SCPI : Résultats de l'exercice 2023

[Sop74]

14 SCPI avec de sérieux problemes de liquidités

[lien réservé abonné]

 

[Nature]

14 SCPI avec de sérieux problemes de liquidités

[lien réservé abonné]

Merci pour le lien.

Par contre, j'ai beau chercher je ne vois pas le rapport entre la photo et le contenu de l'article

 

[Buffeto]

Par contre, j'ai beau chercher je ne vois pas le rapport entre la photo et le contenu de l'article

en effet ...

 

[Mat-1975]

Les associés qui font la queue pour se faire rembourser ?

 

[nikola31]

Un hommage très suivi à feu Capimmo !

 

[Sop74]

en effet ...

la joie de l'IA qui remplace les graphistes

 

[Bossuet]

CECI CONCERNE LES SCPI ETRANGERES DÉTENUES EN AV:

Voici une formule de mon cru sur un exemple:
here is the maths: remake a environ 20% de bien en france
la fiscalité étrangère est proche de 20%
7.65 - 7.65*0.8*0.2 = 6.43 %, on est proche du résultat réel

La formule est donc:
TR = TR0 x (1 - EX x FISC).

avec
TR0: taux de rendement avant fiscalité étrangère;
EX: proportion des biens situés à l'étranger (ici 80% = 0.8 pour Remake)
FISC: fiscalité moyenne des biens à l'étranger (au dessus j'ai pris 20%)
TR: taux de rendement après fiscalité étrangère

FISC est le paramètre délicat car la fiscalité dépend des pays et il faut donc prendre un taux moyen.

à ce TR il faut ensuite appliquer la fiscalité propre à l'AV dans le cadre d'un rachat (30% pour Bruno Lemaire).
Sinon il faut retrancher les frais de gestion AV.

A noter que l'AV Corum Life a un fonctionnement différent des autres AVs avec récupération partielle de la fiscalité étrangère.

Pour la détention en direct, je n'ai pas encore réfléchi à une formule. Les PS ne sont pas dus et il y a recupération de la fiscalité étrangère. A voir ...

Bonjour @nikola31

J'ai testé.

Avantage de la formule : elle est simple et rapide à mettre en oeuvre. Elle donne un ordre de grandeur de la fiscalité en question.

Il reste cependant, si l'on suit les bulletins trimestriels et les rapports annuels, d'assez gros écarts :

0.14 (formule) vs 0.07 (réel) Activimmo

0.58 vs 0.51 Atream Hôtel

0.75 vs 0.22 Europimmo

0.73 vs 0.64 Pierval Santé

0.3 vs 0.1 Primovie

0.96 vs 1.31 Remake

Je ne sais pas trop les causes. Je peux avoir des erreurs dans mes données.

 

[Pascal 75]

Pour info, AGE à Paris le 7 mars pour Primopierre.
Je ferais un feed back si intéressant.

 

[Pascal 75]

Bonjour @nikola31

J'ai testé.

Avantage de la formule : elle est simple et rapide à mettre en oeuvre. Elle donne un ordre de grandeur de la fiscalité en question.

Il reste cependant, si l'on suit les bulletins trimestriels et les rapports annuels, d'assez gros écarts :

0.14 (formule) vs 0.07 (réel) Activimmo

0.58 vs 0.51 Atream Hôtel

0.75 vs 0.22 Europimmo

0.73 vs 0.64 Pierval Santé

0.3 vs 0.1 Primovie

0.96 vs 1.31 Remake

Je ne sais pas trop les causes. Je peux avoir des erreurs dans mes données.

La méthode "TMI-tx moyen" me paraît être une estimation pas si incohérente même si elle paraît un peut "bizarre".

La formule de Niko est aussi intéressante.
Pas évident de prendre un taux moyen de 20% pour toutes les fiscalités étrangères (il y a aussi les taux effectifs en plus des crédits d'impôts)

De toute façon il faut se contenter d'une approximation.
Un calcul "exacte" prennant en compte toutes les fiscalités me paraît très compliqué.

 

[Bossuet]

La méthode "TMI-tx moyen" me paraît être une estimation pas si incohérente même si elle paraît un peut "bizarre".

...

La méthode "TMI-tx moyen" est utile pour les SCPI en direct, en fonction du TMI de la personne, etc.

La formule de @nikola31 est utile notamment pour les SCPI en AV (hors Corum), où l'on perd définitivement ce qui a été payé directement aux fiscs étrangers par la SCPI. En AV, TR est le taux qu'il faut prendre en compte, et non pas TR0.

 

[nikola31]

La méthode "TMI-tx moyen" me paraît être une estimation pas si incohérente même si elle paraît un peut "bizarre".

La formule de Niko est aussi intéressante.
Pas évident de prendre un taux moyen de 20% pour toutes les fiscalités étrangères (il y a aussi les taux effectifs en plus des crédits d'impôts)

De toute façon il faut se contenter d'une approximation.
Un calcul "exacte" prennant en compte toutes les fiscalités me paraît très compliqué.

Effectivement, c'est parfois au dessous et parfois au dessus des 20%

 

[nikola31]

Effectivement, c'est parfois au dessous et parfois au dessus des 20%

En Allemagne le taux d'impôt est de 15.825% et non pas de 20 %.
ici par exemple [lien réservé abonné]
mais il faudrait avoir le taux des autres pays.

Il y a aussi la possibilité que des immeubles en France ou hors France soient achetés ou cédés en cours d'année, il devient alors illusoire de trouver une formule explicative au rendement de la SCPI. Il faudrait pour cela un patrimoine stable au moins sur l'année pour s'en sortir.

 

[Pascal 75]

Scpi avec les meilleures collectes :

[lien réservé abonné]

 

[sorcier]

Scpi avec les meilleures collectes :

[lien réservé abonné]

Maintenant il faudrait trouver les meilleures collectes relatives (par rapport à la capitalisation de la SCPI).

 

[miche665]

Maintenant il faudrait trouver les meilleures collectes relatives (par rapport à la capitalisation de la SCPI).

Moi j'attends patiemment les chiffres des plus fortes décollectes... relatives également.

 

[Buffeto]

Moi j'attends patiemment les chiffres des plus fortes décollectes... relatives également.

moi je vais juste attendre fin 2024 et j'aviserais à ce moment là ...

en attendant je reste liquide sur des CAT

 

[Bossuet]

En Allemagne le taux d'impôt est de 15.825% et non pas de 20 %.
ici par exemple [lien réservé abonné]
mais il faudrait avoir le taux des autres pays.

Il y a aussi la possibilité que des immeubles en France ou hors France soient achetés ou cédés en cours d'année, il devient alors illusoire de trouver une formule explicative au rendement de la SCPI. Il faudrait pour cela un patrimoine stable au moins sur l'année pour s'en sortir.

Et 24.75% pour l'Espagne. Source [lien réservé abonné]

 

[nikola31]

Et 24.75% pour l'Espagne. Source [lien réservé abonné]

Si on arrive à avoir les principaux Pl est alors facile de calculer le taux moyen pour chaque SCPI.

 

[Pascal 75]

Si on arrive à avoir les principaux Pl est alors facile de calculer le taux moyen pour chaque SCPI.

En retrouvant le % pour chaque pays...

On peut, peut-être, élaborer une formule avec un coefficient de "xx%" pour chaque pays avec sa propre fiscalité.

Pour Corum, avec plus de 13 pays ... ça fini par être compliqué

 

[nikola31]

En retrouvant le % pour chaque pays...

On peut, peut-être, élaborer une formule avec un coefficient de "xx%" pour chaque pays avec sa propre fiscalité.

Pour Corum, avec plus de 13 pays ... ça fini par être compliqué

Correct, c'est compliqué. On peut avoir un taux empirique en faisant:

(TRav -TRap)/TRav avec TRav et TRap les rendements avant et après fiscalité étrangère, respectivement.
Ces rendements sont connus et publiés par les gestionnaires.

Il faut cependant garder à l'esprit que le taux obtenu est susceptible de varier en fonction des acquisitions et cessions d'immeubles. C'est particulièrement le cas pour les SCPI les plus mobiles CORUM, REMAKE, NEO, IROKO, EP. PIERRE EUROPE, etc qui collectent beaucoup en ce moment. Mais cela donne une indication des SCPI les plus impactées par la fiscalité étrangère dans le contexte AV.