Bonjour,
Richard 1er a dit:
Et que fais-tu de la beauté de l'art ?
Ce n'était pas évident a priori compte tenu de l'érosion du nombre de parts.
Comme vous le dites, "pour la beauté de l'art" j'ai approfondi le sujet sur la base de l'exemple et des explications fournies par gden :
gden a dit:
Bonjour
Pour compléter l'exemple de mishell63, o voici un exemple chiffré d'achat de la scpi gden via le contrat gden vie.
Les frais d'entrée sont de 6%
Le prix de souscription en direct est de 1000
Le prix de souscription via le contrat est de 980
La valeur de retrait est de 921,2 (prix de souscription de 980 - les frais d'entrée de 6%)
Les frais de gestion sont de 0,7% et calculés annuellement pour simplifier
Le loyer trimestriel est de 10 euros par part
La part de loyer versé est de 90%
Les loyers sont versés sur le fond euro
Le délai de jouissance est le 1er jour du mois suivant
Donc pour un versement/arbitrage de 5000 euros le 15/01/2022 :
- on achète 5000/980=5,10 parts
- dans le contrat ces parts sont valorisés 5,10x921,2=4698,12 (ce qui veut dire que si vous décidez de les revendre ou faire un arbitrage total, vous n'allez récupérer que ce montant. C'est donc là que les frais de souscription interviennent)
- le 01/02 vous allez commencer à toucher les loyers trimestriels
- le 31/03 : perception du 1er loyer. Le loyer est de 10e trimestriel mais l'assureur de reverse que 90%. Le loyer trimestriel est donc de 9e par part soit un total de 5,10x9=45,9e. Mais il faut prorater ce montant car le délai de jouissance a commencé le 01/02. Le loyer final est donc de 45,9x2/3=30,6e. Ce montant est versé sur le fond euro
- les 30/06, 30/09 et 31/12, les loyers versés sur le fond euro seront de 45,9e.
- le 31/12, l'assureur va prélever les frais de gestion sur la scpi soit 0,7% des 4698,12 qui représentent 32,88e à prorater sur les 11 mois de détention des scpi soit au final 30,14e. Ce montant vient minorer le nombre de parts de scpi détenus à hauteur de 30,13/921,2=0,03 part. Il reste donc 5,1-0,03=5,07 parts dans le contrat.
- le 31/03/2023, le loyer perçu sera donc de 5,07x9=45,63e...
=> Et un complément qu'il a également approuvé :
Aristide a dit:
Bonjour,Pour compléter cette belle explication :
=> Est-ce que l'année suivante la base de calcul des frais de gestion sera :
+ 921,20€ x 5,07 = 4.670,48€
=> Soit :
+ Frais gestion = 4.670,48€ x 0,7% = 32,69€
+ Minoration du nombre de parts = 32,69/921,20 =0,035
+ Nombre parts restant = 5,07 - 0,035 = 5,035 parts
+ Loyer perçu = 9€ x 5,035 = 45,32€ versés sur le fond euros.
=> Étant précisé que je n'ai considéré que des périodes entières c'est-à dire que ni sur les loyers ni sur les frais de gestion il n'y a eu lieu de procéder à des proratisations.
=> Vous trouverez donc en pièce jointe un fichier Excel qui dans l'hypothèse :
+ De frais de gestion prélevés trimestriellement
Ou
+ De frais de gestion prélevés annuellement
=> Permet de comparer :
+ Le nombre de parts résiduel au bout de 10 ans,
+ La différence du montant des frais de gestion prélevés sur cette durée,
+ La différence de loyers perçus à ce même terme,
+ Enfin les Taux de Rendement Internes (TRI) et leur différence en prenant pour hypothèse que la valeur finale des parts est égale à leur valeur de retrait (=921,20€) multiplié par le nombre de parts résiduel.
= > Les résultats sont les suivants :
=> Si les frais de gestion sont prélevés au trimestre :
+ Le nombre de parts résiduel est
supérieur de 0,0009 à ce qu'il serait avec un prélèvement annuel
+ Les frais de gestion sont
inférieurs de 0,81€ (318,02€ - 318,83€ =
-0,81€) à ce qu'ils seraient avec un prélèvement annuel
+ Le montant des loyers perçus est
inférieur de 4,56€ (1.775,44€ - 1.780€=
-4,56€) à ce qu'il serait avec un prélèvement annuel
+ Le Taux de Rendement Interne (TRI) est
inférieur de 0,0081% (2,4621% - 2,4702% =
-0,0081%) à ce qu'il serait avec un prélèvement annuel
=> Au niveau des principes ces deux derniers résultats sont parfaitement logiques et cohérents avec le dicton "Le temps c'est de l'argent".
Ceci étant vous avez parfaitement raison de relativiser :
Richard 1er a dit:
et préfère ne pas m'obstiner.....tant les écarts constatés sont faibles et de peu d'intérêt.
A toutes fins utiles.
Cdt
