TEG erroné et sanctions

[LatinGrec]

+ En revanche si les frais de courtage sont payés directement par l'emprunteur au courtier ce dernier doit en informer la banque afin qu'elle en tienne compte dans le TEG.
Maintenant quid des responsabilités par rapport à ce TEG si le courtier ne satisfait pas à cette exigence ?

Danc ce cas la banque ne peut ignorer:
- ni l'existence d'un courtier;
- ni qu'elle ne lui verse aucune commission.

Le courtier n'étant pas responsable du calcul du TEG, de mon avis, la banque doit s'en inquiéter par tous moyens tant auprès du courtier que de l'emprunteur.

Verra-t-on dans ce cas une banque plaider qu'elle croyait que le courtier a travaillé gratuitement ?

Il semble certain que si le courtier ne transmet pas sa facture à la banque, il est peu probable qu'elle continue de travailler avec lui...

de mon avis, si la banque justifie avoir vainement fait diligence auprès du courtier et de l'emprunteur, il sera jugé que les frais de courtage, qui n'étaient pas déterminables, n'avaient pas à être inclus dans le calcul du TEG

 

[LatinGrec]

Là où cela reste flou c'est sur le coût des garanties réelles immobilières puisque l'article L.313-1 du code de la consommation (ancienne codif) précise ":

" les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat"

rapidement,
il y a de la jurisprudence (qu'il me faudrait retrouver...) qui estime :
- que les honoraires du notaires sont fixés par la réglementation et qu'ils sont donc déterminables
- que le coûts des droits payés à l'état le sont tout autant (hypothèque, ippd)
-> que le coût des garanties réelles est déterminable dès lors que le montant du crédit est fixé

il n'y a pas de positionnement de la Cass, celle-ci se réfugiant derrière l'appréciation souveraine des juges du fond sur le caractère déterminable du coût de ces garanties.

 

[LatinGrec]

rapidement,
il y a de la jurisprudence (qu'il me faudrait retrouver...) qui estime :
- que les honoraires du notaires sont fixés par la réglementation et qu'ils sont donc déterminables
- que le coûts des droits payés à l'état le sont tout autant (hypothèque, ippd)
-> que le coût des garanties réelles est déterminable dès lors que le montant du crédit est fixé

il n'y a pas de positionnement de la Cass, celle-ci se réfugiant derrière l'appréciation souveraine des juges du fond sur le caractère déterminable du coût de ces garanties.

chaque partie a intérêt à demander au notaire une évaluation de ce coût

 

[LatinGrec]

Erreur de calcul du TEG et la règle de la décimale...
La position de la Cour d'appel de Douai, ce 12 juillet 2018


Question souvent évoquée dans ce Forum, une banque peut-elle être condamnée si le TEG qu’elle applique a été calculé avec une erreur (démontrée par l’emprunteur) inférieure à la décimale ?

Pour rappel, l’annexe à l’article R.313-1 du Code de la consommation en sa remarque d) dispose que « le résultat du calcul est exprimé avec une exactitude d’au moins une décimale. Lorsque le chiffre est arrondi à une décimale particulière, la règle suivante est d’application : si le chiffre de la décimale suivant cette décimale particulière est supérieure ou égale à 5, le chiffre de cette décimale particulière sera augmenté de 1 ».

L’article R.313-1 et son annexe ne parlent pas de l'exactitude de calcul du TEG, mais évoquent les règles d'arrondi et le résultat du rapport entre la durée de l’année civile et la durée de la période qui doit être précis d’au moins une décimale.

Par deux arrêts, l’un du 1er octobre 2014 et l’autre du 26 novembre 2014, la première chambre civile de la Cour de cassation est venue apporter une interprétation toute particulière de ces dispositions.

La Haute Juridiction a dégagé la règle de l’erreur admise du 10ième (Cass. Civ. 1ère, 01/10/ 2014, n°13-22778 ; Cass. Civ. 1ère, 26/11/2014, n°13-23033).

Cette position a été maintenue dans un arrêt récent du 25 janvier 2017, ci-joint (chambre civile 1, 25 janvier 2017, n° 15-24607 - Publié au bulletin).

Depuis lors, selon cette jurisprudence constante, ne peut être sanctionnée que l’erreur supérieure à 0,1 point, ce que sera traduit sous la plume du professeur Mainguy par l’oxymore suivant : « Le TEG doit être exact, mais peut être faux, à une décimale près » (JCP entreprise et affaires, n°22, pages 38 et suivantes, 28 mai 215).

Cette position de la Cour de cassation est critiquée par une partie de la doctrine. François Couderc, magistrat, et Jean-Luc Couderc, expert financier, ont à cette occasion vivement critiqué cette interprétation a contrario faite par la Cour de cassation (Gaz. Pal. Ed. G., mercredi 18 et jeudi 19 février 215, n°49 à 50).

En l'état actuel, l'interprétation de la Cour de cassation, qui ne reflète pas l'esprit du texte, est suivie par l'ensemble des juridictions. Il faut néanmoins savoir qu'il y a eu une demande de décision préjudicielle présentée par le tribunal d'instance de Limoges, le 6 février 2017, à la Cour européenne de justice.

Nous verrons ce qu'il en ressortira...

Et pourtant, il y a 48 h, une Cour d'appel, celle de Douai, vient de braver la jurisprudence de la Haute Juridiction, en condamnant une banque pour une erreur inférieure à la décimale, en statuant :

« Malgré ce qu’affirme l’appelante, l’ancien article R. 313-1, II, alinéa 4 du code de la consommation prévoyait la possibilité d’une erreur d’au moins une décimale seulement lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre qu’annuelle, le taux effectif global étant alors obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire. Le rapport ainsi calculé, le cas échéant, peut l’être avec une précision d’au moins une décimale. C’est donc ce rapport entre la durée de l’année civile et la durée de la période qui doit être précis d’au moins une décimale, et non le taux effectif global lui-même, qui ne peut donc pas être arrondi par le prêteur. Il y a donc lieu, comme en première instance, de prononcer la déchéance du droit aux intérêts conventionnels des prêts. »

Il paraît évident que la banque formera un pourvoi en cassation, à moins que la Cour européenne n'ait tranché le débat, dans un sens ou dans un autre...

L'avenir nous le dira.

ci-joint une version "épurée" de l'arrêt

 

[vivien]

Bonjour,

Au sujet des frais notariés dans le calcul du TEG :

il n'y a pas de positionnement de la Cass, celle-ci se réfugiant derrière l'appréciation souveraine des juges du fond sur le caractère déterminable du coût de ces garanties.

A mon sens pas tout à fait, car en 2005 la cour de Cassation dans son Arrêt 02-11171 [lien réservé abonné] rappelle :
"Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors qu'à la date de l'acte, les frais de notaire et d'inscription hypothécaire étaient déterminables, la cour d'appel a violé les textes susvisés"

 

[sipayung]

Bonjour,

Quelqu'un pourrait-il justifier la position de la 6ème chambre de la Cour d'appel de Paris, qui sauf erreur de ma part, rejette sans équivoque les demandes de nullité de la stipulation conventionnel d'intérêts en cas de TEG erroné :
- en considérant que selon l'article L. 312-33 du Code de la Consommation.,le manquement à l'article L. 312-8 emporte déchéance du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixé par le juge

- considérant que le texte spécial de l'article L. 311-33 déroge nécessairement pour les prêts immobiliers régis par la loi SCRIVENER, aux dispositions générales posés par l'article 1907 du Code Civil, lequel sanctionne par la nullité l'absence de prescription d'un taux d'intérêt et, par extension d'un TEG, dont l'irrégularité éventuelle est assimilée à une absence

- considérant que l'emprunter ne saurait, sauf à vider de toute substance les dispositions d'ordre public des articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation, disposer d'une option entre nullité ou d'échéance....

- Qu'une telle option, privant le juge de la possibilité de prévoir une sanction proportionnée à la gravité de l'erreur ne participe pas, d'une part, à l'objectif recherché par le législateur, à savoir donner au TEG une fonction comparative et à la poursuite, dans le cas d'une violation de ces prescriptions, d'une sanction dissuasive mais proportionnée.

Il semble par ailleurs que cette position commence à faire écho dans d'autres juridictions:

- TGI de Brive, 2 décembre 2016, 15/00047
- CA de Lyon, 26 septembre 2016, 15/05659
- CA de Montpellier, 22 juin 2016, 14/05843
- TGI de Toulouse, 7 septembre 2017, 15/01040
- TGI de Strasbourg, 24 octobre 2016,15/0441

Sipayung

 

[LatinGrec]

Bonjour,

Au sujet des frais notariés dans le calcul du TEG :


A mon sens pas tout à fait, car en 2005 la cour de Cassation dans son Arrêt 02-11171 [lien réservé abonné] rappelle :
"Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors qu'à la date de l'acte, les frais de notaire et d'inscription hypothécaire étaient déterminables, la cour d'appel a violé les textes susvisés"

Bonjour,
la position a évolué : Civ 1ère, 27 juin 2018, n°17-11675 :

"Attendu qu'appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, la cour d'appel a estimé que les frais d'actes notariés, en ce compris les frais de garantie, n'avaient pu être calculés lors de la formulation des offres de prêt, mais ultérieurement par le notaire, au moment des actes authentiques, et que s'ils n'avaient pas été donnés à titre indicatif par la banque, c'est parce qu'ils n'étaient pas même déterminables"

 

[LatinGrec]

Bonjour,

Quelqu'un pourrait-il justifier la position de la 6ème chambre de la Cour d'appel de Paris, qui sauf erreur de ma part, rejette sans équivoque les demandes de nullité de la stipulation conventionnel d'intérêts en cas de TEG erroné :
- en considérant que selon l'article L. 312-33 du Code de la Consommation.,le manquement à l'article L. 312-8 emporte déchéance du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixé par le juge

- considérant que le texte spécial de l'article L. 311-33 déroge nécessairement pour les prêts immobiliers régis par la loi SCRIVENER, aux dispositions générales posés par l'article 1907 du Code Civil, lequel sanctionne par la nullité l'absence de prescription d'un taux d'intérêt et, par extension d'un TEG, dont l'irrégularité éventuelle est assimilée à une absence

- considérant que l'emprunter ne saurait, sauf à vider de toute substance les dispositions d'ordre public des articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation, disposer d'une option entre nullité ou d'échéance....

- Qu'une telle option, privant le juge de la possibilité de prévoir une sanction proportionnée à la gravité de l'erreur ne participe pas, d'une part, à l'objectif recherché par le législateur, à savoir donner au TEG une fonction comparative et à la poursuite, dans le cas d'une violation de ces prescriptions, d'une sanction dissuasive mais proportionnée.

Il semble par ailleurs que cette position commence à faire écho dans d'autres juridictions:

- TGI de Brive, 2 décembre 2016, 15/00047
- CA de Lyon, 26 septembre 2016, 15/05659
- CA de Montpellier, 22 juin 2016, 14/05843
- TGI de Toulouse, 7 septembre 2017, 15/01040
- TGI de Strasbourg, 24 octobre 2016,15/0441

Sipayung

Bonjour,
vous pointez l'un des arguments favoris des banques que certaines juridictions s'approprient, même si la Cass le condamne.

L'argument repose sur une double confusion :
- du droit de la responsabilité (faute, préjudice, indemnisation) avec le droit des obligations (accord sur la chose et le prix);
- du taux d'intérêt avec le TEG (le taux d'intérêt se dissoudrai dans le TEG, ce qui est une hérésie juridique et mathématique).

j'en profite pour saluer le travail de Vivien et Jurisprudence et vous invite à relire leurs post.

 

[LatinGrec]

Bonjour,
vous pointez l'un des arguments favoris des banques que certaines juridictions s'approprient, même si la Cass le condamne.

L'argument repose sur une double confusion :
- du droit de la responsabilité (faute, préjudice, indemnisation) avec le droit des obligations (accord sur la chose et le prix);
- du taux d'intérêt avec le TEG (le taux d'intérêt se dissoudrai dans le TEG, ce qui est une hérésie juridique et mathématique).

j'en profite pour saluer le travail de Vivien et Jurisprudence et vous invite à relire leurs post.

pardon, d'une triple confusion :
et
- du droit de l'offre (code de la consommation) avec le droit du contrat (code civil)

 

[sipayung]

Bonjour,
vous pointez l'un des arguments favoris des banques que certaines juridictions s'approprient, même si la Cass le condamne.

L'argument repose sur une double confusion :
- du droit de la responsabilité (faute, préjudice, indemnisation) avec le droit des obligations (accord sur la chose et le prix);
- du taux d'intérêt avec le TEG (le taux d'intérêt se dissoudrai dans le TEG, ce qui est une hérésie juridique et mathématique).

j'en profite pour saluer le travail de Vivien et Jurisprudence et vous invite à relire leurs post.

Bonjour,

Je ne pointe pas l'argumentation favorite des banques même si vous le relevez sûrement à juste titre.

Je n'ai repris strictement que les motivations de la 6ème chambre de la Cour d'appel de Paris, qui tout comme vous, me semble hors des 'clous...

Pour éclairer les avis des consommateurs invoquant la nullité de la stipulation des intérêts au motif d'un TEG erroné, peut être pourriez vous argumenter en mentionnant des décisions récentes de différentes Cour d'appel ou de la Cour de Cassation..... qui contredisent la position de la 6ème chambre de la Cour d'appel de Paris...

Sipayung

 

[Aristide]

Bonjour,

" les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat"

Bonjour,
la position a évolué : Civ 1ère, 27 juin 2018, n°17-11675 :

"Attendu qu'appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, la cour d'appel a estimé que les frais d'actes notariés, en ce compris les frais de garantie, n'avaient pu être calculés lors de la formulation des offres de prêt, mais ultérieurement par le notaire, au moment des actes authentiques, et que s'ils n'avaient pas été donnés à titre indicatif par la banque, c'est parce qu'ils n'étaient pas même déterminables"

Le code de la consommation dit bien que les charges liées aux garanties ne sont pas prises en compte dans le TEG lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.

=> "Antérieurement à la conclusion définitive du contrat" indique donc "au moment de l'offre de prêt".

=> D'autre part ce même texte indique bien "avec précision" et non pas "avec une précision suffisante", notion qui a été ajouté par certains juges.

Sachant que dans toutes les études notariales le calcul exact desdits coûts est réalisé:

+ Plusieurs mois après la signature de l'acte définitif (~/~ 6 mois)
+ Par un clerc qui a reçu une formation spécialisée appelé "Comptable - Taxateur" et dont c'est le métier,
+ Que la provision initiale demandée par le notaire est une estimation volontairement surévaluée et qui donne lieu à un remboursement suite à ce calcul exact du taxateur,

=> l'on voit mal comment une banque pourrait - au moment de l'offre - calculer "avec précision" le coût desdites garanties ?

chaque partie a intérêt à demander au notaire une évaluation de ce coût

Cette démarche est très théorique; en pratique quasiment impossible.

Explications.
Si le coût de l'investissement physique est identique quelle que soit la banque sollicitée les divers frais de:
+ Dossier
+ Parts sociales
+ Courtage
+ Garanties
=> diffèrent ce qui entraîne des "Besoins/Emplois/Dépenses" différentes d'une banque à l'autre.

Par ailleurs l'apport personnel exigé varie également suivant les banques.

Dès lors, d'une banque à l'autre, le montant du crédit réel à solliciter sera différent.

Si l'on désigne par :
+ "P" le montant dudit prêt
+ "Inv" le coût de l'investissement physique
+ "d" les frais de dossier
+ "ps" les parts sociales
+ "c" les frais de courtage
+ "g""les frais de garanties
+ "ap" l'apport personnel

=> Le montant du prêt "p" à solliciter sera égale à:

p = Inv - (d +ps +c + g) - ap

Or si "d, ps et c" sont calculés sur "p" à partir de pourcentages connus fixés à priori par la banque, le coût "g" dépend à la fois de "p" et d'un pourcentage variable non connu à priori .

C'est donc une démarche où "le serpent se mord la queue" les frais augmentant le montant du crédit nécessaire laquelle augmentation générant un accroissement du coût de la garantie; lequel accroissement du coût de la garantie augmentant le besoin de prêt...…….qui augmente les coût des divers frais...qui augment le besoin...…..qui augmente le coût des garanties…….etc.

Si bien qu'un notaire sollicité à priori ne pourra rien faire de mieux que ce qu'il fait actuellement c'est à dire donner une estimation très sur évaluée de façon à ne pas avoir - in fine - à demander un complément à son client emprunteur.

Et il apparaît que - sous réserve de logiciels bien adaptés - ce sont encore les banques qui, avec un processus de calcul itératif à leur disposition (= "le serpent qui se mord la queue") seraient le plus en capacité de fournir des approximations fiables.

Mais il existe autant de logiciels que de banques………….et toutes procèdent comme les notaires………..en majorant les résultats des calculs pour prendre une marge de sécurité.

Cdt

 

[LatinGrec]

Bonjour,

Je ne pointe pas l'argumentation favorite des banques même si vous le relevez sûrement à juste titre.

Je n'ai repris strictement que les motivations de la 6ème chambre de la Cour d'appel de Paris, qui tout comme vous, me semble hors des 'clous...

Pour éclairer les avis des consommateurs invoquant la nullité de la stipulation des intérêts au motif d'un TEG erroné, peut être pourriez vous argumenter en mentionnant des décisions récentes de différentes Cour d'appel ou de la Cour de Cassation..... qui contredisent la position de la 6ème chambre de la Cour d'appel de Paris...

Sipayung

Base de la Jp: Civ 1ère 24 juin 1981, 2 arrêts :

n° 80-12773 :"VU LES ARTICLES 1907, 2E ALINEA DU CODE CIVIL ET 4 DE LA LOI N° 66-1010 DU 28 DECEMBRE 1966 RELATIVE A L'USURE, AUX PRETS D'ARGENT ET A CERTAINES OPERATIONS DE DEMARCHAGE ET DE PUBLICITE; ATTENDU QU'IL RESULTE DE LA COMBINAISON DE CES TEXTES QU'EN MATIERE DE PRET D'ARGENT, L'EXIGENCE D'UN ECRIT MENTIONNANT LE TAUX DE L'INTERET CONVENTIONNEL EST UNE CONDITION DE VALIDITE DE LA STIPULATION D'INTERET; "

n° 80-12903 :"VU LES ARTICLES 1134 ET 1907 DU CODE CIVIL; ATTENDU QU'EN MATIERE CE PRET D'ARGENT CONSENTI A TITRE ONEREUX, ET A DEFAUT DE VALIDITE DE LA STIPULATION CONVENTIONNELLE D'INTERETS, IL CONVIENT DE FAIRE APPLICATION DU TAUX D'INTERET LEGAL A COMPTER DE LA DATE DU PRET; "

Jp de référence: Civ 1ère 14 décembre 2016, n° 15-26306, Publié au bulletin
"Mais attendu que, l'action des emprunteurs ayant été fondée sur les articles L. 313-2 du code de la consommation et 1907 du code civil, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a retenu, à bon droit, que l'inexactitude de la mention du TEG dans l'acte de prêt était sanctionnée par la substitution du taux d'intérêt légal au taux d'intérêt contractuel depuis la signature du contrat ; "

illustrations:

Civ 1ère, 11 janvier 2017, n° 15-28100
"Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des emprunteurs qui invoquaient la déchéance du droit aux intérêts pour erreur affectant le taux effectif global dans l'offre de prêt, laquelle est distincte de l'action en nullité de la stipulation contractuelle relative aux intérêts conventionnels, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; "

Commerciale, 29 novembre 2017, n° 16-17802
"Attendu que l'inexactitude de la mention du taux effectif global dans l'acte de prêt n'est pas sanctionnée par la déchéance totale du droit aux intérêts mais seulement par la substitution de l'intérêt au taux légal à compter de la date de conclusion du prêt ;"

 

[sipayung]

Base de la Jp: Civ 1ère 24 juin 1981, 2 arrêts :

n° 80-12773 :"VU LES ARTICLES 1907, 2E ALINEA DU CODE CIVIL ET 4 DE LA LOI N° 66-1010 DU 28 DECEMBRE 1966 RELATIVE A L'USURE, AUX PRETS D'ARGENT ET A CERTAINES OPERATIONS DE DEMARCHAGE ET DE PUBLICITE; ATTENDU QU'IL RESULTE DE LA COMBINAISON DE CES TEXTES QU'EN MATIERE DE PRET D'ARGENT, L'EXIGENCE D'UN ECRIT MENTIONNANT LE TAUX DE L'INTERET CONVENTIONNEL EST UNE CONDITION DE VALIDITE DE LA STIPULATION D'INTERET; "

n° 80-12903 :"VU LES ARTICLES 1134 ET 1907 DU CODE CIVIL; ATTENDU QU'EN MATIERE CE PRET D'ARGENT CONSENTI A TITRE ONEREUX, ET A DEFAUT DE VALIDITE DE LA STIPULATION CONVENTIONNELLE D'INTERETS, IL CONVIENT DE FAIRE APPLICATION DU TAUX D'INTERET LEGAL A COMPTER DE LA DATE DU PRET; "

Jp de référence: Civ 1ère 14 décembre 2016, n° 15-26306, Publié au bulletin
"Mais attendu que, l'action des emprunteurs ayant été fondée sur les articles L. 313-2 du code de la consommation et 1907 du code civil, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a retenu, à bon droit, que l'inexactitude de la mention du TEG dans l'acte de prêt était sanctionnée par la substitution du taux d'intérêt légal au taux d'intérêt contractuel depuis la signature du contrat ; "

illustrations:

Civ 1ère, 11 janvier 2017, n° 15-28100
"Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des emprunteurs qui invoquaient la déchéance du droit aux intérêts pour erreur affectant le taux effectif global dans l'offre de prêt, laquelle est distincte de l'action en nullité de la stipulation contractuelle relative aux intérêts conventionnels, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; "

Commerciale, 29 novembre 2017, n° 16-17802
"Attendu que l'inexactitude de la mention du taux effectif global dans l'acte de prêt n'est pas sanctionnée par la déchéance totale du droit aux intérêts mais seulement par la substitution de l'intérêt au taux légal à compter de la date de conclusion du prêt ;"

Merci pour ces précisions..
Il est quand même dommage que la 6ème chambre de la Cour d'appel de Paris ne suive pas les jurisprudence de la Cour de cassation, ce qui rend plus instable les décisions à venir et plus précisément devant un TGI....

Sipayung

 

[LatinGrec]

Bonjour,



Le code de la consommation dit bien que les charges liées aux garanties ne sont pas prises en compte dans le TEG lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.

=> "Antérieurement à la conclusion définitive du contrat" indique donc "au moment de l'offre de prêt".

=> D'autre part ce même texte indique bien "avec précision" et non pas "avec une précision suffisante", notion qui a été ajouté par certains juges.

Sachant que dans toutes les études notariales le calcul exact desdits coûts est réalisé:

+ Plusieurs mois après la signature de l'acte définitif (~/~ 6 mois)
+ Par un clerc qui a reçu une formation spécialisée appelé "Comptable - Taxateur" et dont c'est le métier,
+ Que la provision initiale demandée par le notaire est une estimation volontairement surévaluée et qui donne lieu à un remboursement suite à ce calcul exact du taxateur,

=> l'on voit mal comment une banque pourrait - au moment de l'offre - calculer "avec précision" le coût desdites garanties ?



Cette démarche est très théorique; en pratique quasiment impossible.

Explications.
Si le coût de l'investissement physique est identique quelle que soit la banque sollicitée les divers frais de:
+ Dossier
+ Parts sociales
+ Courtage
+ Garanties
=> diffèrent ce qui entraîne des "Besoins/Emplois/Dépenses" différentes d'une banque à l'autre.

Par ailleurs l'apport personnel exigé varie également suivant les banques.

Dès lors, d'une banque à l'autre, le montant du crédit réel à solliciter sera différent.

Si l'on désigne par :
+ "P" le montant dudit prêt
+ "Inv" le coût de l'investissement physique
+ "d" les frais de dossier
+ "ps" les parts sociales
+ "c" les frais de courtage
+ "g""les frais de garanties
+ "ap" l'apport personnel

=> Le montant du prêt "p" à solliciter sera égale à:

p = Inv - (d +ps +c + g) - ap

Or si "d, ps et c" sont calculés sur "p" à partir de pourcentages connus fixés à priori par la banque, le coût "g" dépend à la fois de "p" et d'un pourcentage variable non connu à priori .

C'est donc une démarche où "le serpent se mord la queue" les frais augmentant le montant du crédit nécessaire laquelle augmentation générant un accroissement du coût de la garantie; lequel accroissement du coût de la garantie augmentant le besoin de prêt...…….qui augmente les coût des divers frais...qui augment le besoin...…..qui augmente le coût des garanties…….etc.

Si bien qu'un notaire sollicité à priori ne pourra rien faire de mieux que ce qu'il fait actuellement c'est à dire donner une estimation très sur évaluée de façon à ne pas avoir - in fine - à demander un complément à son client emprunteur.

Et il apparaît que - sous réserve de logiciels bien adaptés - ce sont encore les banques qui, avec un processus de calcul itératif à leur disposition (= "le serpent qui se mord la queue") seraient le plus en capacité de fournir des approximations fiables.

Mais il existe autant de logiciels que de banques………….et toutes procèdent comme les notaires………..en majorant les résultats des calculs pour prendre une marge de sécurité.

Cdt

Bonjour,

[lien réservé abonné]
Diplôme de Comptable-taxateur [lien réservé abonné]
La formation de comptable-taxateur est dispensée à l’IMN, site de TOURS depuis 1992.
Cette formation vient d’obtenir son enregistrement au Répertoire National de la Certification Professionnelle (RNCP – fiche n° 26160) pour 5 ans, au niveau III avec effet au 1er juin 2012 (Arrêté du 26 mai 2016 publié au JO du 7 juin 2016).
Cette formation diplômante de courte durée (9 mois) a pour objectif une entrée rapide dans la vie active, les besoins de la profession quant à ce poste étant bien réels.
ADMISSION
L’enseignement dispensé se voulant avant tout professionnalisant, l’accès à cette formation est réservé à des candidats ayant un minimum de connaissances juridiques et ou comptable et fiscales. En conséquence, le recrutement se fait à BAC +2 en droit ou en comptabilité (BTS, DUT, Licence, diplômes d’IMN) et après entretien.

-> La banque recrute des profils actuaires, experts-comptables dont le niveau (et le salaire) est bien plus élevé, pourquoi pas des profils comptables-taxateurs ? parce qu'il est plus confortable de se défausser sur l'encombrement de l'étude notariale ?

-> Quand on veut, on peut ! rien ni personne n'empêche la banque de travailler sérieusement sur ce sujet et de mettre au point un logiciel satisfaisant de calcul des frais et honoraires de garanties réelles.

 

[Aristide]

Un "comptable- taxateur" a toute son utilité dans une étude notariale qui traite des centaines de dossiers uniques par an à partir de données connues et certaines.

Mais, dans une banque, le besoin se manifeste autrement; il s'agirait de bâtir un cahier des charges à l'intention des informaticiens afin qu'ils développent un outil susceptible de répondre à tous les cas de figure avec des données susceptibles de varier dans chaque dossier (= négociation des conditions) et des processus itératifs afin de résoudre les problèmes "serpent qui se mord la queue" expliqués antérieurement.

Une fois un tel outil mis en exploitation ledit "comptable- taxateur" qui aurait ainsi apporté sa compétence spécifique sur le sujet ne servirait plus à grand chose pour la banque; le système structurel étant bâti les maintenances consistant en la mise à jour de paramètres dans des tables déjà prévues ne nécessitant plus de compétences particulières

Économiquement parlant il semble donc compréhensible que les banques n'embauchent pas ce profil professionnel.

En revanche, le cas échéant, elles travaillent avec l'aide d'études notariales, de Chambres départementales des notaires, voire du Conseil National du Notariat; je l'ai vécu plusieurs fois à titre personnel.

Il n'en reste pas moins qu'un tel logiciel, aussi bien pensé/fait soit-il ne répondra jamais à l'indication du code de la consommation stricto sensu : "lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat "

Cdt

 

[Anonyme]

C'est un fait la Cour de cass a toujours eu une interprétation très favorable aux banques de l'article L 313-1 al. 2 qui prévoyait que pour le calcul du TEG indiqué sur l’offre de crédit immobilier, « Les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d’officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat » ; elle a toujours considéré que le terme « précision » était synonyme d'exactitude, et qu'une simple évaluation n'avait pas à entrer dans ce calcul (Civ. 1°, 11 septembre 2013 n° 12-20.061). A noter qu'elle a la position inverse pour le TEG indiqué dans l'acte notarié (Civ. 1e, 30 mars 2005, n° 02-11.171).

Il y a quand même un changement important depuis le 1er octobre 2016 : l’exclusion des charges liées aux garanties, « lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision » a disparu avec l’ancien article L 313-1 (dont la teneur a été reprise, du 1er juillet 2016 au 1er octobre 2016 par l'article L 314-2), et ne se retrouve que pour les prêts professionnels ou aux personnes morales de droit public (article R 314-2) ; le calcul du TAEG mentionné sur l’offre de crédit immobilier doit désormais prendre en considération les frais de la prise de garantie exigée par le prêteur, au besoin sur la base d’une estimation (et ce par application du droit commun : C. consom., art. L 314-1 et R 314-3 al. 2 in fine). Pour parer à toute difficulté, les banques vont certainement largement évaluer ces frais, même si ça entraîne un TAEG erroné par excès, puisque dans ce cas aucune sanction n'est possible (Civ. 1°, 12 octobre 2016, n° 15-25034).

 

[LatinGrec]

Un "comptable- taxateur" a toute son utilité dans une étude notariale qui traite des centaines de dossiers uniques par an à partir de données connues et certaines.

Mais, dans une banque, le besoin se manifeste autrement; il s'agirait de bâtir un cahier des charges à l'intention des informaticiens afin qu'ils développent un outil susceptible de répondre à tous les cas de figure avec des données susceptibles de varier dans chaque dossier (= négociation des conditions) et des processus itératifs afin de résoudre les problèmes "serpent qui se mord la queue" expliqués antérieurement.

Une fois un tel outil mis en exploitation ledit "comptable- taxateur" qui aurait ainsi apporté sa compétence spécifique sur le sujet ne servirait plus à grand chose pour la banque; le système structurel étant bâti les maintenances consistant en la mise à jour de paramètres dans des tables déjà prévues ne nécessitant plus de compétences particulières

Économiquement parlant il semble donc compréhensible que les banques n'embauchent pas ce profil professionnel.

En revanche, le cas échéant, elles travaillent avec l'aide d'études notariales, de Chambres départementales des notaires, voire du Conseil National du Notariat; je l'ai vécu plusieurs fois à titre personnel.

Il n'en reste pas moins qu'un tel logiciel, aussi bien pensé/fait soit-il ne répondra jamais à l'indication du code de la consommation stricto sensu : "lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat "

Cdt

Bonjour,

nous commençons à digresser du sujet, recruter un profil -ou former un salarié- n'interdit pas de l'employer à d'autres activités.

pour revenir au sujet, nous pouvons retracer la chronologie habituelle :
- accord de principe de la banque sur les grandes lignes du crédit
- signature d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention du crédit => le montant du prêt P est fixé car tous les paramètres de sa composition se figent
- édition des offres
- acceptation du crédit

à l'édition des offres en quoi ne serait-il pas possible de chiffrer le montant des garanties réelles ?
-> le prix de l'immeuble et sa situation géographique (taxe locale) sont fixés,
-> la com de l'agent immobilier est arrêtée,
-> le coût du courtage et de la délégation d'assurance sont "réputés" connus,
-> les honoraires du notaire sont réglementés et, sauf cas de figure spécifique, d'ores et déjà ventilables (selon que l'on s'en donne la peine ou pas...):
- en frais liés à la cession d'immeuble,
- en frais liés au crédit et à ses garanties,
-> s'il y a société de cautionnement, les conditions financières sont connues,
-> les autres frais sont ceux que la banque décide de "facturer": dossier, parts sociales, tenu de compte le cas échéant.

toutes les données du calcul sont généralement arrêtées par la promesse de vente. La banque, professionnelle des calculs financiers à 4 décimales, ne pourrait pas y arriver "avec précision" alors qu'elle dispose d'une marge d'erreur de 0,1 % de TEG ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Tout dépend de ce que l'on entend par "avec précision"

Les frais divers liés à la rédaction de l'acte comme le coût des recherches fiscales, des timbres fiscaux, des extraits cadastraux, des certificats hypothécaires...
[lien réservé abonné]

Et je suis désolé d'avoir à confirmer que l'embauche d'un "comptable- taxateur" par une société de services et/ou un GIE informatique qui assurent des prestations pour le compte des banques n'est une solution ni économiquement ni techniquement viable d'autant qu'un partenariat avec le notariat est possible et courant.

Par ailleurs, comme le souligne Membre39498, si cette notion peut toujours poser des problèmes pour les dossiers anciens, pour les offres émises depuis 2016 elle a disparu.

Donc vous avez raison, inutile d'épiloguer plus longtemps sur le sujet.

Cdt

 

[Anonyme]

Bonsoir à tous,

loin de moi l'idée de poser des affirmations dans ce genre de discussion juridique

par contre juste une statistique en ce qui concerne les garanties de prêts immobiliers

si je reprend les dossiers de prêt immobilier que j'ai monté pour mes clients depuis 2015

j'arrive à j'arrive à 500 dossiers à ce jour

sur les 500 dossiers j'ai 5 dossiers avec un IPPD ou un IPPD + hypothèque

pour les 495 dossiers ayant fait l'objet d'une garantie par cautionnement (crédit logement, Saccef, Camca, Casden, ou cautions de mutuelles fonctions publiques)
je peux affirmer que le coût du cautionnement est connu et indiqué au centime près.

reste 5 dossiers sur 500 ont donc une garantie hypothécaire pouvant voir le problème de la détermination de son coût.

soit 1% des dossiers

est ce que ce chiffre serait cohérent avec la moyenne nationale ?

bien cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

+ Pour les frais de garantie le problème ne se pose pas en cas de caution par une société de caution mutuelle; le coût est indiqué par cette dernière et bien pris en compte dans le TEG.

si je reprend les dossiers de prêt immobilier que j'ai monté pour mes clients depuis 2015

j'arrive à j'arrive à 500 dossiers à ce jour

sur les 500 dossiers j'ai 5 dossiers avec un IPPD ou un IPPD + hypothèque

pour les 495 dossiers ayant fait l'objet d'une garantie par cautionnement (crédit logement, Saccef, Camca, Casden, ou cautions de mutuelles fonctions publiques)

je peux affirmer que le coût du cautionnement est connu et indiqué au centime près.

Nous sommes donc parfaitement d'accord sur ce point.

reste 5 dossiers sur 500 ont donc une garantie hypothécaire pouvant voir le problème de la détermination de son coût.

soit 1% des dossiers

est ce que ce chiffre serait cohérent avec la moyenne nationale ?

Non.

Selon UFC Que choisir le poids du cautionnement était de 56% pour les crédits immobiliers en 2012 cependant que l'ACPR relate le même pourcentage en 2015...…….tout en soulignant un accroissement de 3% par rapport à 2014 ??? (Cf liens ci-dessous).

56 % des prêts immobiliers seraient cautionnés

Dans son communiqué, UFC - Que Choisir avance que le cautionnement bancaire a été présent dans 56 % des dossiers en 2012. À ce stade il est important de rappeler que la caution est moins chère que l'hypothèque ou que l'IPPD. Mais surtout, lorsqu'un accédant à la propriété ou un investisseur immobilier [lien réservé abonné] souhaite revendre ou faire racheter son crédit avant la fin des remboursements, il devra payer des frais de mainlevée s'il a choisi une hypothèque ou une IPPD.

[lien réservé abonné]

Selon le rapport de l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) dénommé « Financement de l’habitat 2015 » la caution s’est imposée comme le mode de garantie le plus adoptée par les emprunteurs.

Plus de 97 % des crédits immobiliers ont fait l’objet d’une garantie en 2015 et dans ce cadre, force est de constater que la caution continue d’être l’option la plus utilisée.

Les emprunteurs y ont recours dans 56 % des prêts, une proportion en augmentation d’un peu moins de 3 % par rapport à 2014. Cette croissance a bien profité aux assurances dont la part sur ce marché atteint 22,5 % en 2015 contre 18,1 % en 2010. La part des établissements de crédit s’établit quant à elle à 33,5 % en 2015 contre 32,7 % en 2010 .

La caution est devenue en 2014 la garantie de prêt la plus utilisée, devant l’hypothèque et le privilège de prêteurs de deniers qui en 2015 ne regroupaient plus que 31,7 % des crédits immobiliers. Seulement un an auparavant, leur part s’élevait encore à 34,2 %.

Sur ce marché, Crédit Logement se fait la part belle, garantissant environ 30 % des crédits immobiliers [lien réservé abonné] souscrits en France, suivi par les assurances, souvent des filiales d’établissement de prêts comme la GEGC du groupe BPCE ou la CAMCA du Crédit Agricole.

[lien réservé abonné]

Selon cet Organisme ce pourcentage relaté par cBanque (Cf lien ci-dessous) atteindrait 58,30% en 2016.

Benoît LETY

Publié le mardi 25 juillet 2017 à 09h52

Près de 3 crédits immobiliers sur 5 sont désormais garantis par une caution, Crédit Logement ou autre, proposée par la banque, selon le régulateur bancaire. Une nouvelle illustration du recul de l’hypothèque.

Le cautionnement a pris le pas sur l’hypothèque depuis de nombreuses années. En 2010, déjà, selon l’enquête annuelle de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), les prêts cautionnés représentaient plus de 50% des encours des crédits à l’habitat (1). Une proportion stable jusqu’en 2013, avant que la domination de la caution bancaire ne s’intensifie à partir de 2014.

En 2016, « les prêts cautionnés ont vu leur poids augmenter de nouveau (+1,6 pt à 58,3%) », précise l’ACPR.

https://www.moneyvox.fr/credit/actualites/63748/immobilier-60-des-credits-sont-desormais-garantis-par-une-caution-bancaire

Cdt