Achat du premier bien immobilier locatif : besoin de vos conseils

[Gagarine]

Bonjour,

Je vois que les années passent mais toujours les mêmes "conseillers/vendeurs" un peu filou sur les bords.
Déjà, la rentabilité du bien est assez hallucinante. J'ai lu un peu en diagonale mais j'ai cru comprendre qu'elle était autour de 3,5% ? 400€/mois pour un bien à 140k€ ?
Comprenez bien qu'un T2 ne pourra sans doute se vendre qu'à un investisseur. Dans l'ancien il en demandera 6% de rentabilité. Avec 2% de revalo des loyers, votre loyer actuellement à 400€ sera autour des 480€ dans 9 ans. A 6% de renta, ca vous fait un prix de vente autour des 95k€ ! En gros, juste de quoi rembourser votre crédit. Vous ne récupérez même pas votre effort d'épargne mensuel.
Et comme par hasard je suppose que vous ne connaissez même pas la région ? Pas le quartier dans lequel se trouve le bien ?

Sur une opération de défisc, la 1ere règle est que le bien doit pouvoir être revendu à une personne souhaitant devenir propriétaire occupant ! Car dans ce cas, la rentabilité du bien n'entre plus en compte.
La 2ème règle est de trouver un bien proche de chez soi. Il y en a partout donc pas bien difficile.
La 3ème est d'éviter les programmes de defisc pour éviter d'avoir un appartement dans une résidence entièrement dédiée à cela car dans 10 ans tout le monde voudra vendre en même temps.

En résumé, une bonne opération de defisc c'est un T3 (minimum) dans un quartier que vous connaissez bien et dans un immeuble occupé en majorité par des propriétaires occupants.

Vos revenus étant conséquents, à votre place j'envisagerai plutôt la location meublée dans l'ancien.
Et laissez tomber ce pseudo conseiller !

 

[moietmoi]

Bonjour,

Je vois que les années passent mais toujours les mêmes "conseillers/vendeurs" un peu filou sur les bords.
Déjà, la rentabilité du bien est assez hallucinante. J'ai lu un peu en diagonale mais j'ai cru comprendre qu'elle était autour de 3,5% ? 400€/mois pour un bien à 140k€ ?
Comprenez bien qu'un T2 ne pourra sans doute se vendre qu'à un investisseur. Dans l'ancien il en demandera 6% de rentabilité. Avec 2% de revalo des loyers, votre loyer actuellement à 400€ sera autour des 480€ dans 9 ans. A 6% de renta, ca vous fait un prix de vente autour des 95k€ ! En gros, juste de quoi rembourser votre crédit. Vous ne récupérez même pas votre effort d'épargne mensuel.
Et comme par hasard je suppose que vous ne connaissez même pas la région ? Pas le quartier dans lequel se trouve le bien ?

Sur une opération de défisc, la 1ere règle est que le bien doit pouvoir être revendu à une personne souhaitant devenir propriétaire occupant ! Car dans ce cas, la rentabilité du bien n'entre plus en compte.
La 2ème règle est de trouver un bien proche de chez soi. Il y en a partout donc pas bien difficile.
La 3ème est d'éviter les programmes de defisc pour éviter d'avoir un appartement dans une résidence entièrement dédiée à cela car dans 10 ans tout le monde voudra vendre en même temps.

En résumé, une bonne opération de defisc c'est un T3 (minimum) dans un quartier que vous connaissez bien et dans un immeuble occupé en majorité par des propriétaires occupants.

Vos revenus étant conséquents, à votre place j'envisagerai plutôt la location meublée dans l'ancien.
Et laissez tomber ce pseudo conseiller !

bonjour, j'apprécie les bons conseils ci dessus avec quelques remarques: il n y a plus de programme de défisc, la loi duflot oblige a un partage investisseur-occupant.. les t2 sont un marchés important des couples ayant un enfant donc c est un bon marché; un bien proche de chez soi? non pas forcément, mais un bien au bon emplacement oui! (ville etudiante ou multi-industrielle de province)

sur la défisc: des centaines de milliers d'appartement "Méhaignerie" sont encore dans les mains des investisseurs, leurs problèmes, c'est qu ils ont réalisés une telle plus value (400 à 500%) qu il n'osent pas vendre à cause du changement de la règlementation sur les PV voulues par l'ancien gouvernement;(ils ont maintenant 15/18 ans)

idem pour les 230 000 posseseurs de biens achetés sous le régime Besson ( valeur actuelle entre le double et triple de l achat) et malgré des loyers obligatoires, plus bas que les loyers duflot, ces appartement se vendent et s achètent au prix du marché à la fin des baux (ils ont maintenant 12/16 ans)

idem pour les premiers Robien qui sortent de période de défisc... tous ceux qui étaient choisis avec le vieil adage"l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement", ont pris 50 à 60% de plus value dans les 9 ans...

je pense que en 20108/2020 lorsque les premiers scelliers seront revendus, personne ne saura dire si tel bien était un scellier ou pas..donc ils suivront l'évolution du marché ( en tenant compte que le neuf vaut 20% de plus et que cette différence s'estompe au fil des années, en fonction du marché)

bien sûr je ne nie pas que des investisseurs soit ont mal choisi, soit se sont fait "roulés" par des marchands peu scrupuleux, deguisés en conseillers

 

[Gagarine]

Je vous rejoins tout à fait sauf sur le postula de base : "les t2 sont un marchés important des couples ayant un enfant donc c est un bon marché". Et tout est là ! Les plus-values dont vous parlez ne sont envisageables que si le nouveau propriétaire en fait sa RP. Donc emplacement + taille du bien.

 

[Druss]

Bonjour,

Vos revenus étant conséquents, à votre place j'envisagerai plutôt la location meublée dans l'ancien.
Et laissez tomber ce pseudo conseiller !

Malheureusement je trouve mes revenus relativement bas.
Ne pouvoir épargner que 800€ à 1200€ par mois fais que l'épargne avance, lentement, très lentement, du coup je vais prendre un paquet d'années avant d'avoir un bon apport pour ma RP, qui dans la région, est proche de 400K.

Je n'ai pas encore les 10 % (sauf avec la compagne), mais cela fais bien "maigre" au bout, c'est pourquoi je cherche des solutions afin de construire quelque chose, plutôt que d'attendre.

Bien que l'attente, tout en s'informant, est parfois bien meilleur que de se lancer tête baissé.
Toutefois je dois avouer que je trouve que j'attends de trop et qu'il va bien falloir, tôt ou tard, que je me lance / prenne un risque, mais qui ce dernier sera mesuré et maitrisé à son maximum.

Pour mon cas je ne voudrais pas acheter d'appartement, j'ai une grosse préférence pour la maison (taille, terrain, tranquilité), enfin chacun sa vision .

 

[Gagarine]

Je vous contacte par MP pour des projets plus précis.

 

[gab75]

Attention, j'ai compris que Druss parlait d'un loyer à 850€ :

loyer mensuel de 850€

Peut-être avec charges comprises? Cela ferait donc une rentabilité d'environ 7% brute ce qui n'est vraiment pas dégueu dans du neuf... Mais cela me semble beaucoup à Strasbourg pour du T2/T3, d'où la vigilance qui s'impose quant à une éventuelle surestimation du loyer par rapport au prix du marché.

Si c'est 400€/mois, la renta brute tombe sous les 3.5% , autant dire que l'on peut déjà fermer le post...

 

[Druss]

Pour ce loyer c'est le "loyer" que je dois payer, l'emprunt donc.
En gros, selon ses calculs, l'appartement pourrait se louer à environ 450€ net, ce qui me ferais environ 400€ à mettre de ma poche.

Bien entendu il ne m'as encore rien proposés, pas de localisation, bien, rien, juste une présentation.

Je le revois pour les calculs plus précis, si j'adhère là il me proposera différents appartement.

Ceci dis, comme je lui ai dis, et comme je l'ai expliqué ici, le plan me parait un peu "léger" et surtout flou, tout du moins pour l'instant, et la risque majeur est le risque je ne peux pas avoir une RP comme je le voudrais d'ici 2 à 5 années.

 

[gab75]

l'appartement pourrait se louer à environ 450€ net, ce qui me ferais environ 400€ à mettre de ma poche

C'est vraiment trop peu en terme de rentabilité, si j'étais vous j'abandonnerez ce projet. D'autant plus que le "flou" du conseiller n'est ps vraiment rassurant, on a l'impression qu'il ne sait pas ce qu'il vend!
Pour vous donner une idée, j'ai des T2 de 40 à 45m² achetés il y a quelques années à Nancy entre 75 et 90 000€ qui se louent entre 450 et 520€ nets (résidences récentes, années 90'), soit une renta d'environ 7% brute ce qui, déjà à ce niveau, n'a vraiment rien de très attractif...

 

[Druss]

La rentabilité maximum qu'il m'as parlé ce situe à environ 6%.

Par exemple ce genre de location me paraitrait même moins "difficile" :

[lien réservé abonné]

 

[Gagarine]

Si la rentabilité est basse mais que la perspective de la revente est très bonne, après tout pourquoi pas (400€ d'effort d'épargne mensuel pendant 10 ans si vous pouvez espérer une plus-value de 100k€). Mais là, c'est plutôt la moins-value qui est garantie...

D'autres chiffres :
Achat à 140k€ sur 20 ans. Dans 10 ans il vous reste 82k€ à rembourser. Si vous revendez le même prix (et sans prendre en compte les impôts générés, les TF, les travaux, les vacances locatives...), cela revient à placer vos 400€ d'effort d'épargne sur une AV à 4% ! (400€ tous les mois à 4% font 59k€ au bout de 10 ans).
Si vous vendez à un investisseur (à 6%), il vous reste moins de 20k€ alors que votre effort d'épargne s'élève à 48k€. Resultat : une perte de 28k€ en 10 ans !

Pour devenir "pas mal", il faudrait vendre à 160k€ dans 10 ans.

 

[moietmoi]

je vous rapelle que si vous prenez l'option duflot 1)-9 ans de location à partir de 2015 donc possibilité de vente en 2025; pas avant et si vous revendez avant 2027 reprise par le fisc d'une partie de la défisc 2) location avec un loyer avec plafonnement 3) vous n'aurez pas d' impots ni csg sur les loyers ( vous serez en déficit foncier)
en achetant au bon endroit, en pensant qu'on va garder l'immobilier 15 ou 20 ans , décider de mettre l'option duflot après avoir acheté est en général une bonne chose;

je ne connais pas l'immobilier à strasbourg , mais les chiffres sont là comme partout en France l'immobilier a augmenter dans les 15 dernières années entre 2 et 4 fois ( partout, meme aux endroits "pourris") que sera l'avenir???????

 

[David033]

Bonjour, aucun besoin d'être CIF pour vendre de l immobilier avec simulation pour la défiscalisation il suffit d'être agent immobilier; cependant pour vous proposer un crédit il doit être IOB (verifier sur le site indiqué)

si il était CIF, vous le sauriez déjà; un CIF a l 'obligation de vous faire signer, dès le premier rendez vous , une lettre de mission, avec ses honoraires; puis il est obligé de vous présenter 3 cabinets pouvant réaliser les mêmes opérations en concurrence;

Donc tel que vous nous avez décrit la situation, il est pafaitement dans son droit, il est vendeur d'immobilier , avec comme argument commercial la simulation de défiscalisation; ce métier est aussi honorable qu'un autre si il est bien fait
Cependant ne compter pas sur lui pour du conseil , d allieurs, vous a t il demander le payer? non il se fait payer en commission par le promoteur immobilier; c'est un métier; Si vous voulez du conseil il ya ici et les conseils.... en gestion de patrimoine....mais eux ils font payer leurs conseils et ne proposent aucun produit;

Quelques précisions :
- Un CIF est un conseiller en investissements financiers et non en immobilier. Dès l'entrée en relation, il doit remettre un document d'entrée en relation informant notamment de ses honoraires et de ses autres activités. Ensuite c'est seulement si vous lui confiez une mission qu'il doit vous faire signer une lettre de mission puis vous remettre un compte rendu écrit, avec une recommandation personnalisée pour un investissement financier, ou une allocation d'actifs financiers. Quant à l'histoire des 3 cabinets, je ne sais pas où vous êtes allé chercher ça et je ne comprends pas l'intérêt. Si un CIF présente trois autres cabinets, il peut présenter des confrères avec qui il s'entend bien et qui ne viendront pas en contradiction avec lui et avec les autres.
- Concernant les conseillers en gestion de patrimoine ou conseillers patrimoniaux, ceux qui ne font que du conseil sont très rares. La plupart sont conseillers et intermédiaires. Mais à la différence des commerciaux qui ont pour seul but de vendre pour être rémunéré, les conseillers patrimoniaux fournissent toujours un conseil préalable dont ils peuvent facturer des honoraires. Ce devoir de conseil est obligatoire pour ceux qui ont le statut de CIF pour les instruments financiers, de courtier en assurances pour les assurances, d'IOBSP pour les opérations de banque et services de paiement. Pour l'immobilier, beaucoup de conseillers patrimoniaux ont une activité de transaction immobilière. Mais il y a deux démarches à distinguer. Un commercial a un bien immobilier avec défiscalisation à vendre, il va donc regarder si votre situation financière actuelle permet d'acheter ce bien et vous calculera la réduction totale. En revanche, un conseiller patrimonial vérifiera d'abord votre situation patrimoniale, puis vous proposera des solutions adaptées pour atteindre vos objectifs (notamment pouvoir acheter une maison dans 5 ans), avec peut-être parmi elles un investissement immobilier. Il expliquera également les avantages et inconvénients.

Pour en venir à l'affaire de Druss :
- l'achat d'une résidence principale à crédit est un bon moyen de fructifier son capital, mais ça ne génère pas de revenu. Donc l'augmentation du capital est lente.
- l'achat d'un bien immobilier locatif à crédit est le moyen aujourd'hui pour augmenter son capital rapidement, grâce à l'effet de levier du crédit et aux revenus locatifs. Mais les investissements locatifs ne sont pas tous bons. Il faut toujours comparer les rentabilités locatives, en dehors de toutes fiscalités, et vérifier que l'emplacement est compatible avec un investissement locatif. Il faut aussi bien choisir le promoteur.
- a priori, vous souhaitez absolument pouvoir acheter une maison dans 5 ans max. Ce n'est pas compatible avec cet investissement Duflot (location pdt 9 ans) qui implique a priori un crédit mensuel de 850, ce qui laisse peu de marge pour un nouveau crédit.

 

[Anonyme]

Pour en venir à l'affaire de Druss :
- l'achat d'une résidence principale à crédit est un bon moyen de fructifier son capital, mais ça ne génère pas de revenu. Donc l'augmentation du capital est lente.

Que faites-vous de l'économie de loyer ? Il me semble qu'acheter sa résidence principale est équivalent à acheter de l'immobilier locatif et devenir son propre locataire, non ?
En ce sens, c'est même moins risqué car : pas de logement vacant, pas de loyer impayé ; et moins cher car : pas d'impôt sur le revenu supplémentaire (en revanche, taxe d'habitation), pas de dépôt de garantie à avancer, etc.

 

[David033]

Au terme c'est exact.
Mais pendant le crédit, il faut payer les mensualités, auxquelles s'ajoutent la taxe foncière et l'assurance. Et vous ne savez pas ce qu'il peut se passer pendant 20 ans (durée générale d'un crédit).

 

[Anonyme]

Au terme c'est exact.
Mais pendant le crédit, il faut payer les mensualités, auxquelles s'ajoutent la taxe foncière et l'assurance. Et vous ne savez pas ce qu'il peut se passer pendant 20 ans (durée générale d'un crédit).

Attendez, on est bien en train de comparer achat de résidence principale vs investissement locatif ?
Dans les 2 cas il faut payer les mensualités, et dans les 2 cas on ne sait pas ce qu'il peut se passer pendant 20 ans.
Si on investit dans du locatif, on touche un loyer.
Si on achète sa résidence principale, on arrête de payer un loyer.
En terme de trésorerie, de mon point de vue c'est équivalent.
Et l'achat de la résidence principale (ou on peut voir le propriétaire comme étant "son propre locataire") est moins risqué pour les raisons énoncées plus haut (pas de loyer impayé, pas d'impôt supplémentaire, etc.)
Concernant la taxe d'habitation, en fait c'est neutre, car il faut la payer qu'on soit propriétaire ou locataire.
Concernant l'assurance, idem (même si au plan légal, un propriétaire n'est pas obligé d'assurer son logement)

 

[moietmoi]

Vous avez raison Kzg, mais si on investit dans du locatif......il faut aussi se loger soi meme.. et cela a un coût!!

donc souvent le choix est: je suis actuellement locataire, vaut il mieux que j 'investisse en immobilier locatif, tout en restant locataire, ou faut il que que je quitte la location pour devenir propriétaire occupant;

Comme le monde n'est fait seulement de supposition, c'est bien souvent la capacité d'emprunt et le marché local qui guide le choix, qui devient une obligation

Ainsi en région parisienne, un locataire qui paye 1000 euros de loyer (et qui a un budget sérré après ces 1000 euros de payés, ne peut même pas en rêve s'offrir le luxe d'acheter le logement qui lui sert de résidence principale (400/450 000 euros) alors qu'il est parfaitement a même de se constituer du patrimoine en achetant du locatif(ancien, neuf, meublé, duflot.. libre...) a 160 000 euros....

votre Hypothèse..."Si on investit dans du locatif, on touche un loyer."est valable en trésorerie en paiement cash, mais comme beaucoup de monde, nous en sommes réduit à l'emprunt, ce qui est déterminant.. c'est la capacité d'emprunt qui n'est pas infinie; sinon il y aurait en ce moment un marché génial: le rendement de l'immobilier ancien dans des bonnes bourgades de province est de 4 voir 5% et l'emprunt est a 3% .... un marché de rêve.. si les banques suivaient

 

[Anonyme]

Bonjour,

Alors au départ je répondais au post de David033 qui disait

- l'achat d'une résidence principale à crédit est un bon moyen de fructifier son capital, mais ça ne génère pas de revenu. Donc l'augmentation du capital est lente.
- l'achat d'un bien immobilier locatif à crédit est le moyen aujourd'hui pour augmenter son capital rapidement, grâce à l'effet de levier du crédit et aux revenus locatifs.

Et ma réponse est qu'en théorie, c'est équivalent, le capital augmente de la même façon, l'effet de levier joue dans les 2 cas, et quelques "frottements" rendent même l'achat de sa résidence principale a priori plus intéressante (cf mes messages précédents).

Vous avez raison Kzg, mais si on investit dans du locatif......il faut aussi se loger soi meme.. et cela a un coût!!

Si je suis actuellement locataire (loyer L) et que demain :
- j'investis dans ma résidence principale : je dois rembourser le crédit (mensualité M), mais je n'ai plus de loyer à payer : solde -M+L
- j'investis dans du locatif : je continue à payer mon propre loyer, comme vous le dites, je dois rembourser le crédit (mensualité M) et je reçois le loyer versé par mon locataire (loyer L) : solde -M+L

Encore une fois, ça c'est en théorie et sur un marché donné, supposé homogène.
En pratique, je vous cite et j'abonde dans votre sens :

Ainsi en région parisienne, un locataire qui paye 1000 euros de loyer (et qui a un budget sérré après ces 1000 euros de payés, ne peut même pas en rêve s'offrir le luxe d'acheter le logement qui lui sert de résidence principale (400/450 000 euros) alors qu'il est parfaitement a même de se constituer du patrimoine en achetant du locatif(ancien, neuf, meublé, duflot.. libre...) a 160 000 euros....

Tout à fait d'accord (je suis moi même locataire à Paris et propriétaire bailleur dans une autre ville )

 

[David033]

Vous avez raison moietmoi. Mais je vais répondre autrement.


Un exemple vaut mieux qu'un long discours.
Oui, kzg, il est tout à fait possible d'obtenir en terme de trésorerie quelques choses d'équivalent entre les deux opérations.


Hypothèse initiale :
- Revenus : 3900
- Dépenses : 2300 (dépenses courantes) + 750 (loyer) + 850 (épargne)


1er cas achat RP crédit :
- Revenus : 3900
- Dépenses : 2400 (dépenses courantes) + 1200 (crédit) + 300 (épargne)


2e cas investissement locatif :
- Revenus : 3900 + 400
- Dépenses : 2400 (dépenses courantes) + 850 (crédit) + 750 (loyer) + 300 (épargne)
Certes il est possible d'avoir une meilleure rentabilité sans fiscalité mais gardons les hypothèses de Druss.


J'ai estimé de manière à avoir une épargne équivalente et pouvoir ainsi comparer deux situations d'investissement "comparables".


Avis :
- Dans le 1er cas, êtes-vous sûr de pouvoir acheter la RP que vous souhaitez ? pour quel coût de crédit ? et jusqu'à quand ?
Je ne suis pas sûr que le terme du crédit et le coût du crédit soit le même que dans un investissement locatif plus modeste.
Aussi, lorsqu'on achète sa RP à crédit, généralement (sauf fortuné), on bloque ses possibilités d'investissement locatif sur la période du crédit, en fait sa capacité à emprunter de nouveau, sauf à se résoudre à vendre sa RP (difficile de lutter contre l'affectif) et s'installer ailleurs (rare).
- Dans le deuxième cas, le coût du crédit et le terme du crédit peuvent être inférieurs au 1er cas. Il est plus facile de revendre un bien locatif d'un point de vue affectif. Il est même possible dans la période du crédit, de revendre pour acheter deux nouveaux biens locatifs, augmentant ainsi ses revenus. Et contrairement au 1er cas, on a augmenté la capacité d'emprunt, si l'on veut plus tard acheter sa résidence principale.


Maintenant, je ne fais qu'exposer des généralités. Il y a toujours des exceptions. Dans tous les cas, cela explique mon point de vue initial sur l'achat d'une résidence principale à crédit, à savoir que cela ne génère pas de revenu, fallait-il dire supplémentaire, donc pas de capacité d'emprunt supplémentaire, donc pas d'usage supplémentaire de l'effet de levier du crédit sinon à terme.

 

[Anonyme]

Je ne suis pas sûr que le terme du crédit et le coût du crédit soit le même que dans un investissement locatif plus modeste.

Bonjour,

Ah c'est sûr que si on achète moins cher, on emprunte moins et le crédit coûte moins cher (et/ou dure moins longtemps)
Mais pourquoi voudriez-vous que la RP soit forcément plus cher qu'un bien destiné à la location ?

Il est plus facile de revendre un bien locatif d'un point de vue affectif. Il est même possible dans la période du crédit, de revendre pour acheter deux nouveaux biens locatifs, augmentant ainsi ses revenus. Et contrairement au 1er cas, on a augmenté la capacité d'emprunt, si l'on veut plus tard acheter sa résidence principale.

Concernant la partie "affective", c'est un point de vue. Dans mon cas il se trouve que c'est faux (je me séparerais plus facilement de ma résidence principale actuelle que de l'un des biens que je loue, où je me verrais bien passer une partie de ma retraite !)

Dans tous les cas, cela explique mon point de vue initial sur l'achat d'une résidence principale à crédit, à savoir que cela ne génère pas de revenu, fallait-il dire supplémentaire, donc pas de capacité d'emprunt supplémentaire, donc pas d'usage supplémentaire de l'effet de levier du crédit sinon à terme.

Toujours pas convaincu. Certes, pas de revenu supplémentaire, mais d'un autre côté vous augmentez votre capital du loyer que n'avez plus à payer, ce qui pourra constituer un apport initial plus important.
Alors ok, avec un apport plus important, vous empruntez moins, mais vous empruntez mieux car vous présentez un meilleur dossier.

 

[David033]

Ah c'est sûr que si on achète moins cher, on emprunte moins et le crédit coûte moins cher (et/ou dure moins longtemps)
Mais pourquoi voudriez-vous que la RP soit forcément plus cher qu'un bien destiné à la location ?

Je ne veux rien et je n'ai pas dit forcément. Mais l'hypothèse de départ, c'est soit achat maison RP à crédit soit locataire + investissement appartement locatif. D'expérience, il me semble difficile d'acheter une maison + terrain pour un prix de 140 000 (sauf travaux ou en campagne).

Concernant la partie "affective", c'est un point de vue. Dans mon cas il se trouve que c'est faux (je me séparerais plus facilement de ma résidence principale actuelle que de l'un des biens que je loue, où je me verrais bien passer une partie de ma retraite !)

Bien entendu, c'est pourquoi j'ai précisé :

Maintenant, je ne fais qu'exposer des généralités. Il y a toujours des exceptions.

Mais j'avais cru comprendre que vous étiez locataire de votre RP et non propriétaire.

Toujours pas convaincu.

Oui j'en ai bien l'impression, même avec des chiffres. Non, vous n'augmentez pas forcément votre capital du loyer que vous ne payez plus, puisqu'en contrepartie, il faut payer les mensualités du crédit qui peuvent grignoter le gain de loyer à ne pas payer, ce qui arrive plus souvent que vous ne le croyez.