Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[yannou79]

Comme dis plus haut, il n'y a pas de raisons que cela se passe mal, demandez à votre banque un avenant pour modulation d'échéance et revenez nous dire si cela se passe bien.

 

[Zkouka]

Bonjour à tous,

Également nouveau sur ce forum, je vois qu'il y a de formidables personnes capables de nous aider à optimiser nos futurs prêts immobiliers.

Les taux ayant pas mal augmenté, je me permets de faire appel à vous afin d'optimiser mon prêt.

Pour l'instant, je n'ai pas encore posé la question des prêts emboités.
Je le ferai dès mardi.

Mon projet est d'emprunter 380k€ sur 25 ans. Voire 20 ans si l'optimisation me permet de tourner au tour de 2100€ (je rêve peut-être)...

Comment pouvez-vous m'aider si possible bien sûr?

Pour information, je pense prendre une délégation d'assurance. Celle de mon organisme bancaire est autour de 0.25/0.27%

Merci.

 

[yannou79]

Très honnêtement, je ne sais pas dans la pratique combien de personnes ont pu imposer un montage optimisé à leur banque. Revenez avec des propositions concrètes en évoquant aux banquiers les optimisations possibles (prêts gigogne, délégation d'assurance), et nous pourrons vous conseiller sur la proposition à retenir, ou les remarques/changements à proposer.

 

[Zkouka]

Bonjour,

Pourquoi on pourrait pas l’imposer à notre banque? on peut faire jouer la concurrence...
J'imagine qu'un modèle à 3 paliers serait plus intéressant?

Merci pour vos réponses.

 

[yannou79]

bien sur que 3 paliers ça serait encore mieux, mais c'est une négociation avant tout. Une banque n'a pas à justifier un refus de prêt, vous serez bien en mal de leur imposer quoi que ce soit, le rapport de force n'est pas en votre faveur.

 

[Zkouka]

Bon, je pose la question à la banque et on verra...Avez-vous déjà eu des retours sur LCL par exemple?

 

[ZRR_pigeon]

Bon, je pose la question à la banque et on verra...Avez-vous déjà eu des retours sur LCL par exemple?

oui la LCL, la seule banque qui vous facture des frais sur les montants empruntés non encore débloqués. Une de mes banques préférée

 

[Zkouka]

On va tous passer à bitcoin un jour

 

[Aristide]

Bonjour,

Comme dis plus haut, il n'y a pas de raisons que cela se passe mal, demandez à votre banque un avenant pour modulation d'échéance et revenez nous dire si cela se passe bien.

L'option de modulation ainsi que ses conditions et limites étant prévues dans l'offre/contrat, la banque n'a pas à adresser un avenant à l'emprunteur.

Par contre elle doit vérifier que les nouvelles charges sont toujours acceptables eu égard à la capacité de remboursement de l'emprunteur au moment de l'exercice de l'option. (Clause souvent prévue dans le contrat également)

Coedialement,

 

[yannou79]

Vous m'étonnez, la Casden m'a toujours envoyé un avenant à chaque modulation d'échéance que j'ai voulu faire (malgré comme vous le dites des conditions prévues dans le contrat).

 

[Aristide]

Le contrat initial prévoyant les conditions et limites de la modulation, elle n'avait pas l'obligation d'adresser un avenant.

Un tableau d'amortissement avec les nouvelles modalités suffisait.

Cdt

 

[Zkouka]

Bonsoir à tous,

Je viens de recevoir la proposition de la banque jaune...

P1= 140000 sur 180 taux 3.85
P2= 238629 sur 300 taux 4.10

Pourriez-vous m'aider à optimiser tout ça:

Sachant que mensualités hors assurances = 1999,33€
Avec Assurances = 2078,21€

Merci.

 

[yannou79]

un petit tour sur https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/optimisation-double-credit.php vous permettra de faire la simulation vous même :
Prêt long de 199 583 € + Prêt court de 179 046 € (lissage avec l'assurance 0,25 sur CI)

 

[fleg]

Bonjour,

Nous sommes actuellement en train de monter notre dossier financier en vue de la rénovation d'une maison

Nous pouvons bénéficier d'un EcoPTZ de 30000€, le reste soit 190000€ sera financé par le prêt immobilier

Une des banques me propose de faire des prêts gigognes, un de 7 ans de 60000€ a un taux hors assurances de 2.77 et l'autre de 16 ans de 130000€ a 3.62 HA (ou sinon à 3.55 HA sur 15 ans)

Je n'ai pas les taux d'assurances pratiqués mais simplement le coût total.
Je ne sais pas comment faire pour integrer et optimiser 3 prets dans un montage avec mensualités lissées.
Est ce le meilleurs montage possible en sachant que la mensualité acceptable pour nous tourne entre 1500 et 1600 € par mois.


Je vous joins le détail du montage en copie d'écran
[lien réservé abonné]

En vous remerciant de votre réponse, cordialement

 

[yannou79]

On peut aller jusqu'à 62575,38 € sur le prêt court et donc 127424,62 sur le prêt long. Pour un gain de 0,77 € par mois sur toute la durée du prêt (soit 140 €)
Après, il faudrait que vous arriviez à savoir si il n'existe pas un palier à 15 ans avec un taux moindre (vous êtes sur 16, l'effort d'épargne supplémentaire pourrait valoir le coût). De plus, il faudrait tester si un palier intermédiaire différent (10 ans ou 12 ans, à voir avec le hiérarchie des taux) ne donnerait pas un meilleur résultat sur le financement global.

 

[Aristide]

Bonjour,

Pourriez-vous m'aider à optimiser tout ça:

Sachant que mensualités hors assurances = 1999,33€
Avec Assurances = 2078,21€

Pour une bonne optimisition qui soit en même temps compatible avec la pratique utilisée par votre banque il faudrait préciser :

1) - La techinque utilisée par votre banque (amortissement du prêt emboîté ? Différé ?)

2) - La hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer (Taux par paliers de durées de 60 mois à 300 mois car les durées de 180 mois et 300 mois proposées ne sont peut-être pas optimales)

Pour ces deux points, plus de détails sur les deux crédits proposés pourraient peut-être/sans doute être utiles (copie simulation ?)

Par ailleurs il faudrait aussi préciser votre mensualité cible assurances comprises car les 2.078,21€ que vous citez correspond manifestement une échéance calculée par votre banque à partir de durées (180 mois et 300 mois) imposées.

Or la bonne démarche est inverse; vous fixez d'abord une échéance cible, asurances comprises, acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement et, compte tenu le la hiiérarchie des taux, l'optimisation conduit à définir la meilleure combinaison possible "Montants/Durées/Taux".

Vous comprendrez aisément que si, pour vous, ce n'est pas un problème de passer la mensualité de 2.078€ à 2.080€ ou 2.100€ ou ....??? la combinaison optimale sera différente et un gain sur le coût du crédit en résultera.

Cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous joins le détail du montage en copie d'écran

Votre banque utilise la technique d'amortissement du prêt "emboîté".

Le taux des assurances est de 0,324%.

Mais pour une bonne optimisation (***) il serait nécessaire que vous puissiez préciser la hiérachie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer.
=> Taux par paliers de durées (de 60 à 192 mois) car les durées proposées par votre banque sont des durées imposées et qui ne sont donc pas forcément optimales.

(***) Meilleure combinaison dans la technique utilisée par votre banque ce qui ne signifie pas forcément "meilleure combinaison" dans l'absolu

Votre échéance cible assurances comprises étant de 1.600€, la bonne optimisation sera celle qui permettra la meilleure combinaison "Montants/Durées/Taux" en tenant compte de cette hiérarchie des taux.

Cordialement,

 

[Zkouka]

Je vais vous faire une copie d'écran.

L'idéal pour moi étant de baisser la mensualité tout en baissant le coût global.

Je préfère donc 2078 à 2100.

 

[Zkouka]

Bonjour,

Nous sommes actuellement en train de monter notre dossier financier en vue de la rénovation d'une maison

Nous pouvons bénéficier d'un EcoPTZ de 30000€, le reste soit 190000€ sera financé par le prêt immobilier

Une des banques me propose de faire des prêts gigognes, un de 7 ans de 60000€ a un taux hors assurances de 2.77 et l'autre de 16 ans de 130000€ a 3.62 HA (ou sinon à 3.55 HA sur 15 ans)

Je n'ai pas les taux d'assurances pratiqués mais simplement le coût total.
Je ne sais pas comment faire pour integrer et optimiser 3 prets dans un montage avec mensualités lissées.
Est ce le meilleurs montage possible en sachant que la mensualité acceptable pour nous tourne entre 1500 et 1600 € par mois.


Je vous joins le détail du montage en copie d'écran
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En vous remerciant de votre réponse, cordialement

Messieurs, je suis surpris de voir un taux à 3.55 HA sur 15 ans...Sur les différents sites consultés on est à 3.80 voire 3.65...

Vous habitez quelle région? quelle banque?

 

[Zkouka]

[lien réservé abonné]

dsl pour la qualité j'ai fait ca avec mon tel (scanner HS)