Appart'City - Park & Suites - Défendons-nous

[cy13]

Bonjour,
Le débat sur la pluralité d'opinion est certes très intéressant mais n'apporte rien. La notion de solidarité reste elle,très relative, car chacun des propriétaires a un taux de rentabilité très, très différent d'une résidence à l'autre. Pour être clair, je ne suis pas solidaire de ceux qui ont un rendement plus de deux fois supérieur au mien et qui participent au déficit d'Appart'City, vous oui?? C'est donc une notion fédératrice mais illusoire pour ne pas dire malhonnête, j'en suis désolé.

Ce qui nous intéresse tous est comment sortir de cette phase délicate avec Appart'City. Penser que les avocats quels qu'ils soient seront en mesure de nous faire payer tout et régulièrement sans que nous ne laissions le moindre centime dans l'opération est une utopie. Rappelons simplement que la rentabilité réelle de notre investissement est basée sur le marché du tourisme, ses variations de fréquentations et de prix de la nuitée. Par ailleurs, si certains taux de rentabilité étaient crédibles au moment de la signature il y a plusieurs années, ils sont aujourd'hui totalement inadaptés aux réalités économiques.

Bref, il faut négocier. Cela passe à coup sûr par le biais d'avocats et nous y laisserons quelques plumes mais les actionnaires devront également mettre la main au portefeuille.

Permettez moi de revenir sur le cinquième avocat, que moi j'appellerai le premier, car il avait bien avant les quatre autres, alerté l'actionnaire principal que la stratégie de la direction en place ne fonctionnait pas. Il a alors commencé à négocier avec Appart'City, et, stable au cap, sans les attaquer en redressement, liquidation ou autre...

Si l'information avait été vérifiée avant d'être publiée, un beau-frère bien informé, aurait du dire en vérité que cet avocat était en effet physiquement absent à la réunion avec les quatre autres, mais qu'il il était cependant présent à cette réunion ce jour là en "call conference".

J'ai étudié avec attention le communiqué des quatre avocats et j'avoue que si le texte est vraiment très consensuel, j'ai bien du mal à y voir une réelle ligne directrice. Je préfère pour ma part, une négociation avec effort de ma part, contrepartie de l'exploitant et investissement des actionnaires. C'est ce qui préservera mon investissement en sécurisant la position financière d'Appart'City et c'est la voie qui m'a été proposée.

Merci de votre attention.

 

[andre jean]

Bonjour,

Si on analyse la situation de manière rationnelle, je pense pour ma part qu'il est en effet préférable de rentrer dans une négociation avec Appartcity dans une logique donnant-donnant pour éviter une issue qui ne sera profitable à personne.

Une logique purement judiciaire finira par amener Appartcity au redressement judiciaire... Et dans ce cas nos problèmes risquent de devenir bien différents ... Un administrateur sera désigné et à charge pour lui de prendre les mesures pour redresser la société. Il ne manquera pas de dénoncer les baux des résidences non rentables comme cela c'est fait dans d'autres dossiers, et les propriétaires de ces résidences auront bien du mal à retrouver un nouveau gestionnaire et quand cela sera le cas, nul doute que ca sera à des conditions de loyer très fortement dévalorisées (-30%, -40 %, - 50 %, voir pire où rien du tout). Pour les résidences rentables nous resterons avec un gestionnaire marqué au fer blanc (redressement judiciaire) qui aura perdu une grosse partie de de son réseau. Cela ne sera pas du tout favorable à la valorisation de nos biens en cas de revente. En effet qui voudra racheter un bien dont le gestionnaire aura été par le passé mis en redressement judiciaire, sauf à proposer des rendements très importants et donc des prix de vente très fortement dévalorisés.
Il me semble donc, sauf à vouloir jouer aux apprentis sorciers, indispensable de trouver une issue amiable. Et pour cela il faut négocier avec réalisme et fermeté. Il est aujourd'hui évident qu'appartcity a besoin d'un apport d'argent frais de de la part de ces
actionnaires pour tenir ses engagements vis des propriétaires.
Je pense pour ma part qu'il convient de trouver un accord avec les actionnaires qui prévoirait en contre partie d'une baisse des loyers, un apport de fonds ( un audit est indispensable pour connaitre le montant nécessaire et éviter que les actionnaires sous estiment ce montant) permettant à Appartcity de respecter ses échéances de loyer et afficher une bonne solidité financière afin d'assurer une bonne valorisation des nos biens. Pour mémoire, il faut actuellement proposer offrir des rentabilités très élevées pour réussir à revendre nos biens (en regardant les sites spécialisés j'ai constaté des rendements de 6.5 à 9 %) alors que si Appartcity payait à échéance et affichait une bonne solidité financière, on doit pouvoir revendre avec un rendement compris entre 4 et 5 %.

Exemple :

Loyer 4000 euros revente à une rentabilité de 7 % = un prix de revente de 57 142 euros

Loyer 3600 (4000 euros avec une baisse de 10 %) revente à une rentabilité de 4.5 % = un prix de revente de 80 000 euros

Nous avons donc tous intérêt à cette solution négociée, elle nous demandera à tous des efforts en terme de loyer (il me semble néanmoins que les efforts ne doivent pas être les mêmes entre une résidence profitable et une résidence fortement déficitaire) mais il faut s'assurer qu'en contrepartie Appartcity et ses actionnaires amènent les fonds nécessaires pour que nous sortions définitivement de cette situation et que nous retrouvions de la sérénité (ne pouvons nous pas en profiter pour demander à Appartcity de remettre nos baux à 0 et de se réengager sur une période de 9 ans)
Bien sincèrement

 

[coproACactif]

Bonjour,

Certaines résidences récentes (3 ans), achetées avec un taux de rentabilité de 4 à 5%, avec un loyer indexé sur l'IRL (qui a progressé de 0,75% entre 2013 et 2015 – donc faible augmentation des loyers) ne devraient pas être impactées par l'effort sauf si la part de leurs loyers par rapport à leur chiffre d'affaire est trop importante.

Dans nos baux, il n'y avait pas de close de solidarité, d'autant plus que ceux qui ont vu à une certaine époque leur taux de rentabilité croître à vu d’œil à cause de l'indexation des loyers sur l'indice de la construction n'ont pas partagé leur gains avec les autres.
La solidarité, c'est toujours je vais mal il faut m'aider, si on la pratique, ça doit être aussi je vais très bien je partage (sans que ceux avec qui on partage sont dans le besoin). Ça ressemble à du collectivisme j'en conviens, mais c'est alors de la vrai solidarité.
Les copropriétaires des résidences rentables ne sont pas responsables de la non rentabilité des résidences qui ont des problèmes. Ces résidences doivent chercher la cause de leur(s) problème(s) et demander des comptes aux responsables.

Appart'City doit recapitaliser pour assurer le règlement des loyers tout en négociant résidence par résidence une solution en fonction des condition environnementales et économiques de la résidence en tenant compte des perspectives économiques du site dans lequel elle est implantée.
Si la résidence n'a aucun avenir dans le tourisme d'affaire, il faut la réorienter (EPAD, Résidence étudiante, …). L'obstination ne peut être une solution à moyen terme.

Réponse à cy13.
Le fameux cinquième avocat qui était en «*call conférence*» n'a pas signé le communiqué des 4 autres Avocats pourquoi*?
J'ai eu au téléphone le beau-frère de coup_yonnais, il est catégorique, il était à l'écoute mais n'a pas participé.

Si les négociations démarrent, ce n'est pas suite aux rencontres mondaines de cet Avocat avec les uns et les autres, mais suite à l'action des 4 autres Avocats dans la défense des résidences qui leur ont fait confiance.
En plus, nous avons eu vent de la façon dont cet Avocat avait défendu et «*aidé*» certaines résidences qui avaient connu des infortunes et qui n'en sont toujours pas sorties.

Chacun choisi son défenseur et c'est bien, il ne faut surtout pas se tromper.
Je me méfierais personnellement d'un défenseur qui «*copine*» avec notre adversaire (d'ailleurs il ne fait visiblement aucune procédure contre lui). Il a commencé à négocier (quoi quand ou comment) dans son coin en espérant quoi*? Qu'est-ce qu'il en est sorti*??

Ne soyons pas dupes, et faisons confiance aux Avocat qui ont vraiment envie d'aboutir à une solution viable pour les copropriétaires.

Réponse à andre jean.
Le calcul de la baisse de loyer est intéressant en effet, j'accepte n'importe quoi juste pour pouvoir vendre au meilleur prix, et juste dès que le bail est en place et je me débarrasse du problème, mon successeur n'a qu'à se débrouiller.
Non beaucoup ont un problème de remboursement de crédit, ceux-ci avaient été calculés en fonction des loyers, ils ne peuvent pas décider de baisser le montant du loyer sans être avec des découverts à long terme.
Le loyer dans la négociation doit être établi en fonction des conditions économiques de la résidence et non en fonction d'une rentabilité qui ne peut pas être la même pour quelqu'un qui a acheté en primo-acquéreur et un autre qui a acheté le bien (à un primo-acquéreur) au moment d'une rentabilité maximum, ce qui a permis d'augmenter (artificiellement sur le principe du calcul de rentabilité) le montant de l'acquisition.

Rejoignez les quatre Avocats dans la négociation. Le groupe de négociation est maintenant prêt à fonctionner, ceux qui souhaitent être dans la mouvance peuvent encore se joindre rapidement au mouvement, ils seront défendus dans les négociations au plus juste en fonction des caractéristiques de leurs résidences.
Vous pouvez me joindre en message privé, je vous donnerais la démarche à suivre si vous ne l'avez pas.

Toujours prêt à débattre.

Actif, et dans une démarche constructive.

 

[Féniliane]

Bonjour,
Vos arguments développés tout au long de ce forum, le ton employé, les vérités assénées me font douter de la démarche constructives de vos avocats.
Cela me conforte dans mon choix de discussions plus raisonnables et constructives via le cabinet d'avocats que nous avons retenu.
Cordialement

 

[lopali]

Bonjour,

Ce forum et cette discussion ne sont pas des outils de démarchage.

Vous pouvez énoncer les actions de vos extraordinaires avocats, mais n'essayez pas de les "placer" à tout prix.

Si votre prose séduit les lecteurs, ces derniers seront assez grands pour vous recontacter par message privé.

Donc pas de nom, pas de pub, pas de sollicitation, pas de jugement de valeur : des faits.

Merci.

 

[cy13]

Bonjour,

J'ai bien lu la réponse qui m'a été faite. Je remercie par ailleurs coproACtif d'avoir renoncé au rouge en gras, au profit des astérisques, c'est beaucoup plus agréable à lire.

Je remercie également le modérateur de son intervention, je pense en effet que la publi-information n'a pas sa place.

Mes interventions ont pour objectif de montrer que certaines affirmations, données sur les avocats n'appartenant pas au club des quatre, sont inexactes et partisanes.

A ce titre je reviens pour la dernière fois sur la fameuse réunion entre avocats et Appart'City.

Je note que dans la version initiale qui nous a été fournie, le cinquième avocat "n'a même pas daigné se présenter aux réunions des 4 Avocats".

Voyons la version suivante:
"Le fameux cinquième avocat qui était en «*call conférence*» n'a pas signé le communiqué des 4 autres Avocats pourquoi*?
J'ai eu au téléphone le beau-frère de coup_yonnais, il est catégorique, il était à l'écoute mais n'a pas participé".

Nous avons donc deux versions successives de la même réunion. Vu la façon dont c'est libellé il existe deux possibilités sur leur source:
- soit le beau frère, absent à la réunion, a discuté avec l'un des négociateurs. L'information est donc de seconde main.
-soit le beau frère est un des participants à la réunion. Dans ce cas, l'information est forcément partiale.
Je laisse les lecteur se faire leur propre opinion.

N'appréciant pas les informations douteuses, j'avais vérifié directement auprès du cinquième avocat sa participation et me suis dispensé de tout commentaire sur les allégations quand à son supposé silence.

Chacun choisit son défenseur, mais l'association de quatre avocats ayant jusqu'alors des démarches complètement divergentes, n'est pas un gage de sécurité. C'est pourtant ce dont les propriétaires que nous sommes ont besoin.

 

[coproACactif]

Bonjour,

Votre information est de première main, c'est donc vous qui étiez au téléphone ?

A non vous avez vérifié auprès du cinquième Avocat, donc votre information est forcément partiale, je laisse donc les lecteurs se faire leur propre opinion.

Chacun choisit son défenseur, mais c'est vous qui avez remis en cause la démarche des quatre Avocats et avez introduit le votre.
Vous continuez à dénigrer d'ailleurs leur démarche, à mettre en cause leur association pour défendre les copropriétaires, de quel droit ?

Pourquoi le modérateur a introduit dans mon message de tête cette alerte et ne censure pas le votre ?

Ce blog est-il vraiment partial ??

 

[coproACactif]

Réponse à Féniliane :

Je fais une copie de votre message car je ne peux plus faire de réponse avec citation, le modérateur "LOPALI" ayant fait en sorte que pour toute réponse avec Citation apparaisse le message qu'il a mis en tête de mon premier message dans cette discussion.

Donc votre Message :

"Bonjour,
Vos arguments développés tout au long de ce forum, le ton employé, les vérités assénées me font douter de la démarche constructives de vos avocats.
Cela me conforte dans mon choix de discussions plus raisonnables et _constructives_ via le cabinet d'avocats *SCP G...T & A...S *que nous avons retenu.
j'encourage les propriétaires de toutes résidences à lui donner mandat pour obtenir le meilleur compromis dans le discussions en cours, permettant une recapitalisation sans pousser à un dépôt de bilan catastrophique
Cordialement"

Voilà le message original que j'ai reçu pour m'informer de votre réponse, j'ai retiré le nom du cabinet, mais alors si ce n'est pas un appel et un démarchage je ne comprends pas.

Si votre Avocat est si bon que ça, il ne craint donc rien de ma démarche et je ne vois pas pourquoi votre message.

Nous n'avons jamais prétendu mettre Appart'City en dépôt de bilan, je pense qu'ils n'ont pas besoin de nous, leurs dette suffisent à les y mettre.
Nous ne voulons pas de n'importe quelle solution, il n'est pas question de compromis, juste ce qui est normal.

Un effort sur les résidences déficitaires (dont les copropriétaires ont souvent un rendement : loyer annuel HT perçu / montant achat initial HT, supérieur à 10 %) alors que beaucoup de résidences justes ou à la limite ont un rendement de 4 à 5%.
La solidarité serait que tout le monde ait le même rendement (5%), ceux qui ont 10% de rendement ont de la marge pour baisser leur loyer.

J'encourage tous les copropriétaires à faire une étude de leur situation et de bien réfléchir à la façon dont ils souhaitent voir ce conflit se résoudre en se méfiant de certains qui ont traité de façon déplorable ce type de conflit dans le passé.

Cordialement.

 

[coproACactif]

Bonjour "lopali",

Le texte sur le premier message qui date de l'ouverture de cette discussion ne devait pas être modifié sauf à m'en avertir, hors vous l'avez fait de votre propre chef sans m'en informer.
Votre texte en tête du mien sous-entend que le message qui fait l'ouverture du blog est à problème, et va faire fuir les lecteurs.
Vous n'avez aucun droit de mettre un texte dans un message qui apparaît comme étant de ma plume.


Je vous demande donc de le rétablir, vous avez le droit de le mettre en tête de discussion si vous le souhaitez mais pas sous mon nom mais le votre.

Si "Féniliale" fait la promotion de son Avocat, interdisez-la de blog si vous le souhaitez, mais ne cassez pas cette discussion.

Merci de rétablir la situation.

Cordialement.

 

[coup_yonnais]

Bonjour cy13,

Nous avons des informations différentes, vous directement d'un "Bavard", et lequel ... (non pas de jugement de valeur), des faits rien que des faits. Nous pourrions en mettre des faits mais nous serions sûrement censurés alors.

Moi de mon beau-frère qui, avec ce placement, s'est mis dans une sacré m... .
Le pauvre, il pensait en investissant sa prime de départ à la retraite, se constituer une rente pour améliorer sa retraite.
On lui offre à peine la moitié de ce qu'il a payé pour reprendre le piège à c.. qu'un CGP sans étique et honneur sans lui a vendu.

Nous nous sommes renseigné sur les Avocats pouvant nous aider, et il en est un que l'on ne nous a absolument pas recommandé compte tenu des performances pour les copropriétaires engagés dans ce type de problème.

Enfin, chacun ses informations.

Nous pensons que les 4 Avocats nous permettront de minimiser les conséquences de cet investissement. Après avoir analysé leur approche et leur plan de négociation, nous aurons les solutions les plus performantes pour ce type de problème.

Nous continuerons donc dans cette voie.

coproACactif, de tout cœur avec vous dans votre démarche pour faire rétablir la forme de votre discussion, ce n'est pas parce que certains veulent absolument faire passer leur Avocat qu'il faut casser cette discussion.

Que l'on interdise les perturbateurs sur le blog, mais pas ce message d'en tête.

Cordialement.

 

[lopali]

Bonjour "coproACactif",

Pourquoi le modérateur a introduit dans mon message de tête cette alerte et ne censure pas le votre ?

Ce blog est-il vraiment partial ??

Oui, on es tous des méchants, tous ligués contre vous. Enfin surtout moi qui n'ai aucun rapport de près ou de loin avec votre histoire.

Je fais une copie de votre message car je ne peux plus faire de réponse avec citation, le modérateur "LOPALI" ayant fait en sorte que pour toute réponse avec Citation apparaisse le message qu'il a mis en tête de mon premier message dans cette discussion.

Encore une conspiration contre vous...

Désolé, mais je n'ai pas le pouvoir que vous me donnez.

Voilà le message original que j'ai reçu pour m'informer de votre réponse, j'ai retiré le nom du cabinet, mais alors si ce n'est pas un appel et un démarchage je ne comprends pas.

Quand un message est supprimé ou modifié par la modération, il serait intelligent de ne pas le remettre en ligne. Mais cela a dû vous échapper... En temps normal ce serait un avertissement, mais vous risquez encore de faire votre victime, aujourd'hui c'est cadeau !

Le texte sur le premier message qui date de l'ouverture de cette discussion ne devait pas être modifié sauf à m'en avertir, hors vous l'avez fait de votre propre chef sans m'en informer.
Vous n'avez aucun droit de mettre un texte dans un message qui apparaît comme étant de ma plume.

Sauf erreur, vous avez accepté les règles du forum, non ? Alors relisez-les.

Je vous demande donc de le rétablir, vous avez le droit de le mettre en tête de discussion si vous le souhaitez mais pas sous mon nom mais le votre.

On va essayer de faire cela si cela peut vous apaiser. Et sur le modèle d'un de vos messages, en bien gros et bien rouge. Message qui soit dit en passant ressemble beaucoup à ce qu'il ne faut plus faire dorénavant...

Si "Féniliale" fait la promotion de son Avocat, interdisez-la de blog si vous le souhaitez

Cela a été fait de façon temporaire.

Et ne vous inquiétez pas, je vais être encore plus regardant dorénavant... Et avec tous...

mais ne cassez pas cette discussion.

Vous n'avez besoin de personne pour cela. Vous le faites très bien vous-même.


Cordialement.

 

[lopali]

Bonsoir Messieurs,

Bonjour "lopali",

Le texte sur le premier message qui date de l'ouverture de cette discussion ne devait pas être modifié sauf à m'en avertir, hors vous l'avez fait de votre propre chef sans m'en informer.
Votre texte en tête du mien sous-entend que le message qui fait l'ouverture du blog est à problème, et va faire fuir les lecteurs.
Vous n'avez aucun droit de mettre un texte dans un message qui apparaît comme étant de ma plume.

Je vous demande donc de le rétablir, vous avez le droit de le mettre en tête de discussion si vous le souhaitez mais pas sous mon nom mais le votre.

Si "Féniliale" fait la promotion de son Avocat, interdisez-la de blog si vous le souhaitez, mais ne cassez pas cette discussion.

Merci de rétablir la situation.

Cordialement.

Bonjour cy13,

Nous avons des informations différentes, vous directement d'un "Bavard", et lequel ... (non pas de jugement de valeur), des faits rien que des faits. Nous pourrions en mettre des faits mais nous serions sûrement censurés alors.

Moi de mon beau-frère qui, avec ce placement, s'est mis dans une sacré m... .
Le pauvre, il pensait en investissant sa prime de départ à la retraite, se constituer une rente pour améliorer sa retraite.
On lui offre à peine la moitié de ce qu'il a payé pour reprendre le piège à c.. qu'un CGP sans étique et honneur sans lui a vendu.

Nous nous sommes renseigné sur les Avocats pouvant nous aider, et il en est un que l'on ne nous a absolument pas recommandé compte tenu des performances pour les copropriétaires engagés dans ce type de problème.

Enfin, chacun ses informations.

Nous pensons que les 4 Avocats nous permettront de minimiser les conséquences de cet investissement. Après avoir analysé leur approche et leur plan de négociation, nous aurons les solutions les plus performantes pour ce type de problème.

Nous continuerons donc dans cette voie.

coproACactif, de tout cœur avec vous dans votre démarche pour faire rétablir la forme de votre discussion, ce n'est pas parce que certains veulent absolument faire passer leur Avocat qu'il faut casser cette discussion.

Que l'on interdise les perturbateurs sur le blog, mais pas ce message d'en tête.

Cordialement.

C'est marrant, j'ai relu tous vos messages de cette discussion et vous avez (entre autres) la même façon d'écrire tous les deux...

Bien à vous.

 

[andre jean]

Bonjour,

Je me suis récemment inscrit a cette discussion pensant qu'elle avait pour but de trouver des solutions pour sortir de la situation où nous nous trouvons tous.
Au final je n'ai pas vraiment l'impression que ca soit le but recherché. Je m'étonne même de l'énergie dépensée par certains pour valoriser tel ou tel avocat, et j'en comprends mal l intérêt.
A mon sens la situation est simple, soit nous considérons qu'Appartcity est en mesure de nous payer les loyers et fait preuve de malhonnêteté en ne nous les réglant pas et conserve la trésorerie pour ses actionnaires. Et dans ce cas il ne faut rien négocier et laisser les avocats mener l'ensemble des actions nécessaires sur le plan judicaire. Mais malheureusement je doute que la situation soit celle-ci car les actionnaires prendraient inutilement le risque que nous mettions cette société en faillite.

Je pense que Appartcity à un problème de rentabilité, et qu ils n ont tout simplement pas la trésorerie pour nous payer. Et dans ce cas 2 solutions :

1 - Nous ne négocions pas et exigeons coute que coute le paiement des loyers prévus dans les baux, et dans ce cas au mieux appartcity sera mis en redressement judiciaire et au pire en liquidation judicaire.

Les conséquences risquent alors d'être les suivantes (il y a eu par le passé suffisamment de dossiers similaires pour en tirer expérience)

Si redressement judicaire, les administrateurs imposeront des baisses de loyers aux résidences déficitaires et à défaut d'acceptation par les propriétaires de ces baisses, ils résilieront purement et simplement les baux et là bon courage pour trouver de nouveaux gestionnaires où à des conditions qui seront extrêmement dégradées par rapport à nos loyers actuels (qui a envi de reprendre une résidence déficitaire? Et ne doutons pas que les nouveaux gestionnaires profiterons de la situation...). Pour les résidences rentables, l'administrateur pourra essayer ne nous faire passer des baisses de loyers, mais nous pourrons à mon sens les refuser... Mais par contre nous aurons pour locataire une société marquée au fer blanc pour avoir été mis en redressement judiciaire et du coup si nous souhaitons revendre un jour, cela sera très compliqué et à des conditions de valorisation très mauvaises. De plus cette situation amènera la perte d'une partie du parc de résidences Appartcity le modèle du maillage territorial actuel et risque donc de remettre ultérieurement la société en difficulté.
Pour ce qui concerne les loyers de retard, on nous proposera des les étaler sur les 10 prochaines années.

Si liquidation, là c'est encore plus simple, on ne reverra jamais nos loyers de retard et il faudra replacer les 110 résidences auprès de nouveaux gestionnaires. Ne doutons pas qu ils nous attendent les bras ouverts, et qu ils seront parfaitement profiter de la situation pour nous proposer des loyers en très forte baisse par rapport à nos loyers actuels voir rien du tout pour les plus mauvaises résidences.

2 - Nous sommes lucides, solidaires (je précise que je suis propriétaire sur une résidence rentable), et garant de nos propres intérêts.

Et dans ce cas nous négocions avec Appartcity avec le sens des réalités des 2 côtés.

Ce que nous voulons tous (du moins pour ma part) ? Que nos loyers soient payés à l'heure et que notre gestionnaire soit solide afin de revendre dans de bonnes conditions le jour venu! Pour ce faire, il faut que les actionnaires d'Appartcity remettent de l'argent dans l'entreprise!

Mais qui remettrait de l'argent dans une société qui n'en gagne pas?? Aucune personne saine d'esprit....

La solution ne peut donc passer que par des efforts des 2 côtés.

Pour Apparticity un apport d'argent frais de ses actionnaires pour régler les retards et assuré un paiement à date ensuite, et de notre côté une baisse des loyers pour assurer la rentabilité de cette société.

Pour ma part et bien que ma résidence soit rentable, je suis disposé a accepter une baisse de loyer de 10 % si et seulement si :
- Appartcity me règle mes retards de loyer (et donc que les actionnaires amènent de l'argent frais)
- une pénalité importante est prévue en cas de nouveaux retards (pour que ca soit dissuasif)
- Appartcity se réengage sur un nouveau bail de 9 ans
- les propriétaires des résidences déficitaires font un effort sur les loyers plus important que moi qui suis dans une résidence bénéficiaire

Cette solution me semble de loin être la moins mauvaise et comme on dit, il faut mieux un mauvais arrangement qu'un bon procès. Mais elle n'est réalisable que si tout le monde est lucide, ce qui à mon sens est loin d'être gagné. Mais à défaut d'envisager d'aller sur cette solution, je suis persuadé que nous y perdrons tous beaucoup plus et cela que nos résidences soient bénéficiaires où déficitaires.

Tout cela est un peu compliqué, mais je ne crois pas beaucoup me tromper dans mon analyse. Si nous retenons ensemble la voie de la négociation avec un but commun, il est alors indispensable que nous soyons représentés par des avocats performants qui seront négocier avec Appartcity et repartir équitablement les efforts de loyers entre résidences bénéficiaires, déficitaires et très déficitaires.

Il faut avoir à l'esprit que la voie de la négociation, n'est pas la voie la plus rentable sur le plan financier pour les avocats qui accepterons de la suivre. Je pense en effet que si les avocats ne suivent que leurs intérêts financiers, ils sera beaucoup plus rentables pour eux de nous pousser dans des procédures judiciaires qui couterons très chères. Alors que s ils nous encouragent à suivre la voie d'une négociation amiable, ils ne gagneront financièrement pas grand chose à mon sens. Tout cela pour vous dire que j'aurai pour ma part tendance a donner ma confiance à des avocats qui privilégierons nos intérêts financiers aux leurs.

A la disposition de tous pour en parler.

Bien sincèrement.

 

[coproACactif]

Bonjour lopali,

Le propre d'un modérateur est d'être modéré.

Vous ne montrez pas là des qualité de modération, vous ressemblez plus à un pompier qui éteint un incendie avec de l'essence.

Vous dites que coproACactif et coup_yonnais sont la même personne, vous vous trompez et en plus vous mettez dans cette discussion une suspicion qui me semble malvenue et intolérable.

cordialement.

 

[Buffeto]

le propre d'un modérateur étant de modérer , je vais demander à tout un chacun d'éviter les digressions , faute de quoi je me verrais contraint de la fermer ....( la discussion ) .

cbanque vous offre un espace de liberté , celui ci ne doit pas , conformément aux règles du forum , être promotionnel pour tel ou tel ou le lieu de réglements de comptes .

merci de tenir compte des remarques de la modération dans son ensemble et de votre compréhension .

 

[coproACactif]

Bonjour,

Le modérateur <<lopali>> écrit :
"Quand un message est supprimé ou modifié par la modération, il serait intelligent de ne pas le remettre en ligne. Mais cela a dû vous échapper... En temps normal ce serait un avertissement, mais vous risquez encore de faire votre victime, aujourd'hui c'est cadeau ! "

L'alerte que j'ai reçu sur ma messagerie contenait le message que j'ai affiché, et ne m'informait nullement d'une modification (ni d'une éventuelle suppression).
J'ai donc répondu à ce que certains avaient éventuellement pu lire sur e sujet.

L'information en bas à droite en tout petit est une information que l'on rate facilement.

Il eut été préférable de mettre en tête du message incriminé une inscription en gros et rouge (comme sur le premier message de cette discussion) un commentaire pour signifier la modification.

Mais puisque même <<lopali>> estime que mes propos n'ont rien à faire sur ce blog, je ne répondrais plus et le suivrais juste pour être informé.

Les informations que j'aurais dorénavant je ne les partagerais plus.

Cordialement.

 

[coup_yonnais]

Bonjour andre jean,

J'ai parmi mes contacts des copropriétaires d'une résidence récente (ouverte en 2013), rentable à priori (loyer / CA représente 32%). Cette résidence a été vendue avec un taux de rentabilité de 3.3% (loyer annuel HT / coût achat HT) qui monte à 4.5% si on intègre l'avantage fiscal.

Abaisser le loyer consiste à baisser la taux de rentabilité (qui devient inférieur au TEG appliqué sur le prêt qu'il a fait pour obtenir cet achat. En plus, à ce jour personne n'achètera son lot avec un taux de rendement si faible, les marchands de biens contactés lui ont expliqué que à moins de 10% de rentabilité, il n'en tirera rien.
Si le loyer ne bouge pas, la rentabilité doit tripler (car le repreneur n'aura pas l'avantage fiscal), ce qui veut dire que son prix de vente doit être son prix d'achat divisé par trois.

Je pense que ceux qui sont pour une diminution de loyer pour tous devraient réfléchir à cette équation.

Ils ne peuvent décemment pas accepter une diminution de loyer dans ces conditions, ou alors il faudrait des conditions compensatoires qui leur permettrait de redresser la situation et de retrouver un bon équilibre quand l'entreprise sera revenue à un niveau de rentabilité.

Est-ce que les copropriétaires de Appart'City sont décidés à la solidarité et ainsi descendre à un taux de rentabilité tel que défini de 5% ??
Ce serait une vrai décision solidaire.

Réfléchissez bien.

Cordialement.

 

[coup_yonnais]

Bonjour lopali,

Si nous avons la même façon d'écrire, c'est peut être parce que nous partageons les mêmes idées.

Nous discutons souvent en dehors de ce blog et je dois avouer que coproACactif est souvent pertinent et d'un jugement assez sur.

Il y a une polémique sur sa façon d'être de s'exprimer, il est entier et convaincu.
Je crois qu'il est déçu par la lenteur de la résolution de ce problème.

Il ne mérite pas vos réactions, c'est dommage qu'il n'y ai pas plus de personnes comme lui, peut être que bien soutenu, il aurait pu aider dans la résolution du problème.

Cordialement

 

[andre jean]

Cher Coup-Lyonnais,

1 - Vous faites références à une offre de prix faite par un marchand de biens, j avoue avoir du mal à en comprendre le sens sauf à vouloir dramatiser la situation pour "vos contacts" et ainsi tirer la couverture à eux... Comme je l ai dit dans un précédent post, j ai pris contact avec des sociétés spécialisées en revente qui m ont déconseillé dans l'état actuel de revendre, mais mon néanmoins indiqué que si je souhaitai revendre actuellement il fallait compter entre 6 et 7 % de rendement. Par contre il m a été précisé que si la situation d'Appartcity redevenait normale et que le paiement des loyers étaient réguliers pendant plus de 12 mois, les taux pour revendre tomberaient entre 4.5 et 5 %. J ai confiance dans les informations délivrées par ses sociétés qui semblent bien connaitre le marché. On voit donc bien là l intérêt collectif que nous avons à ce que la situation d'appartcity se redresse.

2 - Petite question pour "vos contacts" sur la résidence d'Angers... Quel loyer pourront ils obtenir d un nouvel exploitant si Appartcity disparait? Seriez vous disposé à vous engager sur le fait qu ils conservent le même loyer qu'avec Appartcity? Comme vous semblez parfaitement connaitre ce secteur d activité, vous savez parfaitement que la baisse qu ils devront supporter en cas de changement d exploitant sera au moins de 20 % s ils veulent un exploitant sérieux. Donc ne faut il mieux pas accepter - 10 % d Appartcity et que les loyers de retards soient réglés.

Pour ce qui est de la solidarité, je ne peux que être en phase avec vous, mais je doute eu égard à la situation qu une baisse généralisée de - 5 % soit suffisante pour régler définitivement le problème, ca ressemble à du soin palliatif, et pour ma part je préfère un traitement de fond qui règle définitivement le problème et qui nous permet de valoriser au mieux notre investissement.

De toute manière ne nous illusionnons pas, nous 4 ou 5 sur ce forum et nous ne réussissons déjà pas à être en phase, chacun voulant y aller de sa spécificité. Alors faire avancer comme un seul homme 10000 copropriétaires tient du fantasme. Une baisse généralisée de 10 % pour toutes les résidences à laquelle s ajoute une baisse complémentaire pour les résidences déficitaires à au moins le mérite d'être simple et d'éviter des baisses inacceptables pour les résidences très déficitaires (dont je ne fais pas parti, je le rappelle). A mon sens on arrivera pas à un accord collectif, c est dommage pour nous tous, par contre ca va faire l affaire de tous les rapaces qui profiterons de la situation dans laquelle nous allons bientôt nous trouver quand Appartcity sera en cessation de paiement. Mais nul doute que les candidats repreneur seront nous étrangler.
J ai donc bien réfléchis et je propose que nous conservions précieusement ces posts pour en reparler dans 6 mois quand notre manque de lucidité nous aura amené dans une situation dramatique.
Bien Cordialement.

 

[coup_yonnais]

Bonjour andre jean,

Tout d'abord, je suis coup_yonnais et pas du tout lyonnais;
Le contact dont je parlais n'est pas dans la résidence de Angers, par contre j'ai aussi des contacts avec certans copropriétaires de cette résidence.

Certains copropriétaires ne peuvent plus s'en sortir, les crédits sont à rembourser et les loyers tombent. Pour certains la solution serait de revendre, mais l'offre de prix qu'ils obtiennent est une ineptie. Le calcul est simple, le loyer HT est pris, avec un rendement pouvant aller jusqu'à 10% (souvent entre 8 et 10%), sachant que l'acheteur n'a plus l'avantage fiscal Bouvard-Censi, et le prix de vente est alors, le loyer annuel HT / rendement; c'est la réalité.
Peut-être ne faut-il pas vendre, mais que fait-on quand on est au bord de la saisie ??

Vous dites que si Appart'City retournait dans le vert et réglait les loyers régulièrement pendant 18 mois, on pourrait revendre avec un rendement entre 4.5 et 5%.
Je vous rappelle que le rendement de mon contact est de 4.5% avec Bouvard-Censi et de 3.3% sans (Loyer HT seul).
Revendre avec un taux à 4.5 ou 5% (l'acheteur étant sans Bouvard-Censi) veut dire une baisse importante sur le prix de l'appartement, en effet, le calcul est le même que précédemment : le prix initial HT est : loyer annuel HT / 3.3%; le prix de vente HT est : loyer annuel HT / (4.5 ou 5%) ce qui fait que le prix de vente représente un baisse de 27% (si le rendement vendu est de 4.5%) jusqu'à 34% (si le rendement vendu est de 5%).
Vous voyez bien que pour mon contact, toute baisse de loyer (en plus si c'est pour être solidaire avec des résidences qui se sont fait et se font encore des rendements de folie par rapport à lui - ce sont aussi très souvent les résidences qui ne sont pas rentables) est une catastrophe, car alors, si on baisse les loyers de 10% le prix de vente représente une baisse de 30% (rendement 4.5%) jusqu'à 40% (rendement 5%).
Par rapport à aujourd'hui, le gain à la revente est minime.

Votre point 2 je ne sais pas y répondre, je ne connais pas le tissu économique autour de la résidence de Angers (ni de celle de mon contact).

Votre point 2+, vous n'avez pas tout compris de mon propos, passer d'un rendement de 10% à un rendement de 5% c'est baisser le rendement de 5% vrai ! et c'est donc diminuer le loyer de 50%, et là ça devient intéressant, c'est une vrai marque de solidarité, et dans ce cas les résidences en questions deviendraient rentables.

Beaucoup de chiffres c'est vrai, mais au moins c'est parlant.

Pour être solidaire, il faudrait d'abord que vous soyez tous dans les mêmes conditions économiques par rapport à l'investissement que chacun a fait.

Mon beau frère est aussi dans cette galère, je ne vois pas bien comment vous vous en sortirez.

C'est Appart'City qui devrait compenser l'arnaque dont ils étaient les initiateurs sous une forme ou une autre (par exemple des actions) pour permettre lors d'un retour "à meilleure fortune" l'indemnisation des copropriétaires lésés par ces ventes.

Cordialement.