TEG et crédit logement

[Aristide]

Bonjour,

Connaissez-vous le coût de cette expertise ?

C'est très variable.

Il n'existe pas de tarification réglementée, c'est une négociation qui est ensuite formalisée dans un contrat.

Mais je trouve que "vous vous passez la main droite entre les jambes pour aller vous gratter derrière l'oreille gauche !"

Ainsi que déjà dit interrogez donc votre banque sur le point qui vous préoccupe; en fonction de la réponse vous aviserez ensuite.

L'idéal serait que la banque reconnaisse son erreur mais est-ce vraiment possible ?

Oui cela arrive

Avez-vous déjà vu des banques reconnaître leurs erreurs et les assumer ?

Oui; cela m'est arrivé la semaine dernière sur un calcul d'intérêts dans un remboursement anticipé.

Très franchement, une erreur sur le TEG n'entraîne rien pour l'emprunteur, dès lors que le taux nominal est correct, de même que le taux des cotisations d'assurance.

Vous avez à la fois raison et tort !

Il est vrai que le TEG/TAEG légal est le résultat d'un calcul d'actualisation dont les bases sont le "net versé" (= capital - frais obligatoires initiaux) et les échéances payées (avec assurances obligatoires) sur la durée du prêt considéré.

Ce n'est donc pas un calcul erroné de TEG ou/et l'omission de frais dans ce calcul qui va augmenter d'un seul centime lesdites échéances; TEG exact ou inexact le volume d'intérêts et de primes d'assurances payé sera effectivement strictement le même. Les échéances payées permettent de calculer le TEG; ce n'est pas le TEG qui permet de calculer les échéances.

Dans le cas évoqué il est exact que l'éventuelle non inclusion (?) du dépôt de garantei dans le calcul ne changera rien à la somme des débours de adhl.

En revanche un TEG/TAEG légal affiché pour une valeur inférieure à la réalité peut entraîner l'emprunteur à privilégier cette offre au détriment d'un autre dont le TEG/TAEG légal - bien calculé - serait plus élevé mais qui, en réalité générerait un coût moindre pour l'emprunteur. C'est en cela qu'il peut générer un préjudice pour l'emprunteur.

adhl aurait-il été dans cette situation ???

Mais ainsi que maintes fois expliqué par ailleurs, ceci est très théorique pour les dossiers immobiliers qui, dans la majorité des cas, comprennent plusieurs crédits dans la même offre avec autant de TEG/TAEG légaux qu'il y a de prêts dans le plan de financement.

En l'état actuel de la réglementation, la plupart du temps, un emprunteur "lambda" en immobilier est, de toutes façons, dans l'impossibilité de choisir la meilleure offre/plan de financement de façon fiable sur la base de ce critère.....que je qualifie de foutaise !!!

(d'ailleurs on devrait dire TAEG je crois, non?).

Depuis la loi du 28 décembre 1966 à l'application du décret 2002-927 du 10 juin 2002 le terme consacré était TEG tant pour les crédits à la consommation que pour les crédits immobiliers et professionnels (Entre deux le décret 85-944 du 4 septembre 1985 est venu unifier/préciser son mode de calcul).

A partir de l'application du décret 2002-927 du 10 juin 2002, pour les crédits à la consommation le TAEG (mode actuariel) est venu remplacer le TEG (mode proportionnel). Ce dernier restait cependant applicable aux crédits immobiliers et professionnels.

Ce n'est que depuis le 1er juillet 2016 que le TAEG concerne les crédits à la consommation et immobiliers mais c'est toujours le TEG qui doit être calculé pour les crédits professionnels.

C'est la date d'émission de l'offre/contrat qui détermine le calcul à effectuer.

Cdt

 

[Manu215]

En revanche un TEG/TAEG légal affiché pour une valeur inférieure à la réalité peut entraîner l'emprunteur à privilégier cette offre au détriment d'un autre dont le TEG/TAEG légal - bien calculé - serait plus élevé mais qui, en réalité générerait un coût moindre pour l'emprunteur. C'est en cela qu'il peut générer un préjudice pour l'emprunteur.

adhl aurait-il été dans cette situation ???

C'est possible... Son prêt est antérieur à 2016, et pour faire valoir ses droits à une erreur de calcul du TAEG auprès d'un tribunal, il aura dû garder toutes les offres de prêts des banques concurrentes...

En l'état actuel de la réglementation, la plupart du temps, un emprunteur "lambda" en immobilier est, de toutes façons, dans l'impossibilité de choisir la meilleure offre/plan de financement de façon fiable sur la base de ce critère.....que je qualifie de foutaise !!!

Voilà qui est dit...
Quand j'ai fait mon prêt je suis allé voir plusieurs banques, et j'avoue que je n'ai pas du tout regardé le TAEG. J'ai plutôt comparé frais à frais pour chaque proposition :
- le taux nominal
- le taux de l'assurance emprunteur
- les frais de dossier
- les frais de tenue de compte
- la caution (mais comme c'était Crédit Logement à chaque fois, c'était toujours la même somme).

Puis j'ai additionné tous les montants, et j'ai comparé. C'est une méthode très approximative et sans doute assez fausse, mais la proposition que j'ai choisie était de très loin celle qui engageait le moins de frais. Et je ne suis pas allé bien loin puisque c'est ma banque depuis 40 ans...

 

[vivien]

Bonjour,

C'est possible... Son prêt est antérieur à 2016, et pour faire valoir ses droits à une erreur de calcul du TAEG auprès d'un tribunal, il aura dû garder toutes les offres de prêts des banques concurrentes...

???????
Pourriez vous nous indiquer quelle(s) jurisprudence(s) ou quel(s) texte(s) confirme(nt) cette thèse ?

Bonne journée.

 

[Aristide]

C'est possible... Son prêt est antérieur à 2016, et pour faire valoir ses droits à une erreur de calcul du TAEG auprès d'un tribunal, il aura dû garder toutes les offres de prêts des banques concurrentes...

Pourriez vous nous indiquer quelle(s) jurisprudence(s) ou quel(s) texte(s) confirme(nt) cette thèse ?

Il n'y a pas de texte; je ne sais pas s'il existe une jurisprudence mais, en tout cas, je n'enconnais pas.

Mais, au plan pratique, si un emprunteur attaquant sa banque sur un TEG minoré par rapport à la réalité, cette erreur étant validée, le fait qu'au moyen d'offres concurrentes il puisse démontrer que ce TEG minoré l'a trompé en l'incitant à choisir ladite offre et ainsi généré un préjudice chiffrable me semblerait de nature à conforter son action.

Cdt

 

[Manu215]

Bonjour,

???????
Pourriez vous nous indiquer quelle(s) jurisprudence(s) ou quel(s) texte(s) confirme(nt) cette thèse ?

Bonne journée.

Bonjour,

Ne m'embarquez sur un terrain juridique, je vais perdre d'avance...

C'est simplement une remarque de bon sens : si adhl a choisi l'offre de prêt où le TEG qu'on lui a calculé était le plus bas, et qu'il se trouve que le TEG en question était faussement trop bas car mal calculé, il faudra bien qu'il prouve que les autres offres de prêt avaient un TEG plus élevé (que le calcul des autres offres soit juste ou pas).

Je ne peux pas croire qu'un tribunal vous croie sur parole sans preuve à l'appui.

 

[agra07]

Je ne peux pas croire qu'un tribunal vous croie sur parole sans preuve à l'appui.

Malheureusement, vous vous trompez (comme moi au début!) et si vous continuez ainsi, vous allez vite passer pour un "sous-marin" défenseur des banques!!!

 

[Manu215]

Malheureusement, vous vous trompez (comme moi au début!) et si vous continuez ainsi, vous allez vite passer pour un "sous-marin" défenseur des banques!!!

Ca dépend comment on voit les choses...

"Je ne peux pas croire qu'un tribunal vous croie sur parole sans preuve à l'appui" signifie aussi que face à une banque et son armée d'avocats spécialisés dans le droit bancaire, le pauvre client doit avoir un dossier en béton pour y faire façe... Sans preuve écrite et document contractuel (offre de prêt et non une simple simulation dans le cas présent), le béton devient sable... mouvant

 

[agra07]

Ca dépend comment on voit les choses...

"Je ne peux pas croire qu'un tribunal vous croie sur parole sans preuve à l'appui" signifie aussi que face à une banque et son armée d'avocats spécialisés dans le droit bancaire, le pauvre client doit avoir un dossier en béton pour y faire façe... Sans preuve écrite et document contractuel (offre de prêt et non une simple simulation dans le cas présent), le béton devient sable... mouvant

Je ne crois pas à cette idée. La matière juridique est circonscrite à quelques articles du code de la consommation et un ou deux articles du code civil. Une fois qu'on a bien potassé le sujet, chaque dossier devient de la routine, même s'il faut éviter les amalgames rapides.

 

[adhl]

Malheureusement, vous vous trompez (comme moi au début!) et si vous continuez ainsi, vous allez vite passer pour un "sous-marin" défenseur des banques!!!

Bonsoir,


Vous me rassurez, je commençais réellement à m'inquiéter car naturellement, je ne suis pas en mesure de fournir de telles preuves....

 

[Manu215]

Je ne crois pas à cette idée. La matière juridique est circonscrite à quelques articles du code de la consommation et un ou deux articles du code civil. Une fois qu'on a bien potassé le sujet, chaque dossier devient de la routine, même s'il faut éviter les amalgames rapides.

Bah, c'était une image, j'aurais dû mettre un ou un ou un ou... bref.
Pour un dossier comme celui-là, c'est peut-être de la routine, mais il est tout de même préparé par un avocat si l'affaire va jusqu'aux tribunal.

En tous cas, si je me sentais victime d'un TAEG mal calculé, je n'aurais jamais engagé de démarche contre la banque sans preuve. C'est le minimum. C'est pour ça que je garde tous les documents au format numérique (mais ça, c'est parce que je suis un peu parano...).
J'ai peut-être tord de réagir comme ça, mais que d'énergie et de temps perdu pour un échec quasi assuré si je ne peux pas prouver ma bonne foi.

Du coup, à cause de cette discussion, je suis allé voir les TAEG des autres banques que j'avais été voir. Tous sont supérieurs à celui du prêt que j'ai signé et tous ont pris en compte le FMG dans le calcul.

 

[adhl]

Il est vrai que le TEG/TAEG légal est le résultat d'un calcul d'actualisation dont les bases sont le "net versé" (= capital - frais obligatoires initiaux) et les échéances payées (avec assurances obligatoires) sur la durée du prêt considéré.

Ce n'est donc pas un calcul erroné de TEG ou/et l'omission de frais dans ce calcul qui va augmenter d'un seul centime lesdites échéances; TEG exact ou inexact le volume d'intérêts et de primes d'assurances payé sera effectivement strictement le même. Les échéances payées permettent de calculer le TEG; ce n'est pas le TEG qui permet de calculer les échéances.

Dans le cas évoqué il est exact que l'éventuelle non inclusion (?) du dépôt de garantei dans le calcul ne changera rien à la somme des débours de adhl.

En revanche un TEG/TAEG légal affiché pour une valeur inférieure à la réalité peut entraîner l'emprunteur à privilégier cette offre au détriment d'un autre dont le TEG/TAEG légal - bien calculé - serait plus élevé mais qui, en réalité générerait un coût moindre pour l'emprunteur. C'est en cela qu'il peut générer un préjudice pour l'emprunteur.

adhl aurait-il été dans cette situation ???

Mais ainsi que maintes fois expliqué par ailleurs, ceci est très théorique pour les dossiers immobiliers qui, dans la majorité des cas, comprennent plusieurs crédits dans la même offre avec autant de TEG/TAEG légaux qu'il y a de prêts dans le plan de financement.

En l'état actuel de la réglementation, la plupart du temps, un emprunteur "lambda" en immobilier est, de toutes façons, dans l'impossibilité de choisir la meilleure offre/plan de financement de façon fiable sur la base de ce critère.....que je qualifie de foutaise !!!

Bonsoir,

J'ai parcouru votre blog sur cbanque, vous y développez nombre de sujets particulièrement intéressants.
La notion de coût du crédit corrigé que vous abordez est en fait très logique et certainement la plus représentative malheureusement, tant que les banques conserveront le TEG ou TAEG comme outil de comparaison, nous serons contraints de composer avec.
Et si ce taux est erroné, cela devient vraiment problématique...

Le courrier sera expédié demain.

Bien cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

Outre toutes les critiques portant sur le contenu et la réglementation (sens large = textes + jurisprudence), je vous livre ci-dessous un autre aspect sur l'absence de logique de ce critère.

Pour un TEG (proportionnel) supposons deux offres de prêts dont les caractéristiques sont identiques sauf leurs durées :

=> Banque "A" et "B"
+ Montant = 100.000€
+ Taux = 2%
+ Frais obligatoires = 10.000€

=> Durée banque "A" = 240 mois

=> Durée banque "B" = 228 mois

Le principe du TEG repose sur l'hypothèse que l'emprunteur serait susceptible de rentabiliser les échéances payées au taux dudit TEG.

Pour l'offre "A" ce TEG ressort = 3,1491% arrondi à 3,15% si l'on suit la jurisprudence actuelle.

Pour l'offre "B" il serait de 3,2049% arrondi à 3,20% suivant la même jurisprudence.

Donc, au même moment et au même endroit, suivant la "logique TEG" le taux de rémunération que l'emprunteur serait susceptible d'avoir serait à la fois 3,15% et 3,20% ?

Par ailleurs l'on sait que - sauf exception conjoncturelle - plus la durée est longue plus la rémunération attendue est importante.

Or, dans cette logique TEG, c'est exactement le contraire, plus la durée est courte plus le taux est élevé et inversement.

Vous avez compris que dans le concept de "Coût du Crédit Corrigé" la démarche est complètement inversée.

Se situant dans un même lieu (= même marché = unicité de lieu) et au même moment (= unicité de temps) c'est un taux unique de rémunération de l'épargne qui sert aux comparaisons.

Cdt

 

[adhl]

Bonjour Aristide,

J'avais également vu ce calcul sur votre blog et j'ai trouvé cela totalement hallucinant, c'est extrêmement déroutant.
Une chose est certaine, vous avez une parfaite maitrise du sujet et vous lire est très instructif.
Merci infiniment de vos réponses et éclaircissements,
Bien cordialement,

 

[agra07]

Bonjour,

Bonjour,

Outre toutes les critiques portant sur le contenu et la réglementation (sens large = textes + jurisprudence), je vous livre ci-dessous un autre aspect sur l'absence de logique de ce critère.

Pour un TEG (proportionnel) supposons deux offres de prêts dont les caractéristiques sont identiques sauf leurs durées :

=> Banque "A" et "B"
+ Montant = 100.000€
+ Taux = 2%
+ Frais obligatoires = 10.000€

=> Durée banque "A" = 240 mois

=> Durée banque "B" = 228 mois

Le principe du TEG repose sur l'hypothèse que l'emprunteur serait susceptible de rentabiliser les échéances payées au taux dudit TEG.

Pour l'offre "A" ce TEG ressort = 3,1491% arrondi à 3,15% si l'on suit la jurisprudence actuelle.

Pour l'offre "B" il serait de 3,2049% arrondi à 3,20% suivant la même jurisprudence.

Donc, au même moment et au même endroit, suivant la "logique TEG" le taux de rémunération que l'emprunteur serait susceptible d'avoir serait à la fois 3,15% et 3,20% ?

Par ailleurs l'on sait que - sauf exception conjoncturelle - plus la durée est longue plus la rémunération attendue est importante.

Or, dans cette logique TEG, c'est exactement le contraire, plus la durée est courte plus le taux est élevé et inversement.

Vous avez compris que dans le concept de "Coût du Crédit Corrigé" la démarche est complètement inversée.

Se situant dans un même lieu (= même marché = unicité de lieu) et au même moment (= unicité de temps) c'est un taux unique de rémunération de l'épargne qui sert aux comparaisons.

Cdt

Donc pour cet exemple, très léger avantage à la banque A sur la base du TEG.
Pour compléter votre exemple pourriez-vous préciser certaines hypothèses et/ou résultats:
-les frais sont ils déduits du capital versé ou répartis sur la durée du prêt?
-quel est le montant des échéances?
-quel est le total des sommes versées dans l'un et l'autre cas pendant la durée du prêt? (calcul basique à la portée de tous lorsque l'on a les chiffres en main).

 

[Aristide]

Les calculs sont effectués suivant les règles classiques c'est à dire actualisation des flux réels de trésorerie:

+ Flux d'entrées de trésorerie = les euros qui rentrent réellement dans votre poche et au moment où ils rentrent.
+ Flux de sorties de trésorerie = les euros qui sortent réellement de votre poche et au moment où ils sortent.

=> Étant de nouveau précisé que seules les charges rendues obligatoires sont prises en considération tant pour les flux nets d'entrées de trésorerie que pour ceux de sorties de trésorerie.

Avec un tableur type Excel (fonction "TRI), une calculette financière ou le simulateur cBanque il est très facile de retrouver ces chiffres.

=> Net versé pour les deux prêts = 90.000€

=> Banque A
+ Mensualité = 505,88€
+ Intérêts =21.412,00€
+ Coût crédit = 31.412€
+ TEG = 3,15%


=> Banque B
+ Mensualité = 527,56€
+ Intérêts =20.282,76€
+ Coût crédit = 30.282,76€
+ TEG = 3,20%

Cdt

 

[Aristide]

Puis j'ai additionné tous les montants, et j'ai comparé. C'est une méthode très approximative et sans doute assez fausse,

Comme vous le dites !!!

Petite devinette sur un cas d'école.

Supposons que vous ayez besoin de 7.700€ et que trois banques vous aient fait une proposition.

Ces trois offres sont donc:

+ 7.700€
+ 12 mois
+ Aucun frais
+ Aucune assurance

=> Et génèrent strictement le même coût du crédit = 100€

NB) - C'est un des rares cas où le TEG serait fiable et, pour ce cas d'école sans aucun frais, ou ce TEG sera égal au taux nominal proportionnel.

=> Seul le profil d'amortissement diffère :

+ Banque A = 12 échéances de 650€
+ Banque B = 12 échéances dégressives de 1.200€ à 100€
+ Banque B = 12 échéances progressives de 100€ à 1.200€

Le coût du crédit étant strictement le même laquelle allez-vous choisir ?

Réponse chiffrée......au prochain numéro

Cdt

 

[agra07]

Bonsoir,
je me lance: lorsque l'inflation était à 12% (je sais ça ne nous rajeunit pas!) j'aurais choisi les échéances progressives.
Aujourd'hui, je ne sais pas trop: ça dépendrait de l'évolution prévisible de mes revenus sur la période de 12 mois et dans le doute c'est le A que je choisirais, encore que les échéances dégressives pourraient me plaire si je voulais être "débarrassé" au plus vite de cette dette.
Hum! pas très mathématique cette réponse...

 

[agra07]

=> Net versé pour les deux prêts = 90.000€

=> Banque A
+ Mensualité = 505,88€
+ Intérêts =21.412,00€
+ Coût crédit = 31.412€
+ TEG = 3,15%


=> Banque B
+ Mensualité = 527,56€
+ Intérêts =20.282,76€
+ Coût crédit = 30.282,76€
+ TEG = 3,20%

Cdt

Bon, finalement on voit que, dans cet exemple, le calcul du TEG n'a pas grande importance: certains préféreront des mensualités plus faibles avec un prêt plus long et d'autres l'inverse. Tout dépendra de l'âge de l'emprunteur, de l'évolution prévisible de ses revenus, de l'évolution (plus ou moins prévisible) de l'inflation, de la probabilité d'un remboursement anticipé...etc

 

[Manu215]

Bonjour Aristide,

C'est difficile votre devinette...
Vous introduisez une variable, et non des moindres, c'est la manière dont le prêt est amorti, tandis qu'au final le coût du crédit est le même dans les 3 situations.

Alors, je n'y connais pas grand-chose, mais je me lance, le ridicule ne tue pas...

Ce que je crois savoir, c'est que généralement, l'amortissement du capital est progressif au cours du temps. Pour une mensualité fixe, la part des intérêts est maximum à la première échéance, et minimale à la dernière.

Partant de cette hypothèse, le % des intérêts sera maximal à la première échéance, mais en valeur absolue, le montant des intérêts sur 100€ (première mensualité du prêt C), sera le plus petit.

Donc, si je devais classer les prêts, je dirais :
1) Prêt banque C : mensualités progressives de 100€ à 1200€
2) Prêt banque B : mensualités fixes de 650€
3) Prêt banque A : mensualités dégressives de 1200€ à 100€.

En fait, avec la banque C, le montant en valeur absolue des intérêts ne se retrouverait pas fixe de la première à la dernière échéance?

Bon, j'ai essayé, le lancer de tomates est ouvert...

Sinon, une petite question : est-ce fréquent dans les prêts immobiliers que les mensualités ne soient pas fixes?

 

[adhl]

Bonsoir,

Concernant la Banque A, le TEG est de 2,39 %, pour la banque B 3,33 % et pour la banque C 1,86 %.

Mais il faudrait croiser ces informations avec le coût du crédit corrigé en considérant, compte tenu de l'offre de la banque B que, le montant échéance + épargne ne devra pas excéder 1200 €.

Dans l'attente de votre corrigé....