Votre avis sur une épargne retraite défiscalisée via du LMNP d'occasion ?

[j.faure]

Bonjour à tous,

Je pense que je vais prendre le "risque" !
Pour la préemption, je ne devrais pas le revendre tout de suite, alors j'attendrai que Saint-Ouen devienne Shanghai...

Mise à part ce "détail", voyez-vous d'autres problèmes ?

 

[David033]

Bonjour,

Je ne sais pas si l'investissement est déjà réalisé. Mais en tout cas pour ceux qui lirons ce sujet, j'espère que les informations suivantes vous serviront.

En plus de vous préciser les éléments évoqués par moietmoi (message #3), votre conseiller patrimonial doit en principe vous fournir un tableau de trésorerie en fonction de votre situation financière (pas une simulation à 2 balles), prenant en compte la nécessité de provisionner des revenus pour payer les charges de l'article 605 et 606 du code civil, impactant directement le rendement global de l'opération.
De plus, il convient également d'obtenir le rapport de gestion de la copropriété et de contrôler les travaux précédents et futurs.

ce genre d'investissement tu peux le faire un peu partout en France avec des résidences étudiants mais aussi avec des résidences séniors ou des chambre EHPAD....

Il peut être déconseillé pour un premier investissement locatif de se lancer dans un LMNP type EHPAD.

 

[Buffeto]

Il peut être déconseillé pour un premier investissement locatif de se lancer dans un LMNP type EHPAD.

pour quelles raisons ?

 

[moietmoi]

bnojour, pour ma part j aime bien les lmnp d'occasion ehpad, puis etudiant, puis tourisme et affaire; avec tous les contrôles et vérifications décrites plus haut; la rentabilité , pour le gestionnaire de l'ehpad, est aidée par a convention avec "l'état" ( en fait la région reverse au gestionnaire une certaine somme pour chaque nuit, comme un hotel qui serait subventionné; Donc si vous avez bien fait le boulot de vérification de la perrenité de l ensemnle..c'est sans risque et avec une bonne renta; normalement le gestionnaire ne viendra pas vous voir pour vous imposer une baisse de loyer;
les lmnp étudiants occasion bien situés; il y aura toujours un besoin de logement étudiant....
les lmnp tourisme affaires.... et si l'économie va mal... ? la rentabilité s'effondrera!!

 

[Buffeto]

bnojour, pour ma part j aime bien les lmnp d'occasion ehpad, puis etudiant, puis tourisme et affaire; !!

je préfère les résidence séniors ( public différent des EHPAD) mais ....il en faut pour tous les gouts.

 

[David033]

pour quelles raisons ?

Les objectifs de l'investisseur pour un premier investissement peuvent s'opposer à un investissement en EHPAD, pour les raisons suivantes, parmi d'autres :
- Trop difficile de convertir une chambre EHPAD en logement, donc si souci avec le gestionnaire, allez-vous pouvoir gérer une EHPAD.
- L'identification des résidences correctement exploitables et la compréhension du modèle d'affaire est difficilement maîtrisable. La sélection de biens intéressants, au-delà des promesses de rentabilités, n'est pas simple et conduit à très peu de choix. Quant au taux d'occupation des EHPAD, il dépend des capacités des locataires potentiels, et souvent des aides sociales qu'ils reçoivent, lesquelles n'augmentent pas aussi vite que les indexations (sauf baux rédigés de manière équilibrée). D'où un risque d'investissement supérieur à d'autres types de résidence.

Pour les primo-investisseurs, je pense qu'il est préférable de se lancer dans des investissements compréhensibles plutôt que complexes. C'est une règle de principe que j'ai adopté de Warren BUFFET.

 

[Buffeto]

]Pour les primo-investisseurs, je pense qu'il est préférable de se lancer dans des investissements compréhensibles plutôt que complexes.

j'approuve bien entendu cette maxime

L'identification des résidences correctement exploitables et la compréhension du modèle d'affaire est difficilement maîtrisable. La sélection de biens intéressants, au-delà des promesses de rentabilités, n'est pas simple et conduit à très peu de choix.

ceci est valable pour un bon nombre d'investissement ....

quelqu'un qui n'y connait rien en bourse aura bien du mal à investir convenablement

quelqu'un qui n'y connait rien en assurance vie aura bien du mal à faire un choix éclairé

quelqu'un qui méconnait le fonctionnement du PERP sera démuni devant le banquier qui lui en propose un

quelqu'un qui n'a jamais mis le doigt dans une SCPI etc..........


je pourrais multiplier les exemples à l'infini ...

ce n'est pas l'investissement qui est compliqué mais la connaissance qu'en a l'investisseur et la relation qu'il a avec son conseiller ,. car ne nous méprenons pas pour ce genre d'investissement , rares son les investisseurs qui le font seuls.

interviennent quasiment toujours le banquier et le notaire .......c'est le rôle du notaire que de conseiller et mettre en garde ( j'ai pu constater moult fois sur des opérations style LMP ou LMNP que le notaire ne consacre que peu de temps à l'investisseur )

 

[Anonyme]

Pour les primo-investisseurs, je pense qu'il est préférable de se lancer dans des investissements compréhensibles plutôt que complexes. C'est une règle de principe que j'ai adopté de Warren BUFFET.

Bonjour,

"compréhensible" et "complexe" ne sont pas incompatibles. Tout investisseur (même primo-), du moment qu'il a déjà (ou prend soin d'acquérir) les compétences nécessaires à la compréhension d'un projet d'investissement (même complexe) peut tout à fait s'y lancer. La règle de principe édictée par W. Buffet est de "n'investir que dans ce que l'on comprend".

Edit : je rejoins buffetophile sur "ce n'est pas l'investissement qui est compliqué mais la connaissance qu'en a l'investisseur"

 

[David033]

la rentabilité , pour le gestionnaire de l'ehpad, est aidée par a convention avec "l'état" ( en fait la région reverse au gestionnaire une certaine somme pour chaque nuit, comme un hotel qui serait subventionné;

C'est bien le problème, car cela dépend de la générosité de l'Etat.

 

[David033]

"compréhensible" et "complexe" ne sont pas incompatibles. Tout investisseur (même primo-), du moment qu'il a déjà (ou prend soin d'acquérir) les compétences nécessaires à la compréhension d'un projet d'investissement (même complexe) peut tout à fait s'y lancer. La règle de principe édictée par W. Buffet est de "n'investir que dans ce que l'on comprend".

Bonjour kzg,

C'est quand même rare de rencontrer un primo-investisseur qui soit compétent pour comprendre à la fois le mécanisme de la location meublée et le modèle d'affaire du gestionnaire exploitant une EHPAD.

 

[David033]

interviennent quasiment toujours le banquier et le notaire .......c'est le rôle du notaire que de conseiller et mettre en garde ( j'ai pu constater moult fois sur des opérations style LMP ou LMNP que le notaire ne consacre que peu de temps à l'investisseur )

Bonjour buffetophile,

Ce n'est pas le rôle du notaire de conseiller sur un investissement. Il est avant tout officier publique et conseiller juridique. Son rôle de conseil porte surtout sur l'acte de vente et accessoirement sur le mécanisme de la location meublée. Mais je ne vois pas quelle compétence financière il peut avoir sur le choix de l'investissement et du gestionnaire.

 

[moietmoi]

Bonjour buffetophile,

Ce n'est pas le rôle du notaire de conseiller sur un investissement. Il est avant tout officier publique et conseiller juridique. Son rôle de conseil porte surtout sur l'acte de vente et accessoirement sur le mécanisme de la location meublée. Mais je ne vois pas quelle compétence financière il peut avoir sur le choix de l'investissement et du gestionnaire.

Bonjour, je ne sais , si c'est le rôle du notaire, en tout cas nombre d'entre eux, font signer à l'investisseur, "un avis de conseil donné"; cette procédure qui certifie que le notaire n'y est pour rien dans la prise de décision de l'investisseur, étant bien la marque que ces notaires , eux -mêmes, reconnaissent qu'ils pourraient être mise en cause dans l'affaire si tant est qu'un jour, l'investisseur entreprenait une action car mécontent de son investissement;

par ailleurs, tous les critères évoqués sur la pérennité, fiabilité des ehpad me font penser au fait que pour faire le choix de son achat de sa voiture on n'a pas besoin d'être mécanicien, mais qu 'il faut étudier , en fonction de ses objectifs et contraintes, à partir des éléments de bons sens délivrer au grand public, les meilleurs solutions;
je pense que le dialogue ici a permis d'indiquer les points clés a surveiller

 

[David033]

Bonjour, je ne sais , si c'est le rôle du notaire, en tout cas nombre d'entre eux, font signer à l'investisseur, "un avis de conseil donné"; cette procédure qui certifie que le notaire n'y est pour rien dans la prise de décision de l'investisseur, étant bien la marque que ces notaires , eux -mêmes, reconnaissent qu'ils pourraient être mise en cause dans l'affaire si tant est qu'un jour, l'investisseur entreprenait une action car mécontent de son investissement;

Le notaire a un devoir de conseil mais ce devoir n'est pas infini et il concerne surtout son conseil en matière juridique et fiscale.
Et s'il fait bien son travail, il recommandera de demander conseil auprès d'un conseiller patrimonial, si cela n'a pas déjà été fait.

par ailleurs, tous les critères évoqués sur la pérennité, fiabilité des ehpad me font penser au fait que pour faire le choix de son achat de sa voiture on n'a pas besoin d'être mécanicien, mais qu 'il faut étudier , en fonction de ses objectifs et contraintes, à partir des éléments de bons sens délivrer au grand public, les meilleurs solutions;
je pense que le dialogue ici a permis d'indiquer les points clés a surveiller

Effectivement de bons conseils ont été donnés dans ce dialogue. Cependant acheter une voiture, ce n'est pas pareil qu'investir dans un LMNP. Certains ont peut être le temps de s'intéresser et d'étudier un projet patrimonial, mais ce n'est pas le cas de tout le monde et ils n'en ont pas forcément les compétences. Aussi ce dialogue n'a en aucun cas permis de faire un diagnostic patrimonial. C'est comme si vous disiez qu'il suffisait d'aller sur les forums pour faire un diagnostic médical et se soigner sans l'intervention d'un médecin.

 

[lopali]

Bonjour,

...Aussi ce dialogue n'a en aucun cas permis de faire un diagnostic patrimonial...

En même temps, ce n'était pas le but car à priori on peut en déduire que cela a déjà été fait par le conseiller de j.faure :

...Mon conseillé en gestion de patrimoine local, me propose une épargne retraite défiscalisée...

La question de j.faure portait sur le produit en lui même :

...pouvez-vous me donner vos avis sur le sujet ? ...j'achète un studio d'occasion (12ans) dans une résidence étudiante sur Paris ensuite par le biais des amortissements et des intérêts de l'emprunt, les revenus sont donc annulés d'où pas d'impôts et cela pour au moins 20 ans ! Y-a-t-il des surprises ?...

 

[moietmoi]

DAVID 033,effectivement je pense que nous avons contribué à éclairer l'investisseur, sans remplacer son jugment, ni son travail personnel;

par rapport à la médécine..... oui et non, car vous avez le droit de faire un investissement sans vous faire aider... alors que vous ne pouvez aller acheter un médicament sans ordonnance..........
et que part ailleurs chacun a le droit de se faire une carte de visite avec marqué dessus Conseil en gestion de patrimoine, mais pas médecin

par ailleurs si le role du notaire ne peut être impliquer dans une affaire d'un investisseur mécontent, pourquoi se couvre t il en faisant signer une décharge a son client??????

 

[David033]

Bonjour lopali,

Pour ma part, j'ai lu deux questions :
- Votre avis sur une épargne retraite défiscalisée via du LMNP d'occasion ?
- Y a-t-il des surprises ?

Si j.faure pose ses questions, j'ai sous-entendu que le "conseiller" n'a pas évoqué les inconvénients possibles d'un tel investissement. Et je ne connais pas ce conseiller, donc je ne sais pas ce qu'il a fait.

Maintenant si j'ai parlé de diagnostic patrimonial, c'est suite à ce commentaire de moietmoi :

en fonction de ses objectifs et contraintes

et suite à un dialogue avec bufetophile sur la notion de conseil qui ne peut être donné sans diagnostic.

 

[lopali]

Si j.faure pose ses questions, j'ai sous-entendu que le "conseiller" n'a pas évoqué les inconvénients possibles d'un tel investissement.

Ou qu'en tant qu'investisseur censé, il sait que les conseils qu'il a reçus ne sont pas parole d'évangile et donc il veut avoir un autre son de cloche impartial (car sans intérêt financier en jeu) pour pouvoir se faire un avis et prendre une décision.

 

[David033]

par rapport à la médécine..... oui et non, car vous avez le droit de faire un investissement sans vous faire aider... alors que vous ne pouvez aller acheter un médicament sans ordonnance..........
et que part ailleurs chacun a le droit de se faire une carte de visite avec marqué dessus Conseil en gestion de patrimoine, mais pas médecin

Certes le titre n'est toujours pas protégé. Mais il est possible de repérer les sérieux.
Pour repérer les vrais médecins, il faut vérifier leur numéro RPPS.
Pour les "vrais" CGP, (c'est seulement mon avis), ce sont des généralistes du patrimoine donc ils doivent être compétents dans tous les domaines. Ils doivent donc être enregistré à l'ORIAS, en priorité en tant que CIF, mais aussi en tant que courtier en assurances (surtout pour la protection de la famille) et en tant qu'IOBSP, pour les crédits et autres opérations de banque. Et comme, l'immobilier est un actif patrimonial, ils doivent pouvoir être intermédiaire en transactions immobilières au moyen d'une carte T.

par ailleurs si le role du notaire ne peut être impliquer dans une affaire d'un investisseur mécontent, pourquoi se couvre t il en faisant signer une décharge a son client??????

Si l'intervention du notaire est obligatoire, c'est pour l'acte de vente. C'est un contrat, donc un acte juridique. Les choses ne sont pas aussi tranchées, bien sûr. Mais, il intervient comme officier public et conseiller juridique.

 

[David033]

Ou qu'en tant qu'investisseur censé, il sait que les conseils qu'il a reçus ne sont pas parole d'évangile

C'est pas faux.

son de cloche impartial (car sans intérêt financier en jeu)

Cependant il y a une distinction à faire entre un commercial en immobilier qui a pour seul but de vendre (et ensuite plus rien) et un conseiller patrimonial qui donne un conseil préalable avec honoraires avant toute opération et qui sera présent dans la mise en oeuvre de ses conseils.

 

[lopali]

Vaste sujet les CGP, mais ce n'est pas celui de la discussion.

Après ce petit intermède, on peut donc reprendre le fil pour essayer d'éclairer j.faure quant à son questionnement initial en évitant toute démarche qui pourrait sembler ostentatoire.

Merci pour votre compréhension.