Votre avis sur une épargne retraite défiscalisée via du LMNP d'occasion ?

[j.faure]

Bonjour à tous,
Nouveau sur ce forum, pouvez-vous me donner vos avis sur le sujet ?

Mon conseillé en gestion de patrimoine local, me propose une épargne retraite défiscalisée, le principe est le suivant :
j'achète un studio d'occasion (12ans) dans une résidence étudiante sur Paris ensuite par le biais des amortissements et des intérêts de l'emprunt, les revenus sont donc annulés d'où pas d'impôts et cela pour au moins 20 ans !

Y-a-t-il des surprises ?

Merci d'avance.

 

[Buffeto]

Y-a-t-il des surprises ?
.

oui bien sur .......

d'abord dans une résidence étudiante , il y a un gros turn over avec des périodes de vacances de loyers .....

ensuite revenus annulés ...il faut voir ...

lorsque l'on est en début de remboursement de crédit , les intérêts sont conséquents par contre en fin de remboursement il est probable ( et d'ailleurs il vaut mieux que ca soit comme ca ) que tu dégages du bénéfice imposable......


mais là on parle dans le vide car un tel investissement ne peut s'entendre que dans le cadre d'une gestion patrimoniale globale .....donc pour pouvoir te conseiller il faudrait en savoir plus sur ta situation patrimoniale .........

 

[moietmoi]

bonjour, le lmnp en residence gérée est effectivement l'un des seuls moyens d avoir un revenu défiscalisé;(pas dimpots ni csg)
meme en payant cash sans crédit, on a des revenus défiscalisés pendant 8 à 15 ans;

les points importants à vérifier:
1- la qualité du gestionnaire ( on a vu des gestionnaires faire faillite, donc vous vous retrouvez avec un studio libre sans loyer, mais dont les parties communes sont laissées a l ' abandon donc non louable)
2- les clauses de révision du loyer (si la variation est plafonnée à la hausse, elle doit aussi l 'etre a la baisse
3- les gros travaux ( article 605 et 606 du code civil) beaucoup de baux les mettent à la charges du bailleur cest à dire du propriétaire, il faut que les 606,605 soit à la charge du preneur( le gestionnaire)
en effet au bout de 7 10 ans il y a réfection complète des résidences(cela mange 2 ans de loyer) donc il faut que cela soit à la charge du gestionnaire;
4- la clause de rupture du bail: si vous voulez vendre à quelqu un qui n est pas validé par le gestionnaire il y a obligatoirement une clause d'éviction( c'est la loi) 6 mois de loyer c'est correct; 2 ans c'est excessif
5- le rendement: en ce moment les résidences étudiantes d occasion servent aux alentours de 5% ou 5,5% ( eh oui cela fait 5% net d 'impots si l on s'y prend bien
6-les meubles (ils sont a vous) mais vous avez obligation de les renouveler ( les bons baux prevoient que ces frais sont à la charge du preneur)
7 comme il s'agit dune residence existante allez visiter pour voir comment sont entretenues les parties communes

Bien sur vous n 'aurez pas le bail idéal rassemblant toutes les bonnes choses, mais ca vous évitera les pires
en résumé, bien choisi c'est un excellent placement

 

[j.faure]

Merci pour ces éléments !
Je vous en dis un peu plus sur l'offre.
Il s'agit d'un studio dans une résidence étudiante située dans le 18ème arrondissement de Paris.
Le gestionnaire est OSE le club étudiant.
Le studio vient d'être refait peinture et sol vitrifié.
Loyer annuel HT de 4285.12 euros.
Taxe foncière de 367 euros.
charges copro de 200 euros l'année.
Revalorisation suivant l'ICC à 100%.
Prix demandé de 88 000 euros TTC.
Par contre, les articles 605 et 606 comme l'indiqué "moietmoi" sont à la charges du bailleur !
Questions :
Est-il possible de modifier des clauses du bail commercial ?
Si non, que pensez-vous de cet investissement, sachant que sur Paris les lots sont rares ?
Encore merci.

 

[Buffeto]

Est-il possible de modifier des clauses du bail commercial ?

ca m'étonnerait ....

Si non, que pensez-vous de cet investissement, sachant que sur Paris les lots sont rares ?

si c'est pour avoir un complément de retraite pourquoi tiens tu particulièrement à ce que ce soit sur Paris ?

ce genre d'investissement tu peux le faire un peu partout en France avec des résidences étudiants mais aussi avec des résidences séniors ou des chambre EHPAD....


combien te vendent ils les meubles ?

 

[j.faure]

Pour répondre à "buffetophile",

Pourquoi Paris ?
j'ai regardé le prix moyen au m2 dans le quartier et je l'ai comparé au prix proposé pour ce studio, et avec la marge je me dis que si cela devait mal se passer, j'ai de quoi voir venir !

Les meubles ?
Ils sont compris dans le prix de 88 000 euros.

 

[Buffeto]

Les meubles ?
Ils sont compris dans le prix de 88 000 euros.

ok mais il faut savoir combien ils valent car ils ne sont pas amortis avec les murs ........

 

[j.faure]

Pour répondre à "buffetophile",

J'ai regardé l'offre et je vois dans la décomposition du prix, la somme de 4 100 euros pour le mobilier !

 

[magistrale]

Bonjour

L'offre me parait très correcte, reste à voir la situation exacte du bien (en immobilier l'emplacement reste fondamental)
Chez OSE, le loyer est généralement révisé annuellement (tous les 3 ans souvent ailleurs,avec en plus des limitres du type 2 % maxi par an ) et le loyer versé mensuellement (et non trimestriellement )

 

[moietmoi]

bonsoir, ca me parait très correct aussi ; loyer 100% de l icc.... ca ne se trouve plus c'est un tres bon point; il faut savoir que lors du renouvellement du bail , je pense qu'il essaieront de l'aligner sur l'irl (moins avantageux)
vous allez récuperer un peu de tva; y a t-il des frais d'ingienierie? ou de commercialisation?négocier le 605 ou 606 je ne crois pas que cela soit possible; on ne sait jamais

 

[j.faure]

Bonjour à tous et à toutes,

Suite à l'interrogation de " moietmoi", il y a en effet des frais d'ingénierie d'un montant de 5 800 euros, mais tous ces frais sont compris dans le prix proposé à 88 000 euros TTC.

Donc selon vos avis cela semble acceptable !

Concernant le bail et les articles 605 et 606, je viens de contacter mon CGP, il a été très clair la dessus, c'est impossible de faire changer une ligne du bail...

 

[moietmoi]

bonjour, pour moi cela me parait correct, vous allez récuperer un peu de tva ; et avoir un bien dont le loyer évoluera avec l icc donc quelque soit le prix de l immobilier a venir(imaginons une baisse de l'immobilier) le loyer lui a de très forte chance d'augmenter( verra t on le cout de la construction baisser) donc une rentabilité a terme augmenteé donc une meilleure possibilité de revendre si vous le souhaitez;

 

[investisseurlmp]

cette résidence dites de "paris 18e" n'est pas située sur paris, mais cadastralement sur la commune de st ouen !!! ca change tout !
vous aurez peut etre une surprise... en effet la ville de st ouen préempte (y compris dans cette résidence) si votre prix est trop élevé c'est à dire à plus de 4000 euros/m2.
mais votre prix est sans doute dans la limite de l'acceptable pour la ville de st ouen.

bonjour, pour moi cela me parait correct, vous allez récuperer un peu de tva ; et avoir un bien dont le loyer évoluera avec l icc donc quelque soit le prix de l immobilier a venir(imaginons une baisse de l'immobilier) le loyer lui a de très forte chance d'augmenter( verra t on le cout de la construction baisser) donc une rentabilité a terme augmenteé donc une meilleure possibilité de revendre si vous le souhaitez;

 

[moietmoi]

on pourrait laissé la parole a l investisseur car il y a bien une résidence etudiante gérée par ose dans le 18 eme a paris ; ( jeviens de chercher sur internet)c'est vrai qu'il peut y avoir confusion... avec une autre résidence qui s appelle paris18..de la quelle s'agit il?

concernant la preemption... il est rare que les communes préempte des biens ayant un bail commercial en cours, mais cela arrive des fois, par ailleurs ce type de studio ne suit pas l'évolution des prix de l 'immobilier; mais le prix est défini par le rendement du loyer;

 

[investisseurlmp]

votre résidence a pour adresse postale : rue du docteur babinski paris 18, mais elle est située juridiquement sur la commune de st ouen. son nom : porte de montmartre.

on pourrait laissé la parole a l investisseur car il y a bien une résidence etudiante gérée par ose dans le 18 eme a paris ; ( jeviens de chercher sur internet)c'est vrai qu'il peut y avoir confusion... avec une autre résidence qui s appelle paris18..de la quelle s'agit il?

concernant la preemption... il est rare que les communes préempte des biens ayant un bail commercial en cours, mais cela arrive des fois, par ailleurs ce type de studio ne suit pas l'évolution des prix de l 'immobilier; mais le prix est défini par le rendement du loyer;

 

[Buffeto]

rue du docteur babinski

ahhhhhhhhhh Babinski........ ca me rappelle mes chères études .

le signe de Babinski : " érection lente et majestueuse du gros orteil , avec abduction des 4 autres orteils appelée signe de l'éventail de Dupré ".
c'est le signe pathognomonique d'une atteinte neurologique de la voie pyramidale ...


désolé pour la digression ..................

 

[j.faure]

Bonjour,
Question à "investisseurlmp"

En quoi je suis affecté par la préemption de la commune ?
Cela ne concerne que le vendeur !
Si la mairie préempte, je n'ai pas le lot, tant pis !
Ou est le risque pour l'acheteur ?

Et puis un jour, la mairie changera de couleur, comme toute la couronne Parisienne !
Dans mon jeune temps, je travaillais à Colombes, c'était pas brillant, mais avec les années....

Merci pour votre éclaircissement sur cette éventuelle préemption.

 

[investisseurlmp]

je suis d'accord, cela ne concerne que le vendeur...

investir dans des communes communistes, c'est tentant, si on n'est pas pressé.
Sauf pour la taxe foncière
ca fait 30 ans (1980) que j'ai investi à Ivry ... je ne suis plus très sûr de mon calcul. les communistes sont toujours là et me menacent de préemption si je veux revendre mes premiers appartements, et la taxe foncière s'est envolée.

A st ouen c'est un peu pareil.

Bonjour,
Question à "investisseurlmp"

En quoi je suis affecté par la préemption de la commune ?
Cela ne concerne que le vendeur !
Si la mairie préempte, je n'ai pas le lot, tant pis !
Ou est le risque pour l'acheteur ?

Et puis un jour, la mairie changera de couleur, comme toute la couronne Parisienne !
Dans mon jeune temps, je travaillais à Colombes, c'était pas brillant, mais avec les années....

Merci pour votre éclaircissement sur cette éventuelle préemption.

 

[moietmoi]

en general le droit de préemption est utilisé par les communes pour freiner l augmentation des prix de vente;
Dans le cas d'une résidence gérée avec bail commercial , connaissez vous des exemples de préemption d'un studio?la commune deviendrais alors propriétaire d'un bien gére par un organisme privé ,dans un ensemble de studio dont elle n'aurait aucun controle?

que la préemption se fasse sur de l habitat libre , c'est courant; sur de l immobilier avec bail commercial sur un lot isolé oui.. car la commune payeen plus l'indemnité d'éviction et récupère le local pour faire des habitats sociaux; mais un studio gérer en lmnp dans une résidence.. vous croyez à la préemption?

 

[investisseurlmp]

malgré la stupidité de la situation, cette municipalité a déjà préempté dans cette résidence ! l'argent des contribuable est si facile à dépenser !

en general le droit de préemption est utilisé par les communes pour freiner l augmentation des prix de vente;
Dans le cas d'une résidence gérée avec bail commercial , connaissez vous des exemples de préemption d'un studio?la commune deviendrais alors propriétaire d'un bien gére par un organisme privé ,dans un ensemble de studio dont elle n'aurait aucun controle?

que la préemption se fasse sur de l habitat libre , c'est courant; sur de l immobilier avec bail commercial sur un lot isolé oui.. car la commune payeen plus l'indemnité d'éviction et récupère le local pour faire des habitats sociaux; mais un studio gérer en lmnp dans une résidence.. vous croyez à la préemption?