Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[ZRR_pigeon]

quel taux plus eleve que le votre ?
mon taux serait 9120/(20x120000) = 0.38% (0.19% par personne)

votre taux serait 17400/(25*115000)= 0.60% (0.3% par personne)

 

[MARTTY]

ha oui c moi qui fait une erreur, je pensais à un 0,38/pers.

 

[Aristide]

Je vous répond répidement sur les assurances.

Plus tard je reprendrai vos données pour comparer l'offre de votre banque avec ce que j'aurai fait comme montage optimisé.

Assurance PTZ
+ 175,99€ - 167,97€ = 8,02 / 2 = 4,01€ x 12 = 48,12 / 16.125 x 100 = 0,2984186....%

Prêt complémentaire
+ 636,21€ - 578,45€ = 57,76 / 2 =28,88 x 12 346,56 / 115.545 x100 = 0,29993509....%

En fait c'est très probablement un taux de 0,30% mais, du fait des arrondis monétaires les résultats calculés apparaissent légérement inférieurs.

Cdt

 

[Aristide]

Je vous répond répidement sur les assurances.
Plus tard je reprendrai vos données pour comparer l'offre de votre banque avec ce que j'aurai fait comme montage optimisé.

Me voici de retour de la banque, vous trouverez ci-dessous la proposition :

PTZ de96 mois : 16125 € , échéance de 167,97 € H.A ; 175,99 € avec ADI 100% sur 2 têtes
Pret (lisseur) : 30 000 € à 3,8% sur 300 mois avec un différé de 96 mois (pour lisser le PTZ) (cout intérêts : 24946,47) [afin de lisser le PTZ et une charge de 177€ mensuelle sur 5 ans)
Pret complémentaire : 115545 à 3,5% sur 300 mois ; échance de 578,45 HA ; 636,21 ADI incluse (couts intérêts : 57 987,82).

Voici donc les échéances ADI incluses :

1 à 6 ans :1004,20 €
7 à 8 ans : 827,20 €
9 à 22 ans : 920,56 €
23 à 25 ans : 920,57 €

Qu'en pensez-vous ?

J'étais sur le point de regarder cette offre mais je me demande ce qu'il en est de votre prêt de 10.000€ à 2,5% sur 180 mois dont vous souhaitiez intégrer la charge de 177,47€ dans le lissage ???

Par ailleurs le plan de financement qui vous est fait me semble pour le moins surprenant.

En effet vous n'avez pas un montage gigogne puisque les deux prêts compémentaires au PTZ sont tous les deux sur 30 ans.

Ainsi vous allez payer des intérêts à 3,50% sur l'un et à 3,80% sur l'autre ainsi que des primes d'assurance pendant 360 mois ???

Il faudrait - quand vous m'aurez dit ce qu'il advient du prêt patronal de 10.000€ - que je regarde de plus près mais, puisque vous nous dites "Qu'en pensez-vous ?" j'aurais tendance à dire "pas génial du tout" ???

Cordialement,

 

[MARTTY]

J'étais sur le point de regarder cette offre mais je me demande ce qu'il en est de votre prêt de 10.000€ à 2,5% sur 180 mois dont vous souhaitiez intégrer la charge de 177,47€ dans le lissage ???

Par ailleurs le plan de financement qui vous est fait me semble pour le moins surprenant.

En effet vous n'avez pas un montage gigogne puisque les deux prêts compémentaires au PTZ sont tous les deux sur 30 ans.

Ainsi vous allez payer des intérêts à 3,50% sur l'un et à 3,80% sur l'autre ainsi que des primes d'assurance pendant 360 mois ???

Il faudrait - quand vous m'aurez dit ce qu'il advient du prêt patronal de 10.000€ - que je regarde de plus près mais, puisque vous nous dites "Qu'en pensez-vous ?" j'aurais tendance à dire "pas génial du tout" ???

Cordialement,

J'ai lutté pas mal de temps pour expliquer à ma conseillère le montage gigogne.
Evidement j'ai eu droit au "ca ne sert à rien, cela va vous couter plus cher" et aussi au "mais Mr, c'est ce qu'on vous a fait".

Au final, j'ai entendu un "mon logiciel ne me permets pas cela et de plus, le prêt "lisseur" ne peut etre qu'à 3,8% non modulable".

Pour ce qui est de mon pret patronal, il le prenne comme charge de 177/mois pendant 5ans (intégré au lissage).

Selon ma conseillère, elle ne peut faire qu'un lissage "manuel" ce qui correspond a un montage gigogne (mais il parait que son logiciel ne lui propose pas un différé partiel de 15 ans par exemple donc elle fait un différé total de 8 ans pour baisser la mensualité du prét lisseur et ainsi englober les 177€/mois + mensualité PTZ), sinon si elle le fait en automatique cela fausse tout

Merci de prendre le temps de regarder cette offre.

 

[Aristide]

J'ai lutté pas mal de temps pour expliquer à ma conseillère le montage gigogne.

Je vous invite à lui suggérer de venir s'informer sur cBanque...!!!...???

Evidement j'ai eu droit au "ca ne sert à rien, cela va vous couter plus cher" et aussi au "mais Mr, c'est ce qu'on vous a fait".

Là encore, fournissez lui le lien de ce post (origine) pour lui prouver le contraire

Au final, j'ai entendu un "mon logiciel ne me permets pas cela et de plus, le prêt "lisseur" ne peut etre qu'à 3,8% non modulable".

Oui certaines banques
+ En profitent pour majorer leur taux....mais pas d'autres.
+ Ne peuvent pas gérer du modulable avec des échéances lissées.....mais d'autres le peuvent.

Pour ce qui est de mon pret patronal, il le prenne comme charge de 177/mois pendant 5ans (intégré au lissage).

OK = 177,47€

Selon ma conseillère, elle ne peut faire qu'un lissage "manuel" ce qui correspond a un montage gigogne (mais il parait que son logiciel ne lui propose pas un différé partiel de 15 ans par exemple donc elle fait un différé total de 8 ans pour baisser la mensualité du prét lisseur et ainsi englober les 177€/mois + mensualité PTZ), sinon si elle le fait en automatique cela fausse tout

Je ne comprends pas trop car votre prêt patronal étant de 60 mois, pourquoi faire un différé de 96 mois qui non seulement est inutile mais va aussi vous amener à payer des intérêts sans amortir de capital tout aussi inutilement pendant 3 ans de trop ???

Merci de prendre le temps de regarder cette offre.

J'esaierai de le faire demain mais pour une comparaison fiable (et aussi me faciliter la tache en évitant une quantité de calculs) ce serait bien que vous me fournissiez le détail des échéances
=> Pour chaque palier
=> Avec la charge du prêt employeur de 177,47€
=> Sans les assurances
=> Et avec les assurances.

Cordialement,

 

[MARTTY]

Je vous invite à lui suggérer de venir s'informer sur cBanque...!!!...???


Là encore, fournissez lui le lien de ce post (origine) pour lui prouver le contraire


Oui certaines banques
+ En profitent pour majorer leur taux....mais pas d'autres.
+ Ne peuvent pas gérer du modulable avec des échéances lissées.....mais d'autres le peuvent.



OK = 177,47€


Je ne comprends pas trop car votre prêt patronal étant de 60 mois, pourquoi faire un différé de 96 mois qui non seulement est inutile mais va aussi vous amener à payer des intérêts sans amortir de capital tout aussi inutilement pendant 3 ans de trop ??? parce que selon la banque c'est la seule façon de lisser la charge de 177€ et le PTZ, l'autre pret complémentaire n'étant pas un pret lisseur???je leur ai donc demandé un différé partiel (afin de tout de meme payer les interets afin de ne pas etre en amortissement négatif, mais selon la banque les interets mensuels sont de 150 euros environ et du coup, annule le lissage sur les 177€ en moins du pret patronal


J'esaierai de le faire demain mais pour une comparaison fiable (et aussi me faciliter la tache en évitant une quantité de calculs) ce serait bien que vous me fournissiez le détail des échéances
=> Pour chaque palier
=> Avec la charge du prêt employeur de 177,47€
=> Sans les assurances
=> Et avec les assurances.

Cordialement,

Qu'entendez-vous par "Avec la charge du prêt employeur de 177,47€"

 

[MARTTY]

Je vous invite à lui suggérer de venir s'informer sur cBanque...!!!...???


Là encore, fournissez lui le lien de ce post (origine) pour lui prouver le contraire


Oui certaines banques
+ En profitent pour majorer leur taux....mais pas d'autres.
+ Ne peuvent pas gérer du modulable avec des échéances lissées.....mais d'autres le peuvent.



OK = 177,47€


Je ne comprends pas trop car votre prêt patronal étant de 60 mois, pourquoi faire un différé de 96 mois qui non seulement est inutile mais va aussi vous amener à payer des intérêts sans amortir de capital tout aussi inutilement pendant 3 ans de trop ???


J'esaierai de le faire demain mais pour une comparaison fiable (et aussi me faciliter la tache en évitant une quantité de calculs) ce serait bien que vous me fournissiez le détail des échéances
=> Pour chaque palier Charges 177€ + PTZ 167,97 H.A, 175,99 avec ADI + complémentaire 578,45 H.A, 636,21 avec ADI + 15 € ADI du lisseur (30 000€ avec différé total de 96 mois)
=> Avec la charge du prêt employeur de 177,47€
=> Sans les assurances (PTZ 167,97 H.A + 578,45 H.A + 177 charges tout ca pendant 1 à 6 ans ----- ensuite idem sans les 177€ de charges de 7 à 8 ans ----- ensuite 920,56 de 9 à 22 ans (montant avec ADI) --------- ensuite 920,57 de 23 à 25 (avec ADI).
=> Et avec les assurances.

voir ci dessus en couleur

 

[Aristide]

Envoyé par Aristide
J'esaierai de le faire demain mais pour une comparaison fiable (et aussi me faciliter la tache en évitant une quantité de calculs) ce serait bien que vous me fournissiez le détail des échéances

=> Pour chaque palier Charges 177€ + PTZ 167,97 H.A, 175,99 avec ADI + complémentaire 578,45 H.A, 636,21 avec ADI + 15 € ADI du lisseur (30 000€ avec différé total de 96 mois)
=> Avec la charge du prêt employeur de 177,47€
=> Sans les assurances (PTZ 167,97 H.A + 578,45 H.A + 177 charges tout ca pendant 1 à 6 ans ----- ensuite idem sans les 177€ de charges de 7 à 8 ans ----- ensuite 920,56 de 9 à 22 ans (montant avec ADI) --------- ensuite 920,57 de 23 à 25 (avec ADI).

Bonjour,

J’ai tenté d’analyser l’offre qui vous est faite, mais, excusez moi, vos explications ne sont pas claires.
En particulier, après avoir annoncé un premier palier de 5 ans, vous l’annoncez désormais de 6 ans ???

SVP pourriez vous me remplir les tableaux joints, éventuellement en rectifiant ce premier palier que j’ai laissé positionné à 5 ans si c’est nécessaire.

Cordialement

 

[MARTTY]

Bonjour,

J’ai tenté d’analyser l’offre qui vous est faite, mais, excusez moi, vos explications ne sont pas claires.
En particulier, après avoir annoncé un premier palier de 5 ans, vous l’annoncez désormais de 6 ans ???

SVP pourriez vous me remplir les tableaux joints, éventuellement en rectifiant ce premier palier que j’ai laissé positionné à 5 ans si c’est nécessaire.

Cordialement

En fait, là où on ne se comprends pas c'est que ma banque prends le "pret patronal" comme une charge mensuelle de 177 euros (comme si ils incluaient cette charge aux premières mensualités du pret, pdt 60 mois, afin de ne pas me faire payer des mensualités énormes, ils font comme si j'avais un pret "conso" et donc ils me proposent d'enlever ces 177€ pdt 5 ans sur les échéances, et non de les lisser sur 25 ans).

Je vais vous envoyer une photo de la simulation, cela sera peut etre plus parlant pour vous.
Selon la banque, ils ne peuvent pas "lisser" cette charge mensuelle de 177 euros, ils font donc un différé total (car en faisant un partiel, je payais environ 150 euros d'intérets sur les 30 000 et cela augmentait ma mensualité de la même façon que si je laissais les 177€)

 

[MARTTY]

Bonjour,

J’ai tenté d’analyser l’offre qui vous est faite, mais, excusez moi, vos explications ne sont pas claires.
En particulier, après avoir annoncé un premier palier de 5 ans, vous l’annoncez désormais de 6 ans ???

SVP pourriez vous me remplir les tableaux joints, éventuellement en rectifiant ce premier palier que j’ai laissé positionné à 5 ans si c’est nécessaire.

Cordialement

Voici ci joint le tableau de la banque (j'ai tout recopié sur Excel).
Merci d'avance.

 

[MARTTY]

Rebonjour,

Après contact avec ma conseillère, voici quelques infos supplémentaires :

- Si je prends un pret "lisseur" sur 25 ans (PII OPTIPLAN), je ne peux rajouter de pret court (hormis PTZ, rachat de pret, pret patronal).
- Si je veux faire un montage manuel, je dois prendre un pret "lisseur" (PII CONSTANT) mais qui comporte forcément UN SEUL différé (total ou partiel), d'où l'amortissement négatif si c'est un différé total.

J'espère que cela solutionnera mon pb.
Merci pour votre aide.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'allais justement vous répondre car, désolé, mais il y a quelque chose qui ne colle pas

- Si je prends un pret "lisseur" sur 25 ans (PII OPTIPLAN), je ne peux rajouter de pret court (hormis PTZ, rachat de pret, pret patronal).

- Si je veux faire un montage manuel, je dois prendre un pret "lisseur" (PII CONSTANT) mais qui comporte forcément UN SEUL différé (total ou partiel), d'où l'amortissement négatif si c'est un différé total.

Votre prêt lisseur n'est pas le "PII" mais le prêt "Primjeunes".
Ce prêt "PII" est en différé total; vous ne payez rien pendant 96 mois; il ne peut donc rien lisser du tout !

D'autre part, ainsi que je vous l'ai déjà expliqué, un différé total entraîne
+ Soit une capitalisation des intérêts
+ Soit un stockage des intérêts
=> qui entraînent un surcoût en intérêts, la capitalisation plus que le stockage d'ailleurs.
=> mais pas un amortissement négatif puisque, pendant cette phase de franchise, il n'y a pas d'amortissement du tout.

Par ailleurs, à ma connaissance, l'Etablissement dont le sigle apparaît dans taleau fourni, ne pratique plus l'amortissement négatif.
Il me semblerait curieux qu'il soit revenu en arrière d'autant qu'il y a eu un engagement des banques via la Fédération Bancaire Française auprès e Pouvoirs Publics de ne plus utiliser cette pratique ???

Mais le problème est ailleurs.
Au vu du tableau que vous avez adressé, j'ai pu reconstituer votre échéancier; vous le trouverez dans le fichier Excel ci-joint.

Sur le "PTZ" et sur le "PII" avec différé je trouve bien le même coût.
Mais il y a une très très importante différence(24.724,26€ ???) dans le total des intérêts du prêt lisseur "Primjeunes"

Ce qui m'intrigue aussi c'est que le total de vos mensualiés, dans l'échéancier que j'ai reproduis, est parfaitement égal à celui du tableau que vous m'avez fourni.
Or dans le détail je ne retrouve pas la mensualité du "Primjeunes" de 578,45€ HA ???

Je ne peux donc aller plus loin dans l'analyse de votre dossier et la proposition d'un montage optimisé sans que ces différences soient expliquées.

Il faudrait que vous obteniez le détail des échéances et que vous le fournisssiez, tel que vous les trouverez dans mon échéancier joint.

Cordialement,

 

[MARTTY]

Bonjour,

J'allais justement vous répondre car, désolé, mais il y a quelque chose qui ne colle pas


Votre prêt lisseur n'est pas le "PII" mais le prêt "Primjeunes".
Ce prêt "PII" est en différé total; vous ne payez rien pendant 96 mois; il ne peut donc rien lisser du tout !



D'autre part, ainsi que je vous l'ai déjà expliqué, un différé total entraîne
+ Soit une capitalisation des intérêts
+ Soit un stockage des intérêts
=> qui entraînent un surcoût en intérêts, la capitalisation plus que le stockage d'ailleurs.
=> mais pas un amortissement négatif puisque, pendant cette phase de franchise, il n'y a pas d'amortissement du tout.



Par ailleurs, à ma connaissance, l'Etablissement dont le sigle apparaît dans taleau fourni, ne pratique plus l'amortissement négatif.
Il me semblerait curieux qu'il soit revenu en arrière d'autant qu'il y a eu un engagement des banques via la Fédération Bancaire Française auprès e Pouvoirs Publics de ne plus utiliser cette pratique ???



Mais le problème est ailleurs.
Au vu du tableau que vous avez adressé, j'ai pu reconstituer votre échéancier; vous le trouverez dans le fichier Excel ci-joint.

Sur le "PTZ" et sur le "PII" avec différé je trouve bien le même coût.
Mais il y a une très très importante différence(24.724,26€ ???) dans le total des intérêts du prêt lisseur "Primjeunes"

Ce qui m'intrigue aussi c'est que le total de vos mensualiés, dans l'échéancier que j'ai reproduis, est parfaitement égal à celui du tableau que vous m'avez fourni.
Or dans le détail je ne retrouve pas la mensualité du "Primjeunes" de 578,45€ HA ???

Je ne peux donc aller plus loin dans l'analyse de votre dossier et la proposition d'un montage optimisé sans que ces différences soient expliquées.

Il faudrait que vous obteniez le détail des échéances et que vous le fournisssiez, tel que vous les trouverez dans mon échéancier joint.

Cordialement,

Selon ma conseillère, elle me confirme pourtant que le "Primojeunes" ne peut pas lisser. D'ailleurs, sur les simuls avec seul un pret PTZ + pret complementaire, elle ne pouvait pas saisir le "Primojeunes" car il ne lissait pas avec le PTZ....curieux en effet.

J'ai refait la simul sur calcamo et sur Jxtamm et pourtant je trouve un amortissement négatif sur le différé total ; mais je n'ai peut etre pas bien saisi la nuance. En effet, selon votre calcul sur ce pret, trouvez-vous un capital restant du qui augmente le temps du différé ou pas ?

Quand je dis à ma conseillère que j'allais etre en amortissement négatif et que j'étais surprus qu'ils le fassent encore, elle me repond qu'en effet on sera en négatif, mais c'est la seule solution pour avoir des échéances moins élevées et que de toute façon le cout global est moins élevé que d'autres simulations.

Sur ma simul, je n'ai que l'échéancier par année et la première mensualité.
D'ou cela pourrait-il venir ?

Merci bcp.

 

[MARTTY]

Bonjour,

J'allais justement vous répondre car, désolé, mais il y a quelque chose qui ne colle pas



Votre prêt lisseur n'est pas le "PII" mais le prêt "Primjeunes".
Ce prêt "PII" est en différé total; vous ne payez rien pendant 96 mois; il ne peut donc rien lisser du tout !

D'autre part, ainsi que je vous l'ai déjà expliqué, un différé total entraîne
+ Soit une capitalisation des intérêts
+ Soit un stockage des intérêts
=> qui entraînent un surcoût en intérêts, la capitalisation plus que le stockage d'ailleurs.
=> mais pas un amortissement négatif puisque, pendant cette phase de franchise, il n'y a pas d'amortissement du tout.

Par ailleurs, à ma connaissance, l'Etablissement dont le sigle apparaît dans taleau fourni, ne pratique plus l'amortissement négatif.
Il me semblerait curieux qu'il soit revenu en arrière d'autant qu'il y a eu un engagement des banques via la Fédération Bancaire Française auprès e Pouvoirs Publics de ne plus utiliser cette pratique ???

Mais le problème est ailleurs.
Au vu du tableau que vous avez adressé, j'ai pu reconstituer votre échéancier; vous le trouverez dans le fichier Excel ci-joint.

Sur le "PTZ" et sur le "PII" avec différé je trouve bien le même coût.
Mais il y a une très très importante différence(24.724,26€ ???) dans le total des intérêts du prêt lisseur "Primjeunes"

Ce qui m'intrigue aussi c'est que le total de vos mensualiés, dans l'échéancier que j'ai reproduis, est parfaitement égal à celui du tableau que vous m'avez fourni.
Or dans le détail je ne retrouve pas la mensualité du "Primjeunes" de 578,45€ HA ???

Je ne peux donc aller plus loin dans l'analyse de votre dossier et la proposition d'un montage optimisé sans que ces différences soient expliquées.

Il faudrait que vous obteniez le détail des échéances et que vous le fournisssiez, tel que vous les trouverez dans mon échéancier joint.

Cordialement,

Dans JxTamm, j'ai refait le calcul avec le "primojeunes", je tombe bien sur la bonne mensualité, avec les bons interets (57 987,82€).
En revanche, puis-je vous demander de m'expliquer le "différé simple" dans JxTamm, car sur le PII, ma simul montre des interets de 24 946,47€. Or dans JxTamm, si je mets un différé total de 96 mois, cela me mets 33 013,46€ et en différé simple 26 636,42€. Ma simul étant de 24 946,47€, j'imagine donc que je ne suis pas en amortissement négatif ??? d'ailleurs, les intérêts sont "stockés"....alors qu'en différé total, il se rajoute au mois le mois au CRD.

Est-ce correct ?

 

[Aristide]

D'ou cela pourrait-il venir ?

Avec les éléments en ma possession, je n'en sais rien.

La seule possibilité d'y voir clair c'est avoir le détail des échéanciers.

Avec l'offre de prêt vous devrez avoir les tableaux d'amortissement; là on y verra clair......mais pour vous bâtir un plan de finacement optimisé...il sera sans doute trop tard ???

Désolé de ne pouvoir mieux vous aider en l'état actuel des informations fournies.

Cordialement,

 

[MARTTY]

Avec les éléments en ma possession, je n'en sais rien.

La seule possibilité d'y voir clair c'est avoir le détail des échéanciers.

Avec l'offre de prêt vous devrez avoir les tableaux d'amortissement; là on y verra clair......mais pour vous bâtir un plan de finacement optimisé...il sera sans doute trop tard ???

Désolé de ne pouvoir mieux vous aider en l'état actuel des informations fournies.

Cordialement,

Selon-vous, PII ne peut pas etre lisseur ? (2 personnes de cette banque m'ont dit qu'il était lisseur et que le primojeunes ne l'etait pas).
Si vous faite une simul avec uniquement le PII lisseur et non le primojeunes, est-ce que cela change bcp ?

Merci de votre patience, j'avoue etre perdu là.

 

[MARTTY]

Votre échéancier est erroné.
En effet, la mensualité du primojeunes ne correspond pas, l'erreur vient peut etre de la.

 

[MARTTY]

Savez-vous quel moyen utiliser pour "créer" l'échancier d'un pret lisseur tel que vous l'avez fait ?
Merci.

 

[Aristide]

En revanche, puis-je vous demander de m'expliquer le "différé simple" dans JxTamm, car sur le PII, ma simul montre des interets de 24 946,47€. Or dans JxTamm, si je mets un différé total de 96 mois, cela me mets 33 013,46€ et en différé simple 26 636,42€.

Il me semblait que je vous avais déjà suggéré de lire ceci ?
« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
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Différé simple
+ Montant du capital restant dû 100.000€
+ Taux 4%
+ Echéances mensuelles
=> Intérê tpayés tous les mois pendant la phase de différé = 100.000 x 4 / 100 / 12 = 333,33€ (avec arrondi monétaire par défaut)

Ma simul étant de 24 946,47€, j'imagine donc que je ne suis pas en amortissement négatif ??? d'ailleurs, les intérêts sont "stockés"....alors qu'en différé total, il se rajoute au mois le mois au CRD.

Pour la niéme fois en phase de différé total il y a :
+ soit une capitalisation
+ soit un stockage des intérêts dus et non payés
ce qui augmente le total des intérêts à payer (plus en capitalisation qu'en stockage)
=> mais il n'y a pas d'amortissement négatif puisqu'il n'y a pas d'amortissement du tout.

Cdt