rick33290
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Je te remercie de ta réponse, même si je n'ai pas encore saisi la suptilité des prêts gogognes mais je vais y bosser dessus.
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Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées
rick33290
Membre
Je te mets en pièce jointe la proposition retenue donc emprunt de 204800 euros + PTZ ( sachant que j'ai encore droit à un prêt à 0% de 30000 euros mais que je ne peux l'utiliser car je suis en sous amortissement). Ma capacité de rembousement maxi est de 1240 euos. Sur cette proposition j'ai l'impréssion que le co-emprunteur n'est pas assuré. Est-on obligé de s'assurer à 100%.
[admin : proposition non anonyme supprimée]
[admin : proposition non anonyme supprimée]
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Aristide
Top contributeur
Désolé mais pièce jointe totalement illisible ???rick33290 a dit:
rick33290
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je l'ai refait ! J'espère que ca va marcher ...
[archive supprimée]
[archive supprimée]
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Aristide
Top contributeur
Pire qu'avant = impossible de l'ouvrirrick33290 a dit:
Dédolé
Fred
(ancien taulier)
L'image de la proposition :
(nb : l'archive précédente a été supprimée : elle n'était pas anonyme ni pour l'emprunteur ni pour le prêteur)
(nb : l'archive précédente a été supprimée : elle n'était pas anonyme ni pour l'emprunteur ni pour le prêteur)
rick33290
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J'ai tous retapé !! ouf !! pour le tableau j'ai fait ce que j'ai pu mais je pense que c'est lisible.
Vous nous avez fait part de votre projet et nous vous en remercions.
A partir des éléments que vous nous avez communiqués, nous vous prions de trouver ci-après l'étude établie à votre intention.
-Votre investissement (frais inclus) estimation des frais de notaire hors garantie :
220 000,00 euros
-Votre apport personnel + subventions: 0,00 euros
-Prêts sollicités:
Taux Fixe :204 800,00 euros
72 échéance(s) de 987,33 euros
288 échéance(s) de 1 197.84 euros
PTZ 0% différé: 15 200,00 euros
72 échéance(s) de 211,11 euros
La synthèse des prêts demandés (en euros) auprès de notre établissement est la suivante:
----------------------------------------------------------------------------
Type de prêts !-Montant de-!Durée totale!Première échéance!Taux initial!TEG
--------------!--l'emprunt--!------------!---Assurance-----!---%-----!-%---
--------------!-------------!------------! comprise (1)(*)--!----------!------
--------------!-------------!------------!-----------------!----------!------
Taux Fixe-----! 204 800---- !--360 mois--!----987,331-----!--4,65----!-5,32-
--------------!-------------!------------!-----------------!----------!------
PTZ 0% différé!---15 200---!--72 mois---!-----211,11------!--0,00----!-0,33-
--------------!-------------!------------!-----------------!----------!------
Total des prêts!---220000---!Total des---! ---1198,44----- !----------------
--------------!-------------!--premières !-----------------!
--------------!-------------!--échéances! ----------------!
------------------------------------------------------------
Frais de dossier TTC (2): 0,00
Frais de garantie estimés (2): 2 740,40 euros
-Gestion et cautionnement : 1102,00
-S*****:1 638.40
(1) Couverture assurance en décès, invalidité permanente et totale et incapacité temporaire totale de travail(*)
-Emprunteur : 100,00 %
-Co-emprunteur: 0,00 %
(*)La couverture d'assurance est pondérée en fonction des montants des prêts
(**) Ce prélèvement correspond pour 150 euros aux frais de gestion de la caution qui ne sont pas restituable. La différence entre le montant de l'établissement de credit et les 150 euros non restituables correspond à votre participation au Fond Mutuel de Garantie.
(2) Frais de dossier à payer en plus de l'apport.
Cette étude, d'une durée de validité de 15 jours, n'a pas de caractère contractuel. Toutefois, le prêteur se réserve la possibilité d'augmenter les barèmes en fonction de l'évolution des taux. Elle vous est remise dans le cadre de notre devoir d'information et de conseil. Après accord de votre financement par l'établissement prêteur, il vous sera adressé une offre de prêt reprenant précisément l' ensemble des conditions tarifaires et d'assurance. La lecture attentive de cette offre est indispensable et complètes votre information. Votre conseiller reste à votre disposition pour vous accompagner tout au long de votre projet et vous apporter toutes les précisions que vous pourriez souhaiter.
Le partenaire prêteur pour cette proposition est *********de France, partenaire de *********.
Pour un crédit immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours. La vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Si le prêt n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes perçues.
Vous nous avez fait part de votre projet et nous vous en remercions.
A partir des éléments que vous nous avez communiqués, nous vous prions de trouver ci-après l'étude établie à votre intention.
-Votre investissement (frais inclus) estimation des frais de notaire hors garantie :
220 000,00 euros
-Votre apport personnel + subventions: 0,00 euros
-Prêts sollicités:
Taux Fixe :204 800,00 euros
72 échéance(s) de 987,33 euros
288 échéance(s) de 1 197.84 euros
PTZ 0% différé: 15 200,00 euros
72 échéance(s) de 211,11 euros
La synthèse des prêts demandés (en euros) auprès de notre établissement est la suivante:
----------------------------------------------------------------------------
Type de prêts !-Montant de-!Durée totale!Première échéance!Taux initial!TEG
--------------!--l'emprunt--!------------!---Assurance-----!---%-----!-%---
--------------!-------------!------------! comprise (1)(*)--!----------!------
--------------!-------------!------------!-----------------!----------!------
Taux Fixe-----! 204 800---- !--360 mois--!----987,331-----!--4,65----!-5,32-
--------------!-------------!------------!-----------------!----------!------
PTZ 0% différé!---15 200---!--72 mois---!-----211,11------!--0,00----!-0,33-
--------------!-------------!------------!-----------------!----------!------
Total des prêts!---220000---!Total des---! ---1198,44----- !----------------
--------------!-------------!--premières !-----------------!
--------------!-------------!--échéances! ----------------!
------------------------------------------------------------
Frais de dossier TTC (2): 0,00
Frais de garantie estimés (2): 2 740,40 euros
-Gestion et cautionnement : 1102,00
-S*****:1 638.40
(1) Couverture assurance en décès, invalidité permanente et totale et incapacité temporaire totale de travail(*)
-Emprunteur : 100,00 %
-Co-emprunteur: 0,00 %
(*)La couverture d'assurance est pondérée en fonction des montants des prêts
(**) Ce prélèvement correspond pour 150 euros aux frais de gestion de la caution qui ne sont pas restituable. La différence entre le montant de l'établissement de credit et les 150 euros non restituables correspond à votre participation au Fond Mutuel de Garantie.
(2) Frais de dossier à payer en plus de l'apport.
Cette étude, d'une durée de validité de 15 jours, n'a pas de caractère contractuel. Toutefois, le prêteur se réserve la possibilité d'augmenter les barèmes en fonction de l'évolution des taux. Elle vous est remise dans le cadre de notre devoir d'information et de conseil. Après accord de votre financement par l'établissement prêteur, il vous sera adressé une offre de prêt reprenant précisément l' ensemble des conditions tarifaires et d'assurance. La lecture attentive de cette offre est indispensable et complètes votre information. Votre conseiller reste à votre disposition pour vous accompagner tout au long de votre projet et vous apporter toutes les précisions que vous pourriez souhaiter.
Le partenaire prêteur pour cette proposition est *********de France, partenaire de *********.
Pour un crédit immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours. La vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Si le prêt n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes perçues.
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Aristide
Top contributeur
rick33290 a dit:
Bonjour,
J'ai pu lire l'image apurée par Fred le webmaster du forum cBanque.
Je vais regarder la proposition mais donnes moi un peu de temps.
A+
Aristide
Top contributeur
J'ai jeté un coup d'oeil à l'offre proposée mais je me suis arrêté très vite.
En effet, quelque chose me semble "ne pas coller".
La quatrième colonne du tableau annonce "Première échéance Assurance comprise" avec 987,33€ pour le prêt classique à taux fixe et 211,11€ pour l'échéance du prêt à taux zéro (PTZ).
Or si je divise le montant de 15.200 du PTZ pr sa durée de 72 mois, je trouve juste 211,11€
Contrairement à ce qui est écrit, il apparaît donc que l'asurance ne soit pas comprise.
Cela est clair pour le PTZ.
Pour l'autre prêt je n'en sais rien.
Il me faut donc des précisons concernant l'assurance décès-invalidité (taux primes / montant primes mensuelles) pour pouvoir faire une analyse de la proposition et tenter une optimisation du lissage.
Cordialement,
En effet, quelque chose me semble "ne pas coller".
La quatrième colonne du tableau annonce "Première échéance Assurance comprise" avec 987,33€ pour le prêt classique à taux fixe et 211,11€ pour l'échéance du prêt à taux zéro (PTZ).
Or si je divise le montant de 15.200 du PTZ pr sa durée de 72 mois, je trouve juste 211,11€
Contrairement à ce qui est écrit, il apparaît donc que l'asurance ne soit pas comprise.
Cela est clair pour le PTZ.
Pour l'autre prêt je n'en sais rien.
Il me faut donc des précisons concernant l'assurance décès-invalidité (taux primes / montant primes mensuelles) pour pouvoir faire une analyse de la proposition et tenter une optimisation du lissage.
Cordialement,
rick33290
Membre
Je n'ai pas d'information sur l'assurance. Cependant, je suis passé par le CSF qui posséde sa propre assurance. Je te donne le lien des conditions générales de vente en espèrant que tu trouveras les informations dont tu as besoin pour m'aider. Dans le cas contrire je reprendrais contact avec ma consellère pour avoir les informations manquantes.
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Dernière modification:
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
J'y vois effectivement un peu plus clair mais un peu seulement.
Tu as une assurance décès-invalidité à 0,432% l'an calculée sur le capital initial de 204.800€ pour le prêt classique à taux fixe.
Mais tu n'as aucune assurance sur le prêt à taux zéro.
Avant que je continue l'analyse et tente un lissage bien optimisé il me faut savoir si, effectivement, c'est d'accord ave ta banque que ce PTZ ne soit pas assuré.
Je dois te dire que, d'une part cela m'étonne et que, d'autre part, je ne te conseille pas de rester sans assurance sur ce prêt.
Dans l'attente de précisions.
J'y vois effectivement un peu plus clair mais un peu seulement.
Tu as une assurance décès-invalidité à 0,432% l'an calculée sur le capital initial de 204.800€ pour le prêt classique à taux fixe.
Mais tu n'as aucune assurance sur le prêt à taux zéro.
Avant que je continue l'analyse et tente un lissage bien optimisé il me faut savoir si, effectivement, c'est d'accord ave ta banque que ce PTZ ne soit pas assuré.
Je dois te dire que, d'une part cela m'étonne et que, d'autre part, je ne te conseille pas de rester sans assurance sur ce prêt.
Dans l'attente de précisions.
dragon-666
Contributeur
Bonjour à tous
Etant en pleine souscription d'un emprunt immobilier, je souhaitais remercier Aristide pour ces principes de prêts gigognes qui m'auront permis de réduire significativement le coût de mon prêt.
J'émettrai simplement quelques réserves
- le coût de la garantie est renforcé (par exemple au crédit logement il est plus onéreux de garantir deux prêts de 40000€ qu'un seul prêt de 80000€)
- il faut bien calculer son coup pour éviter d'être perdant au niveau de la déduction des intérêts d'emprunts (ex : éviter à tout prix d'être en amortissement négatif sur le prêt le plus long)
Bien entendu, ceci ne remet absolument pas en cause le principe des prêts gigognes puisque les économies engendrées sont nettement plus fortes que le surcoût engendré par la garantie. Il faut simplement en être conscient lorsque l'on compare deux propositions de banques, une avec et une sans le prêt gigogne.
Enfin, même en optimisant au maximum le prêt, il est difficile de convaincre les banques. Celles-ci n'ont en effet aucun intérêt à les accorder (plus de bénéfices et plus grande simplicité pour elles), si ce n'est bien entendu pour attirer de nouveaux clients.
Sur l'ensemble des banques que j'ai visité, seules deux banques ont accepté ce principe (Société Générale et La Banque Postale), même si je pense que cela dépend plus du conseiller que de la banque en question. Certains conseillers ne comprenaient en effet même pas pourquoi je faisais cette demande et l'intérêt que je pouvais en retirer. De plus, même pour les deux banques ayant accepté le principe, une proposition de répartition non optimale entre les deux prêts m'a été faite et les deux conseillers ont catégoriquement refusé une optimisation (bien que je l'avais calculée moi-même).
Dans tous les cas, un grand merci à Aristide puisque j'ai quand même réussi à économiser près de 1500€ grâce à ces prêts gigognes.
Etant en pleine souscription d'un emprunt immobilier, je souhaitais remercier Aristide pour ces principes de prêts gigognes qui m'auront permis de réduire significativement le coût de mon prêt.
J'émettrai simplement quelques réserves
- le coût de la garantie est renforcé (par exemple au crédit logement il est plus onéreux de garantir deux prêts de 40000€ qu'un seul prêt de 80000€)
- il faut bien calculer son coup pour éviter d'être perdant au niveau de la déduction des intérêts d'emprunts (ex : éviter à tout prix d'être en amortissement négatif sur le prêt le plus long)
Bien entendu, ceci ne remet absolument pas en cause le principe des prêts gigognes puisque les économies engendrées sont nettement plus fortes que le surcoût engendré par la garantie. Il faut simplement en être conscient lorsque l'on compare deux propositions de banques, une avec et une sans le prêt gigogne.
Enfin, même en optimisant au maximum le prêt, il est difficile de convaincre les banques. Celles-ci n'ont en effet aucun intérêt à les accorder (plus de bénéfices et plus grande simplicité pour elles), si ce n'est bien entendu pour attirer de nouveaux clients.
Sur l'ensemble des banques que j'ai visité, seules deux banques ont accepté ce principe (Société Générale et La Banque Postale), même si je pense que cela dépend plus du conseiller que de la banque en question. Certains conseillers ne comprenaient en effet même pas pourquoi je faisais cette demande et l'intérêt que je pouvais en retirer. De plus, même pour les deux banques ayant accepté le principe, une proposition de répartition non optimale entre les deux prêts m'a été faite et les deux conseillers ont catégoriquement refusé une optimisation (bien que je l'avais calculée moi-même).
Dans tous les cas, un grand merci à Aristide puisque j'ai quand même réussi à économiser près de 1500€ grâce à ces prêts gigognes.
Fabe76
Membre
Bonjour,
Pouvez-vous regarder sur ce lien
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/credit-sur-25-ans.9475/page-2
et me dire si l'offre de prêt avec le lissage de la banque Postale est correcte.
Merci
Pouvez-vous regarder sur ce lien
HTML:
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et me dire si l'offre de prêt avec le lissage de la banque Postale est correcte.
Merci
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Merci Dragon-666.
Par contre j'attendais des précisons de ta part pour te simuler une optimisation à ma façon.
Si tu pouvais me donner des précisions:
1) - sur les assurances
2) - la hièrarchie des taux de ta banque (taux de 5 ans à 30 ans par exemple)
on pourrait vérifier si l'optimisation que l'on a proposée est "au top" ou non.
Cordialement
Merci Dragon-666.
Par contre j'attendais des précisons de ta part pour te simuler une optimisation à ma façon.
Si tu pouvais me donner des précisions:
1) - sur les assurances
2) - la hièrarchie des taux de ta banque (taux de 5 ans à 30 ans par exemple)
on pourrait vérifier si l'optimisation que l'on a proposée est "au top" ou non.
Cordialement
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
J'ai jeté un coup d'oeil.
Donnez moi un peu de temps pour que j'approfondisse.
Mais je pense qu'il me manquera des informations
Le top serait d'avoir le hiérarchie des taux de votre banque (taux qu'elle vous ferait sur chaque tranche de durée de 5 à 30 ans par exemple).
Là je pourrais vérifier si votre banque vous a réellement bien optimisé votre plan de financement en cherchant la meilleure compinaison possible "Montants/durée/taux" qui générera le coût du crédit (ou coût du projet à crédit = combien vous aura coûté votre loement dans n années quand vous aurez remboursé tous les prêts) le moins cher possible.
Cordialement,
J'ai jeté un coup d'oeil.
Donnez moi un peu de temps pour que j'approfondisse.
Mais je pense qu'il me manquera des informations
Le top serait d'avoir le hiérarchie des taux de votre banque (taux qu'elle vous ferait sur chaque tranche de durée de 5 à 30 ans par exemple).
Là je pourrais vérifier si votre banque vous a réellement bien optimisé votre plan de financement en cherchant la meilleure compinaison possible "Montants/durée/taux" qui générera le coût du crédit (ou coût du projet à crédit = combien vous aura coûté votre loement dans n années quand vous aurez remboursé tous les prêts) le moins cher possible.
Cordialement,
IMEI
Contributeur régulier
Aristide, je trouve pas le fichier pour faire la simulation, aurais-tu un lien direct ? Où bien il n'est pas disponible ?
Aristide
Top contributeur
EMI a dit:
Bonjour,
De quel fichier parles tu ?
Mon outil de simulation "maison" n'est pas en ligne (bien trop lourd et pas utilisisable par tous).
Sur le forum il y a mon post et deux ou trois pages plus loin il y a des graphiques destinés visualiser les 5 principes et surtout les résultats de leur mise en pratique.
Cordialement
IMEI
Contributeur régulier
Oui je comprends.
Mais un outil de simulation indépendante (comme jxtamm) serait le bienvenu, il faut bien qu'on fasse nos simulations à la maison avant de demander en agence des montages comme ça.
Mais un outil de simulation indépendante (comme jxtamm) serait le bienvenu, il faut bien qu'on fasse nos simulations à la maison avant de demander en agence des montages comme ça.
Fabe76
Membre
Aristide, je ne connais pas la hiérarchie de mes taux.
Je pourrai le demander jeudi car je signe avec la BP.
C'est les moins cher et je gagne de tous les côtés (mensualité et coût de crédit)
Par contre je lui ai demandé s'il faisait des produit gigones et il m'a répondu que cela allé augmenter les mensualités qui seront trop élevées.
Voilà
merci de votre aide
Je pourrai le demander jeudi car je signe avec la BP.
C'est les moins cher et je gagne de tous les côtés (mensualité et coût de crédit)
Par contre je lui ai demandé s'il faisait des produit gigones et il m'a répondu que cela allé augmenter les mensualités qui seront trop élevées.
Voilà
merci de votre aide
IMEI
Contributeur régulier
Moi je connais la hiérarchie mais j'ai pas l'outil de simulation. 
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