Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[yannou79]

Super Mister Aristide.

Les taux intermédiaires sont:

0 60 3.55
61 120 3.70
121-180 3.85
181-240 4.05
241-300 4.10

En ce basant la dessus, y a pas mieux (a quelques euros prêt dans les montants proposés par la banque)

 

[Aristide]

Oui, en se basant sur cette hiérarchie des taux (qui est celle fournie par Fleg et non pas par Zkouka tel qu'annoncé ci-dessus ?) l'optimisation est correcte (Améliorable à seulement 5,14€)

Cdt

 

[Aristide]

Ce n'est pas tout à fait vrai, car si on procédait à une facturation avec des échéances évoluant à l'année, les mensualités seraient plus fortes au démarrage.Au final, avec leur système et selon mes calculs, sur la période de 82 mois de mon crédit, je serais gagnant si je remboursais le crédit dans les 33 premiers mois, perdant du 34 ième au 82 ième mois. Mais comme de toutes façons je compte profiter du système pour baisser les mensualités de mon crédit et aller jusqu'au bout, j'en sortirais gagnant.

J'avais quelques doutes que j'ai voulu lever.

Voici donc comment j'ai pratiqué.

Phase N° 1
+ Je suis allé sur un site de comparaisons et de fourniture de devis d'assurances déléguées en ligne.
Pour un crédit de 100.000€ à 4% sur 240 mois sollicité par un emprunteur de 40 ans, non fumeur et sans aucun risque aggravé.
Parmi 38 possibilités j'ai retenu la moins chère suggérée par ce site; le détail du barème est dans le fichier Excel joint.
=> Totale prime = 4.336,18€
=> Taux moyen annoncé = 0,2168%

Seconde phase
Suivant la pratique habituelle j'ai calculé
+ Le taux réel de cette assurance
+ Le TEG du crédit allant à son terme
+ Le TEG du crédit avec un remboursement anticipé au bout de 10 ans.
+ Le taux réel de cette assurance si remboursement à 10 ans.

Troisième phase
Suivant la pratique MAIF que vous avez décrite
+ J'ai repris le même total de prime (= 4.336,18€) que j'ai réparti sur 60% de la durée soit sur 240 x 60% = 144 mois.
La prime mensuelle arrondie à l'inférieur ressort alors à 30,11€ payables pendant 144 mois puis plus aucune prime assurance du 145 ème au 240 ème mois.

J'ai ensuite calculé
+ Le taux réel de cette assurance
+ Le TEG du crédit allant à son terme
+ Le TEG du crédit avec un remboursement anticipé au bout de 10 ans.
+ Le taux réel de cette assurance si remboursement à 10 ans.

Conclusions :.............................Pratique Normale......Pratique MAIF
TEG si le crédit va à son terme..............4,3690%.............4,3965%
Taux réel Assurance au terme...............0,3690%.............0,3965%
TEG avec remboursement à 10 ans........4,3549%..............4,4359%
Taux réel Assurance Rembt à 10 ans......0,3549%..............0,4359%

=> Taux moyen annoncé = 0,2168%

Voir fichier Excel joint.

Cdt

 

[Zkouka]

Bonjour,
Je tenais à vous remercier pour votre précieuse aide. Ce qui m'a permis d'optimiser, même partiellement, mon prêt.

Maintenant, le plus difficile est de faire le dernier pas vers la LBP qui n'est pas forcément très réputée loin s'en faut.

A bientôt.

 

[Zkouka]

Encore une question justement: J'ai un emprunt encours chez ma banque actuelle...
Est-ce que ça vaut le coup de regrouper mon ancien et nouvel emprunt chez LBP?

Comment puis-je monter mon dossier au mieux?

Il me reste encore 9 ans de remboursement sur l'ancien emprunt pris sur 15 ans (taux fixe 3.80).

Merci.

 

[yannou79]

J'avais quelques doutes que j'ai voulu lever.

Effectivement, dans votre cas de figure cela fait payer plus cher pendant toute la durée, ce qui n'étais pas le cas pour moi (prêt bien moins long et je suis plus plus jeune). Je suis surpris de l'explosion du pourcentage des primes d'années en années (je n'ai pas eu la curiosité de les regarder aussi loin, mon prêt s'arrêtant avant mes 40 ans.
Je ne défend pas le système, je dis juste qu'il peut être exploité en prévoyant une baisse des échéances en cours de prêt.

Encore une question justement: J'ai un emprunt encours chez ma banque actuelle...
Est-ce que ça vaut le coup de regrouper mon ancien et nouvel emprunt chez LBP?

Comment puis-je monter mon dossier au mieux?

Il me reste encore 9 ans de remboursement sur l'ancien emprunt pris sur 15 ans (taux fixe 3.80).

Merci.

Y a pas 36 solutions, faîtes simuler un rachat de prêt dans votre nouveau financement et comparez les 2 mensualités.

 

[Aristide]

Encore une question justement: J'ai un emprunt encours chez ma banque actuelle...
Est-ce que ça vaut le coup de regrouper mon ancien et nouvel emprunt chez LBP?

Comment puis-je monter mon dossier au mieux?

Il me reste encore 9 ans de remboursement sur l'ancien emprunt pris sur 15 ans (taux fixe 3.80).

Ce n'est pas impossible mais il faut vérifier si "le jeu en vaut la chandelle" d'une part.

En effet il faut intégrer
+ Les indemnités de remboursement anticipé
+ Le supplément- éventuel - de frais de dossier
+ L'éventuelle main-levée d'hypothèqe
+ Le supplément sur le frais de garanties.

A toutes fins utiles voir :

« Renégociation.........ou bien « Rachat Crédit » ?

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/renegociation-ou-bien-rachat-de-credit-1ere-partie.13750/)

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...dit-1ere-partie.13750/post-104074#post-104074

D'autre part, en fonction du projet et de la nature des crédits concernés (prêt du secteur réglementés ou bien du secteur libre ?) il n'est pas certain que la règlementation permette de "fondre" les deux crédits en un seul = à vérifier avec votre banque

S'il y a obligation d'instruire deux crédits différents (réglementation ???), il va sans dire que les frais ci-dessus évoqué seront plus importants

Quant au lissage/montage gigogne il serait complètement à revoir.
S'il y a obligation d'instruire deux crédits il convient aussi de vérifier au préalable si votre banque a les moyens techniques d'intégrer un prêt extérieur au projet, dans le même montage.

Cdt

 

[yannou79]

Il me reste encore 9 ans de remboursement sur l'ancien emprunt pris sur 15 ans (taux fixe 3.80).

Merci.

J'y pense, vous pouvez demander à ce que l'arrêt de votre prêt dans 9 années soit pris en compte dans l'échéancier de votre nouveau prêt, permettant peut être de le raccourcir suffisamment sur 20 ans et donc de profiter d'un meilleur taux (il faut voir les montants en jeu). Aristide, ce genre de montage est-il possible? Un banque accepterait-elle de prendre en compte l'extinction d'un prêt dans 9 années dans le plan de financement ?

 

[Aristide]

Oui, en théorie tout est possible; il ne s'agit plus alors d'un lissage classique mais d'un prêt avec différents paliers tantôt progressifs, tantôt degressifs.

Maintenant, en pratique, il n'est pas certain que la banque ait les capacités techniques de le faire.

Cdt

 

[yannou79]

Bonjour à tous,

La banque jaune me fait l'offre suivante. J'aimerais vos avis, sur la pertinence de son offre qui pour moi, est optimisée à grand coup de piffométrie. J'aimerai également un peu d'aide concernant l"optimisation.

Montant total emprunté : 244193 € composé comme ceci : (Nom du pret / montant / Durée du pret / taux hors assurance )

- Pret patronal 1 / 25000€ / 180 mois /1.75
- Pret patronal 2 / 21190€ / 240 mois /2%
- PTZ + / 34800 / 240 (remboursement 85%) +24 (remboursement 15%) / 0%

Prets de la banque :

- Pret 1 / 50 000€ / 120 mois / 3.70%
- Pret 2 (lisseur) /114393€ / 240 / 4.05%




Hiérarchie des taux pratiquée:

000-060 3.55
060-120 3.70
120-180 3.85
180-240 4.05
240-300 4.10


Echéance Cible hors assurance = 1400€

L'échance cible de son offre est de 1341.44€.
Pour moi, il est largement possible de l'optimiser en augmentant la somme empruntée sur le pret 1 (et donc diminuer d'autant la somme sur le pret 2). Le pret 1 étant plus court, et si j'ai bien compris les explications d'astride, la mensualité va donc augmenter et le cout total du crédit va lui baisser. D'après mes premiers calculs, il est possible de monter à ~ 80000€ sur le pret 1.

Pour vos remarques.

Merci d'avance

Quelle assurance avez vous pris (une délégation sur capital restant du ou l'assurance groupe) quel pourcentage en cas d'assurance sur capital initial ?

De plus, je n'arrive pas à retrouver la mensualité que vous annoncez. (je trouve +) pourriez vous poster plus précisément le plan de financement proposé?

Pour Zkouka : On peut savoir la mensualité du crédit qui s'éteindra dans 9 années?

 

[Zkouka]

Pour le prêt de 9 ans la mensualité est de 1460€

 

[Aristide]

Bonjour,

Ci-joint trois simulations

Bonjour Aristide, ce dessous mes réponses

1) - Quelle technique utilise votre banque (Amortissement prêt court - différé (partiel/total) - plusieurs prêts lisseurs) ?

Pret emboité ("gigogne"). Le pret 2 est le pret lisseur. Le pret 1 est le pret court.2)

Vous ne m'avez pas répondu mais, étant donné que vous semblez avoir la même banque que Zkouka et Fleg, j'ai considéré qu'elle utilisait la technique la plus classique à savoir amortissement "normal" du prêt emboîté.

- Quels taux primes assurances (Si assurance sur capital initial - Si assurance déléguée pas possible intégrer primes dans lissage = moins performant)

Assurance proposée = 85€ / mois. Assurance déléguéé (plus performante) = 40€/mois. Donc autant dire que je prendre la délagation. Je propose de faire la simulation sans tenir compte de l'assurance. Je sais bien que celle ci ne sera alors ne sera pas optimisée mais l'idée est de trouver un approximation partielle pour ensuite détaillé.

Puisque vous avez l'intention de souscrire une assurance déléguée, je n'ai pas pris l'assurance en compte

Pour ces deux points les détails de l'offre (copie simulation) pourraient être utiles.
Je le ferai ce soir.

Pas reçu ?
Je vous signale que qelque chose ne colle pas dans les chiffres que vous annoncez.

En effet vous donnez un "montant total emprunté de 244.193€" mais le détail des prêts sollicités soit 25.000€ + 21.190€ + 34.800€ + 50.000€ + 114.393€ = 245.383€ ???

J'ai considéré que c'est ce dernier total qui est exact ?

Vous pouvez remarquer que la simulation N° 2 avec la même échéance cible de 1.341,44€ que votre banque donne de moindres coûts et un TEG moindre que l'offre de votre banque avec la même échéance.

Par contre elle porte la durée du prêt le plus long à 245 mois (au lieu de 240 mois) et donc le taux à 4,10% (au lieu de 4,05%).

Par ailleurs, d'après les indications fournies, votre profil d'mortissemnt PTZ est normalement le N° 4 c'est à dire sur 25 ans avec 23 ans de différé et 2 ans d'amortissement.

Votre banque vous propose une réduction de cette période de différé à 20 ans. C'est réglementaire possible mais vous devrez signer une atestation spécifique dont modèle prévu par arrêté du 30/12/2010.

Cordialement,

 

[yannou79]

Pour le prêt de 9 ans la mensualité est de 1460€

Je comprends mieux, vous avez l'assiette financière pour sortir 3500 € par mois, vous êtes un gros dossier pour la banque, et à ce titre, vous pouvez exiger pas mal.

Voila ce qu'on peut faire comme simulation :
Pret 1 : 48214,98 € sur 9 années taux 3,7 assurance sur CI : 0,25 mensualité 535,61
Pret 2 : 161344,94 € sur 180 mois taux 3,85 assurance sur CI : 0,25
Palier 1 : 551,27 pendant 9 années
palier 2 : de 109 mois à 180 mois : 2546,87
Pret 3 : 169069,08 € sur 240 mois taux 4,05 assurance sur CI : 0.25
Palier 1 : 605,84 pendant 15 ans.
Palier 2 : de 181 mois à 240 mois, 3152,70 €

Résultats des courses : vous payez 535,61+551,27+605,84=1692,72 pendant les 9 première années
puis on passe à 3152,71 € pendant la période suivante jusqu'à 20 ans. Si ils refusent d'imbriquer 3 prêts, on peut le faire avec 2, ca sera moins bon mais la l'économie est énorme sur votre montage actuel.

 

[Zkouka]

Je vais étudier ça mais attention le prêt de 9 ans est le résidu d'un prêt de 15 ans qui a débuté en 2005. Le capital restant dû est d'environ 130K€ (sur un prêt sur 200K€).

En gros ce que je comprends, c'est que vous relissez le prêt de 9 sur les 25 ans? ou j'ai raté qq chose.

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour le prêt de 9 ans la mensualité est de 1460€

Ci-joint simulation avec intégration de cette charge antérieure de 1.460€/mois.

Méthodologie

Faute de plus de détails sur le prêt considéré, dans votre plan de financement, j'ai introduit un crédit fictif de 1.460€ x 108 = 157.680€ avec un taux de 0%.

Pour équilibrer le plan de financement, j'ai aussi ajouté une dépense fictive du même montant.

Votre échéance cible antérieure était de 2.078,34€; je l'ai donc portée à 2.078,34€ + 1.460€ = 3.538,34€.

Le résultat serait certes avantageux pour vous mais reste à voir :

1) - Est-ce que c'est dans vos intentions/possibilités de maintenir cette échéance cible de 3.538€ pendant 201 mois, durée résultant de l'optimisation jointe ?

2) - Est-ce que votre banque a la possibilité technique d'accepter un tel montage ?

Cordialement,

 

[Zkouka]

Oui ben justement, je veux alléger ma mensualité après les 9 ans en question...
A nos âges le boulot on en trouve + ou -...
A +9 ans les incertitudes sont trop nombreuses. Je veux donc passer à 2078€ uniquement...

Si je passe à 201 mois: je gagne combien en coût du crédit global? Je n'arrive pas à le voir clairement sur votre optimisation.

Merci.

 

[Aristide]

Bien c'est très simple; vous regardez sur le document que je vous ai adressé hier :

Hypothèse 2
Coût Total Crédit 245 371,12 €
TEG "d'ensemble" 4,4410%

Et vous comparez avec celui de ce matin.

Coût Total Crédit 177 384,52 €
TEG "d'ensemble" 3,6028%

Cdt

 

[yannou79]

Je vais étudier ça mais attention le prêt de 9 ans est le résidu d'un prêt de 15 ans qui a débuté en 2005. Le capital restant dû est d'environ 130K€ (sur un prêt sur 200K€).

En gros ce que je comprends, c'est que vous relissez le prêt de 9 sur les 25 ans? ou j'ai raté qq chose.

Sur le principe, mon montage propose effectivement 3150 € d'effort d'épargne sur 20 ans (soit quand même 400 € de moins que votre montage actuel sur les 9 premières années, c'est pas négligeable). Mais ( et l'astuce est là), demandez les conditions de modularité. Quand vous voudrez payer moins, il faudra revoir les mensualités à la baisse, à voir ce qu'on vous propose comme condition sur ce sujet. Par contre vous garderez le taux acquis pour un montage sur 20 ans !
De plus, un montage à 3 prêts est normalement meilleur qu'un montage à 2 prêts.

Aristide : d'où sortent les taux 3,75 sur 10 ans et 3,90 sur 201 mois?

 

[Aristide]

Aristide : d'où sortent les taux 3,75 sur 10 ans et 3,90 sur 201 mois?

Erreur de ma part; je suis reparti de la première simulation où j'avais moi même pris une hypothèse de hiérarchie des taux.

Ci-joint simulation actualisée.

Cdt

 

[fleg]

Ainsi que signalé dans ma réponse antérieure, il manque la hiérarchie des taux que votre banque pourrait réellement vous proposer.

Faut de l'avoir j'ai donc pris les hypothèses suivantes :

060-120 mois = 2,77% (Fourni par vous même)
121-144 mois = 3,05%
145-180 mois = 3,34%
181-204mois = 3,62% (Fourni par vous même)

Dans ces conditions, vous trouverez, ci-joint, trois simulations dont :
+ Reconstutution offre de votre banque - Echéance cible 1.515,02€
+ Optimisation - Echéance cible 1.515,02€ (Gain =/= 3.877€ sur coût crédit - 0,14 point sur le TEG)
+ Optimisation - Echéance cible 1.600,00€ (Gain =/= 14.410€ sur coût crédit - 0,37 point sur le TEG)

Concernant ces optimisations, il va sans dire que sans la hiérarchie réelle des taux il ne peut s'agir que d'aperçus.
Sans cette bonne hiérarchie des taux il ne peut y avoir de simulations fiables.

Cordialement,

Bonjour, tout d'abord merci beaucoup de m'avoir répondu de manière si précise

J'ai interrogé ma banque sur les taux intermédiaire que voici:
7 ans 2.77
8 ans 2.96
9 ans 3.05
10 ans 3.10
11 ans 3.22
12 ans 3.35
13 ans 3.45
14 ans 3.50
15 ans 3.55

En sachant que je passe par une mutuelle professionnelle qui me pratique des taux plus bas pour l'assurance
pour l'ecoPTZ taux 0% de 30000 € 59.10/an soit 0.197%
pour un prêt de 15 ans de 130000€ 37.37/mois soit 0.23%
pour un prêt de 7 ans de 60000€ 9.85€/mois soit 0.19%

Vous est il possible d'effectuer l'optimisation pour deux mensualités l'une de 1550 €l'autre de 1600€ pour pouvoir les comparer

En vous remerciant grandement d'avance