Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Votre banque utilise la technique de l'amortissement du prêt "emboîté".

Mais, faute de la hiérarchie réelle des taux que votre banque pourrait vous proposer (pas la grille standard des taux de votre banque; les taux qu'elle vous proposerait, à vous, par paliers de durées) l'optimisation effectuée à partir d'hypothèses ne sera pas du tout fiable.

Cdt

 

[Aristide]

Quelque chose ne colle pas dans votre plan de financement

Le total des financements (prêts + apport) ressort à 428.629€ sur la simulation que vous avez adressée.

Cette même simulation fait apparaître:
+ Coût hors frais = 390.000€
+ Frais notaire = 25.200€
+ Garanties = 3.429€

Or 390.000 + 25.200 + 3.429 = 418.629€.....et non pas 428.629€....???

Quid ??? (Semble pas au ponit le logiciel de votre banque...!!!...???)

Cdt

 

[Zkouka]

Frais de l'agence est de 10k€

 

[Zkouka]

Votre banque utilise la technique de l'amortissement du prêt "emboîté".

Mais, faute de la hiérarchie réelle des taux que votre banque pourrait vous proposer (pas la grille standard des taux de votre banque; les taux qu'elle vous proposerait, à vous, par paliers de durées) l'optimisation effectuée à partir d'hypothèses ne sera pas du tout fiable.

Cdt

Je ne comprends pas dsl...

 

[Aristide]

Envoyé par Zkouka Je ne comprends pas dsl...

Envoyé par Aristide
Votre banque utilise la technique de l'amortissement du prêt "emboîté".

Il existe plusieurs techniques d’optimisation suivant qu’il y ait amortissement classique du prêt court « emboîté » ou utilisation d’un différé (partiel ou total) ou encore de plusieurs prêts lisseurs.

Chaque banque a sa méthode mais les résultats ne sont pas les mêmes.

Votre banque a choisi d’amortir de façon « classique » le prêt court "emboîté » ce qui - à taux équivalents - ne donne pas la meilleure optimisation.

Mais, compte tenu des coûts de refinancement, pour conserver leurs marges, les banques qui adoptent une autre technique plus performante ont tendance à majorer leurs taux ce qui - in fine - n’est pas forcément plus intéressant pour l’emprunteur.

Déjà, indépendamment de la technique, il n’est pas rare que les banques majorent leurs taux dans les montages à échéances lissées (gigognes ou non).

Pour être « au top », il faudrait donc pouvoir comparer toutes les possibilités étant précisé que
+ Plus le différé sera long, plus la différence sur le taux appliqué sera importante
+ L’écart de taux avec un différé total sera plus important qu’avec un différé partiel.

Mais, faute de la hiérarchie réelle des taux que votre banque pourrait vous proposer (pas la grille standard des taux de votre banque; les taux qu'elle vous proposerait, à vous, par paliers de durées) l'optimisation effectuée à partir d'hypothèses ne sera pas du tout fiable.

Vous savez que plus les durées sont longues, plus les taux sont élevés.

Or votre banque vous propose un prêt sur 15 ans à 3,85% et un autre sur 25 ans à 4,10%

Notez au passage que les durées « rondes » et les montants « ronds » laissent d’ailleurs plus penser à une « piffométrie » qu’à un montage bien optimisé.

Pour un montage bien optimisé il faudrait donc connaître chaque taux par paliers de durées que votre banque pourrait vous proposer.
C’est cette hiérarchie des taux pour votre propre dossier qui nous intéresse et non pas la grille standard de la banque qui lui sert de base avant toute négociation.

Pour vous donner un aperçu les deux simulations jointes sont basées sur :

+ Des dépenses totales de 428.629€, les 10.000€ non mentionnés dans la simulation fournie (***) qui correspondent aux frais d’agence ayant été ajoutés au frais de notaire.

(***) Il reste surprenant que la simulation de votre banque n’en fasse pas mention ???

+ Une échéance cible assurances comprises de 2.078,21€

+ L’hypothétique hiérarchie des taux suivante
060 à 120 mois = 3,75%
121 à 144 mois = 3,80%
145 à 180 mois = 3,85% (Fourni par vous-même)
181 à 204 mois = 3,90%
205 à 240 mois = 3,95%
241 à 264 mois = 4,00%
265 à 300 mois = 4,10% (Fourni par vous-même)

Vous pouvez voir que - sur ces hypothèses - le gain sur le coût du crédit est de l’ordre de 2.500€ et de 0,02% sur le TEG.

Mais, comme je vous le précisais antérieurement il ne peut s’agir que d’un aperçu ; pour une simulation parfaitement fiable il serait nécessaire d’obtenir la réelle hiérarchie des taux.

Cordialement

 

[Aristide]

Je ne sais pas comment faire pour integrer et optimiser 3 prets dans un montage avec mensualités lissées.
Est ce le meilleurs montage possible en sachant que la mensualité acceptable pour nous tourne entre 1500 et 1600 € par mois.

Ainsi que signalé dans ma réponse antérieure, il manque la hiérarchie des taux que votre banque pourrait réellement vous proposer.

Faut de l'avoir j'ai donc pris les hypothèses suivantes :

060-120 mois = 2,77% (Fourni par vous même)
121-144 mois = 3,05%
145-180 mois = 3,34%
181-204mois = 3,62% (Fourni par vous même)

Dans ces conditions, vous trouverez, ci-joint, trois simulations dont :
+ Reconstutution offre de votre banque - Echéance cible 1.515,02€
+ Optimisation - Echéance cible 1.515,02€ (Gain =/= 3.877€ sur coût crédit - 0,14 point sur le TEG)
+ Optimisation - Echéance cible 1.600,00€ (Gain =/= 14.410€ sur coût crédit - 0,37 point sur le TEG)

Concernant ces optimisations, il va sans dire que sans la hiérarchie réelle des taux il ne peut s'agir que d'aperçus.
Sans cette bonne hiérarchie des taux il ne peut y avoir de simulations fiables.

Cordialement,

 

[Zkouka]

Super Mister Aristide.

Les taux intermédiaires sont:

0 60 3.55
60 120 3.70
120-180 3.85
180-240 4.05
240-300 4.10

 

[Zkouka]

Il existe plusieurs techniques d’optimisation suivant qu’il y ait amortissement classique du prêt court « emboîté » ou utilisation d’un différé (partiel ou total) ou encore de plusieurs prêts lisseurs.

Chaque banque a sa méthode mais les résultats ne sont pas les mêmes.

Votre banque a choisi d’amortir de façon « classique » le prêt court "emboîté » ce qui - à taux équivalents - ne donne pas la meilleure optimisation.

Mais, compte tenu des coûts de refinancement, pour conserver leurs marges, les banques qui adoptent une autre technique plus performante ont tendance à majorer leurs taux ce qui - in fine - n’est pas forcément plus intéressant pour l’emprunteur.

Déjà, indépendamment de la technique, il n’est pas rare que les banques majorent leurs taux dans les montages à échéances lissées (gigognes ou non).

Pour être « au top », il faudrait donc pouvoir comparer toutes les possibilités étant précisé que
+ Plus le différé sera long, plus la différence sur le taux appliqué sera importante
+ L’écart de taux avec un différé total sera plus important qu’avec un différé partiel.



Vous savez que plus les durées sont longues, plus les taux sont élevés.

Or votre banque vous propose un prêt sur 15 ans à 3,85% et un autre sur 25 ans à 4,10%

Notez au passage que les durées « rondes » et les montants « ronds » laissent d’ailleurs plus penser à une « piffométrie » qu’à un montage bien optimisé.

Pour un montage bien optimisé il faudrait donc connaître chaque taux par paliers de durées que votre banque pourrait vous proposer.
C’est cette hiérarchie des taux pour votre propre dossier qui nous intéresse et non pas la grille standard de la banque qui lui sert de base avant toute négociation.

Pour vous donner un aperçu les deux simulations jointes sont basées sur :

+ Des dépenses totales de 428.629€, les 10.000€ non mentionnés dans la simulation fournie (***) qui correspondent aux frais d’agence ayant été ajoutés au frais de notaire.

(***) Il reste surprenant que la simulation de votre banque n’en fasse pas mention ???

+ Une échéance cible assurances comprises de 2.078,21€

+ L’hypothétique hiérarchie des taux suivante
060 à 120 mois = 3,75%
121 à 144 mois = 3,80%
145 à 180 mois = 3,85% (Fourni par vous-même)
181 à 204 mois = 3,90%
205 à 240 mois = 3,95%
241 à 264 mois = 4,00%
265 à 300 mois = 4,10% (Fourni par vous-même)

Vous pouvez voir que - sur ces hypothèses - le gain sur le coût du crédit est de l’ordre de 2.500€ et de 0,02% sur le TEG.

Mais, comme je vous le précisais antérieurement il ne peut s’agir que d’un aperçu ; pour une simulation parfaitement fiable il serait nécessaire d’obtenir la réelle hiérarchie des taux.

Cordialement

Pourquoi tu t'arrêtes à 299 à l'hyp 2?

 

[Aristide]

Bonjour,

Les taux intermédiaires sont:

0 60 3.55
60 120 3.70
120-180 3.85
180-240 4.05
240-300 4.10

Oui mais il faudrait mieux précisr les bornes
Exemples :
+ Pour la durée de 60 mois vous annoncez à la fois 3,55% et 3,70% ?
+ Pour 120 mois 3,70% et 3,85% ?
+ Etc ?

Pourquoi tu t'arrêtes à 299 à l'hyp 2?

Eh bien ainsi que je l'ai expliqué votre banque (et beaucoup d'autres) imposent les durées - et même les montants - ce qui abouti à ce que j'appelle de la "piffométrie" et non pas à une optimisation.
Les montants étant définis; les durées étant imposées, c'est l'échéance qui ressort en résultat calculé.
Dans votre cas ce calcul donne une échéance lissée de 2.078,21€

Ma façon de faire est complètement inverse; j'impose une échéance cible assurances comprises et, à partir de la hiérarchie des taux, je recherche la meilleure combinaison possible "Montants/Durées/Taux"

C'est alors la durée qui devient le paramètre calculé et non plus l'échéance.

Dans votre cas le calcul limite donc la durée à 299 mois au lieu de 300 mois ce qui réduit de fait le coût du crédit puisque, la durée étant réduite de un mois, il y a moins d'ntérêts et moins d'assurances à payer.

J'attends vos précisions sur les bornes de votre hiérarchie des taux pour actualiser la simulation.

Si vous souhaitiez une échéance cible plus faible (qui allongerait donc a durée mais augmenterait aussi le coût) il faut m'en indiquer le montant.
Ou, si vous souhaitiez aller à 300 mois, faites le moi savoir, je calculerai la nouvelle échéance cible.

Cordialement,

 

[apaki]

Bonjour à tous,

La banque jaune me fait l'offre suivante. J'aimerais vos avis, sur la pertinence de son offre qui pour moi, est optimisée à grand coup de piffométrie. J'aimerai également un peu d'aide concernant l"optimisation.

Montant total emprunté : 244193 € composé comme ceci : (Nom du pret / montant / Durée du pret / taux hors assurance )

- Pret patronal 1 / 25000€ / 180 mois /1.75
- Pret patronal 2 / 21190€ / 240 mois /2%
- PTZ + / 34800 / 240 (remboursement 85%) +24 (remboursement 15%) / 0%

Prets de la banque :

- Pret 1 / 50 000€ / 120 mois / 3.70%
- Pret 2 (lisseur) /114393€ / 240 / 4.05%




Hiérarchie des taux pratiquée:

000-060 3.55
060-120 3.70
120-180 3.85
180-240 4.05
240-300 4.10


Echéance Cible hors assurance = 1400€

L'échance cible de son offre est de 1341.44€.
Pour moi, il est largement possible de l'optimiser en augmentant la somme empruntée sur le pret 1 (et donc diminuer d'autant la somme sur le pret 2). Le pret 1 étant plus court, et si j'ai bien compris les explications d'astride, la mensualité va donc augmenter et le cout total du crédit va lui baisser. D'après mes premiers calculs, il est possible de monter à ~ 80000€ sur le pret 1.

Pour vos remarques.

Merci d'avance

 

[Aristide]

Bonjour,

Il manque trois informations:

1) - Quelle technique utilise votre banque (Amortissement prêt court - différé (partiel/total) - plusieurs prêts lisseurs) ?

2) - Quels taux primes assurances (Si assurance sur capital initial - Si assurance déléguée pas possible intégrer primes dans lissage = moins performant)

Pour ces deux points les détails de l'offre (copie simulation) pourraient être utiles.

3) - Précisez les bornes de votre hiérarchie des taux
Exemples:
+ Pour la durée de 60 mois vous annoncez à la fois 3,55% et 3,70% ?
+ Pour 120 mois 3,70% et 3,85% ?
+ Etc ?

Cordialement,

 

[apaki]

Bonjour Aristide, ce dessous mes réponses

Bonjour,

Il manque trois informations:

1) - Quelle technique utilise votre banque (Amortissement prêt court - différé (partiel/total) - plusieurs prêts lisseurs) ?

Pret emboité ("gigogne"). Le pret 2 est le pret lisseur. Le pret 1 est le pret court.2)

- Quels taux primes assurances (Si assurance sur capital initial - Si assurance déléguée pas possible intégrer primes dans lissage = moins performant)

Assurance proposée = 85€ / mois. Assurance déléguée (plus performante) = 40€/mois. Donc autant dire que je prendre la délagation. Je propose de faire la simulation sans tenir compte de l'assurance. Je sais bien que celle ci ne sera alors ne sera pas optimisée mais l'idée est de trouver un approximation partielle pour ensuite détaillé.

Pour ces deux points les détails de l'offre (copie simulation) pourraient être utiles.
Je le ferai ce soir.

3) - Précisez les bornes de votre hiérarchie des taux
Exemples:
+ Pour la durée de 60 mois vous annoncez à la fois 3,55% et 3,70% ?
+ Pour 120 mois 3,70% et 3,85% ?
+ Etc ?
exact, je réctifie : je pense (sans toutefois en etre certain) que c'est ainsi (a confirmer si qqn connait les pratique de la banque postale) :

000-060 3.55
061-120 3.70
121-180 3.85
181-240 4.05
241-300 4.10

Cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour Aristide, ce dessous mes réponses

1) - Quelle technique utilise votre banque (Amortissement prêt court - différé (partiel/total) - plusieurs prêts lisseurs) ?

Pret emboité ("gigogne"). Le pret 2 est le pret lisseur. Le pret 1 est le pret court.

Non, çà je connais; ce n'est pas la réponse à la question posée.

Il y a plusieurs techniques de lissage (voir mes explication dans les posts antérieurs en réponse à Zkouka notamment) et qui ne donnent pas les mêmes résultats.
Celà ne servirait à rien que je vous fasse une simulation dans une techique que votre banque ne pratique pas.
Un copie de la simultaion pourrait être utile à cette fin.

2)- Quels taux primes assurances (Si assurance sur capital initial - Si assurance déléguée pas possible intégrer primes dans lissage = moins performant)

Assurance proposée = 85€ / mois. Assurance déléguée (plus performante) = 40€/mois. Donc autant dire que je prendre la délagation. Je propose de faire la simulation sans tenir compte de l'assurance. Je sais bien que celle ci ne sera alors ne sera pas optimisée mais l'idée est de trouver un approximation partielle pour ensuite détaillé.

Si c'est une assurance déléguée, la prime ne sera pas de 40€ tous les mois; elle évoluera chaque année et c'est pour cela qu'elle ne peut être prise en compte dans le lissage.

NB) - Inutile de vous rappeler, je suppose, que rien ne sert de comparer les primes si, parallèllement vous ne comparez pas également les contreparties téellement assurées.

A toutes fins utiles voir :

« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ite-bon-a-savoir.9212/post-101905#post-101905

Pour ces deux points les détails de l'offre (copie simulation) pourraient être utiles.
Je le ferai ce soir.

OK

3) - Précisez les bornes de votre hiérarchie des taux
Exemples:
+ Pour la durée de 60 mois vous annoncez à la fois 3,55% et 3,70% ?
+ Pour 120 mois 3,70% et 3,85% ?
+ Etc ?
exact, je réctifie : je pense (sans toutefois en etre certain) que c'est ainsi (a confirmer si qqn connait les pratique de la banque postale) :

000-060 3.55
061-120 3.70
121-180 3.85
181-240 4.05
241-300 4.10

OK

Cdt

 

[apaki]

Tout a fait d'accord concernant la délégation d'assurance.
Nous avons comparé point par point les deux contrats, et celui de la délagation, en plus d'etre moitié moin cher, est également plus couvrant.

Voici un lien vers une étude et un comprateur des différentes assurance, si cela peut servir :

[lien réservé abonné]

 

[yannou79]

Si c'est une assurance déléguée, la prime ne sera pas de 40€ tous les mois; elle évoluera chaque année et c'est pour cela qu'elle ne peut être prise en compte dans le lissage.

Juste pour signaler qu'il existe des contres-exemples : J'ai pris une délégation d'assurance à la maif, ils procèdent à un calcul de l'assurance en fonction du CRD chaque année et de l'age des cotisants, MAIS répartissent la cotisation en mensualités régulières : On paye une certaine somme fixe pendant environ 60% de la durée du prêt et plus rien pendant les 40% restant.
Avantage : mensualité fixe, si le prêt s'allonge vous ne payez pas plus.
Inconvénient : Si vous soldez le prêt entre 60% et 100% de sa durée initiale, vous avez payé l'intégralité des cotisations alors que vous n'êtes pas allé au bout du prêt.

Comme je compte certainement baisser les mensualités de mon prêt personnellement, et aller jusqu'au bout de celui ci, l'inconvénient ne me dérange pas.

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui mais en procédant ainsi la MAIF se "fait de la trésorerie" et de la rentabilité sur votre dos.
Le montant des primes résulte de deux paramètres qui évoluent en sen inverse :
+ Le capital restant dû estimé en début de chaque année qui va en régressant.
+ L'âge de chacun des assurés qui - bien entendu - va en progressant et qui génère un taux de prime plus élevé.
=> Le premier paramètre étant plus impactant que le second, au fil du temps, le montant des primes régressent.

En "moyennant" ces primes, la MAIF gonfle donc les primes appelées dès le début du prêt accroissant ainsi sa rentabilité nette au détriment de votre TEG.

Autre inconvénient :
Si vous modulez vos échéances à la hausse, vous réduisez donc la durée et votre capital restant dû diminue plus vite que l'estimation qui a servi de base au calcul de la prime ( = même effet que le remboursement anticipé que vous citez).

Cordialement,

 

[yannou79]

Bonjour,

Oui mais en procédant ainsi la MAIF se "fait de la trésorerie" et de la rentabilité sur votre dos.

Ce n'est pas tout à fait vrai, car si on procédait à une facturation avec des échéances évoluant à l'année, les mensualités seraient plus fortes au démarrage.Au final, avec leur système et selon mes calculs, sur la période de 82 mois de mon crédit, je serais gagnant si je remboursais le crédit dans les 33 premiers mois, perdant du 34 ième au 82 ième mois. Mais comme de toutes façons je compte profiter du système pour baisser les mensualités de mon crédit et aller jusqu'au bout, j'en sortirais gagnant.

 

[Zkouka]

Pourquoi tu t'arrêtes à 299 à l'hyp 2?

J'ai revu le banquier et ci-joint la nouvelle simul:

Ca me parait pas mal...Non?

[lien réservé abonné]

 

[yannou79]

Tout ça pour ça

un petit tour sur https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/optimisation-double-credit.php vous permettra de faire la simulation vous même :
Prêt long de 199 583 € + Prêt court de 179 046 € (lissage avec l'assurance 0,25 sur CI)

On y est, votre simulation est maintenant optimisée.

 

[Aristide]

Hum...!!!...???

Difficile de l'affirmer; nous ne connaissons pas les taux intermédiaires entre 180 mois (3,85%) et 299 mois (4,10%)
Peut-être existe t-il une meilleure combinaison avec la vraie hiérarchie des taux ?

Cdt