Achat du premier bien immobilier locatif : besoin de vos conseils

[Anonyme]

Je ne veux rien et je n'ai pas dit forcément. Mais l'hypothèse de départ, c'est soit achat maison RP à crédit soit locataire + investissement appartement locatif. D'expérience, il me semble difficile d'acheter une maison + terrain pour un prix de 140 000 (sauf travaux ou en campagne).

Ah ok, en fait nous n'avons pas les mêmes "références" : pour vous une résidence principale c'est une maison avec terrain, donc oui a priori ce sera plus cher qu'un appartement acheté dans la même ville ou même région et destiné à la location (sauf si c'est un très grand appartement)

Moi je comparais des investissements... comparables, soit pour faire simple un même appartement, soit dont on fait sa résidence principale, soit qu'on met en location.

Oui j'en ai bien l'impression, même avec des chiffres. Non, vous n'augmentez pas forcément votre capital du loyer que vous ne payez plus, puisqu'en contrepartie, il faut payer les mensualités du crédit qui peuvent grignoter le gain de loyer à ne pas payer, ce qui arrive plus souvent que vous ne le croyez.

Sur ce point je vous renvoie au message #37.

Cdt.

 

[David033]

Ah ok, en fait nous n'avons pas les mêmes "références" : pour vous une résidence principale c'est une maison avec terrain, donc oui a priori ce sera plus cher qu'un appartement acheté dans la même ville ou même région et destiné à la location (sauf si c'est un très grand appartement)
Moi je comparais des investissements... comparables, soit pour faire simple un même appartement, soit dont on fait sa résidence principale, soit qu'on met en location.
Sur ce point je vous renvoie au message #37.

Ce n'est pas une histoire de référence.
Je vous renvoie au message #1, le cas de Druss et à mes précédents messages.

Il ne s'agit pas d'investir dans des biens comparables, mais bien d'investir en fonction de la situation de Druss.
Sinon pour des biens comparables, effectivement vous avez raison sur l'histoire de trésorerie et de loyers. Mais ce concept n'est pas adapté à la situation de Druss et de beaucoup de monde.

 

[pruls]

Faites des gosses, ça va vous occuper et réduire votre impôt sur le revenu (les demis parts, les frais de nounou...)

 

[Druss]

Pour résumé, l'achat de la RP serait une maison, donc budget d'environ 350K.
Le locatif serait pour du "locatif", sur 9 années, 140K max, afin d'être revendu d'ici 9 pour pouvoir anticiper le paiement de la RP (si "plus value" sur la vente du locatif".

 

[moietmoi]

Bonjour, donc achat a 140ke a strasbourg, livraison "debut" 2015 : vous mettez l'option duflot en 2015 ou 2016 lors de la première déclaration 2044; l'obligation c'est garder en LOCATION pendant 9 ans donc vous pouvez revendre au mieux en 2024 ou 2025; ( et encore dans ce cas il y aura une réintégration fiscale, faible mais existante);
n'oubliez pas qu'il ya aura un locataire dedans( on le souhaite) donc vous vendez le logement occupé.. (moins cher) si vous voulez le vendre vide, il faut prévenir le locataire 6 mois auparavant; donc a 8 ans et 6 mois de location vous lui donner congé pour la fin du bail et il a le droit de quitter la maison aussitot... donc crac comme elle n'est pas louée 9 ans, mais 8 ans et 10 mois par exemple .. carc vous perdez tout le bénéfice de la loi duflot, l'état vous réclame TOUTE la défiscalisation; donc vous ne prenez pas le risque de vendre vide.. donc vous vendez occupé (moins cher, moins de candidat) car en plus si vous dépasser la date de 8 ans et 6 mois, le bail repart automatiquement

donc vous vendez moins cher, mais au fait les 140 ke ca comprend quoi? la bonne agence qui s'occupe de tout vous a sans doute proposé une vente packagée: vous ne vous occupez de rien; frais de notaire, d hypothèque, interets intercalaires, tout est compris, même la hausse artificielle, TOUT compris? dans ce cas demandez au vendeur de décomposer
prix de l'immobilier nu
frais de notaire
frais de garantie banque
frais de procuration
intér^ts intercalaires
frais de règlement de co-propriété
frais de dossier banque

si le total en packegé est moins cher que l'addition , vous avez affaire a une proposition honnete que vous pouvez étudiez; sinon... au revoir Monsieur le faux conseiller

 

[Druss]

Merci pour vos conseils, j'ai pris note de toute cela !

Voilà donc, nous avons eu notre second entretien, j'ai donc bien plus d'informations.

Le projet ne se situe pas à Strasbourg mais à "Lingolsheim", dans un nouveau quartier résidentiel tout "BBC", proche d'une ligne de tram qui déssert Strasbourg .

Voici donc les détails :

- système Duflot
- appartement T2 de 42m² + balcon de 18m² + parking privé (sous sol)
- 151K€ , 157€ net (notaire inclus)

Nos revenus, de ma compagne et de moi même, sont de 63k€ net annuel (18+45), et nous voudrions acheter la RP d'ici 5 années.

Selon ses calculs, avec un remplissage sur 11 mois, le crédit me couterais environ 200€ par mois, ce qui me laisserais 600€ mensuel d'épargne.
Le loyer pour l'appartement sera de 500€.

D'ici 5 ans, en calculant mon épargne mensuel, j'aurai 90k d'épargne (sans compter l'épargne de ma compagne), qui me servirait d'apport pour une RP à 400k, soit 310K d'emprunter.

4 ans plus tard (donc dans 9 années, ou 10), je revends l'appartement, au même prix que l'achat, et encore une fois, selon ses calculs, le bénéfice est de 60k (achat 150k, revente 150k, mais 60k auront déjà été remboursés).

De plus, avec Duflot, je peux déduire 3000€ d'impot net annuel, sur ses 9 années.

Selon lui, avec mon profil, et celui de ma compagne, nous n'aurions aucun problème à trouver un financement par une banque pour l'appartement locatif et la maison, avec un accord sur le second prêt discuté dès notre rendez vous pour le premier prêt.

C'est plus ou moins ce dont nous avons discuter.

Quels sont mes retours :

Negatif :

- Lingoslheim ! Je ne connais pas la ville mais je pense, en tant que "jeune", que l'appartement est trop "loin" de Strasbourg et de ses commodités
- T2 de 42m², avec un salon de 14m², cela me parait un peu "juste (je loue à T3 de 75m² et je trouve cela juste bien)
- Flou / "oublie" de certains points de la loie Duflot (loyer maximal, salaire maximal du locataire, etc)

Positif :

- Explication relativement claire
- "Plan" dirons nous plausible (surtout que je paie mes impôts chaque mois (600€), mes études jusqu'en 2014 de 540€ par mois, etc, bref mon épargne sera bien plus grosse dans une année)

Pour ma part je trouve le projet intéressant mais uniquement si le bien locatif est plus proche de Strasbourg, et environs (environ de Cronenbourg par exemple)

Qu'en pensez-vous ?
Est-ce un "bon plan" ?

Ou dois-je passer cette "affaire" et attendre tranquillement de construire notre RP ?

 

[Anonyme]

Merci pour vos conseils, j'ai pris note de toute cela !

Voilà donc, nous avons eu notre second entretien, j'ai donc bien plus d'informations.
Selon ses calculs, avec un remplissage sur 11 mois, le crédit me couterais environ 200€ par mois, ce qui me laisserais 600€ mensuel d'épargne.
[...]
4 ans plus tard (donc dans 9 années, ou 10), je revends l'appartement, au même prix que l'achat, et encore une fois, selon ses calculs, le bénéfice est de 60k (achat 150k, revente 150k, mais 60k auront déjà été remboursés).
[...]Selon lui, avec mon profil, et celui de ma compagne, nous n'aurions aucun problème à trouver un financement par une banque pour l'appartement locatif et la maison, avec un accord sur le second prêt discuté dès notre rendez vous pour le premier prêt.

Quels sont mes retours :

Negatif :

- Lingoslheim ! Je ne connais pas la ville mais je pense, en tant que "jeune", que l'appartement est trop "loin" de Strasbourg et de ses commodités

Bonjour,

Etant entendu que votre contact est avant tout vendeur de projet immobilier : un vendeur ne vous dira jamais que son produit ne vous convient pas ou que ce n'est pas une bonne affaire. Donc pas de surprise sur les premiers éléments que j'ai mis en gras.

Ce qui compte, c'est ce que vous en pensez vous : et en premier point négatif, vous mettez l'emplacement, qui ne vous semble pas idéal.
Quand on sait qu'en immobilier, les 3 points les plus importants sont "l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement", je vous laisse conclure.

 

[Gagarine]

Bonjour,

Comme déjà dit : Un tel bien ne pourra se vendre dans 10 ans qu'à un investisseur. Dans l'ancien, taux de renta mini 6%. 500€ de loyer revalorisé à 2% vous donne un loyer à 610€ et un prix de vente max à 122k€. Donc le bénéfice passe de 60k€ à 32k€.
De plus, est ce que les 200€ représentent votre effort d'épargne net de net ?
A titre de comparaison, un placement de type AV sur lequel vous placez 200€ tous les mois à 5% vous rapporte, au bout de 10 ans... 31k€ ! Sans travaux, sans loyers impayés, avec des fonds récupérables instantanément. Bref, aucune raison d'investir dans cette appartement.

 

[Druss]

Merci pour l'explication.

Je ne comprends pas la notion de pourcentage de rentabilité, serait-il possible de m'expliquer cela afin que le tout me paraisse plus claire ?

Autrement, pourquoi cette vente ne pourrait se faire qu'à un investisseur ?

Ces questions sont "général" mais ont une réelle importance pour moi, pour la compréhension en général de bien locatif.

Merci.

 

[moietmoi]

Bonjour,

A titre de comparaison, un placement de type AV sur lequel vous placez 200€ tous les mois à 5% vous rapporte, au bout de 10 ans... 31k€ ! Sans travaux, sans loyers impayés, avec des fonds récupérables instantanément. Bref, aucune raison d'investir dans cette appartement.

bonjour,, un contrat a 5%????????? mais il faut revenir sur terre gagarine!!!! vous êtes resté en orbite trop longtemps

donc ceci n'est pas un argument en fait une av pendant 10 ans 200/mois 0 entree 0,5 gestion 15,5 PS 27 000 euros de capital

 

[Gagarine]

Quel pourcentage vous ne comprenez pas ?

Iriez-vous acheter un T2 dans la banlieue de Strasbourg pour y habiter ? Non. Et personne ne le fera. Donc le bien ne peut être vendu qu'à un investisseur souhaitant faire du locatif. Et sans la carotte fiscale, personne n’achètera un bien à moins de 6% (et je suis sympa). D'où la condition incontournable dans un investissement neuf : le bien doit pouvoir être revendu à une personne souhaitant en faire sa RP ! Cela repose sur 2 paramètres : taille du bien et emplacement. Un T2 dans le centre de Strasbourg, ca peut le faire. Un T3/T4 en banlieue de Strasbourg, ca peut le faire. Mais un T2 en banlieue, c'est à fuir.

 

[Gagarine]

bonjour,, un contrat a 5%????????? mais il faut revenir sur terre gagarine!!!! vous êtes resté en orbite trop longtemps

donc ceci n'est pas un argument en fait une av pendant 10 ans 200/mois 0 entree 0,5 gestion 15,5 PS 27 000 euros de capital

Je n'ai pas dit que cela existait, j'ai dit que c'était ce qui s'approcherait de l'investissement dans cet appartement.

Et franchement, 27k€ sur une AV contre une hypothèse haute à 32k€ sur un programme immobilier flou, le choix est vite fait en faveur de l'AV, non ?

 

[gab75]

Merci pour l'explication.

Je ne comprends pas la notion de pourcentage de rentabilité, serait-il possible de m'expliquer cela afin que le tout me paraisse plus claire ?

Autrement, pourquoi cette vente ne pourrait se faire qu'à un investisseur ?

Ces questions sont "général" mais ont une réelle importance pour moi, pour la compréhension en général de bien locatif.

Merci.

Bonjour,

Faite un calcul très simple pour connaître la rentabilité brute. Il est important de connaître la rentabilité nette mais elle est beaucoup plus difficile à calculer et surtout elle varie selon les profils. Donc la rentabilité brute est une bonne base de comparaison.
Prenez vos recettes : 6 000€ annuel (c'est bien 500€/mois hors charges?)
Prenez le coût de votre investissement : 157K€ avec FN
Faite le rapport : cela donne 3.8% de rentabilité...

C'est beaucoup trop peu... Sur Strasbourg et Nancy dans l'ancien, il faut viser environ 7 à 8% minimum, légèrement moins dans le neuf. Si l'emplacement est excellent, on peut accepter une rentabilité un peu plus basse, et à contrario, pour un emplacement moins intéressant, il faudra viser plus haut en rentabilité.
A Paris, j'ai du mal à obtenir 5% en rentabilité brute, à contrario, dans une petite ville de province je suis autour de 11%, cela veut dire que les recettes (loyers) couvrent largement les dépenses (mensualités d'emprunt + charges et impôts). Le seuil de couverture se situe autour de 9%...

L'emplacement n'est vraiment pas idéal comme vous le dîtes, c'est assez loin de Strasbourg...

Je seriez vous, je ne me lancerai pas dans cette opération.

 

[Druss]

Merci pour vos explications.

J'ai pu voir rapidement que pour disons 100k il est possible d'avoir un T2 ancien, T2, dans un état dirons nous "normal", à Strasbourg, plus ou moins éloigné du centre, mais dans la ville même (donc aucun problème de transport).

Je dois avouer que ce genre de "projet" me serais favorable, car je connais des personnes y vivant et d'après leur retour c'est également le meilleur des plans.

Seulement voilà, dois-je regarder de ce côté ci ou me conseillez vous d'oublier le locatif et de me concentrer sur ma RP d'ici 2-5 ans ?

 

[Gagarine]

Sans ambigüité : RP d'ici 2 à 5 ans en chargeant votre épargne.
D'autant que 1 ou 2 ans après l'achat de votre RP, il vous sera toujours possible d'investir dans du locatif.
A la limite, ce serai pour moi, étant donnés vos revenus et votre épargne actuel, je partirai dès maintenant sur une RP peut-être plus modeste avec quelques travaux à faire. Cela vous offre une belle perspective de plus-value dans quelques années pour acheter votre prochaine RP.

 

[moietmoi]

4 ans plus tard (donc dans 9 années, ou 10), je revends l'appartement, au même prix

?

attention location pendant 9 ans donc première revente possible 2024 donc dans 11 ans

en comptant un crédit sur 20 ans a 3,8% de l achat complet appart+frais notaire+frais hypothèque+interet intercalaire par un différé total jusqu'a la livraison; en comptant la taxe fonciere (500) les frais de gestion 8%, l assurance loyers impayés 4%, les frais de copro(20 euros par mois) l 'assurance PNO(proprietaire non occupant) et l'ADI sur le crédit, j arrive a une différence entre le credit (971+51adi) et le loyer -toutes les charges a une différence de 630 euros et comme vous réaliser une bonne economie d'impots ca vous fera une charge mensuelle de 330 euros seulement;

Votre vendeur a peut être fait une hypothèse de crédit sur 25 ans ou avec un crédit a 3%


pour moi je trouve que c'est une bonne affaire(saine, bonne commune), mais je sûr qu elle ne correspond pas à votre impératif de pouvoir avoir une RP de 400 ke dans 5 ans....

au passage ceci veut dire que quelqu'un qui achète cet appartement pour le louer; aura un cout d'investissement de 630 euros mensuel; et si il décide en 2015 de remplir la déclaration 2044eb, a la place des 630 euros il n 'aura plus que 330 euros a débourser;
ca vaut peut être le coup de remplir le formulaire et de respecter ces conditions????

 

[Druss]

Je ne peux pas acheter ma RP actuellement car ma compagne rédige sa thèse et elle n'est pas sure de trouver un emploie ici même.
Bref nous pouvons être amener à déménager et donc il ne sert à rien d'acheter dès maintenant une RP e d'être liés.

Concernant le taux de crédit se dernier était de 4% "tout compris" et la durée était de 20 ans pour le locatif et 20 également pour la RP.

Mon problème est vraiment que l'épargne monte trop lentement, 7k par année (mais encore une fois je paie les impôts mensuellement et une formation).

 

[Gagarine]

ca vous fera une charge mensuelle de 330 euros seulement;

Je ne comprends pas comment vous pouvez dire que c'est une bonne affaire avec un effort d'épargne net de 330€ ? Au bout de 10 ans, cela représente 40k€ soit à peine le gain escompté en fin d'opération !

 

[Anonyme]

Je ne peux pas acheter ma RP actuellement car ma compagne rédige sa thèse et elle n'est pas sure de trouver un emploie ici même.
Bref nous pouvons être amener à déménager et donc il ne sert à rien d'acheter dès maintenant une RP e d'être liés.

Bonjour,

Une RP peut se revendre, vous n'êtes pas obligés d'y passer votre vie !
Sur le sujet je vous invite à lire cet article [lien réservé abonné], où l'on voit que, si à Paris il faut être sûr de ne pas déménager avant longtemps pour acheter sa RP, à Strasbourg ce n'est pas aussi crucial.

 

[Marie]

Une calculatrice est disponible sur cBanque pour faire la comparaison achat vs location : https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/comparateur-achat-location.php