Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Bonjour,

Pour les Etablissements qui les prennent en compte, les charges de crédits déja existantes ne sont pas un problème car elles sont parfaitement identifiées dans leurs montants et leurs termes.

Un fois positionnées dans l'échéancier global d'amortissement elles ne varieront pas sauf - éventuellement - par l'effet de la modulation, mais c'est un autre problème qui concerne d'ailleurs tant les mensualités antérieures que les nouvelles et que certaines banques savent gérer mais d'autres non.

Cordialment,

 

[angus69]

tres instructif comme post !
merci à tous

 

[Aristide]

Bonjour,
Je vous informe que votre boîte MP est pleine et que je ne peux répondre à vos derniers messages
Cdt

 

[krone]

Bonjour,

J'ai parcouru l'entièreté du post, visionné toutes les pièces jointes pour bien m'imprégner des méthodes du lissage mais je reste incapable d'optimiser mon projet d'emprunt. J'ai évidemment essayer le lissage de Calcamo sans réellement savoir si le résultat que j'obtiens est correct ou pas !! pour ce qui est du prêt gigogne, je sèche sur la méthode

bref, je me tourne vers vous parce que je dépasse de peu mon taux d'endettement autorisé (34%) et que je voudrai rabaisser ce taux le plus possible vers 30%

Si vous permettez je vous livre notre projet.

le coût de notre projet est de 320 000 € (terrain + construction comprise), j'ai un apport de 45000 € et je peux bénéficier dun PTZ+ de 51480 € sur 20 ans et d'un prêt professionnel de 15 000 € à 1% TEG AC également sur 20 ans.
ma capacité d'emprunt (30%) est de 1215 €/mois.

Mon emprunt principal est de 208520 € (320 000 - 45 000 - 51 480 - 15 000). en prenant comme hypothèse un taux de 4% AC sur 25 ans (meilleurtaux donne 3.6% à 25 ans hors assurance), j'ai une mensualité de 1384 € (1100 € pour l'emprunt principal + 214.5 pour le PTZ+ + 68.98 pour le pret pro) soit 34% de taux d'endettement.

J'ai récupéré les paliers de taux pratiqué par BP (Bred) sur [lien réservé abonné] et ca me donne :

taux pour 9 ans : 2.8%
taux sur 15 ans : 3.4%
taux sur 18 ans : 3.55%
taux sur 20 ans : 3.6%
taux sur 25 ans 3.62

Vous serez-t-il possible de me donner un coup de main pour optimiser mon projet?

Merci beaucoup de votre aide

Bien cordialement,

Krone

 

[Aristide]

Bonjour,

Je peux effectivement tenter une optimisation mais il manque des informations.

Un taux "assurances comprises" n'est pas satisfaisant; il faut préciser le/les taux de prêt(s) d'une part et le/les taux d'assurance(s) d'autre part.

Peut-être que le lien ci-dessous vous permettra de comprendre.

« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/


Notez qui si vous avez une assurance déléguée un un lissage assurance comprise n'est pas possible

Ces indications ne sont pas suffisantes:
taux pour 9 ans : 2.8%
taux sur 15 ans : 3.4%
taux sur 18 ans : 3.55%
taux sur 20 ans : 3.6%
taux sur 25 ans 3.62

S le calcul donne 107 mois ou 181 mois ou.....301 mois quels taux appliquer ?

=> Il faut préciser les bornes :

+ 024 à 059 mois : ?
+ 060 à 083 mois : ?
+ 084 à 107 mois : ?
+ 108 à 119 mois : ?
+ 120 à....
+ Etc......

Votre capacité d'emprunt, c'est à dire votre échéance cible est bien de 1.215€/mois assurances comprises ?

Cordialement,

 

[krone]

Bonjour,

Merci pour votre proposition d'aide !!

Bonjour,

Je peux effectivement tenter une optimisation mais il manque des informations.

Un taux "assurances comprises" n'est pas satisfaisant; il faut préciser le/les taux de prêt(s) d'une part et le/les taux d'assurance(s) d'autre part.

Pour l'emprunt principal, le taux serait de 3.85 % pour une assurance à 1.5 % (j'espère moins mais je joue le pessimisme). Pour le prêt à 0% ou celui à 1% on peut prendre un taux d'assurance à 0.3% (ca reste logique pur le montant et nos ages !!!)

Peut-être que le lien ci-dessous vous permettra de comprendre.

« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/


Notez qui si vous avez une assurance déléguée un un lissage assurance comprise n'est pas possible

Je ne pense pas faire appel à la délégation d'assurance à moins qu'il faille davantage optimiser ce point si le lissage n'est pas convaincant.

Ces indications ne sont pas suffisantes:
taux pour 9 ans : 2.8%
taux sur 15 ans : 3.4%
taux sur 18 ans : 3.55%
taux sur 20 ans : 3.6%
taux sur 25 ans 3.62

S le calcul donne 107 mois ou 181 mois ou.....301 mois quels taux appliquer ?

=> Il faut préciser les bornes :

+ 024 à 059 mois : ?
+ 060 à 083 mois : ?
+ 084 à 107 mois : ?
+ 108 à 119 mois : ?
+ 120 à....
+ Etc......

C'est vrai que c'est un peu juste comme information; peut être pouvons nous prendre comme bornes celles-ci :

0 à 108 mois : 2.8%
109 mois à 180 mois : 3.4%
181 mois à 216 mois : 3.55%
217 mois à 240 mois : 3.6%
241 mois à 300 mois 3.62 %

Ce n'est pas d'une précision exubérantes mais peut être suffisantes. je n'ai malheureusement pas l'agence dispo avant mardi pour connaitre une vrai dispersion des taux par rapport aux échéances

Votre capacité d'emprunt, c'est à dire votre échéance cible est bien de 1.215€/mois assurances comprises ?

Cordialement,

Oui, puisque tout devra y être intégré

Merci encore

Krone

 

[Aristide]

pour une assurance à 1.5 % (j'espère moins mais je joue le pessimisme).

C'est ENOOOOOOOORME !!!
Actuellement une assurance assise sur le capital initial à 0,40% c'est déjà beaucoup.
Vous devez vous tromper.
J'attends confirmation
Cdt

 

[krone]

C'est ENOOOOOOOORME !!!
Actuellement une assurance assise sur le capital initial à 0,40% c'est déjà beaucoup.
Vous devez vous tromper.
J'attends confirmation
Cdt

Euh, là , c'est clair je me trompe !!

je suis pas trés familier avec les taux d'assurance. j'ai estimé les autres sur la base dune simul que m'avait fait la banque sur un prêt à 161 000 euros et j'ai extrapolé (trop !!)

Partons donc sur le max possible à 0.4%

merci de me reprendre, ca permet de cadrer les choses et l'argumentaire futur.

Krone

 

[Aristide]

Je suis désolé mais avec les paramètres que vous m'avez fournis, il n'y a pas de solution permettant de les respecter.

L'échéance lissée minimale, assurance comprises, ressort à 1.337€ et, en plus, il est nécessaire d'amortir le prêt lisseur sur 300 mois.

Je n'ai même pas pu insérer un prêt gigogne sur une durée moindre et donc à un taux moins élevé (La durée plus courte "gonfle" encore l'échéance malgré un taux moins élevé).

Il faut préciser que je m'interdis de pratiquer l'amortissment négatif.

Donc pour éventuellement obtenir une solution il faudrait :

+ Réduire le coût du projet
+ Ou/et augmenter l'apport personnel = réduire le montant des crédits
+ Ou/et augmenter l'échéance cible avec assurances
+ Ou/et obtenir des taux de prêts moins élevés
+ Ou/et obtenir de taux de primes assurances moins élevées
+ Ou/et augmenter la durée des prêts

Ci-joint seule simulation que j'ai pu faire mais non conforme à vos souhaits.

Désolé

Cordialement

 

[tofpsc]

Impossible,
avec des conditions de marché actuel et en appliquant une ass à 0,42% 2x50%
En lissant un court terme sur 12 ans par exemple on va tendre plutot vers 1400€ ass comprise

 

[yannou79]

Une autre raison pour aimer les prêts gigognes (et certainement une raison pour laquelle si peu de banques le pratiquent), c'est que les prêts gigognes s'amortissent plus vite qu'un prêt classique à échéance égal (et donc on est gagnant en ca de remboursement anticipé). Si une banque vous propose de s'aligner sur les mensualités d'un prêt gigogne avec un prêt globale, opposez lui donc cet argument pour la faire encore un peu baisser.

 

[ZRR_pigeon]

c'est que les prêts gigognes s'amortissent plus vite qu'un prêt classique à échéance égal

Si l'amortissement est plus rapide, alors le volume d'intérets est moindre, non ?

Dans ce cas je ne vois pas du tout l'intéret des prets gigognes ! Pourquoi les banques le proposeraient-elles ? Seuls les clients y gagneraient...

 

[yannou79]

Si l'amortissement est plus rapide, alors le volume d'intérets est moindre, non ?

Le volume d'intérêt final est le même, mais la répartition au cours du temps n'est pas identique (c'est le contraire de mon idée de taux décroissant, dans le cadre d'un prêt gigogne le taux interne est croissant)

 

[yannou79]

Note que cela est vrai, en considérant 2 montages lissées sans assurances. Les choses sont différentes quand on parle de 2 montages lissée avec assurance sur capital initial égale.
Un graphique d'un exemple avec un prêt gigogne de 100 000 € coupé 12 ans 20 ans, taux 3 et 4, assurance : 0,36
Comparé à un pret avec mensualité identique, 3,5884 taux mensuel donnant une échéance égale. (En abscisse, le temps en mois, en ordonnée, la différence des 2 CRD, quand la courbe est négative, le capital restant due est en faveur du prêt gigogne, quand la courbe est positive, c'est le prêt classique). Cela s'explique par le fait que le volume d'intérêt du prêt non gigogne est moindre car il y a plus d'argent qui passe dans l'assurance.

 

[yannou79]

Le même graphique avec le même prêt gigogne sans assurance, et un prêt long de 20 ans sans assurance avec taux de 3,67 donnant les mêmes mensualité (plus de 850 euros d'écart quand on rembourse au bout de 100 mois)

 

[ZRR_pigeon]

(En abscisse, le temps en mois, en ordonnée, la différence des 2 CRD, quand la courbe est négative, le capital restant due est en faveur du prêt gigogne, quand la courbe est positive, c'est le prêt classique). Cela s'explique par le fait que le volume d'intérêt du prêt non gigogne est moindre car il y a plus d'argent qui passe dans l'assurance.

On voit donc que si le client rembourse par anticipation (vente logement par exemple) apres la moitie du pret, ce qui est tres probable, eu egard a la duree moyenne de detention d'un bien ou encore du temps qu'il faut pour accumuler assez de liquidites pour rembourser :

Alors le CRD serait plus important avec le pret gigogne ?

Par contre, si le remboursement se fait dans la premiere moitie du pret (bien moins probable), c'est l'inverse ...

Cela profite-t-il vraiment au client ?

 

[Aristide]

Une autre raison pour aimer les prêts gigognes (et certainement une raison pour laquelle si peu de banques le pratiquent), c'est que les prêts gigognes s'amortissent plus vite qu'un prêt classique à échéance égal (et donc on est gagnant en ca de remboursement anticipé). Si une banque vous propose de s'aligner sur les mensualités d'un prêt gigogne avec un prêt globale, opposez lui donc cet argument pour la faire encore un peu baisser.

D'accord avec yannou79 sur le constat = amortissement plus rapide.

Voir exemple chiffré joint.

Par contre que cet argument soit la cause de la réticence des banques à proposer ce type de montage, me semble marginal.
J'ai déjà eu l'occasion d'expliquer les motivations dans des posts antérieurs :

Résumé:

+ Certaines banques ne disposent pas des moyens/outils (simulations/instruction/gestion)

+ D'autres ont les moyens mais ne savent pas les utiliser

+ D'autres ont ou n'ont pas les moyens mais, de toute façon, ne veulent pas les utiliser
+++ Temps à y passer
+++ Profil d'amortissement de la ressouce non corrélé au profil d'amortissemnt du crédot = perte de marge ( ce qui explique que certaines banques majorent le taux du prêt lisseur)
+++ Durée moindre du prêt emboîté donc supposition moindre gain sur l'assurrance (ce qui est inexact - déjà expliqué par ailleurs = faire recherche si besoin)

Si l'amortissement est plus rapide, alors le volume d'intérets est moindre, non ?

Oui; voir exemple chiffré joint

Dans ce cas je ne vois pas du tout l'intéret des prets gigognes ! Pourquoi les banques le proposeraient-elles ? Seuls les clients y gagneraient...

J'ai déjà expliqué dans des posts antérieurs qu'il ne faut pas confondre le chiffre d'affaires (Produit net bancaire = intérêts) et le bénéfice (marge)

Et puis le prêt immobilier est un produit "fidélisateur" que, fonction de leur politique et stratégie, les banques peuvent avoir intérêt à privilégier.
Peut-être vaut-il mieux pour elle "moins gagner" sur un dossier crédit mais, globalement, être largement gagnant, en conservant le client/emprunteur, par la vente de nombreux autres produits et services.

Cordialement,

 

[yannou79]

Aristide : Nous ne parlons pas de la même chose, je vous parle de comparer un montage gigogne avec un autre montage non gigogne donnant lieu aux mêmes mensualités et à la même durée (vous comparez 2 prêt avec la même mensualité, mais votre prêt gigogne dure 3 mois de moins, pas besoin de comparatif compliqué pour deviner lequel choisir)

ZRR : oui, si on compare 2 montages avec même assurance groupe, même mensualité et même durée, mais l'un gigogne l'autre non, la réponse n'est pas si tranché (mais une assurance groupe ça se change, l'idéal dans ce cas c'est de prendre la montage non gigogne et de réussir à changer au plus vite l'assurance groupe).

Si on compare 2 montages sans assurance groupe (on prend une déléguation), même mensualité et même durée (et donc même volume d'intérêt), mais l'un gigogne l'autre non, il faut clairement privilégier le prêt gigogne.

Je donne cette information, car dans mon entourage, une personne qui démarchait différentes banques a vu une banque aligner un montage non gigogne (la banque dit ne pas pratiquer cela) sur un montage gigogne. à mensualités et durées égales, la personne était assez embêtée pour choisir

 

[Aristide]

Aristide : Nous ne parlons pas de la même chose, je vous parle de comparer un montage gigogne avec un autre montage non gigogne donnant lieu aux mêmes mensualités et à la même durée (vous comparez 2 prêt avec la même mensualité, mais votre prêt gigogne dure 3 mois de moins, pas besoin de comparatif compliqué pour deviner lequel choisir)

Nous somme bien d'accord que le raisonnement porte sur les intérêts et est donc hors assurances ?

Si réponse affirmative, c'est normal.
+ Le montant du financement est le même
+ L'échéance globale également.
+ Par contre le "taux d'ensemble" du montage gigogne est forcément inférieur à l'autre.

Qu'est-ce qui ferait l'intérêt d'un montage gigogne si ce n'est de réduire la durée; il y a ainsi un double effet "taux/durées" sur l'économie d'intérêts (et il y aurait un autre "effet durée" sur l'économie d'assurances).

Si vous voulez absolument comparer sur des durées identiques, svp expliquez moi comment il est possible d'avoir en même temps:
+ Un capital total emprunté identique
+ Une échéance égale
+ Une durée égale
=> mais avec un des taux (celui du prêt emboîté) inférieur à l'autre ce qui, globalement, entraîne un "taux d'ensemble" inférieur

Excusez moi, quelque chose m'échappe ?

Cordialement,

 

[yannou79]

je ne vous parle pas de comparer 2 montages d'un même prêt, avec ou sans utilisation d'un prêt gigogne.
Je vous parle d'un cas qui m'a été soumis : 1 prêt gigogne d'une banque A donnant lieu à un TEG d'ensemble une certaine mensualité sur 240 mois
un prêt d'une banque B qui s'est aligné sur la proposition de la banque A mais sans montage gigogne : un prêt sur 20 ans (taux inférieur au prêt long du montage gigogne bien entendu) donnant lieu à la même mensualité et la même durée.