andre jean
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Bonjour Coup-Yonnais,
J'ai lu avec beaucoup d'attention vos arguments, mais j avoue ne pas toujours bien les comprendre.
Prenons le cas de la résidence d'Angers. Vous nous indiquez que les propriétaires ont achetés sur une base de 3.30 % de rendement. Imaginons (on a le droit de rêver) qu'Appartcity soit un excellent gestionnaire qui ait toujour payé ses loyers en temps et en heure. Si ces personnes voulaient revendre, le marché exigerait une rentabilité d'environ 4.5 % comme vous l indiquer. Ce qui veut dire que pour passer d une rentabilité de 3.30 % à 4.5 %, il faudrait vendre avec une decote par rapport au prix d achat de 27 %.... Et celle ci ne serait pas du au gestionnaire (Puisque que pour une revente à 4.5 % on fait l'hypothese qu'Appartcity est un bon gestionnaire.... Mais simplement au fait que les investisseurs n'ont pas été attentif lors de l'achat et on payé beaucoup trop cher les appartements avec pour conséquence qu ils ont un rendement de 3.3 %.... Mais comme en l'état actuel appartcity est un mauvais gestionnaire, il faudrait revendre avec un rendement de 7 % soit une decote par rapport au prix d'achat de 53 %.... On voit donc bien qu'une partie de la décote est due dans le cas présent à appartcity (mauvaise image qui génère de forte rentabilité pour réusir à revendre), mais qu'une autre partie est due au fait que les appartements ont été acheté avec une rentabilité initiale trop faible en raison d'un prix de vente par le promoteur trop élevé... Et ca on ne peut plus rien y faire... On peut espérer que la situation d'appartcity s'améliore et que son image se redresse, par contre le prix d'achat initail des appartements trop élevé sur certaine résidences ce n'est plus modifiable.
Je maintiens donc que même les proritaires de cette résidence ont intérêt à faire un effort pour solutionner la partie de de la décôte liée à la mauvaise image d'Appartcity, et je vous en donne exemple:
- Achat appartement 95 000 € HT avec un loyer de 3.3 % soit 3 135 € HT
Revente aux conditions actuelles de marché (à savoir avec un exploitant déficient) soit un rendement de 7 %. Le prix de revente serait donc de 44 785 € HT (3 135/0.07)
Imaginons que les propriétaires acceptent une baisse de 10 % du loyer dans le cadre de la discussion actuelle. On peut penser qu après cette renégociation globale, Appartcity retrouvera dans les 24 mois une image satisfaisante permettant une revente à un taux de 4.5 %
Le nouveau prix de revente serait donc sur la base du loyer diminué de 10 % de 62 700 € (2 821/0.045) et donc nettement supérieur à la situation actuelle. Restera une moins value liée au fait que les appartements aient été acheté trop chers initialement, et pour cette partie je ne vois pas de solution sauf à espérer que dans les années qui viennent le rendement des lmnp baissera (ce qui n est pas impossible vu que plus rien ne rapporte de rendement).
Donc nul doute tout le monde à intérêt à faire un effort, car la stratégie qui voudrait que les efforts ne soient fait que par certains ne fonctionnera pas. C'est l'intérêt de tous, mais je comprends pas forcément facile à admettre.
Pour ce qui est de faire rentrer 10 000 copropriétaires au capital d'Appartcity, si ca peut sembler être une bonne idée. je pense qu'elle serait très complexe à mettre en place car je doute que beaucoup de copropriétaires soient rompus aux règles de l'actionnariat, mais surtout cela est totalement interdit puisque ce type d'opération est limitée à une cercle d'investisseurs restreint (maximum 100) et au delà ( 10 000 dans notre cas) on tombe dans le cadre de l'appel public à l'epargne qui imposerait à appartcity d'obtenir un visa AMF... Ce qui demande des mois, et qui de plus ne pourrait être obtenu en l'état actuel de cette société.
Bien Cordialement
J'ai lu avec beaucoup d'attention vos arguments, mais j avoue ne pas toujours bien les comprendre.
Prenons le cas de la résidence d'Angers. Vous nous indiquez que les propriétaires ont achetés sur une base de 3.30 % de rendement. Imaginons (on a le droit de rêver) qu'Appartcity soit un excellent gestionnaire qui ait toujour payé ses loyers en temps et en heure. Si ces personnes voulaient revendre, le marché exigerait une rentabilité d'environ 4.5 % comme vous l indiquer. Ce qui veut dire que pour passer d une rentabilité de 3.30 % à 4.5 %, il faudrait vendre avec une decote par rapport au prix d achat de 27 %.... Et celle ci ne serait pas du au gestionnaire (Puisque que pour une revente à 4.5 % on fait l'hypothese qu'Appartcity est un bon gestionnaire.... Mais simplement au fait que les investisseurs n'ont pas été attentif lors de l'achat et on payé beaucoup trop cher les appartements avec pour conséquence qu ils ont un rendement de 3.3 %.... Mais comme en l'état actuel appartcity est un mauvais gestionnaire, il faudrait revendre avec un rendement de 7 % soit une decote par rapport au prix d'achat de 53 %.... On voit donc bien qu'une partie de la décote est due dans le cas présent à appartcity (mauvaise image qui génère de forte rentabilité pour réusir à revendre), mais qu'une autre partie est due au fait que les appartements ont été acheté avec une rentabilité initiale trop faible en raison d'un prix de vente par le promoteur trop élevé... Et ca on ne peut plus rien y faire... On peut espérer que la situation d'appartcity s'améliore et que son image se redresse, par contre le prix d'achat initail des appartements trop élevé sur certaine résidences ce n'est plus modifiable.
Je maintiens donc que même les proritaires de cette résidence ont intérêt à faire un effort pour solutionner la partie de de la décôte liée à la mauvaise image d'Appartcity, et je vous en donne exemple:
- Achat appartement 95 000 € HT avec un loyer de 3.3 % soit 3 135 € HT
Revente aux conditions actuelles de marché (à savoir avec un exploitant déficient) soit un rendement de 7 %. Le prix de revente serait donc de 44 785 € HT (3 135/0.07)
Imaginons que les propriétaires acceptent une baisse de 10 % du loyer dans le cadre de la discussion actuelle. On peut penser qu après cette renégociation globale, Appartcity retrouvera dans les 24 mois une image satisfaisante permettant une revente à un taux de 4.5 %
Le nouveau prix de revente serait donc sur la base du loyer diminué de 10 % de 62 700 € (2 821/0.045) et donc nettement supérieur à la situation actuelle. Restera une moins value liée au fait que les appartements aient été acheté trop chers initialement, et pour cette partie je ne vois pas de solution sauf à espérer que dans les années qui viennent le rendement des lmnp baissera (ce qui n est pas impossible vu que plus rien ne rapporte de rendement).
Donc nul doute tout le monde à intérêt à faire un effort, car la stratégie qui voudrait que les efforts ne soient fait que par certains ne fonctionnera pas. C'est l'intérêt de tous, mais je comprends pas forcément facile à admettre.
Pour ce qui est de faire rentrer 10 000 copropriétaires au capital d'Appartcity, si ca peut sembler être une bonne idée. je pense qu'elle serait très complexe à mettre en place car je doute que beaucoup de copropriétaires soient rompus aux règles de l'actionnariat, mais surtout cela est totalement interdit puisque ce type d'opération est limitée à une cercle d'investisseurs restreint (maximum 100) et au delà ( 10 000 dans notre cas) on tombe dans le cadre de l'appel public à l'epargne qui imposerait à appartcity d'obtenir un visa AMF... Ce qui demande des mois, et qui de plus ne pourrait être obtenu en l'état actuel de cette société.
Bien Cordialement
