Achat du premier bien immobilier locatif : besoin de vos conseils

[pruls]

Je ne peux pas acheter ma RP actuellement car ma compagne rédige sa thèse et elle n'est pas sure de trouver un emploie ici même.
Bref nous pouvons être amener à déménager et donc il ne sert à rien d'acheter dès maintenant une RP e d'être liés.

Bah pour moi ca suffit pour définir une tactique cour terme: épargner.

Vous avez écarté l’hypothèse de la RP avec un bon argument. Ne serait ce que pour les frais de notaire, il faut au moins rester 2 ans pour les retrouver par rapport à une location.

Si vous investissez dans du locatif et que vous déménagez, comment allez vous le gérer?

Soit vous ne le gérez pas et c'est un investissement moisi.
Soit vous déléguez et c'est un investissement moyen.
Soit vous avez de la famille à proximité que vous pouvez faire travailler gratuitement...

Conclusion: vivez correctement et épargnez copieusement pour préparer l'avenir quand la visibilité sera meilleure.

 

[moietmoi]

Q
Iriez-vous acheter un T2 dans la banlieue de Strasbourg pour y habiter ? Non. Et personne ne le fera. .

a mon avis cet argument ne tient pas a lingoslheim la proportion locataire/propriétaire habitant pour des surfaces de moins de 50m2 est de 60/40 donc 40% de la population voulant se loger achète des t1 t2;

 

[moietmoi]

1- a mon avis un investissement locatif, m^me si il est possible de le revendre doit être considerer sur la durée; 15 ans par exemple
2- l option de défiscalisation doit être prise sur un bien qui en lui même est rentable
3- vous n'êtes pas dans une situation ou il faut se lier les mains sur 9/10/15 ans
4- vous chercher à faire fructifier vos s économies
5- nous en sommes tous là ( vouloir faire fructifier)
6 dans votre situation( pas encore de stabilité de salaire assurés) je ne m engagerais pas sur de l immobilier locatif( avec ou sans option de réduction d'impot)
7 - les assurances vie , les pea, peuvent offrir la renta et un certain plaisir du jeu

 

[Gagarine]

a mon avis cet argument ne tient pas a lingoslheim la proportion locataire/propriétaire habitant pour des surfaces de moins de 50m2 est de 60/40 donc 40% de la population voulant se loger achète des t1 t2;

Si c'est effectivement le cas, alors pourquoi pas. Je reste sceptique sur ce chiffre des 40% mais vos sources sont certainement plus fiables que mon instinct.

 

[pruls]

Oui, je suis intéressé par votre source? Est ce l'INSEE? Faut cliquer où pour ressortir les éléments ailleurs?

 

[Pascale69]

Bonjour à tous, salut Druss,

Je ne suis pas très actif sur le forum mais très assidu de la lecture du chapitre "immo loc".

Je vais essayer de répondre clairement et point par point :

- Préambule : Comme le disent beaucoup ici : ATTENTION DANS LE LOCATIF...on vise un INVESTISSEMENT LOCATIF et pas une ECONOMIE D'IMPOT (je vais y revenir en faisant un calcul détaillé).

- Point 1 : Prix du bien : Si j'ai bien compris tu achètes quelque chose 140k ("près du tram") qui a une valeur locatif de 400 euros. J'espère que c'est la valeur nette, hors charge, sinon c'est encore pire ! Je connais très bien la ville et la région, et actuellement, dans l'ancien, à Strasbourg, pour avoir 400 euros net de loyer mensuel il faut acheter un bien à 80-85k.

- Point 2 : C'est du neuf : Bien livré dans un ou deux ans si j'ai bien compris donc décalage de mensualités du crédit et augmentation du cout total... Ensuite tu parles de plus value... la JE T ARRETE DE SUITE !!! Tu vas acheter un bien neuf qui dans 9 ans sera.... de l'ancien !!

- Point 3 : Taille du bien : tu as dit 2/3 pièces mais quelle surface ? A strasbourg, tu ne revendras rien à plus de 3000euros le mètre carré sauf si c'est à la petite france. Et en général ce genre de constructions neuves se font vers neudorf ou illkirch. Il faudrait donc que le bien fasse 50m2 pour le vendre 2900/m2. Sachant que la plupart des biens se vendent plutôt 2000/m2 soit, dans ton cas, un bien de 70 m2.

- Point 4 : Mon avis sur les achats en défiscalisation : tous les investisseurs pensent qu'ils vont faire une économie d'impôts. C'est pas faux sur le papier mais au final, la rentabilité de ce type de bien est tellement médiocre que finalement l'économie d'impot vise à le rendre tout juste viable. En gros, sur ce bien, tu devrais avoir une réduction max de 18% (d'après la loi duflot) soit 25 000 euros. Pour moi, il vaut mieux acheter un bien à 140k - 20k soit 115k que prendre ce type de bien. Au final, l'économie d'impôt va dans la poche du constructeur qui augmente les prix !

- Point 5 : taux du pret : tu as 27 ans, un pret pour 20 ans se négocie, avec ton salaire et ton épargne, à 3,3% max + 0,2% d'assurance soit 3,5% et pas 4%. Ca fait quand meme une différence sur le long terme.

- Point 6 : calcul de rentabilité : Je vais prendre le temps de te faire 3 calcul différents :
# ton bien à 140k sur 20 ans pour 400/mois net
# un bien ancien à 120k sur 20 ans qui permet à stras, 500/mois net (sans souci sur stras en ce moment)
# un bien ancien à 90k sur 20ans pour 400/mois net

Cas 1 : 140k soit 149 FNI. A 3,5% sur 20ans = 864/mois = effort de 464 - 200 (eco impot) soit 264 euros (peu de chance que la revente soit égale car ça deviendra de l'ancien...)
Cas 2 : 120k soit 128 FNI à 3,5% sur 20ans = 742/mois = effort 242euros. (revente égale car ancien)
Cas 3 : 90k soit 96 FNI à 3,5 sur 20ans = 557/mois = effort 157 euros. (revente égale car ancien)

Je vais aller plus loin dans le raisonnement :
- plus le bien est cher plus la taxe foncière a des chances d'être élevée...
- tu seras imposable sur les loyers... ne l'oublie pas !

BILAN : Mon avis (je suis pas du tout dans le domaine de l'immo mais j'aime bcp ce domaine étant moi meme proprio) : ARRETER DE REGARDER LES ECONOMIES D IMPOTS ET PRENEZ DES BIEN RENTABLES !!!!

Il vaut mieux payer des impots et avoir un appart rentable que tu peux revendre quand tu veux et sans trop de souci qu'un appart neuf, que tu revendras ancien, que tu ne pourras pas revendre avant 9 ans en cas de souci (on ne sait pas ce que la vie nous reserve...). Paye tes impots et achète un bien RENTABLE !

Point d'humour mais aussi de vérité : Au lieu de jeter l'argent de tes impots à des constructeurs immo, donne le à des associations ! Tu perdras que 33% et tu reviendras service à des gens bien et pas à des gens deja richissime !

J'espère vous avoir filer un coup demain et répondu. Je voulais détaillé plus les calculs mais il est 7h35 et je suis déjà à la bourre pour aller bosser !! ;-)

A plus

Bonjour, votre calcul est faux les Frais de notaire sont de 2,5 % pour le neuf acheter en Vefa.
Acheter dans le neuf c'est aussi du TRAVAIL pour, des artisans (la liste est longue), des bureau d'étude des architectes, des PME etc etc), des commerciaux, des conducteurs de travaux, des responsables techniques, des Directeurs fonciers des assistantes des comptables etc etc etc .... enfin bref acheter dans le Neuf c'est aussi participer activement à une économie, permettre à des gens de travailler,de se loger de bouffer .... enfin bref acheter dans l'ancien, c'est un peu moins cher, mais c'est aussi parfois des appartements veillot, une isolation mauvaise, avoir froid l'hiver, des radiateurs qui chauffent mal et qui consomme bq type grille pain etc etc etc
Il faut arreter un peu avec le méchant promoteur qui se gave .... Le neuf c'est BBC et c'est BIEN.

 

[David033]

Merci pour l'explication.

Je ne comprends pas la notion de pourcentage de rentabilité, serait-il possible de m'expliquer cela afin que le tout me paraisse plus claire ?

Bonjour Druss,

Pour comparer plusieurs investissements en immobilier locatif, après avoir vérifié l'emplacement et son potentiel locatif, on compare toujours, au niveau financier, la rentabilité locative brute de chacun d'eux :
= (Loyer brut annuel / Prix de revient de l'immeuble) x 100
le prix de revient étant le prix de l'immeuble et les frais d'acquisition.

Mais cette comparaison n'est pas suffisante. Il faut aussi comparer les charges qui auront forcément un impact sur votre trésorerie.

Maintenant, pour comparer plusieurs investissements de natures différentes, il faut évaluer le rendement net. Il prend en compte le capital initial, les flux de trésorerie et le capital final. Autrement dit, grossièrement, il tient compte des revenus nets au cours de l'investissement et de la plus-value sur le capital initial à la fin de l'investissement.

Pour rester claire, je ne vais pas rentrer dans le détail des calculs mais proposer des hypothèses :

1ère hypothèse : Imaginons un contrat d'assurance vie investi uniquement en fonds euro : capital investi 10 000 €, taux régulièrement servi 4,00 % net (oui ce n'est pas la réalité mais c'est pour être compréhensible) pendant 10 ans.
=> Le capital final obtenu est d'environ 14 800 € et le rendement net est de 4,00 %.

2ème hypothèse : Imaginons un contrat d'assurance vie investi en UC : capital investi 10 000 €, pendant 10 ans des hausses et des baisses se succèdent, puis capital final 14 800 €.
=> Le rendement net est de 4,00 %.

3ème hypothèse : Imaginons une SCPI de type investissement locatif défiscalisant : capital investi 10 000 €, pendant 10 ans vous recevez des revenus locatifs nets et vous réalisez des économies d'impôt, puis le capital final 14 800 €.
=> Le rendement net est de 4,00 %.
(Pour cette troisième hypothèse, j'ai pris une hypothèse similaire pour comprendre la notion de rendement mais il faut savoir qu'une SCPI type défisc se conserve généralement 12-14 ans).


Pour ces trois hypothèses, on peut donc trouver des rendements identiques mais le plus souvent, on obtiendra un capital final différent et donc un rendement net différent. Maintenant ce qu'il faut comprendre c'est que ce capital final correspond à ce que vous avez réellement gagné.

Dans la mesure où votre objectif principal est de pouvoir acheter votre RP, votre investissement aujourd'hui a pour but de construire un capital final qui pourra servir par exemple d'apport.

Autrement, pourquoi cette vente ne pourrait se faire qu'à un investisseur ?

Ces questions sont "général" mais ont une réelle importance pour moi, pour la compréhension en général de bien locatif.

Merci.

Sauf contexte juridique spécifique (SCPI, SCI, ...), si vous êtes plusieurs investisseurs pour un même bien, il faut généralement l'accord de la majorité ou de la totalité d'entre eux pour vendre.

 

[pruls]

Bonjour,

Je dévie un peu de la discussion mais je suis tombé sur cet outil de simulation [lien réservé abonné].

L'avez vous testé? Est il fiable?

Merci d'avance pour vos retours.