et pour la synthèse excel.
je n'ai pas saisie pourquoi le total des crédits y est de 176331 euros et non pas 169 631 (il y a une 22500 de plus)?

Merci de me refaire la même synthèse avec les données excel qui vous sont envoyées, avec cette fois-ci une réctification du montant du frais de notaire qui s'éleveront à 7900 euro au lieu de 9800. Excusez-moi pour cet omis.

le prochain rv avec ma banque je vais avoir des idées... je vous en remercie.
Amicalement!

Effectivement le PTZ est compté deux fois mais il n'y a que ce montant qui est erroné.
Vous pouvez voir que dans la colonne de droite ou il y a un montant de 22.500 "TX0 - 2è palier Taux O%" il n'y a aucune échéance en dessous.
Le montant est donc
101.331 + 22.500 = 123.331 + 30.000 = 153.331 + 15800 = 169.331.

Je vous refais le tableau avec 7.900€ de frais ce qui veut dire que les crédits seront réduits de 9.800 - 7.900 = 1.900€

 

[Aristide]

* Pour l'hierarchie des taux à appliquer je n'ai aucune idée, en plus mon conseiller m'en a pas parler!! je vous joint juste ici une copie (exel) du tableau de financement qu'il m'a prposé.

Avant que je refasse les simulations avec les frais réduits à 7.900€ ce serait bien que vous vous renseigniez auprès de votre banque sur le taux qu'elle vous ferait en 10/12 ans.
En effet, sur les premières simulations vous pouvez vérifier que la durée du prêt "emboîté" est de 143 ou 144 mois.
Si vous aviez ce renseignement je pourrai vous faire une bonne optimisation.

je n'ai pas saisie pourquoi le total des crédits y est de 176331 euros et non pas 169 631 (il y a une 22500 de plus)?

Merci de me refaire la même synthèse avec les données excel qui vous sont envoyées, avec cette fois-ci une réctification du montant du frais de notaire qui s'éleveront à 7900 euro au lieu de 9800. Excusez-moi pour cet omis.

le prochain rv avec ma banque je vais avoir des idées... je vous en remercie

Ci-joint anciennes simulations rectifiées.
Dites moi rapidement si vous pouvez ou non obtenir le taux sur 10/12 ans afin que je vous transmette les nouveaux tableaux avec frais réduits
Cdt

 

[Aline92]

Merci.
je téléphone à ma banque tout de suite. je vous dirai.
Amicalement

 

[Aline92]

voilà, j'ai téléphoné sans succès. Mon conseiller m'explique que c'est un taux 4.10% pour 20 ans. j'ai évoqué la technique du prêt emboîté et demandé le taux qu'il appliquerait à une période de 10/12 ans, il me donne pas l'information en disant que cela servira à rien de lisser sur 12ans!!
Merci de me refaire la simlation avec le taux que vous considérez faisable, avec les frais notaire réduit 7900 euros.
Merci.

 

[Aristide]

voilà, j'ai téléphoné sans succès. Mon conseiller m'explique que c'est un taux 4.10% pour 20 ans. j'ai évoqué la technique du prêt emboîté et demandé le taux qu'il appliquerait à une période de 10/12 ans, il me donne pas l'information en disant que cela servira à rien de lisser sur 12ans!!
Merci de me refaire la simlation avec le taux que vous considérez faisable, avec les frais notaire réduit 7900 euros.
Merci.

Bonjour,

Il n'a rien compris votre conseiller.
Il ne s'agit pas d'un lissage sur 12 ans mais d'un montage en deux prêts, l'un "emboîté" de =/= 12 ans à échéances consatntes et l'autre "lisseur" sur =/= 20 ans à paliers d'échéances progressifs.

Je refais vos simulations mais c'est très dommage car elle ne seront pas fiables.

NB) - Il ne me semble pas très "au point" votre conseiller !!!

Cordialement,