Linxea spirit 2: 100% en SCPI

[Olivier78]

Ok, tout est très clair. Je pose une autre question du coup. J'ai ouvert il y a 6 mois une assurance-vie Linx Spirit 2 pour mon épouse avec un mix de ACTIVIMMO, EPARGNE PIERRE et PIERVAL SANTE (100% SCPI). Ces 3 SCPI ont un rendement d'environ 5,5% et il va falloir attendre 2 ans pour récupérer les droits d'entrée. Aujourd'hui, mon coeur balancerait plutôt pour du REMAKE LIVE au motif qu'il n'y a pas de droits d'entrée et que le rendement dépasse les 7%. Cependant, j'ai lu sur ce forum qu'au final et sur du long terme, REMAKE LIVE n'était pas plus avantageux. Voici le post en question:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/estimer-rendement-scpi-dans-av-linxea-spirit.45845/page-4
Je suis novice et n'ai rien compris aux explications, mais sachant que le rendement de REMAKE LIVE est supérieur et qu'il n'y a pas de droits d'entrée, en quoi cette SCPI ne serait pas plus avantageuse que les 3 autres sur le long terme ? Merci d'avance.

 

[jeekes]

en quoi cette SCPI ne serait pas plus avantageuse que les 3 autres sur le long terme ? Merci d'avance.

Ceux qui ont dit ça possèdent probablement une boule de cristal.

Entendons nous bien, je n'affirme pas que Remake serait le Graal, d'accord ?
Toutefois, en ce qui me concerne, je considère qu'au vu de la différence de rendement, c'est une excellente option dont on serait bien bête de se priver.
Et si (boule de cristal) dans 3, 4, 5 ans sa performance chutait, ben : pas de frais d'achat + rendement intéressant + détention supérieure à 3 ans = arbitrage.
Et hop, le tour est joué !

Voila ce que MOI j'en pense...

 

[sorcier]

Ok, tout est très clair. Je pose une autre question du coup. J'ai ouvert il y a 6 mois une assurance-vie Linx Spirit 2 pour mon épouse avec un mix de ACTIVIMMO, EPARGNE PIERRE et PIERVAL SANTE (100% SCPI). Ces 3 SCPI ont un rendement d'environ 5,5% et il va falloir attendre 2 ans pour récupérer les droits d'entrée. Aujourd'hui, mon coeur balancerait plutôt pour du REMAKE LIVE au motif qu'il n'y a pas de droits d'entrée et que le rendement dépasse les 7%. Cependant, j'ai lu sur ce forum qu'au final et sur du long terme, REMAKE LIVE n'était pas plus avantageux. Voici le post en question:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/estimer-rendement-scpi-dans-av-linxea-spirit.45845/page-4
Je suis novice et n'ai rien compris aux explications, mais sachant que le rendement de REMAKE LIVE est supérieur et qu'il n'y a pas de droits d'entrée, en quoi cette SCPI ne serait pas plus avantageuse que les 3 autres sur le long terme ? Merci d'avance.

1 - Relisez le post que vous mentionnez et ne mélangez pas situations théoriques et pratique. Pour récupérer 8 % d'écart avec seulement 0.1 % plus de rendement annuel il faut beaucoup d'années... Si deux SCPIs donnent 5 % de rendement par part, l'une avec frais et l'autre sans frais c'est évident laquelle choisir. La personne en question se demandait comment l'une pouvez donner un loyer supérieur que l'autre.

2 - Ne soyez pas aveuglé par "le rendement dépasse les 7 %" car cela est BRUT de fiscalité étrangère. Vous ne recevez pas cela de Remake Live dans l'assurance vie.

Personnellement, en ce moment je ne prends aucune SCPI. Si je devais prendre une en assurance vie, elle serait Remake Live car le rendement est bon et si on sort, la pénalité de 3% est déjà amortie en environ 6 mois.

 

[Olivier78]

1 - Relisez le post que vous mentionnez et ne mélangez pas situations théoriques et pratique. Pour récupérer 8 % d'écart avec 0.1 % plus de rendement il faut beaucoup d'années...
2 - Ne soyez pas aveuglé par "le rendement dépasse les 7 %" car cela est BRUT de fiscalité étrangère. Vous ne recevez cela de Remake Live dans l'assurance vie.

Je ne comprends pas votre 1ère réponse. Je disais qu'avec les SCPI classiques sur lequel le droit d'entrée s'étale entre 8 et 12%, il faut environ 2 ans pour retrouver son capital de départ. Je ne vois pas à quoi correspond ce 0,1%.
Sinon, quel est le rendement de REMAKE LIVE après déduction de la fiscalité étrangère ? On passe de 7,5 à 6,5 ?

 

[sorcier]

Je ne comprends pas votre 1ère réponse. Je disais qu'avec les SCPI classiques sur lequel le droit d'entrée s'étale entre 8 et 12%, il faut environ 2 ans pour retrouver son capital de départ. Je ne vois pas à quoi correspond ce 0,1%.

Au fait qu'avec les SCPIs avec frais, Spirica vous donne 2.2 % plus de parts qu'avec les SCPIs sans frais.

2.2 % de 5 % fait 0.11 %

Les reste est laissée au lecteur comme exercice.

 

[jeekes]

Tiens, qu'est-ce que je disais déjà ?

1 - Relisez le post que vous mentionnez et ne mélangez pas situations théoriques et pratique. Pour récupérer 8 % d'écart avec 0.1 % plus de rendement il faut beaucoup d'années...

Pardon hein, je m'informe.
Ça sort d'où ces 8% d'écart ? Écart par rapport à quoi ? C'est juste pour comprendre...
Et ces 0,1% de plus de rendement, pareil, j'voudrais tout bien piger.

2 - Ne soyez pas aveuglé par "le rendement dépasse les 7 %" car cela est BRUT de fiscalité étrangère. Vous ne recevez cela de Remake Live dans l'assurance vie.

Nan ça c'est vrai. Enfin, cépafô.
Sur plusieurs de mes contrats Spirit (en fonction de la date à laquelle j'ai pris du Remake, la perf n'est que de 6,50%. Faut quand même être précis et ne pas faire rêver Mâm' Michu.
Sur ceux où j'ai souscrit avant la revalorisation, je ne fais que du 7,40% quelle misère !

Y'a sûrement un truc que j'ai loupé, mais j'avoue que je ne suis pas sorcier, moi...

 

[jeekes]

Au fait qu'avec les SCPIs avec frais, Spirica vous donne 2.2 % plus de parts qu'avec les SCPIs sans frais.

2.2 % de 5 % fait 0.11 %

Les reste est laissée au lecteur comme exercice.

Ah ?

Démonstration concrète, plize...

 

[sorcier]

Ah ?

Démonstration concrète, plize...

Il faut faire ses devoirs. Je ne vais pas donner l'explication à chaque nouveau membre du forum.

Il faut lire explications déjà données sur les fils de discussion ou simplement regarder le nombre de parts que votre assureur vous a donné par rapport au prix de la part en direct.

 

[jeekes]

Quand même, parce que je ne peux pas laisser passer ça.
Donc, avant de conclure, je démontre...

Soit un investissement de 1000 euros
Sur 2 SCPI qui valent le même prix en direct (204,00 euros la part), pour la simplicité, s'pas ?

1) Pierval Santé :
1000 euros versés
8% de frais d'achat sur la valeur de retrait, soit un coût unitaire de 199,54
et un nombre de parts acquis de 5,01150 représentant un investissement de 914,90 euros

2) Remake Live :
1000 euros versés
0% de frais d'achat, soir un coût unitaire de 204,00
et un nombre de parts acquis de 4,90196 représentant un investissement de...

Dâ-Lâ-Lâ, suspens... 1000 euros !

Ha ben ça c'est ballot, non ?

Bon, sur ce, bonne soiré !

 

[sorcier]

Quand même, parce que je ne peux pas laisser passer ça.
Donc, avant de conclure, je démontre...

Soit un investissement de 1000 euros
Sur 2 SCPI qui valent le même prix en direct (204,00 euros la part), pour la simplicité, s'pas ?

1) Pierval Santé :
1000 euros versés
8% de frais d'achat sur la valeur de retrait, soit un coût unitaire de 199,54
et un nombre de parts acquis de 5,01150 représentant un investissement de 914,90 euros

2) Remake Live :
1000 euros versés
0% de frais d'achat, soir un coût unitaire de 204,00
et un nombre de parts acquis de 4,90196 représentant un investissement de...

Dâ-Lâ-Lâ, suspens... 1000 euros !

Ha ben ça c'est ballot, non ?

Bon, sur ce, bonne soiré !

1 - Dans les deux cas vous avez fait un investissement de 1000 euros, desquelles il vous restent 920 euros dans un cas et 1000 euros dans l'autre.
2 - Votre calcul du nombre de parts pour Pierval Santé n'est pas correcte (valeur réel de retrait 182.56 euros). Donc pour 1000 euros d'investissement Spirica vous donne 5.039 parts.

 

[Sop74]

Il faut distinguer les PS (prélèvements sociaux) des impôts.
Lorsqu'on parle de l'abattement de 9200€, il s'applique au calcul de l'impôt (et non des PS).
Ensuite il manque une hypothèse pour répondre à votre question: soit vous faites un rachat partiel sur le fonds en euros: dans ce cas vous n'aurez rien à payer car les PS sont prélevés chaque année.
Soit vous faites un rachat partiel sur des UC (unités de compte): dans ce cas vous devrez payer des PS calculés sur les gains.
Dans les deux cas (ou en cas de mix fonds euros et UC) vous n'aurez pas d'impôt à payer.

Et si au global le contrat est en perte, je suppose que l'on paye 0 de PS au moment du retrait.

 

[garnuts]

Sinon, quel est le rendement de REMAKE LIVE après déduction de la fiscalité étrangère ? On passe de 7,5 à 6,5 ?

je viens de calculer sur mon av, remake distribue mensuellement 0,53 % soit 6,36 annuellement

 

[garnuts]

du coup j ai sorti la calculette, epargne fonciere m a rémunéré a 1,19% sur le dernier trimestre 2023 soit grosso modo 4,76 sur l année

remake distribue du 6,36 annuel soit 1,6 de plus que épargne fonciere
J ai 3 pourcents de pénalité si je vends EF donc l oération est rentabilisé en deux ans c est correct ?

 

[sorcier]

Juste pour les choses soient claires pour Pierval Santé car les frais pour Pierval Santé ne sont pas de 8 % comme mentionné auparavant (et que j'avais prix dans mon calcul) mais de 8.51 % comme mentionné dans l'avenant de souscription.

Avec les vrais données:

Frais d'investissement = 8.51 %
Valeur de souscription = 204 euros
Valeur de retrait = 182.56 euro (égale à 89.49 % du prix de souscription)

Donc, pour un investissement de 1000 euros:

- Frais 85.1 euros

- Au moment de la souscription il vous reste dans le contrat 914.9 euros et il vous sont assignées 914.9 / 182.56 = 5.011503 parts (mêmes valeurs trouvés par @jeekes dans https://www.moneyvox.fr/forums/fil/linxea-spirit-2-100-en-scpi.46039/page-17#post-567901)

Il faut toujours lire l'avenant car les conditions changent. Pour prendre un exemple très clair, en 2021 les conditions pour Pimopierre étaient 6 % de frais d'investissement pour un valeur de retrait de 89.40 % du prix de souscription, conditions qui étaient plus favorables que maintenant.

Conditions Primopierre 2021:




Conditions 2023 pour Pierval Santé et reste des SCPIs du contrat:

 

[Olivier78]

Petite question par le non connaisseur que je suis. Si j'investis 100 000 € en SCPI sur l'assurance-vie LINXEA SPIRIT 2 au taux de 5,5% et que les frais de souscription sont de 8%, ces frais de prescription sont-ils prélevés dès le début, auquel cas le capital générateur de dividendes ne sera que de 92 000 € (soit des dividendes annuels de 92 000 € X 5,5%), ou bien sont-ils prélevés à la sortie, auquel cas le capital générateur de dividende reste inchangé à 100 000 € (soit des dividendes annuels de 100 000 € X 5,5%) ?

 

[sorcier]

Petite question par le non connaisseur que je suis. Si j'investis 100 000 € en SCPI sur l'assurance-vie LINXEA SPIRIT 2 au taux de 5,5% et que les frais de souscription sont de 8%, ces frais de prescription sont-ils prélevés dès le début, auquel cas le capital générateur de dividendes ne sera que de 92 000 € (soit des dividendes annuels de 92 000 € X 5,5%), ou bien sont-ils prélevés à la sortie, auquel cas le capital générateur de dividende reste inchangé à 100 000 € (soit des dividendes annuels de 100 000 € X 5,5%) ?

C'est vraiment récurrent (et fatigant). Regardez les exemples avant et oubliez appliquer les 5.5 % aux 92.000 euros.

Le 5.5 % de votre exemple s'appliquent par rapport au valeur de la part. Tout ce qu'il vous reste est savoir combien de parts vous avez avec un investissement de 100.000 euros (et cela n'est aucune de vos propositions car l'assureur vous assigne plus de parts que celles qui correspondent à un investissement de 100.000 euros en direct). Voir le post juste avant le vôtre.

Même plus simple, prenez la feuille de calcul déjà prête et rentrez vous valeurs. Ce n'est pas sorcier! Je me demande pourquoi j'ai pris le temps de la poster...

 

[Olivier78]

Je me suis permis de poser la question car dans les faits, j'ai déjà investi il y a plusieurs mois 140 000 € dans 3 SCPI dont le rendement moyen est de 5,5%, mais en étudiant les dividendes versés, je me rend compte que je n'atteins ce rendement que si je prends comme base de calcul la valeur de rachat et non de souscription. Dans ce dernier cas (qui est donc le bon procédé), le rendement tombe à 5% (avant prélèvement des frais de 0,5 par Linxea).

 

[sorcier]

Je me suis permis de poser la question car dans les faits, j'ai déjà investi il y a plusieurs mois 140 000 € dans 3 SCPI dont le rendement moyen est de 5,5%, mais en étudiant les dividendes versés, je me rend compte que je n'atteins ce rendement que si je prends comme base de calcul la valeur de rachat et non de souscription. Dans ce dernier cas (qui est donc le bon procédé), le rendement tombe à 5% (avant prélèvement des frais de 0,5 par Linxea).

Par rapport à la valeur de retrait, le rendement doit être supérieur au rendement publié pour le rendement de la part (pour les SCPI avec frais). Regardez le nombre de parts que vous avez et si l'assureur vous verse la bonne quantité d'argent par part.

Si vous obtenez des valeurs inférieurs (en prenant en compte les frais), cela peut être du à plusieurs raisons. Par exemple:

- Vous prenez les rendements de l'année dernier et pas ces du rapport du trimestre correspondant.
- Il s'agit des SCPI fortement investies à l'étranger et vous prenez la valeur publiée brute de fiscalité étrangère et pas la valeur nette de fiscalité étrangère.

Perso je privilège des SCPI 100 % investies en France en assurance vie (pas de Primovie ou Pierval Santé dans mon cas)

 

[Olivier78]

Effectivement, j'ai pris en compte le rendement de l'année dernière et j'ai aussi constaté que les 3 dividendes versés trimestriellement sont très différents alors que j'avais investi à parts égales dans 3 SCPI qui affichaient l'année dernière des rendements pourtant proches. A voir sur le moyen terme. En tout cas, la particularité que les frais d'acquisition soit en réalité prélevés à la sortie fait que l'avantage procuré par les SCI sans frais telles que REMAKE LIVE n'est pas aussi important que j'imaginais, du moins si on compte garder ses parts pendant 20 ans comme c'est mon cas. Ceci dit, je réinvestis quand même systématiquement les dividendes dans du REMAKE LIVE.....

 

[Sluwp]

Non les frais sont prélevés à l'entrée que ce soit en AV ou en direct. Remake live est une SCPI pas une SCI.

C'est vraiment récurrent (et fatigant). Regardez les exemples avant et oubliez appliquer les 5.5 % aux 92.000 euros.

+1 cela dit c'est aussi un peu de la faute de Spirica/linxea car le tableau n'est pas évident à comprendre pour un néophyte. Linxea doit recevoir tellement de questions à ce sujet ! Je ne comprends pas qu'il n'y ait pas un exemple dans l'avenant.