Impôts sur l'immobilier : « Combien réinvestir pour échapper à la taxe sur la plus-value ? »

Bonjour Léo, et merci pour votre question,

Vous avez vendu un bien et vous vous demandez combien vous devez réinvestir pour ne pas être imposé sur la plus-value. Pour rappel, une plus-value immobilière correspond au bénéfice obtenu lorsque l'on revend plus cher un bien que l'on a acquis à un prix moindre. Selon le Code général des impôts, les plus-values ainsi réalisées par les particuliers lors de la vente d'un bien immobilier sont passibles de l'impôt sur le revenu et assujetties aux prélèvements sociaux. C'est le cas par exemple pour les résidences secondaires.

Aujourd'hui, vous le savez, la vente de la résidence principale est systématiquement exonérée d'impôt sur la plus-value. Les dépendances du bien (comme une cave, un garage, un parking, une cour, un passage, etc.) bénéficient également de l'exonération.

Mais l'article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoit également plusieurs cas d'exonération des plus-values de cession de biens (résidence secondaire, immobilier locatif...) ou droits immobiliers. Cela peut être le cas, par exemple, selon la durée de détention de votre bien.

Dans votre question, vous parlez de réinvestir pour ne pas être imposé. Vous semblez donc savoir qu'il est possible d'obtenir une exonération en cas de remploi du prix de cession, c'est-à-dire si vous utilisez l'argent de la vente pour acheter un nouveau bien. Mais attention : pour ce faire, plusieurs conditions doivent être remplies.

Cette exonération est encadrée par l'article 150 U, II, 1 bis du Code général des impôts : « au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession, l'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale ».

Vous l'aurez compris, cette exonération ne fonctionne donc que si vous achetez votre résidence principale dans un délai de deux ans après la vente du bien en question (résidence secondaire, bien locatif...), et que vous n'avez pas été propriétaire d'une résidence principale dans les quatre dernières années. De plus, cela doit être le premier bien que vous vendez.

Mais même si vous achetez votre résidence principale selon les termes du Code général des impôts, vous ne pourrez être pleinement exonéré, sauf à réutiliser les 350 000 euros. Imaginons par exemple grossièrement que vous réutilisez 250 000 euros, soit la totalité de votre plus-value, sur les 350 000 dont vous disposez. Cela représente 71% du prix de cession. Vous serez donc exonéré sur 71% de votre plus-value, soit 177 500 euros. En revanche, vous restez imposable sur les 72 500 euros restants. Sur cette somme, vous serez donc imposé à hauteur de 19% au titre de l'impôt sur le revenu et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux, soit 27 550 euros de taxes. De plus, depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6% s'ajoute à l'impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros (par individu).