Aristide
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Bonjour,
L’objectif de cette devinette était de bien attirer l’attention de Manu215 sur le manque de pertinence d’un choix d’une supposée meilleure offre de prêts basé sur ce critère qu’est le « coût du Crédit légal » (= sans les charges facultatives) et « simple » (= non corrigé du manque à gagner en intérêts sur toutes les sommes payées quelles qu’elles soient).
C’est exact.
Mais il faut cependant savoir que, dans l’absolu, l’échéance constante n’est pas une obligation.
Suivant les souhaits des emprunteurs et les possibilités techniques de leurs banques les échéances peuvent très bien varier dans tous les sens tout au long de la vie du prêt.
Les intérêts compris dans lesdites échéances étant toujours calcules au taux nominal proportionnel contractuel sur le capital restant dû, la part des amortissements comprise dans lesdites échéances sera le résultat de la différence entre le montant de l’échéance (variable) défini à priori (= choix/imposition sans calcul) et ces intérêts ce qui entrainera des amortissements également variables dans un sens et l’autre.
Oui…mais je ne vois pas l’importance. ; c’est le montant de l’échéance dans son ensemble (= intérêts + amortissements) qui importe.
Bravo !
Mais il n’y avait pas besoin de se livrer à quelque calcul que ce soit ; le bon sens donne directement la réponse.
Si vous payez une première mensualité de 1.200€ à votre banque au lieu de 650€ ; à fortiori à la place de 100€, c’est elle qui les replace immédiatement et en tire tous les bénéfices.
Inversement si, en tant qu’emprunteur, vous remboursez 100€ au lieu de 650€ où 1.200€ c’est vous qui rentabilisez la différence à votre profit.
Sans calcul le choix immédiat est donc l’offre de la banque « C » sans hésitation.
Je vous ai dit aussi que dans ce cas d’école du fait :
+ Que le montant du projet à financer est strictement identique dans les trois cas,
+ Qu’il n’y a qu’un prêt dans le plan de financement,
+ De durée identique dans les trois banques,
+ Que l’apport personnel est identique (= néant),
+ Qu’il n’y a aucun frais ; ni obligatoires, ni facultatifs.
=> Le TEG sera égal au taux nominal proportionnel et sera fiable ce qui, dans un plan de financement d’un projet immobilier ne sera jamais la cas puisque les éléments ci-dessus évoqués le composant ne seront jamais totalement identiques.
Pour les mêmes raisons le « Coût du Crédit Corrigé » et la « Valeur du Patrimoine total » orienteront donc exactement vers le même choix.
Ce n’est pas très fréquent mais cela peut arriver.
Par exemple un emprunteur pourra souhaiter un profil d’amortissement avec paliers d’échéances progressif s’il doit déjà amortir un/des crédit(s) et qu’il ne peut ou n’a pas intérêt à les rembourser par anticipation.
Dès lors il demandera des paliers d’échéances dont le montant progressera au fur et à mesure où lesdits crédits arriveront à leur terme.
Il y a aussi la situation inverse où un emprunteur dispose d’une bonne/très bonne capacité de remboursement mais qui, dans quelques années, devra faire face à de nouvelles charges importantes, par exemple le financement des études et du logement de ses enfants.
Dans une telle situation il demandera un profil d’amortissement avec des échéances majorées les premières années et minorées ensuite.
En revanche les échéanciers avec mensualités progressives ou dégressives comme dans cet exemple restent des cas d’école.
Inflation ou pas inflation c’est de toute façon le meilleur choix.
Si l’on veut intégrer la notion « Euros courants/Euros constants » il faut se placer dans deux situations possibles.
Premier cas :
Au moment de l’investissement et de l’emprunt le taux d’inflation est déjà élevé et vous anticipez un maintien, voire une accélération, de cet état de fait.
Notez que si le taux d’inflation est élevé, les taux des crédits le seront aussi.
Dans ce cas, vous partez donc d’un taux de crédit élevé et connu et, présumez que les années à venir, le niveau des prix va continuer de progresser ce qui - normalement - entrainera une évolution parallèle des revenus (salaires).
Dans cette hypothèse le poids de vos mensualités dans lesdits revenus diminuerait donc améliorant ainsi votre pouvoir d’achat.
A cela s’ajouterait la possibilité de rentabiliser - à un taux d’intérêt donc élevé - toute ou partie de la différence entre une mensualité « normale » et la mensualité réellement payée.
Second cas
Au moment de l’investissement et de l’emprunt nous sommes dans la situation actuelle avec peu d’inflation et taux d’intérêts bas mais vous anticiper une progression de ces paramètres dans les années qui viennent.
Dans ce contexte c’est maintenant que vous avez à choisir entre les trois profils ci-dessus proposés de ce cas d’école.
En premier il faut bien voir que dans la réalité un investisseur/emprunteur ne va pas aller voir trois banques en disant à l’une je veux payer 650€ par mois, à l’autre de 1.200€ à 100€ et enfin à la troisième de 100€ à 1.200€
=> Pour les trois dossiers des trois banques concurrentes ce sera la même demande.
Dès lors, au moment précis de son choix, l’aspect « inflation » ne jouera pas pour retenir l’offre de telle banque plutôt que de telle autre.
Et avec un taux d’inflation supposé de 10% l’an avec un coût du crédit corrigé en euros courants de 40.000€ (banque 1) ; 50.000€ (banque 2) et 60.000€ (banque 3) :
=> Le coût corrigé du corrigé en euros constants (= déflaté) :
+ De la banque 1 = (40.000 x ((1+10%)^(-1))) sera toujours moins élevé que celui de la banque 2 = (50.000 x ((1+10%)^(-1)))
+ Lequel coût dut crédit corrigé de la banque 2 = (50.000 x ((1+10%)^(-1))) sera lui-même toujours mains élevé que celui de la banque 3 = (60.000 x ((1+10%)^(-1)))
=> Même réflexion/calcul pour la valeur déflatées du patrimoine total
=> Si cela vous amuse vous pouvez vous lancer dans de tels calculs.
Mais, sans compter que, sauf si vous avez des qualités divinatoires, il semble bien difficile d’appréhender le niveau d’inflation future, pour comparer des offres de mêmes profils d’amortissement à un moment donné cela semble superfétatoire.
???
???
C’’st un calcul/comparaison à faire en fonction du taux de crédit d’une part et du taux de rémunération de l’épargne d’autre part.
Si le taux de l’épargne est supérieur au taux réel du crédit il n’y a - financièrement parlant - aucun intérêt à accélérer les remboursements ou à procéder à un remboursement anticipé ; l’option inverse étant bien entendu vraie si le taux réel du crédit est supérieur à celui de l’épargne.
???
Encore une fois quand il s’agit de comparer entre trois offres différentes, quelles que soient les objectifs et contraintes définis par l’emprunteur, les critères de base seront identiques quelle que soient les banques sollicitées et ledit emprunteur aura bien le souci d’opter pour celle qui lui générera le moindre coût.
=> Dans tous les cas il lui faut bien un critère pertinent et fiable pour bien l’orienter dans ce choix.
Cdt
L’objectif de cette devinette était de bien attirer l’attention de Manu215 sur le manque de pertinence d’un choix d’une supposée meilleure offre de prêts basé sur ce critère qu’est le « coût du Crédit légal » (= sans les charges facultatives) et « simple » (= non corrigé du manque à gagner en intérêts sur toutes les sommes payées quelles qu’elles soient).
Manu215 a dit:
C’est exact.
Mais il faut cependant savoir que, dans l’absolu, l’échéance constante n’est pas une obligation.
Suivant les souhaits des emprunteurs et les possibilités techniques de leurs banques les échéances peuvent très bien varier dans tous les sens tout au long de la vie du prêt.
Les intérêts compris dans lesdites échéances étant toujours calcules au taux nominal proportionnel contractuel sur le capital restant dû, la part des amortissements comprise dans lesdites échéances sera le résultat de la différence entre le montant de l’échéance (variable) défini à priori (= choix/imposition sans calcul) et ces intérêts ce qui entrainera des amortissements également variables dans un sens et l’autre.
Oui…mais je ne vois pas l’importance. ; c’est le montant de l’échéance dans son ensemble (= intérêts + amortissements) qui importe.
Bravo !
Mais il n’y avait pas besoin de se livrer à quelque calcul que ce soit ; le bon sens donne directement la réponse.
Si vous payez une première mensualité de 1.200€ à votre banque au lieu de 650€ ; à fortiori à la place de 100€, c’est elle qui les replace immédiatement et en tire tous les bénéfices.
Inversement si, en tant qu’emprunteur, vous remboursez 100€ au lieu de 650€ où 1.200€ c’est vous qui rentabilisez la différence à votre profit.
Sans calcul le choix immédiat est donc l’offre de la banque « C » sans hésitation.
Je vous ai dit aussi que dans ce cas d’école du fait :
+ Que le montant du projet à financer est strictement identique dans les trois cas,
+ Qu’il n’y a qu’un prêt dans le plan de financement,
+ De durée identique dans les trois banques,
+ Que l’apport personnel est identique (= néant),
+ Qu’il n’y a aucun frais ; ni obligatoires, ni facultatifs.
=> Le TEG sera égal au taux nominal proportionnel et sera fiable ce qui, dans un plan de financement d’un projet immobilier ne sera jamais la cas puisque les éléments ci-dessus évoqués le composant ne seront jamais totalement identiques.
Pour les mêmes raisons le « Coût du Crédit Corrigé » et la « Valeur du Patrimoine total » orienteront donc exactement vers le même choix.
C’est vrai pour tous les cas
Ce n’est pas très fréquent mais cela peut arriver.
Par exemple un emprunteur pourra souhaiter un profil d’amortissement avec paliers d’échéances progressif s’il doit déjà amortir un/des crédit(s) et qu’il ne peut ou n’a pas intérêt à les rembourser par anticipation.
Dès lors il demandera des paliers d’échéances dont le montant progressera au fur et à mesure où lesdits crédits arriveront à leur terme.
Il y a aussi la situation inverse où un emprunteur dispose d’une bonne/très bonne capacité de remboursement mais qui, dans quelques années, devra faire face à de nouvelles charges importantes, par exemple le financement des études et du logement de ses enfants.
Dans une telle situation il demandera un profil d’amortissement avec des échéances majorées les premières années et minorées ensuite.
En revanche les échéanciers avec mensualités progressives ou dégressives comme dans cet exemple restent des cas d’école.
agra07 a dit:
Inflation ou pas inflation c’est de toute façon le meilleur choix.
Si l’on veut intégrer la notion « Euros courants/Euros constants » il faut se placer dans deux situations possibles.
Premier cas :
Au moment de l’investissement et de l’emprunt le taux d’inflation est déjà élevé et vous anticipez un maintien, voire une accélération, de cet état de fait.
Notez que si le taux d’inflation est élevé, les taux des crédits le seront aussi.
Dans ce cas, vous partez donc d’un taux de crédit élevé et connu et, présumez que les années à venir, le niveau des prix va continuer de progresser ce qui - normalement - entrainera une évolution parallèle des revenus (salaires).
Dans cette hypothèse le poids de vos mensualités dans lesdits revenus diminuerait donc améliorant ainsi votre pouvoir d’achat.
A cela s’ajouterait la possibilité de rentabiliser - à un taux d’intérêt donc élevé - toute ou partie de la différence entre une mensualité « normale » et la mensualité réellement payée.
Second cas
Au moment de l’investissement et de l’emprunt nous sommes dans la situation actuelle avec peu d’inflation et taux d’intérêts bas mais vous anticiper une progression de ces paramètres dans les années qui viennent.
Dans ce contexte c’est maintenant que vous avez à choisir entre les trois profils ci-dessus proposés de ce cas d’école.
En premier il faut bien voir que dans la réalité un investisseur/emprunteur ne va pas aller voir trois banques en disant à l’une je veux payer 650€ par mois, à l’autre de 1.200€ à 100€ et enfin à la troisième de 100€ à 1.200€
=> Pour les trois dossiers des trois banques concurrentes ce sera la même demande.
Dès lors, au moment précis de son choix, l’aspect « inflation » ne jouera pas pour retenir l’offre de telle banque plutôt que de telle autre.
Et avec un taux d’inflation supposé de 10% l’an avec un coût du crédit corrigé en euros courants de 40.000€ (banque 1) ; 50.000€ (banque 2) et 60.000€ (banque 3) :
=> Le coût corrigé du corrigé en euros constants (= déflaté) :
+ De la banque 1 = (40.000 x ((1+10%)^(-1))) sera toujours moins élevé que celui de la banque 2 = (50.000 x ((1+10%)^(-1)))
+ Lequel coût dut crédit corrigé de la banque 2 = (50.000 x ((1+10%)^(-1))) sera lui-même toujours mains élevé que celui de la banque 3 = (60.000 x ((1+10%)^(-1)))
=> Même réflexion/calcul pour la valeur déflatées du patrimoine total
=> Si cela vous amuse vous pouvez vous lancer dans de tels calculs.
Mais, sans compter que, sauf si vous avez des qualités divinatoires, il semble bien difficile d’appréhender le niveau d’inflation future, pour comparer des offres de mêmes profils d’amortissement à un moment donné cela semble superfétatoire.
???
???
C’’st un calcul/comparaison à faire en fonction du taux de crédit d’une part et du taux de rémunération de l’épargne d’autre part.
Si le taux de l’épargne est supérieur au taux réel du crédit il n’y a - financièrement parlant - aucun intérêt à accélérer les remboursements ou à procéder à un remboursement anticipé ; l’option inverse étant bien entendu vraie si le taux réel du crédit est supérieur à celui de l’épargne.
agra07 a dit:
???
Encore une fois quand il s’agit de comparer entre trois offres différentes, quelles que soient les objectifs et contraintes définis par l’emprunteur, les critères de base seront identiques quelle que soient les banques sollicitées et ledit emprunteur aura bien le souci d’opter pour celle qui lui générera le moindre coût.
=> Dans tous les cas il lui faut bien un critère pertinent et fiable pour bien l’orienter dans ce choix.
Cdt
).
