Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

@yannou79

Bonjour,

Je reviens vers vous (avec retard) sur la technique du différé total.

Nous sommes bien d’accord pour dire que dans un crédit classique, quelle que soit la technique de capitalisation (ou assimilé), le différé total génère un surcoût pour l’emprunteur.

C’est pour « regarder de plus près » ce qu’il advient dans le cas de montage « Prêts ‘’emboîtés’’ / ‘’prêt lisseur’’ que je poursuis cet échange.

Je raisonnerais d’abord sur le principe (la théorie) puis ensuite sur les aspects pratiques.
Ces raisonnements s’appuient sur un exemple - volontairement simplifié au maximum - que vous trouverez joint.

De manière intuitive, l'équilibre des optimums est obtenu quand on amorti pas le prêt long ( on paye juste les intérêts + assurance).

Dans ce cas il ne s’agit plus de différé total mais d’un différé partiel encore appelé différé de capital.

Si on s'amuse a faire un montage avec un prêt gigogne dans lequel on amorti un peu de capital du prêt long dès le début, il sera forcément moins bon qu'un prêt gigogne où on se contente de différer l'amortissement du prêt long.

Pourquoi ? tout simplement parce que plus l'effort d'épargne peut se concentrer sur le prêt court, plus on est capable d'emprunter une somme élevée sur le prêt court et donc payer globalement moins d'intérêts.

La logique se poursuit dans l'optimisation si on peut "encore baisser" ce qu'il y a à payer sur le prêt long pour concentrer l'épargne sur le prêt court.

Si en plus le différé total est fait de façon sympathique avec capitalisation à part des intérêts, c'est le jackpot, je doute qu'une seule banque accepte un tel différé sur 18 ans pour optimiser un montage.

Je comprends bien votre raisonnement.
Effectivement, à échéance cible égale, en affectant plus de ressources au remboursement du prêt court qui est donc au taux le moins élevé,soit le montant du prêt est plus élevé, soit sa durée est encore plus courte.

J’ai donc fait une simulation volontairement très simple (= deux prêts gigognes sans assurances ni frais) que vous trouverez ci-jointe.
Les hypothèses de base sont les suivantes
+ Besoin à financer = 100.000€
+ Echéance cible = 800€
+ Hiérarchie des taux :
+ + durée <= 120 mois = 3,15%
+ + durée > 120 mois = 3,25%

Mon optimisation avec différé partiel sur le prêt lisseur donne
= Prêt court de 120 mois à 3,15% = 75.410€
= Prêt long de 153 mois à 3,25% = 24.590€

Si j’utilise le différé total au lieu du simple différé de capital l’optimisation donne
= Prêt court de 120 mois à 3,15% = 82.258€€
= Prêt long de 153 mois à 3,25% = 17.742€

Au plan théorique ces chiffres vous donnent donc raison.

Mais comparons maintenant les résultats en terme de coût du crédit et de TEG.

Ceux-ci varient suivant la technique de capitalisation ou assimilée à savoir.

=> Différé partiel
+ Coût crédits = intérêts = 21.708€
+ TEG = 3,1895% (Le « TEG » est en fait le « taux réel d’ensemble » des deux prêts fusionnés puisqu’il n’y a aucun frais)

=> Différé Total
Capitalisation mensuelle (contraire art 1154 code civil)
+ Coût crédits = intérêts = 21.659€
+ TEG = 3,1840%

Capitalisation annuelle
+ Coût crédits = intérêts = 21.532€
+ TEG = 3,1698%

Sans capitalisation (= stockage des intérêts => paiements en priorité => phase amortissement retardée)
+ Coût crédits = intérêts = 20.456€
+ TEG = 3,0469%

Au niveau des principes, le différé total s’avère donc plus intéressant pour l’emprunteur que le différé partiel.

Vous remarquez cependant que si c’est la capitalisation mensuelle (contraire code civil) qui est pratiquée, la différence n’est que de 49€ pour 100.000€ empruntés sur 153 mois.

A noter par ailleurs, toujours au plan théorique, il serait possible d’améliorer encore plus l’optimisation en prévoyant autant de lignes de crédits que de paliers dans la hiérarchie des taux.

Il n’est pas rare de trouver une structure des taux telle :
+ 001 à 024 mois
+ 025 à 060 mois
+ 061 à 084 mois
+ 085 à 120 mois
+ 121 à 144 mois
+ 145 à 180 mois
+ 181 à 240 mois
+ 241 à 300 mois
+ 301 à 360 mois

Dans ce cas de figure, ce n’est donc pas trois lignes mais neuf lignes qu’il faudrait prévoir pour atteindre l’optimisation maximale.
Encore faudrait-il vérifier l’impact du surcoût sur les frais de garantie ?


Voyons maintenant les aspects pratiques

Normalement les banques réservent l’utilisation du différé total a des cas particuliers :

=> Prêts étudiants = maximum 5 ans
Dans ce cas ce n’est pas la rentabilité sur le produit « Prêt Etudiant » qui est visé ; c’est uniquement un « captage » de clients jugés potentiellement intéressants.

=> Prêt immobilier pendant la phase de construction
+ 1 an maximum dans le cas général
+ Jusqu’à trois ans au plus dans des cas particuliers

=> Prêts de toute nature
+ Pour permettre des options de souplesse dans la gestion du crédit pour l’emprunteur (1ère échéance à 3 mois – Report d’une échéance.....)

Donc, dans la généralité des cas, les banques n’utilisent pas le différé total sur une longue durée.

je doute qu'une seule banque accepte un tel différé sur 18 ans pour optimiser un montage

Nous sommes bien d’accord.

Dans le cas spécifique des prêts à paliers (prêt lisseur) ce constat est encore plus vrai.

Vous avez remarqué dans mes exemples ci-dessus comment varient les TEG des différents cas de figure :

=> Différé partiel = 3,1895%

=> Différé total
+ Capitalisation mensuelle = 3,1840% (= -0,0055%)
+ Capitalisation annuelle = 3,1698% (= - 0,0198%)
+ Sans capitalisation (stockage) = 3,0649% (= - 0,1426%)

Dans ces exemples, il y a une corrélation entre le coût du crédit et le TEG => plus le premier est bas, plus le second est faible.
NB) – Ne pas en tirer une règle générale car si c’est vrai dans un tel exemple où il n’y a pas de frais prélevés au départ on voit très souvent un TEG plus élevé avec un coût du crédit plus faible ou inversement (J’ai fait un post sur ce sujet)

Donc plus le TEG est intéressant pour l’emprunteur, moins la rentabilité apparente pour la banque est bonne.
Je dis « rentabilité apparente pour la banque » car le taux réel du crédit pratiqué est moins élevé avec un différé total qu’avec un différé partiel.

Mais, dans le cas des prêts à paliers, le problème est accentué car, ce qui compte c’est la marge sur crédit plus que le taux emprunteur en tant que tel.

Pour la banque le taux de marge correspond à la différence entre son coût de ressource et le taux client.

Et, dans le cas des prêts à paliers, il y a précisément un problème au niveau des ressources de financement.
En effet, la banque ne peut pas calquer son refinancement sur le profil « à paliers » des prêts lisseurs.

La banque emprunte comme si le crédit était à échéances constantes c'est-à-dire qu’elle va commencer à rembourser immédiatement (sorties de trésorerie immédiates) alors que, du fait du différé, elle ne commencera à percevoir des échéances que plus tard (rentrées de trésorerie différées).

Ceci est vrai dans le différé partiel comme dans le différé total mais l’impact sur le coût de la ressource est plus élevé dans ce dernier cas puisqu’il n’y a aucune rentrée en trésorerie contrairement au différé partiel.

Donc, sur un prêt à paliers en différé total nous avons un taux réel emprunteur moindre alors que, inversement, dans ce même cas de figure, nous avons un coût de ressource plus élevé.

En résultat le taux de marge pour la banque est donc nécessairement plus faible.

Notez aussi que la multiplicité des lignes de crédit accroît les frais de gestion (plusieurs échéances à appeler) ce qui diminue encore la rentabilité nette.

Au plan pratique vous avez donc des banques qui :
+ Ne savent faire ni lissage ni optimisation (pas de logiciel adapté)
+ Savent faire mais ne veulent pas faire (Temps passé au montage – Coût ressource (Cf ci-dessus) – Coût gestion – Marge réduite)
+ Savent faire et pratiquent mais à un taux supérieur à ceux des prêts classiques
+ Savent faire et pratiquent au taux normal même si ces dernières ne semblent représenter qu’une minorité.

Mais, le plus souvent, c’est la pratique du différé partiel qui semble utilisée ce qui permet d’éviter tant les contraintes liées à la capitalisation que les impacts négatifs sur le taux de marge bénéficiaire.

Je comprends votre réserve sur le différé total, mais celui-ci existe dans un cadre légal et permet une meilleur optimisation alors pourquoi s'en priver si une banque l'accepte?

Oui.....si la banque l’accepte.
Cf explications ci-dessus

Bien cordialement,

 

[yannou79]

Merci pour cette réponse exhaustive Aristide, c'est toujours un plaisir de vous lire.

Je me permet juste un commentaire :

Vous remarquez cependant que si c’est la capitalisation mensuelle (contraire code civil) qui est pratiquée, la différence n’est que de 49€ pour 100.000€ empruntés sur 153 mois.

Les chiffres que vous avez pris en sont la cause (faible différence entre les 2 taux, durée finale et intermédiaire assez proche), le prêt gigogne classique n'économise en lui même que 435 € sur le coût du crédit total
calculatrice Cbanque :

Financement avec le seul crédit long
Période Durée Echéance Prêt court Echéance Prêt long Total échéances
Un seul palier 12 ans et 9 mois - 799,21 € 799,21 €
Prêt long de 100 000 €
Coût total du financement 22.279,13 €
Financement avec le lissage d'un crédit court et d'un crédit long
Période Durée Echéance Prêt court Echéance Prêt long Total échéances
Palier 1 10 ans 728,36 € 68,00 € 796,36 €
Palier 2 2 ans et 9 mois - 796,39 € 796,39 €
Prêt long de 25 108 € + Prêt court de 74 892 €
Coût total du financement 21.844,07 €
Bilan
Economie de 435 € sur le coût total
soit une réduction de 1,95 % de ce coût total.

C'est donc toujours plus de 10 % de mieux avec différé total que sans, c'est moins négligeable dit comme ca. (sans parler de la possibilité même très hypothétique d'un différé total plus sympathique, on est ici dans la théorie).

Bien cordialement

Yann

 

[Aristide]

Bonjour,

Je reviens sur notre dernier échange car il semble que nous ne parlions pas de la même chose.

Mon message visait d'abord à faire savoir que la pratique ne correspond pas forcément à la théorie et que, en l'occurrence, les prêteurs étaient peu enclins à accepter des différés totaux sur des périodes excédant 1 an (exceptionnellement 3ans = programmes immobiliers).

Dans les montages "gigognes" à échéances lissées, c'est donc le différé partiel (= différé de capital) qui est généralement utilisé.

Partant de là, j'ai été amené à comparer le coût du crédit entre un tel montage avec différé partiel et un autre avec différé total.

C'est là qu'avec une capitalisation mensuelle (contraire au code civil si prêt amortissable) j'ai trouvé que la différence était de =/= 50€ pour 100.000€ empruntés sur 153 mois.

Or vous, vous comparez le coût d'un crédit classique amortisssable par échéances constantes avec un montage sur deux lignes en échéances lissées.

Par ailleurs, vous vous basez sur une échéance de 799,21€ échéances comprises dans le premier cas et 796,36€ et 796,39€ dans le second cas.

J'ai donc repris cet exemple en prenant 799,21€ comme échéance cible.

Les résultats des comparaisons sont les suivants;

=> Crédit classique (1) - Lissage gigogne différé partiel (2)
+ 22.279,13€ - 21.737,70€ = 541,43€

=> Crédit classique (1) - Lissage gigogne différé total (3)
+ 22.279,13€ - 21.688,27€ = 590,86€

=> Lissage gigogne différé partiel (2) - Lissage gigogne différé total (3)
+ 21.737,70€ - 21.688,27€ = 49,43€ soit la même différence que précédemment.

Il va sans dire que je n'aurais pas ecrit le post d'origine "Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées" si je n'avais pas trouvé un intérêt pour les emprunteurs de solliciter plutôt des montages "gigognes à échéances lissées " que de simples plans de financement en crédit juxtaposés.

Cordialement

 

[yannou79]

=> Crédit classique (1) - Lissage gigogne différé partiel (2)
+ 22.279,13€ - 21.737,70€ = 541,43€

=> Crédit classique (1) - Lissage gigogne différé total (3)
+ 22.279,13€ - 21.688,27€ = 590,86€

=> Lissage gigogne différé partiel (2) - Lissage gigogne différé total (3)
+ 21.737,70€ - 21.688,27€ = 49,43€ soit la même différence que précédemment.

Il va sans dire que je n'aurais pas ecrit le post d'origine "Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées" si je n'avais pas trouvé un intérêt pour les emprunteurs de solliciter plutôt des montages "gigognes à échéances lissées " que de simples plans de financement en crédit juxtaposés.

Cordialement

Il est vrai que la calculatrice Cbanque ne permet pas de réaliser vos montages avec échéance cible, mais en terme de votre fameux "coût du crédit corrigé", cela est sensiblement pareil puisque la différence vient de l'effort d'épargne un peu moindre dans les "simples plans de financement en crédit juxtaposés".
Mon poste n'avait pour autre but que de relativiser le gain théorique de "de 49€ pour 100.000€ empruntés sur 153 mois" en utilisant un différé total, en le mettant en balance avec ce que fait gagner votre montage avec les chiffres que vous avez choisis (ici gain de 541€, le différé total améliore le tout avec un ordre de grandeur de 10% du montage)

En somme, nous disons tous les 2 la même chose : un différé total dans un montage gigogne améliorerait le coût du crédit, même si il est dans la pratique impossible à réaliser.

 

[doudou9194]

bonjour,
Je suis en pleine recherche de financement pour mon appartement est j'aurais besoin de vos conseils.
j'aimerais savoir s'il est plus intéressant pour moi de faire un prêt gigogne ou un prêt normal.

le prix de l'appartement : 152958 euro
frais de notaire : 11395 euro
apport : 15500 euro
ptz+ : 30592 euro / 92.06 euro a rembourser sur 18 ans puis 178.45 euro sur 5 ans
prêt 1% logement : 9600 euro/ 96 euro a rembourser sur 10 ans
15000 euro / 145 euro a rembourser sur 10 ans.

se qui fait que je demanderais à la banque 93661 euro si je ne me trompe pas.

Je suis aller au crédit foncier qui ma fait une simulation sans pour l'instant inclure les prêts 1% et complémentaire. il me propose de prendre un prêt de 118762 euro pour un taux de 4.25 % hors assurance sur 25 ans. il a mis des assurance sur le deux têtes a 100% et m'oblige a prendre l'assurance perte d'emploi (que je ne veut pas) ce qui fait une mensualité de 120.23 euro qu'il na pas inclut dans le lissage, se qui me fait une mensualité totale de 781.54 assurance comprises (sachant qu'il n'a pas encore inclus le prêt 1% et la complémentaire).

le prêt et un prêt PAS liberté ( qu'il m'oblige a prendre)

Qu'en pensez vous, serait il plus avantageux de faire le fameux prêt gigogne ou un prêt normal.
si vous pouviez m'aider a comprendre.
merci

 

[ZRR_pigeon]

et m'oblige a prendre l'assurance perte d'emploi (que je ne veut pas)

deja il ne peut pas vous obliger. donc s'il persiste, changez de cremerie. Avant cela, il sera interessant de comparer combien cette assurance coute et combien elle rapporte dans un cas typique, et dans un cas optimal (pour vous), entre les carences; les delais maxi de couverture, a chaque fois que j'ai du faire l'analyse pour moi ou un proche, jamais je n'ai trouvé que cela pouvait se justifier...

 

[Aristide]

Bonjour,

Qu'en pensez vous, serait il plus avantageux de faire le fameux prêt gigogne ou un prêt normal.
si vous pouviez m'aider a comprendre.
merci

Il y a deux notions qui sont :

1) - Le lissage des échéances qui permet donc d'avoir un total de mensualités identiques.
Le lissage est utile ou non suivant l'importance de votre échéance cible et de votre capacité de remboursement.

2) - Le montage "gigogne" qui permet de scinder le prêt complémentire un au moins deux prêts sur des durées différentes.
Ce montage s'associe en général au lissage ci-dessus mais, toujours en fonction de l'échéance cible et la capacité de remboursement on peut imaginer un "montage gigogne" sans lissage

Comme les taux des crédits varient avec leur durée, en introduisant un/des prêt(s) court(s) ("emboîtés") à dans un prêt long ("lisseur" ou non) l'emprunteur bénéficie, sur ces prêts courts, de taux d'intérêts moins élevés.
De plus, l'assurance sur ces crédits s'arrête plus vite.

Donc, toutes choses étant égales par ailleurs, une économie sur les intérêts (taux plus faible) ajoutée à un volume de primes d'assurance moindre (durée plus courte) génèrent forcément un coût du crédit moindre.

Cordialement,

 

[doudou9194]

quelle calcul faire pour savoir combien je payerais avec un prêt gigogne et un prêt normal
sachant que j'aimerais payer dans les 800 a 850 euro.
merci

 

[Aristide]

Je vous suggère d'utiliser le simulateur cBanque :
https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/lissage-credit.php

ou de demander des simulations à votre banque.

Cdt

 

[doudou9194]

bonsoir , je reviens vers vous car je suis aller a la banque postale est voila ce qu'il me propose ( c'est du chinois pour moi)
le cout de l'appartement est de 152958 hors frais
apport 15299.4 c'est son ordi qui a arrondi ( je sais pas pourquoi!!) je voulais mettre 15500 E)
ptz+ 30591.6 (encore son ordi qui arrondi !! normalement 30592 mais bon)
a rembourser sur 336 mois : 88.11 assurance comprise sur 276 mois et 194.51 AC sur 60 mois
prêt 1% 9600 taux 2.20 AC a rembourser sur 120 mois 89.20
prêt complémentaire 15000 taux 2.48 AC a rembourser sur 120 mois 141.27
et leur prêt PH sérénité plus 95699 taux 3.95 HA a rembourser sur 300 mois : d'apprêt ce que je comprend il y a plusieurs paliers : sur 120 mois 447.37 AC puis sur 156 mois : 677.84 AC puis sur 23 mois : 571.44 ac puis sur 1 mois 521.12 AC
donc après lissage mensualité de 765395 euro chaque mois (sachant que ca ne m'ouvre pas droit aux apl)
dans son calcul il a estimer les frais de notaire 11821
et frais de garantie 1411 euro
ce qui fait un total de 166190 euro
il a mis 100 % d'assurance sur les 2 têtes.
pour le TEG il y a écrit 4.88
j'arrive a 31% d'endettement
le total des intérêt est de 65377.08
et le total intérêt + frais dossier et assurance ADI ET APE 85845.24 euro .
je lui est demander s'il était possible de faire un prêt gigogne sur les 95699E que j'emprunte a la banque mais il m'a dit qu'il y avait trop de chose a lisser est que ca n'était pas possible.
que pensez vous de tous ca
est ce que cette offre vous parait convenable
merci pour votre aide et vos réponses.

 

[Aristide]

a rembourser sur 336 mois : 88.11 assurance comprise sur 276 mois et 194.51 AC sur 60 mois
prêt 1% 9600 taux 2.20 AC a rembourser sur 120 mois 89.20
prêt complémentaire 15000 taux 2.48 AC a rembourser sur 120 mois 141.27
et leur prêt PH sérénité plus 95699 taux 3.95 HA a rembourser sur 300 mois : d'apprêt ce que je comprend il y a plusieurs paliers : sur 120 mois 447.37 AC puis sur 156 mois : 677.84 AC puis sur 23 mois : 571.44 ac puis sur 1 mois 521.12 AC

Manque taux des prêts ???
Manque Taux assurance ?
Manquent échéances hors assurances ?
Manque hiérarchie des taux (taux par paliers de durées que votre banque serait susceptible de vous proposer = de 60 mois à 84 mois - 85 mois à 120 mois -121 mois à 180 mois.....etc jusqu'à 300 mois) ?
Manque votre échéance cible assurances comprises (mensualité - assurances comprises - que vous voulez/pouvez pater et acceptable par votre banque ?

donc après lissage mensualité de 765395 euro chaque mois

Il doit y avoir une erreur ??

je lui est demander s'il était possible de faire un prêt gigogne sur les 95699E que j'emprunte a la banque mais il m'a dit qu'il y avait trop de chose a lisser est que ca n'était pas possible.

A vérifier ?

que pensez vous de tous ca
est ce que cette offre vous parait convenable

Faut voir ?

Cordailement

 

[doudou9194]

Manque taux des prêts ???

le taux des prêts : prêt 1% 1.50 hors assurance et 2.20 assurance comprises
prêt complémentaire : prêt a 2.48 je crois en fait qu'il est hors assurance je viens de relire mais je n'aie pas le cout de l'assurance il y a juste le cout total de 1952.40 euro.
pour le prêt PH sérénité : il ma juste donner le taux hors assurance 3.95

Manque Taux assurance ?

aucune idée , pour les prêt 1% et complémentaire , par contre pour le prêt PH sérénité je lui ai demander mais il me la pas donner.

Manquent échéances hors assurances ?

pour les prêts 1% et complémentaire je n'ai pas tout les renseignements,
pour le prêt sérénité: pour la 1ere période 120 mois le cout HA 397.13 et 447.37 AC, pour la 2eme période 156 mois 627.60 HA et 677.84 AC, pour la 3eme période 23 mois : 521.20HA et 571.44 AC et la 4eme période 1 mois 470.88HA et 521.12 AC

Manque hiérarchie des taux (taux par paliers de durées que votre banque serait susceptible de vous proposer = de 60 mois à 84 mois - 85 mois à 120 mois -121 mois à 180 mois.....etc jusqu'à 300 mois) ?

Je ne les ait pas.

Manque votre échéance cible assurances comprises (mensualité - assurances comprises - que vous voulez/pouvez pater et acceptable par votre banque ?

le total mensualité 699.65 HA et 765.95 AC, je ne sait pas si c'est bien de cela dont vous me parlez.

donc après lissage mensualité de 765395 euro chaque mois, Il doit y avoir une erreur ??

effectivement erreur de frappe : 765.95

il ma mis un tableau : échéancier annuel assurance comprises
périodes de 1 a 25 mensualités de 765.95 et de 26 a 28 mensualités de 194.51 qui correspondes au reste de ptz a rembourser.

 

[Aristide]

Laisser moi un peu de temps; je vais voir ce que je peux faire.
Mais c'est sans garantie
Cdt

 

[doudou9194]

merci pour votre aide

 

[Aristide]

merci pour votre aide

Bonjour,

Ainsi que convenu j’ai regardé votre plan de financement et vous trouverez, ci-joint, cinq simulations.
+ N° 1 = Tentative de reproduction de l’offre de votre banque
+ N° 2 = Lissage => échéance cible 765,95€ assurances comprises.
+ N° 3 = Lissage avec prêt gigogne => échéance cible 765,95€ assurances comprises.
+ N° 4 = Lissage avec prêt gigogne => échéance cible 766,00€ assurances comprises.
+ N° 5 = Lissage avec prêt gigogne => échéance cible 770,00€ assurances comprises.

Attention :
Etant donné le manque de précisions dans les informations fournies il est fort probable que les résultats ne soient pas strictement conformes à la réalité.

=> Concernant les assurances :
+ Sur le Prêt à taux zéro et sur le prêt complémentaire lisseur (PH Sérénité) le calcul donne des résultats différents mais approchants ; j’ai arrondi les taux de prime à 0,315%.
C’est aussi ce taux de prime qui a été appliqué au prêt gigogne inséré dans les simulations N° 3, 4 et 5.

+ Sur le prêt patronal et le complémentaire de 15.000€, je n’ai pas isolé l’assurance et ai calculé la mensualité assurances comprises

+ De ce fait les lignes « Intérêts » et « Assurances » de la synthèse jointe sont forcément inexactes.

Seuls les totaux :
+ Coût Total Crédit
+ Coût Projet à Crédit
+ Coût Crédit Corrigé (***)
+ Coût Projet à Crédit Corrigé (***)

avec le TEG d’ensemble permettent une approche et la comparaison des simulations entre elles.

Je vous confirme que l’insertion d’un prêt gigogne est possible.

La encore, étant donné que vous ne m’avez pas fourni la hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer, j’ai imaginé la suivante :

001 à 012 mois = 3,55%
013 à 059 mois = 3,60%
060 à 120 mois = 3,65%
121 à 144 mois = 3,70%
145 à 180 mois = 3,75%
181 à 204 mois = 3,80%
205 à 240 mois = 3,85%
241 à 264 mois = 3,90%
265 à 300 mois = 3,95% fourni par vous-même.

Les résultats obtenus sont donc dépendants de cette grille de taux donc probablement inexacts.

Ces simulations ne permettent donc qu’un aperçu de ce qui est possible.

Pour obtenir des résultats fiables il faudrait fournir
+ Les taux des prêts hors assurances
+ Les mensualités hors assurances
+ Les taux des primes d’assurances sur chacun des prêts
+ Les mensualités avec assurances
+ La hiérarchie exacte des taux que votre banque pourrait vous proposer
+ Votre échéance cible réelle.

NB) – Est-il normal que vous n’ayez pas mentionné de frais de dossier ou bien est-ce un oubli ? Dans ce dernier cas il faudrait en préciser le montant et indiquer comment vous entendez les financer (= accroissement apport personnel ou bien augmentation du prêt ?)

Cordialement,

 

[doudou9194]

merci pour votre aide est votre réponse
donc l’insertion du prêt gigogne est possible
par rapport aux frais de dossier il n'y en a pas
la banque postale n'en demande pas.
s'il me dit qu'il peut pas le faire , je pense que je le prendrait quand meme car c'est la meilleur offre que j'ai pour l'instant.
qu'en pensez vous? trouvez vous que l'offre est bonne?

 

[Aristide]

s'il me dit qu'il peut pas le faire , je pense que je le prendrait quand meme car c'est la meilleur offre que j'ai pour l'instant.
qu'en pensez vous? trouvez vous que l'offre est bonne?

Pour avoir un avis objectif il faudrait pouvoir comparer avec les offres des autres concurrents.

Si vous avez lu mes posts vous savez que le critère de comparaison que je prévilégie est le coût du crédit corrigé.

Vous pouvez d'alleurs faire vos comparaisons vous même; voir ci-dessous :

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

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En particulier cette quatrième partie et l'applicatif joint pour comparer des plans de financement dans leur ensemble = tous prêtx confondus.

[lien réservé abonné])

Cordialement,

 

[BWH31]

Bonjour,

J'ai une interrogation quand aux financements lissés. Lors de la mise à disposition des fonds, si la période de franchise partielle est plus courte que la durée prévue, le lissage n'est-il pas remis en cause ? J'ai un peu peur que le lissage fonctionne correctement lors de la simulation, mais qu'il ne soit plus réellement fonctionnel lors de la mise à disposition des fonds...

 

[Aristide]

Bonjour,

Tout dépend des banques et de leurs procédures.

En général, pour que le lissage fonctionne correctement, il faut que tous les prêts concernés commencent à s'amortir en même temps.

Cordialement,

 

[BWH31]

Et pour celles qui prennent en compte les prêts déjà en cours ??