Renégociation de prêt immobilier

[julienB]

Bonsoir,

Quelqu'un en cours de renégociation peut-il me renseigner sur le fait qu'une offre de rachat à 2.10% sur 16 ans de la BNPPARIBAS est excellente ou non ? Qu'une offre de renégociation LCL à 2.30 - 2.36% est excellent ou non ?

J'aimerais réellement atteindre ce taux de 2.00 % sur 16 ans et cela a l'air possible auprès de BANQUE POSTALE avec qui j'ai rendez-vous le 23 juin. Quelqu'un-a-t-il un retour au quotidien sur la BANQUE POSTALE ?

A plus tard.

 

[julienB]

Voici l'état d'instruction de mes négociations à ce jour concernant le rachat / renégociation de mon prêt immobilier avec CRD de 148 350 € et une durée restante de 16 ans.

rachat par BNPPARIBAS :
frais de dossier = 0
pénalités de remboursement / frais de reprise de garantie = 4 350 €
taux fixe hors assurance sur simulation de prêt de la semaine dernière = 2.20% (négociation possible à 2.10%)
nouvelles mensualités hors assurance = 945 €
coût des intérêts = 28 500 €

rachat par SOCIETE GENERALE :
frais de dossier = 900 € (négociation possible à 500 €)
pénalités de remboursement / frais de reprise de garantie = 4 350 €
taux fixe hors assurance sur simulation de prêt de ce jour = 2.10%
nouvelles mensualités hors assurance = 942 €
coût des intérêts = 27 400 €

renégociation par LCL :
entretien ce jour et retour vers moi avec potentiellement une offre de renégociation avec un taux de 2.36% équivalente aux offres de rachat ci-dessous. Il me signale un problème informatique pour le LCL pour passer, en phase de renégociation, de 2 paliers en une seule mensualité fixe. Quelqu'un a-t-il déjà rencontré ce problème au LCL qui paraît plutôt simple ?

Qu'en pensez-vous ? Trouvez-vous ces offres très intéressantes ? Ou existe-t-il encore une marge de négociation ?
Les banquiers me font peur avec leurs hausses inéluctables des taux des prêts depuis ce mois de juin. Est-ce vrai ?

Je compte bétonner une offre de prêt en début de semaine prochaine. Me conseillerez-vous d'en établir chez 2 banques parmi les 3 citées ci-dessus pour m'éviter des mauvaises surprises en cette période de hausse potentielle des taux ?

Merci d'avance pour vos réactions toujours intéressantes.

 

[ZRR_pigeon]

Me conseillerez-vous d'en établir chez 2 banques parmi les 3 citées ci-dessus pour m'éviter des mauvaises surprises en cette période de hausse potentielle des taux ?

c'est toujours mon conseil, oui.
C'est vraiment pas cool pour les banquiers, mais statistiquement, comme ils ne tiennent pas souvent leur promesse, on se protège des aléas comme on peut.

 

[julienB]

Infos du jour : je poursuis avec SG, BNPPARIBAS jette l'éponge, le LCL a du mal à réagir et la BANQUE POSTALE vient de me faire aujourd'hui une offre a priori canon.

frais de dossier = 300 € (frais de dossier maxi fixés à 500 €)
pénalités de remboursement / frais de reprise de garantie = 4 350 €
durée restante = 16 ans
taux fixe hors assurance proposé ce jour = 1.95%
nouvelles mensualités hors assurance = 928 €
coût des intérêts = 25 223 €

Cette proposition est réellement alléchante mais je ne pourrai établir la demande de prêt que tout début juillet. Est-ce que quelqu'un sur le forum a déjà fait racheter son crédit par LA BANQUE POSTALE ? Si oui, est-ce que cela peut être rapide ? Avez-vous des conseils à me donner ?

A plus tard.

 

[Cresus93]

En restant arc-bouté sur cette durée "batarde" de 16 ans, au lieu de passer à 15 ans, vous n'aurez jamais la meilleure proposition possible. En raisonnant, et simulant sur 15 ans, vous verriez un taux légèrement moindre (entre 1,5 et 1,8) pour des mensualités à peine plus élevées.

Concernant les délais, en ce moment les banquiers sont débordés de demandes, ne soyez pas pressé.

Personnellement j'ai un remboursement anticipé qui a mis plus d'un mois à être validé, et une autre demande en cours depuis 3 semaines.

 

[julienB]

Je viens de suivre votre conseil Cresus93.

Finalement, je vais changer de banque et aller à la SOCIETE GENERALE avec une demande de rachat de prêt sur 15 ans.

Voici la simulation de prêt remise hier par la Directrice de l'agence SG de mon domicile :
frais de dossier = 450 €
pénalités de remboursement / frais de reprise de garantie = 4 350 €
durée restante = 15 ans
taux fixe hors assurance = 1.85% [taux validé par la hiérarchie de la Directrice de l'agence SG le 16 juin 2015]
nouvelles mensualités hors assurance = 972 €
coût des intérêts = 22 287 €
possibilité de modifier +/- 10% les mensualités au bout de 24 mois > ceci me permettra de baisser mes mensualités à 880 € à partir de septembre 2017 sans réellement impacter le coût total des intérêts.

Les 2 seuls documents qui me manquent pour l'établissement de la demande de prêt sur 15 ans sont :
- le certificat d'adhésion d'assurance GMPA à l'attention de la SOCIETE GENERALE. Je mets tout en oeuvre entre mon assureur et ma future banque pour que ce dernier document soit complété et finalisé pour le mardi 30 juin 2015,
- l'accord de l'organisme de cautionnement CREDIT LOGEMENT.

J'ai une angoisse et voudrais avoir votre avis. La demande de prêt a été acceptée par CREDIT LOGEMENT pour une demande de prêt pour une durée de 16 ans depuis le milieu de la semaine. Suite à mon changement hier, la directrice de l'agence SG me fait peur en me précisant que ce dossier sur 15 ans devait repasser par CREDIT LOGEMENT.
Elle n'est pas sûr d'avoir une réponse le mardi 30 juin pour ce dossier et me suggère de signer la demande de prêt sur 16 ans - avec un taux de 2.10% - qui a été déjà validé pour ne pas prendre risque de dépasser la date fatidique du 1er juillet 2015 et éventuellement prendre 0.2% de hausse sur les taux immobiliers SG fixés mensuellement.
Mon futur taux d'endettement sera d'environ 17% [ = 972 / 5 670 ] et il me semble que l'accord CREDIT LOGEMENT devrait être automatique mardi prochain.
Pensez-vous que la menace et ou la crainte énoncée par la Directrice d'agence SG, en raison de l'afflux de dossier, de ne pas avoir un accord CREDIT LOGEMENT puisse être fondée ? Est-ce de l'esbrouffe ? Ou, finalement, est-ce que la Direction régionale puisse bloquer mon dossier s'il est seulement présenter le 2, 3 ou 6 juillet 2015 avec des conditions vues le 16 juin 2015 ?

C'est elle qui m'a relancé le 16 juin dernier en m'annonçant une décote de 0.2% sur les taux proposés le 3 juin (2.3% sur 16 ans et 2.05% sur 15 ans) mais n'a pu me rencontrer que le 27 juin en raison d'un emploi du temps surchargé.
Puis-je lui préciser qu'elle vient de me faire perdre 11 jours de sa propre responsabilité (semaine de formation et emploi du temps full) et qu'elle doit maintenir, en conséquence, ce taux de 1.85% sur 15 ans même si la demande de prêt est signée le 1, 2 ou 3 juillet 2015 et se situe dans un phénomène de hausse des taux ?

Enfin, elle me propose de souscrire une assurance habitation auprès de SOCIETE GENERALE (Sogessur). Je viens de lire les conditions générales et le fait que les mensualités du prêt immobilier lié à la résidence principale peuvent être suspendues jusqu'à 12 mois. Cette assurance habitation paraît pas mal : qu'en pensez-vous ?

Merci d'avance pour vos réactions.

 

[julienB]

Ma demande d'offre de prêt a été signée au sein de la SOCIETE GENERALE par mon épouse et moi-même le 30 juin 2015 avec un rachat de prêt immobilier avec un taux de 1.85% sur 15 ans soit une mensualité HA de 970 €.

Ce dossier est complet depuis cette date avec tous les documents justificatifs même si la Direction des risques SG a demandé, dans le cadre de ma délégation d'assurances, de réduire la durée de franchise de la garantie ITT de 180 à 90 jours la semaine dernière ; chose que j'ai accepté le jour-même.

Les délais s'empilent et j'aurai vraisemblablement l'offre de prêt SG après mon départ en congés prévue le 5 août 2015 !!! Lorsque j'ai précisé que les documents des demandes d'offre de prêt n'étaient pas des documents contractuels et que j'étais anxieux alors que je bénéficie d'une offre excellente, la Directrice de l'agence m'a précisé que j'avais un dossier béton et qu'elle n'avait jamais vu un dossier modifié entre la demande de prêt signée par les futurs clients, validée par la Direction régionale et l'émission de l'offre de prêt correspondante. Elle m'a aussi précisé que les délais actuels étaient très longs suite à de très nombreux rachats de prêts immobiliers.

Quelqu'un sur le forum a-t-il déjà vécu un avis favorable sur une demande de prêt signée et l'absence d'émission de l'offre de prêt correspondante ? Puis-je fixer une butée, par exemple, au 31 juillet 2015 pour avoir un avis écrit engageant de la SG concernant la future l'émission de l'offre de prêt ?

Le LCL m'a proposé le 29 juin dernier une renégociation de mon prêt tout à fait convenable avec un taux de 2.36% et une durée restante de 14 ans et des frais de dossier de 700 € à mon avis négociable. Cette offre est valable jusqu'au 30 juillet. Je n'ai pas donné signe de vie à cette offre correcte car elle contient toujours 2 paliers de remboursement et je ne veux pas faire travailler mon banquier actuel pour rien.
Finalement, dois-je demander à mon banquier actuel d'établir cet avenant pour me couvrir d'un manquement possible de la superbe offre SG ? Selon les dires de mon banquier actuel, je pourrais toujours établir dans un deuxième temps un autre avenant avec ce taux de 2.36% et une seule mensualité.

Merci de vos réponses.

 

[Aristide]

Bonjour,

Puis-je fixer une butée, par exemple, au 31 juillet 2015 pour avoir un avis écrit engageant de la SG concernant la future l'émission de l'offre de prêt ?

Vous pouvez toujours le faire...........mais cela ne servirait absolument à rien.

Finalement, dois-je demander à mon banquier actuel d'établir cet avenant pour me couvrir d'un manquement possible de la superbe offre SG ? Selon les dires de mon banquier actuel, je pourrais toujours établir dans un deuxième temps un autre avenant avec ce taux de 2.36% et une seule mensualité.

Puisque c'est une proposition de votre banque, pourquoi ne pas le faire ?

Cdt

 

[julienB]

Pour Aristide. Je viens d'avoir mon banquier LCL ce matin qui m'a certifié que mon dossier avait été validé par la Direction régionale concernée et que je recevrai l'offre d'avenant le 30 juillet au plus tard étant donné que tout était OK dans mon dossier.
Les caractéristiques de cette renégociation sont :
- taux de 2.36% sur les 14 années restantes au lieu de 3.27%,
- mensualités HA de 1 109 € pendant 9 ans,
- mensualités HA de 869 € pendant 5 ans,
- frais de dossier de 700 €.

Il m'a enfin précisé qu'une demande de concours serait faite en septembre 2015 pour ramener ces 2 mensualités à une seule. Cette demande de concours (accord de la banque, de l'assureur et de la caution) ne devrait a priori pas posé de problème selon les dires de mon conseiller.

Voilà, il ne me reste plus qu'à attendre ces 2 offres de prêt et à faire un choix réfléchi au cours du mois d'août.

Enfin, je n'avais pas donné signe de vie au LCL car je souhaite réellement être client de la SOCIETE GENERALE avec l'offre qu'ils me font ... sauf qu'il faut que j'attende.

A plus tard.

 

[julienB]

Bonjour,

Après plus d'une année de silence, je reviens vers vous pour savoir si je dois relancer dans les semaines qui viennent une renégociation / achat de mon crédit immobilier.

Finalement, je suis bien devenu client de la SOCIETE GENERALE durant l'été 2015 avec les caractéristiques suivantes de mon prêt racheté au LCL :
* frais de dossier = 450 €
* pénalités de remboursement / frais de reprise de garantie = 4 350 €
* durée restante = 15 ans
* taux fixe hors assurance = 1.85%
* nouvelles mensualités hors assurance = 972 €
* coût des intérêts = 22 287 €
* possibilité de modifier +/- 10% les mensualités au bout de 24 mois > ceci me permettra de baisser mes mensualités à 880 € à partir d'octobre 2017 sans réellement impacter le coût total des intérêts.
* coût mensuel de l'assurance GMPA (100% sur ma tête - 30% sur la tête de mon épouse) = 46 €
* CRD au 31 août 2016 = 146 000 €
* fin du remboursement = novembre 2030

Pensez-vous possible de renégocier mon prêt ou faire un rachat (qui serait donc le deuxième) sachant que la durée restante est de 14 ans et le taux d'intérêt hors assurance de 1.85 % ? Est-il envisageable d'avoir prochainement une offre de rachat avec un taux fixe de 1.00% sur une durée de 15 ans ?
Une offre de rachat sur un montant de 150 000 (=146 000 + 4 000) me permettrait, avec les conditions ci-dessus, de bénéficier d'un remboursement mensuel de 897 € et un coût total des intérêts de 11 600 €.

Qu'en pensez-vous ? Ces objectifs sont-ils réalistes ? Me poussez-vous à aller vers un rachat ? Avez-vous des expériences à partager ?

Pour rappel, je suis marié avec une épouse conseillère municipale (660 € d'indemnités mensuelles) et 4 enfants (17, 16, 13, 11 ans). Mon salaire mensuel net est de 4 500 €.


Merci d'avance pour vos réactions.

 

[krash]

Bonjour,

Je te donne un exemple de ma négoce que j'ai effectué il y'as une semaine voici ce que j'ai obtenu :
Mon crédit est sur 4 lignes emboîté et lissé, un sur 25 ans à 2.5% (103 900€) ,un sur 15 ans à 2.05 % (91981€) ,un sur 15 ans prêt patronal à 1% (15000€) et un sur 10 ans à 1.5% (10000€).

J'ai donc renégocié les deux plus gros auprès de ma banque:
ils me propose 1.4% pour celui de 25 ans et 1.1% pour celui de 15 ans pour 900€ de frais de dossier soit un gain de 32000€ d’intérêt.
En contrepartie j'ai ouvert une réserve d'argent (que je n'utiliserai pas et qui ne me coûte rien) et une assurance accident de la vie (240€ par an cloturable dans un an).

Je pense donc que oui tu dois pouvoir négocié le 1%, mais après c'est au bon vouloir de la banque il ne sont en aucun cas obligé a quoi que se sois. Tu sera comme moi surement obligé de faire quelques contreparties.

 

[julienB]

Merci krash de ton post.

Je vais rencontrer un conseiller Meilleurtaux.com lundi prochain avec cet objectif assigné de rachat de prêt sur une durée de 15 ans et un taux fixe hors assurances de 1%, vais attendre la ou les propositions issues de ce courtier puis rencontrer la Directrice de l'agence SG pour voir si elle peut m'accorder une renégociation avec un taux fixe situé aux alentours de 1.2 ou 1.3%.

Autre question : je devrai dans les 6 mois qui viennent souscrire un prêt travaux d'un montant de 30 à 35 k€ sur une durée de 15 ans. Cette opération va être concomitante à mon opération de rachat / renégociation de prêt immobilier. Avez-vous déjà intégré, lors du rachat / renégociation d'un prêt immobilier, une somme d'argent permettant de réaliser des travaux dans votre maison ?

Merci d'avance pour vos partages d'expérience.

 

[Aristide]

Bonjour,

Cette opération va être concomitante à mon opération de rachat / renégociation de prêt immobilier. Avez-vous déjà intégré, lors du rachat / renégociation d'un prêt immobilier, une somme d'argent permettant de réaliser des travaux dans votre maison ?

C'est juridiquement impossible.

Avec une renégociation c'est l'ancien contrat qui continue avec un autres taux; il n'y a pas novation.

Cdt

 

[julienB]

Merci Aristide de ton post. Je vais gérer ce prêt travaux plus tard.

En raison de la forte baisse des taux, quelqu'un sur le forum peut-il témoigner d'une renégociation au sein de la même banque, 1 an après un rachat de prêt, d'un avenant au prêt avec une baisse de l'ordre de 0.5% de la valeur du taux (dans mon cas, passage de 1.85% à 1.35 ou 1.3%) ?

Faut-il obligatoirement une offre de la concurrence ou, avec un bon dossier, la banque peut proposer d'entrée une renégociation de cet ordre de 0.5% de la valeur du taux ?

A plus tard.

 

[ZRR_pigeon]

Faut-il obligatoirement une offre de la concurrence ou, avec un bon dossier, la banque peut proposer d'entrée une renégociation de cet ordre de 0.5% de la valeur du taux ?

mettez-vous a la place de la banque : pourquoi voudrait-elle rogner sur ses bénéfices ?
la seule raison serait que ses bénéfices disparaissent du jour au lendemain. pour rendre cette menace crédible il faut lui en apporter la preuve.

ça me fait penser a ce brave jeune homme qui m'a acheté un lit bébé sur le bon coin. on avait parlé du prix du mon annonce, on se rencontre. alors qu'il est en route pour me rencontrer sur un parking à mi chemin entre nos deux domiciles, je reçois un coup de fil, il s'avère que c'est sa femme, qui me dit, en panique, qu'il est parti 5 minutes trop tard et sans téléphone et qu'il faut absolument que je l'attende car ils n'ont vraiment aucune solution, qu'ils ramènent le bébé de la maternité ce soir etc....

j'attends. le gars arrive, déclare le lit conforme à ses attentes et me propose moitié prix, me disant qu'il est pas sûr d'acheter car ça fait cher. A votre avis, que lui ai-je répondu ? sa menace était-elle crédible ?

au final je lui ai donné 10% de rabais pour ne pas qu'il frappe sa femme en rentrant....

 

[julienB]

OK. C'est clair, j'irai négocier avec la Directrice de l'agence SG avec une offre issue de mon entretien avec le courtier Meilleurtaux.com du 26 septembre.

Enfin, autre question : je paye ma cotisation annuelle Jazz Duo 150 €. Cette cotisation comprend 2 CB classiques à débit immédiat, une facilité de caisse de 3 000 € sur mon compte-courant et une assurance garantie. J'avais pu bénéficier d'une réduction commerciale de 50% sur ce montant lors de la 1ère année mais cela n'est plus possible actuellement. Est-il facile de transférer l'ensemble de mes comptes vers Boursorama Banque, filiale de la SG ? Le fait que Boursorma Banque soit une filiale de SG facilite-t-il les choses ?

 

[ZRR_pigeon]

pourquoi voulez-vous transférez ? ce sont deux banques distinctes. Pas de transfert possible. dans un premier temps, arrêtez les cartes et le jazz, et prenez les cartes gratuites gold d'ing de fortuneo ou de bourso (aucune difference vis a vis de la SG). puis quand vous etes satisfait, cloturez les comptes SG (sauf si vous y avez un pret).

dans un premier temps j'avais mis un virement permanent d'ing vers SG pour pouvoir emettre les virements a partir de SG (ou tout est enregistré). et puis au bout d'un moment, on migre pour de bon.

un conseil avant d'initier cela, attendez d'avoir l'offre SG et de l'avoir signée. et n'oubliez pas que SG fait de bons taux mais vous matraque sur l'ADI, alors prenez 50%/50% mais pas forcément 100%/100% comme quotité.

 

[julienB]

OK ZRR-pigeon.

Je vais attendre une quinzaine de jours ; le temps d'avoir une offre de rachat de prêt pour une durée de 14/15 ans avec un taux fixe hors assurance de 1 ou 1.1%.

En ayant fait mes calculs ayant intégré 3 330 € (pénalités de remboursement anticipé et frais de reprise de garantie) de différence entre une offre "rachat de prêt" et une offre "renégociation de prêt", j'espère que SG me proposera une renégociation de mon prêt avec un taux fixe hors assurance de 1.28 ou 1.38% (soit un écart de +0.28% par rapport une offre "rachat de prêt").
Au final, j'espère que SG me fera une offre de renégociée avec un taux de 1.30%. Sans parler des frais de dossier inhérents à cette opération de renégociation, cette éventuelle baisse de taux de 0.55% (=1.85 - 1.30) me ferait économiser 6 000 € d'intérêts sur la durée restante de 14 ans (= 19 800 - 13 800).
Dans cette hypothèse-là, il me serait égal de continuer à payer annuellement 150 € pour cette convention Jazz Duo. En gros, je souhaite rester à la SOCIETE GENERALE, mais ne souhaite pas payer à la fois une cotisation annuelle liée au compte courant de 150 € et ne pas bénéficier de la très forte baisse des taux d'intérêt.
J'ai bien envie de tenter ce deal gagnant - gagnant avec SG "OK pour la cotisation Jazz Duo" plus chère que les banques en ligne + "baisse du taux d'intérêt de mon prêt immobilier" grâce à une offre de la concurrence.

D'autre part, je suis officier de réserve et bénéficie d'une délégation d'assurance auprès du GMPA pour un prix très intéressant et surtout des garanties de très bon niveau (100% sur ma tête décès - PTIA - ITT et 30% sur la tête de mon épouse). Cette délégation avait acceptée initialement par le LCL et lors du rachat l'année dernière par SG.

Je vais tout cela pour augmenter mon niveau sachant que j'ai 4 enfants dont le 1er vient de commencer ses études supérieures.

 

[ZRR_pigeon]

vous pouvez tres bien conserver SG (comme je le fais) en n'ayant plus les CB chez eux, ni jazz.

en tous cas sachez que les banques bougent quand elle voient des offres de prets, pas des simulations ou des propositions de courtiers.

c'est tres rare qu'une renego vaille le coup, surtout quand le pret est aussi long. en fait cela dépend de la durée de vie du pret. si le pret meurt bientot (fin de l'amortissement ou sinistre incendie ou remboursement anticipé total car vente), alors la renego est mieux. le rachat est valable si apres rachat il s'écoule du temps pour amortir les frais de rachat.

 

[julienB]

Bonjour,

Comme dit avant, je vais attendre le temps d'avoir une offre de rachat de prêt pour une durée de 14/15 ans avec un taux fixe hors assurance de 1 ou 1.1% avant d'aller voir ma banque SG d'ici fin octobre 2016.

Suggestion du jour : que pensez-vous de mon idée de profiter de cette période de taux très bas, pour finalement tenter un rachat de prêt avec une durée de 20 ans ?
Ce rachat de prêt sur une durée de 20 ans pour un CRD de 149 300 € - incluant 3 330 € de pénalités de remboursement anticipé et frais de reprise de garantie - me permettrait d'avoir des mensualités comprises entre 700 € (pour un taux d'intérêt de 1.2%) et 714 € (pour un taux d'intérêt de 1.4%) à comparer avec mes mensualités actuelles de 972 €.

L'aîné de mes 4 enfants est entré dans le cycle enseignement supérieur et il faut que je trouve des solutions pour augmenter mon revenu disponible mensuel. Etes-vous OK sur cette façon de faire ? Ou préconisiez-vous une négociation pour avoir un taux d'intérêt le plus faible possible sur une durée de 15 ans quitte à moduler à la baisse les mensualités au 1er anniversaire de la mise en place du rachat du prêt ?

Merci d'avance pour vos observations toujours utiles.