SCPI : Résultats de l'exercice 2023

[nikola31]

Il me semble que la règle de calcul du TD utilise le prix au 1er Janvier de l'année considérée.

Petite déception sur la vidéo. Il n'a finalement pas parlé de l'optimisation fiscale en scpi.
Et ... ya bcp à dire pourtant.

Les scpi en direct sont matraquées fiscalement.
A partit d'un TMI de 30%, il ne reste plus grand chose sur un TD de 3,5 à 4%

sauf si scpi europe, à relativiser

 

[Pascal 75]

Je vous ai déjà donné un exemple assez clair de comment cela marche pour la convention du crédit d'impôt car c'est celui qui m'est appliqué. Pour les pays qui fonctionnent avec la convention du taux effectif (comme l'Irlande), je n'ai pas d’expérience.

L'exemple https://www.moneyvox.fr/forums/fil/avis-scpi-corum-convictions-et-epargne-pierre.27640/post-494249

Merci.

Oui, je comprends tout à fait le calcul de ton post en lien pour l'Allemagne.

Mais il y a aussi les pays qui ont un autre taux que celui de l'Allemagne et il y a aussi les pays en taux effectif.

En conséquence, le calcul "approximatif" évoqué me paraissait être cohérent.

Il y a tellement de situations fiscales différentes, selon les pays, qu'il me semblait qu'une formule d'approximation était la meilleure solution : "TMI -Taux moyen".

Je suis ouvert à une formule plus précise prenant en compte toute les situations fiscales en Europe ...

à investiguer ... et encore merci de vos retours

 

[nikola31]

Du coup, j'ai fait mes propres recherches en optimisation fiscale SCPI ->

Prenons conscience que :

1/ Pour les SCPI "franco-française" détenues en direct :

- Un TD de 6% (avec une TMI à 11%) aboutit à un rdt net de fiscalité et net de PS de 4.3%
- Un TD de 6% (avec une TMI à 30%) aboutit à un rdt net de fiscalité et net de PS de 3.17%
- Un TD de 6% (avec une TMI à 41%) aboutit à un rdt net de fiscalité et net de PS de 2.5%
- Un TD de 6% (avec une TMI à 45%) aboutit à un rdt net de fiscalité et net de PS de 2.3%

Cela remet les choses en perspective par rapport à des véhicules d'investissement sans risque à 3% et une inflation à 4.9% en 2023 ...

Juste pour "rire" :

- Primopierre (SCPI Franco-française et j'en ai malheureusement ) :
Un TD de 4.21% (avec une TMI à 45%) aboutit à un rdt net de fiscalité et net de PS de 1.59%

2/ Pour les SCPI investies à l'étranger ...

Je ne sais pas faire le calcul (si qq pouvait nous indiquer une piste de calcul ?) ...


3/ Pour optimiser cette lourde fiscalité :

- Nue Propriété
- SCPI Européennes
- SCPI logées dans une SCI
- Loger ses SCPI en AV (ssi abattement)

Bjr, pour les scpi investies à l'étranger, j'ai donné une formule sur le site. Il faut que je la retrouve.

 

[nikola31]

Bjr, pour les scpi investies à l'étranger, j'ai donné une formule sur le site. Il faut que je la retrouve.

CECI CONCERNE LES SCPI ETRANGERES DÉTENUES EN AV:

Voici une formule de mon cru sur un exemple:
here is the maths: remake a environ 20% de bien en france
la fiscalité étrangère est proche de 20%
7.65 - 7.65*0.8*0.2 = 6.43 %, on est proche du résultat réel

La formule est donc:
TR = TR0 x (1 - EX x FISC).

avec
TR0: taux de rendement avant fiscalité étrangère;
EX: proportion des biens situés à l'étranger (ici 80% = 0.8 pour Remake)
FISC: fiscalité moyenne des biens à l'étranger (au dessus j'ai pris 20%)
TR: taux de rendement après fiscalité étrangère

FISC est le paramètre délicat car la fiscalité dépend des pays et il faut donc prendre un taux moyen.

à ce TR il faut ensuite appliquer la fiscalité propre à l'AV dans le cadre d'un rachat (30% pour Bruno Lemaire).
Sinon il faut retrancher les frais de gestion AV.

A noter que l'AV Corum Life a un fonctionnement différent des autres AVs avec récupération partielle de la fiscalité étrangère.

Pour la détention en direct, je n'ai pas encore réfléchi à une formule. Les PS ne sont pas dus et il y a recupération de la fiscalité étrangère. A voir ...

 

[nikola31]

Du coup, j'ai fait mes propres recherches en optimisation fiscale SCPI ->

Prenons conscience que :

1/ Pour les SCPI "franco-française" détenues en direct :

- Un TD de 6% (avec une TMI à 11%) aboutit à un rdt net de fiscalité et net de PS de 4.3%
- Un TD de 6% (avec une TMI à 30%) aboutit à un rdt net de fiscalité et net de PS de 3.17%
- Un TD de 6% (avec une TMI à 41%) aboutit à un rdt net de fiscalité et net de PS de 2.5%
- Un TD de 6% (avec une TMI à 45%) aboutit à un rdt net de fiscalité et net de PS de 2.3%

Cela remet les choses en perspective par rapport à des véhicules d'investissement sans risque à 3% et une inflation à 4.9% en 2023 ...

Juste pour "rire" :

- Primopierre (SCPI Franco-française et j'en ai malheureusement ) :
Un TD de 4.21% (avec une TMI à 45%) aboutit à un rdt net de fiscalité et net de PS de 1.59%

2/ Pour les SCPI investies à l'étranger ...

Je ne sais pas faire le calcul (si qq pouvait nous indiquer une piste de calcul ?) ...


3/ Pour optimiser cette lourde fiscalité :

- Nue Propriété
- SCPI Européennes
- SCPI logées dans une SCI
- Loger ses SCPI en AV (ssi abattement)

Etonnant en effet. Ce n'est guère mieux que le livret A même avec une SCPI performante à 6% !

 

[ba7872]

Etonnant en effet. Ce n'est guère mieux que le livret A même avec une SCPI performante à 6% !

Vous comparer avec le taux actuel du livret A. Il n'a pas toujours été à 3% et ne va pas le rester des années.
De 2014 à 2020, il était à 1% ou moins, donc une SCPI à 4% de rendement donnait du 2% net de fiscalité et PS, "beaucoup" plus que le livret A.

 

[sorcier]

3/ Pour optimiser cette lourde fiscalité :

- Nue Propriété
- SCPI Européennes
- SCPI logées dans une SCI
- Loger ses SCPI en AV (ssi abattement)

Vous oubliez une solution des plus élémentaires. Les SCPI sont pour du long terme, non? Alors pourquoi les loger dans une AV au lieu de dans un PER?

Même avec une TMI de 30 % en entrée et en sortie du PER:

Pour un effort d'épargne de 70 euros pour investir en assurance vie, on a 100 euros pour investir dans un PER.

Si X est le rendement de la SCPI après quelques années (c'est le même en Assurance Vie que dans le PER) on va avoir

AV

70 * X * (1 - Pourcentage d'impôt et prélèvements sociaux à payer selon portion de bénéfices sortis)

PER

100 * X * (1 - 0.30) = 100 * X * 0.7 = 70 * x * 1.0 = AV * 1.0

Donc, par rapport à l'assurance vie, le rendement des SCPI dans le PER est comme s'il n'était pas taxé.

À moins de 10 ans de la retraite et avec TMI 30 % ou plus, l'assurance vie est très loin d'être une bonne option pour échapper à la fiscalité.

 

[nikola31]

Vous oubliez une solution des plus élémentaires. Les SCPI sont pour du long terme, non? Alors pourquoi les loger dans une AV au lieu de dans un PER?

Même avec une TMI de 30 % en entrée et en sortie du PER:

Pour un effort d'épargne de 70 euros pour investir en assurance vie, on a 100 euros pour investir dans un PER.

Si X est le rendement de la SCPI après quelques années (c'est le même en Assurance Vie que dans le PER) on va avoir

AV

70 * X * (1 - Pourcentage d'impôt et prélèvements sociaux à payer selon portion de bénéfices sortis)

PER

100 * X * (1 - 0.30) = 100 * X * 0.7 = 70 * x * 1.0 = AV * 1.0

Donc, par rapport à l'assurance vie, le rendement des SCPI dans le PER est comme s'il n'était pas taxé.

À moins de 10 ans de la retraite et avec TMI 30 % ou plus, l'assurance vie est très loin d'être une bonne option pour échapper à la fiscalité.

Merci de confirmer ceci: en AV on applique un abattement de 4600€ sur les gains (x2 pour un couple) dans le cadre d'un rachat et seule la portion des gains excédant 4600€ est fiscalisée à la flat tax de 30% (pour simplifier) ?

Cela donnerait la formule : max( 70 X - 4600, 0) . 30% de fiscalité avec les notations ci-dessus.

Ceci permet d'alléger la note lors d'un rachat mais je ne sais pas si cette règle s'applique aussi au PER ?

 

[sorcier]

Merci de confirmer ceci: en AV on applique un abattement de 4600€ sur les gains (x2 pour un couple) dans le cadre d'un rachat et seule la portion des gains excédant 4600€ est fiscalisée à la flat tax de 30% (pour simplifier) ?

Vous n’échappez pas aux 17.2 % des PS sur les 4600 (x2 pour une couple) de bénéfices.

Ceci permet d'alléger la note lors d'un rachat mais je ne sais pas si cette règle s'applique aussi au PER ?

Dans le PER, c'est 30 % sur les bénéfices, sans abattement, et aussi 30 % sur le capital si TMI en sortie aussi 30 %.

 

[nikola31]

Vous n’échappez pas aux 17.2 % des PS sur les 4600 (x2 pour une couple) de bénéfices.

Dans le cadre d'un rachat avec flat tax 30%, les PS y sont déjà, correct ?

Dans le PER, c'est 30 % sur les bénéfices, sans abattement, et aussi 30 % sur le capital si TMI en sortie aussi 30 %.

 

[sorcier]

Dans le cadre d'un rachat avec flat tax 30%, les PS y sont déjà, correct ?

Oui.

 

[Pascal 75]

Vous oubliez une solution des plus élémentaires. Les SCPI sont pour du long terme, non? Alors pourquoi les loger dans une AV au lieu de dans un PER?

Même avec une TMI de 30 % en entrée et en sortie du PER:

Pour un effort d'épargne de 70 euros pour investir en assurance vie, on a 100 euros pour investir dans un PER.

Si X est le rendement de la SCPI après quelques années (c'est le même en Assurance Vie que dans le PER) on va avoir

AV

70 * X * (1 - Pourcentage d'impôt et prélèvements sociaux à payer selon portion de bénéfices sortis)

PER

100 * X * (1 - 0.30) = 100 * X * 0.7 = 70 * x * 1.0 = AV * 1.0

Donc, par rapport à l'assurance vie, le rendement des SCPI dans le PER est comme s'il n'était pas taxé.

À moins de 10 ans de la retraite et avec TMI 30 % ou plus, l'assurance vie est très loin d'être une bonne option pour échapper à la fiscalité.

Tout à fait, le PER est une très bonne formule pour les scpi.

Tu as intégré la déduction fiscale ds tes calculs que je ne comprends pas à 100% ?

Néanmoins, en AV, des sorties graduelles dans la limite des abattements permet d'échapper à la fiscalité de 12,8%.

Je suppose, étant donné les particularités du PER que les abattements ne s'appliquent pas ?

 

[sorcier]

Tout à fait, le PER est une très bonne formule pour les scpi.

Tu as intégré la déduction fiscale ds tes calculs que je ne comprends pas à 100% ?

Néanmoins, en AV, des sorties graduelles dans la limite des abattements permet d'échapper à la fiscalité de 12,8%.

Mais pas aux PS de 17.2 %.

Dans l'assurance vie, tôt ou tard on paye 17.2 % de PS sur le bénéfice.

AV

70 * X * (1 - 0.172)

PER

100 * X * (1 - 0.30) = 100 * X * 0.7 = 70 * x * 1.0

Dans le PER on paye 30 % sur les bénéfices, mais ils sont compensés par l'effet de levier si TMI 30% en entrée.

Je suppose, étant donné les particularités du PER que les abattements ne s'appliquent pas ?

Non, pas d'abattements sur le PER, mais comme tu peux constater, avec TMI 30% cela revient (minimum!) à épargner les PS de l'assurance vie.

 

[Nature]

Dans le PER on paye 30 % sur les bénéfices, mais ils sont compensés par l'effet de levier si TMI 30% en entrée.

Ah, c'était cela l'explication du calcul que je ne comprenais pas

 

[Pascal 75]

Ah, c'était cela l'explication du calcul que je ne comprenais pas

Idem.
Raison pour laquelle il part d'une base 100 en per et de 70 en AV (Je crois?).

Je ne suis pas forcément très "matheux" mais je m'accroche.

Les calculs de l'ami @sorcier sont très svt intéressants. J'essaie donc de les comprendre au mieux (Pas toujours facile)

 

[sorcier]

Idem.
Raison pour laquelle il part d'une base 100 en per et de 70 en AV (Je crois?)

Oui. Si TMI 41 %, les points de départ seraient 100 pour PER et 59 pour assurance vie et encore plus avantageux pour le PER.

 

[Bossuet]

#tableauSCPI avec les données utiles pour les SCPI en AV !

Voir [lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

#tableauSCPI avec les données utiles pour les SCPI en AV !

Voir [lien réservé abonné]

Comme ça on aura une synthèse globale que j'actualiserai chaque mois et une synthèse dédiée à Spirica

 

[nikola31]

Bjr, pour les SCPI en AV, il ne manque que le rendement après fiscalité étrangère pour que la comparaison soit possible entre elles et avec les SCPI France.

 

[Bossuet]

Bjr, pour les SCPI en AV, il ne manque que le rendement après fiscalité étrangère pour que la comparaison soit possible entre elles et avec les SCPI France.

J'ai bricolé quelque chose dans la colonne "Somme dist. nette fisc. étrang. / 3 ans (recalibrée***)", mais ce n'est pas facile de retrouver l'info pour certaines SCPI.