Renégociation de prêt immobilier

[ZRR_pigeon]

D'un point de vue strictement financier, avec cette renégociation dont le nouveau taux d'intérêt est fixé à 1.15%, n'ai-je pas intérêt à mettre en place cette clause de modularité des échéances le plus tôt possible soit a priori le 7 septembre 2017 et placer les sommes d'argent sur des livrets LEP rémunérés à 1.75% ?

oui MAIS il faut sur le LEP autant que le capital restant du. comme cela on peut comparer les taux (car même montant).
et outre le fait que réglementairement le LEP est limité, même s'il ne l'était pas, il est fort peu probable que vous ayez une telle somme dispo sur votre compte.

 

[burt91]

je profite de ce post pour vous demander conseil je suis en pleine renégociation crédit renégociation et non rachat car actuellement dans le couple une de nous est sans emploi bref.

Premièrement pensez vous qu'un taux de 1.60 sur 10ans pour 127000 capital restant est correct ? actuellement je suis a 3.05%
économie de 10500e d’intérêt en comptant les frais de dossier pas mal !!

J'aurais également des "frais de dossier" de 1500e incompressible j'ai déjà essayé de négocier a ce niveau cela vous parait correct ?

Et j'avais surtout une question sur l'assurance peut t'on la résilier et la changer la banque m'a dit que non car c'est une renégociation et non un rachat donc l'assurance reste la même malgré ce fait il n'y a pas moyen a date anniversaire de la changer ?

merci a vous

 

[Aristide]

Bonjour,

c est 36 mois au credit agricole mais 24 mois au CIC/ CREDIT MUTUEL, la modularité c est 30% du capital remboursé pas 30% de l echeance totale, avec ces prets tu peux aussi reporter une echeance mais en capital uniquement, tu payeras quand meme interet + Assurance

Je ne connais pas le détail exact de l'offre CIC/Crédit Mutuel mais cette dernière précision ne semble concerner que cette enseigne.

En effet, au Crédit Agricole la modulation est bien possible en augmentation ou en diminution de la mensualité (capital amorti + intérêts) hors assurances de +/-30% par rapport à l'échéance précédente.

L'éventuelle augmentation de la durée résultant des modulations effectuées est de 3 ans maximum pour un prêt à taux fixe (5 ans pour un prêt à taux révisable).

L'offre de cette enseigne permet aussi d'autres options de report soit d'échéances (capital + intérêts) soit de capital seulement.

Pouvez-vous me confirmer que je pourrai mettre en place cette clause de modularité à partir du 7 septembre 2017 soit 2 ans après la signature de l'offre de prêt ? Est-ce que la date d'acceptation du prêt est la date de signature de l'offre de prêt ? Ou est-ce une autre date ?

Vous ne signez l'offre de prêt que lorsque vous l'acceptez soit au minimum 10 jours francs (= entiers) après que vous l'ayez reçue.
C'est donc bien la même chose.

D'un point de vue strictement financier, avec cette renégociation dont le nouveau taux d'intérêt est fixé à 1.15%, n'ai-je pas intérêt à mettre en place cette clause de modularité des échéances le plus tôt possible soit a priori le 7 septembre 2017 et placer les sommes d'argent sur des livrets LEP rémunérés à 1.75% ?

Le LEP n'est rémunéré qu'à 1,25% et le plafond d'épargne est fixé à 7.700€

Mais puisque ce taux reste supérieur au taux de votre crédit votre intérêt serait de rembourser le moins possible à votre banque de façon à laisser vos avoirs le plus et le plus longtemps possible sur ce LEP dont le taux est de 0,10% supérieur à celui de votre crédit./

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

J'aurais également des "frais de dossier" de 1500e incompressible j'ai déjà essayé de négocier a ce niveau cela vous parait correct ?

Si vous aviez procédé par un rachat de crédit vous auriez du payer une indemnité de remboursement anticipé (IRA) égale à un semestre d'intérêts soit 1.936€ auxquels il aurait fallu aussi ajouter des frais de dossier et de nouveau frais de garanties.

Et j'avais surtout une question sur l'assurance peut t'on la résilier et la changer la banque m'a dit que non car c'est une renégociation et non un rachat donc l'assurance reste la même malgré ce fait il n'y a pas moyen a date anniversaire de la changer ?

Ce ne serait possible que si votre banque l'accepte..........ce qui est très peu probable !

Cdt

 

[burt91]

merci pour votre réponse pour les ira j'avais négocié le fait de ne pas en avoir lors de rbt anticipé d’ailleurs le fait de renégocier le crédit ne va pas me faire sauter cet avantage que j'avais négocié ?

après ce qui m’embête c'est de payer 1500e pour d'ici moins d'un an faire un rachat (comme ça je pourrais changer mon assurance qui est hors de prix et faire baisser le taux également 1.60 sur 10 ans c'est un peut fort) et redevoir payer des frais de dossier

 

[ZRR_pigeon]

après ce qui m’embête c'est de payer 1500e pour d'ici moins d'un an faire un rachat (comme ça je pourrais changer mon assurance qui est hors de prix et faire baisser le taux également 1.60 sur 10 ans c'est un peut fort) et redevoir payer des frais de dossier

combien d'interets allez vous economiser chaque mois ?
diviser les 1500€ par ce montant et cela vous dira le laps de temps qu'il faut attendre.

 

[Aristide]

d’ailleurs le fait de renégocier le crédit ne va pas me faire sauter cet avantage que j'avais négocié ?

Vérifiez ce que prévoit la clause de remboursement anticipé dans l'avenant de renégociation que vous aurez à accepter.

après ce qui m’embête c'est de payer 1500e pour d'ici moins d'un an faire un rachat (comme ça je pourrais changer mon assurance qui est hors de prix et faire baisser le taux également 1.60 sur 10 ans c'est un peut fort) et redevoir payer des frais de dossier

N'oubliez pas d'y ajouter aussi les nouveaux frais de garantie

combien d'interets allez vous economiser chaque mois ?
diviser les 1500€ par ce montant et cela vous dira le laps de temps qu'il faut attendre.

Ce calcul est très approximatif car il ne tient pas compte de la perte d'intérêts - au taux de rémunération de l'épargne - sur ces 1.500€ payés en une seule fois au début du nouvel échéancier.

Cdt

 

[julienB]

Merci Aristide pour vos précisions.

Je viens de prendre 2 décisions :

1] Je vais accepter cette offre de renégociation SOCIETE GENERALE (taux de 1.15% sur 14 ans) car elle me semble très bonne et ne souhaite pas risquer d'énerver la Directrice de mon agence voire de prendre le risque de finalement pas avoir cette offre en ergotant pour faire baisser ce taux de 0.05 ou 0.1%.
Je compte adresser le mail suivant ce soir :
" ... Je vous remercie chaleureusement pour votre offre de renégociation me permettant de bénéficier d'un taux fixe hors assurance de 1.15% en lieu et place de 1.85% à compter de la mensualité de février 2017. Je vous confirme mon souhait de rester client de votre banque.
En conséquence, je vous demande de m'adresser, dès que possible, un document précisant ces nouvelles conditions du prêt immobilier : j'y apposerai la date, mon nom et prénom ainsi que celui de mon épouse, la mention bon pour accord et nos signatures.
Je reste à votre entière disposition pour vous rencontrer si besoin.
Cordialement
xx
Nota :
Pour votre information, je mets en stand-by les discussions avec le CREDIT AGRICOLE qui maintient son offre de rachat de prêt avec un taux de 0.99% et, après mise en place de la clause de modularité des échéances un an après la signature de l'offre de rachat, des mensualités de 930 € pendant un an et de 766 € pendant 16 ans. Je cesserai ces discussions avec le CREDIT AGRICOLE dès nos signatures sur l'offre avenant à notre prêt immobilier SOCIETE GENERALE ..."
Qu'en pensez-vous ? Avez-vous des conseils à me donner ?

2] Je mettrai en place cette clause de modularité des échéances au sein de ce prêt immobilier SG renégocié avec un taux de 1.15% le plus tôt possible c'est-à-dire à partir du 7 septembre 2017.
A cette date-là, dans ces nouvelles conditions, mes mensualités passeront de 928 € à 816 €. Cette somme mensuelle d'argent de 112 € sera placée sur mes livrets LEP rémunérés à 1.25% ou sur mon livret d'épargne entreprise rémunéré à environ 5% (du fait de l'abondement de mon entreprise). Cela est théorique car je verrai si l'année prochaine je peux mettre mensuellement de côté ces 112 € ... je l'espère !!!

Je suis presque au bout de cette renégociation et j'espère que mes réflexions et questionnements intéressent du monde. Avez-vous des derniers conseils à me donner dans cette dernière ligne droite ? Merci d'avance.

Nota pour burt91 : merci de créer une discussion pour votre renégociation. Cela sera plus simple pour vous et pour la fin de ma discussion. Je vous conseille, néanmoins et quelque soit votre situation, de faire une simulation de rachat par une banque qui n'est pas votre banque. Le site e-immobilier de la banque CREDIT AGRICOLE permet, par exemple, d'avoir une simulation complète directement sur Internet. Cela est peut-être possible pour d'autres banques. Cela vous aidera pour vous situer par rapport à ce que peuvent proposer les banques pour un rachat de prêt. Il me semble que vous devriez obtenir un meilleur taux que 1.6% sur une durée restante de 10 ans mais cet avis est purement théorique car les grilles de taux se basent sur les revenus, le niveau d'épargne, les souhaits affichés d'investissement ... Bon courage en tout cas pour votre démarche.

 

[ZRR_pigeon]

Ce calcul est très approximatif car il ne tient pas compte de la perte d'intérêts - au taux de rémunération de l'épargne - sur ces 1.500€ payés en une seule fois au début du nouvel échéancier.

vu le montant des interets du pret, cette erreur d'approximation sera completement negligeable car tellement plus faible (d'au moins un ordre de grandeur voire 2).

oui 100 + 1 ~ 100

 

[burt91]

merci pour les précisions julien malheureusement vu ma situation pro actuelle je ne peut pas faire de rachat sinon j'aurais bien sur opté pour cette solution

 

[Aristide]

vu le montant des interets du pret, cette erreur d'approximation sera completement negligeable car tellement plus faible (d'au moins un ordre de grandeur voire 2).

oui 100 + 1 ~ 100

Si l'on raisonne sur le coût du crédit simple il faut 21,19 mois pour "amortir" les 1.500€ de frais de dossier.

Si l'on raisonne sur le coût du crédit corrigé (Taux épargne = 0,75 % livret A) mais sans tenir compte (à tort) du manque à gagner en intérêts sur les 1.500€ de frais de dossier payés le "point mort" passe de 21,19 mois à 20,01 mois.

Et si l'on raisonne sur le coût du crédit corrigé en intégrant le manque à gagner en intérêts sur les 1.500€ de frais de dossier le même "point mort" passe alors de 20,01 mois à 20,27 mois.

L'incidence du manque à gagner en intérêts sur les frais de dossier sur la durée d'atteinte du "point mort" représente donc 0,26 mois.

(Dans feuille Excel jointe possibilité vérifier en supprimant ces 1.500€ de frais de dossier en cellule "N9" matérialisée en vert).

Il va sans dire qu'avec un taux réel de rémunération de l'épargne autre que 0,75% les résultats seraient différents; le cas échéant il suffit de le modifier en cellule "H4".

Cdt

 

[julienB]

Je vous sollicite une dernière fois pour avoir vos avis sur le mail que je compte adresser ce soir :
" ... Je vous remercie chaleureusement pour votre offre de renégociation me permettant de bénéficier d'un taux fixe hors assurance de 1.15% en lieu et place de 1.85% à compter de la mensualité de février 2017. Je vous confirme mon souhait de rester client de votre banque.
En conséquence, je vous demande de m'adresser, dès que possible, un document précisant ces nouvelles conditions du prêt immobilier : j'y apposerai la date, mon nom et prénom ainsi que celui de mon épouse, la mention bon pour accord et nos signatures.
Je reste à votre entière disposition pour vous rencontrer si besoin.
Cordialement
xx
Nota :
Pour votre information, je mets en stand-by les discussions avec le CREDIT AGRICOLE qui maintient son offre de rachat de prêt avec un taux de 0.99% et, après mise en place de la clause de modularité des échéances un an après la signature de l'offre de rachat, des mensualités de 930 € pendant un an et de 766 € pendant 16 ans. Je cesserai ces discussions avec le CREDIT AGRICOLE dès nos signatures sur l'offre avenant à notre prêt immobilier SOCIETE GENERALE ..."
Qu'en pensez-vous ? Avez-vous des conseils à me donner ?

 

[Cresus93]

"Qu'en pensez-vous ? Avez-vous des conseils à me donner ?"

1) retirer le mot "chaleureusement" : inutile de manger dans la main du banquier ;
2) rajouter l'expression "à ces conditions" après "rester client de votre banque" ;
3) du coup, oublier le dernier paragraphe "nota"

 

[julienB]

Bonjour,

Juste pour info : voici ci-dessous le courrier, signé de mon épouse et de moi-même, que j'ai remis à la Directrice de l'agence SG mardi dernier.

"... Madame, Monsieur,
Par la présente, nous soussignons vouloir renégocier notre prêt immobilier à la SOCIETE GENERALE en référence.
Et ceci sous les conditions évoquées lors de notre entretien avec xxx le xxx et précisées dans son mail en date du xxx soient :
- frais de dossier : 300 €
- taux d’intérêt hors assurance : 1.15%
- première échéance modifiée : xxx
- confirmation de l’absence de frais lors de la mise en place de l’option « modification des modalités de remboursement » (cf. article 6 « montant des échéances » de l’offre de prêt).
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos salutations distinguées ..."

Ce type de courrier peut vous aider. J'attends à présent la réponse prochaine de la SG et notamment la date objective de l'émission de l'offre avenant.

N'étant sûr de mon coup que lorsque j'aurai cette offre avenant, j'ai mis en stand-by mes discussions avec CREDIT AGRICOLE et CREDIT MUTUEL qui proposent des offres de rachat avec des taux de l'ordre de 1.2 ou 1.3% sur 14 ans mais avec un très bon avantage de mise en place de la clause de modularité des échéances avec un possible allongement de la durée initiale de 3 ans.
De plus, le CREDIT MUTUEL permet de mettre en place cette clause sans condition minimale de durée.

Par exemple, pour un rachat par le CREDIT MUTUEL d'un CRD de 144 k€ avec un taux de 1.2% et une mise en place 1 mois après la signature de l'offre de rachat de cette clause d'allongement de durée, les mensualités s'élèveraient à 788 €. Même si effectivement, je paierai plus d'intérêts au global qu'à la SOCIETE GENERALE, cette solution est à étudier. Quelqu'un a-t-il un retour d'expérience à faire partager sur la mise en place de cette clause de modularité sur des prêts CREDIT MUTUEL ?

A plus tard.

 

[Loulou972]

Bonjour

Je profite de ce post sur la renégociation de prêt immobilier pour à mon tour solliciter votre aide voire votre expertise pour certains dans ce domaine.

J'ai souscrit un prêt immo en 2011 avec LBP ce prêt immo comporte 1 PTZ et 1 prêt fixe à 3,95 %. depuis fin 2014 j'essaie de renégocier avec cette banque, face à leur silence j'ai même saisie le médiateur de LBP pour demander des explications il m'a opposé ne pas être compétent pour ce type de demande.

Puis par courrier LBP m'a dit qu'ils n'avaient aucune obligation de renégocier avec moi

Bref lorsque j'ai eu des offres de renégociation on ne peut plus farfelues, il fallait accepter un crédit revolving, ou prendre une assurance habitation qui me coutait 2x plus cher alors que celle que j'ai me convient parfaitement M..F
Début novembre le conseiller a enfin changé là je bénéficie d'un semblant de réponse .
Ce dernier me demande contre une baisse de mon taux à 1,30 de prendre 2 livrets (2 enfants) et une carte visa 1er. Tous nos échanges sur cette offre ne sont restées qu'au stade de la verbalisation c'est à dire aucun écrit n'engageant LBP (entretien téléphonique uniquement)
Toutefois, il m'a déjà adressé, le formulaire de renégociation à signer, les formulaires des Livrets A à remplir et le formulaire de carte bleue à signer
Lorsque que je demande une simulation par écrit de ce qu'il m'a annoncé verbalement voici sa réponse

Bonjour Madame....

Une simulation de renégociation de prêt immobilier n'est impossible par
mesure de conformité. Les simulations réalisables sont essentiellement pour
une acquisition d'un bien immobilier ou d'un rachat d'un prêt immobilier et
non pour une renégociation.

Qu'en pensez-vous -est-ce vrai, je n'ai aucune connaissance juridique sur la réalité de cette information

Dans ce cas à défaut d'une simulation, je lui ai demandé de me mettre par écrit l'offre , il refuse également
Je trouve que c'est anormal de demander à un client de se positionner sur une soit disant offre sans aucun élément écrit .....du vent quoi.
Il peut me dire après en cas de litige que c'est moi qui ai mal compris alors que la parole s'en va mais les écrits restent
Je vous remercie d'ores et déjà pour toutes les réponses qui seront apportées
Cordialement
Loulou972

 

[Aristide]

Bonjour,

Puis par courrier LBP m'a dit qu'ils n'avaient aucune obligation de renégocier avec moi

C'est tout à fait exact.

Lorsque que je demande une simulation par écrit de ce qu'il m'a annoncé verbalement voici sa réponse

Bonjour Madame....

Une simulation de renégociation de prêt immobilier n'est impossible par
mesure de conformité. Les simulations réalisables sont essentiellement pour
une acquisition d'un bien immobilier ou d'un rachat d'un prêt immobilier et
non pour une renégociation.

Qu'en pensez-vous -est-ce vrai, je n'ai aucune connaissance juridique sur la réalité de cette information

Ce n'est pas une question de droit; qu'il s'agisse de renégociation ou de nouveau projet aucun texte n'oblige à fournir une simulation.

Par contre, commercialement parlant ce n'est pas du tout professionnel mais est assez en rapport avec ce que l'on lit par ailleurs sur cette "banque" !!!

Dans ce cas à défaut d'une simulation, je lui ai demandé de me mettre par écrit l'offre , il refuse également
Je trouve que c'est anormal de demander à un client de se positionner sur une soit disant offre sans aucun élément écrit .....du vent quoi.
Il peut me dire après en cas de litige que c'est moi qui ai mal compris alors que la parole s'en va mais les écrits restent

Une simulation ne reste de toutes façons qu'une proposition commerciale sans aucun engagement que ce soit sur les conditions du crédit ou sur son acceptation.

Le seul document qui engage la banque est l'offre de prêt ou, pour une renégociation, l'avenant à offre de prêt initiale ce document devant répondre à des conditions et contraintes tant de fond que de formes imposées par la code de la consommation ce qui n'est pas du tout le cas de l'éventuelle proposiotion/simumation commerciale.

Cdt

 

[Loulou972]

Bonjour

Et merci pour votre réponse
Je suis étonnée par ce refus de sortir une simulation parce qu'en 2015 lorsque je suis allée voir le conseillé à l'époque dans mon ancienne agence à Paris 14émé( pour info je suis passée à la banque en ligne)
Il m'a sorti un document avant et après avec le nouveau taux de 2,50% mais cette proposition était assortie d'une souscription d'un credit revolving de 1000 € d'une assurance habitation beaucoup plus cher que ce que j'ai actuellement et enfin d'une protection juridique
c'est pour cette raison que je suis étonnée par ce procédé alors qu'il prône une totale transparence assortie d'une relation de pleine confiance

Autre question sur la demande de renégociation figure un tableau avec le taux 3,95 % montant du CRD 183541,74 et le nombre de d'échéances restant dû il a mis 00 alors que le montant initial du pret pactys serenite plus est de 184 085 € depuis 2011 je rembourse ce prêt + le PTZ
Ce montant semble bien important.

Il me semble que vous aviez mis Aristide à l'époque un fichier de simulation pour prêt immobilier avez vous un fichier similaire pour tester les éléments d'une renégociation

Cdt

 

[Aristide]

Il me semble que vous aviez mis Aristide à l'époque un fichier de simulation pour prêt immobilier avez vous un fichier similaire pour tester les éléments d'une renégociation

Vous faites sans doute allusion à l'applicatif joint à ce billet de mon blog ?

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie) (Blog)
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« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (2ème partie)
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Cdt

 

[julienB]

Bonjour,

Pour votre bonne information, juste pour vous dire que j'ai bien reçu l'offre avenant de la SOCIETE GENERALE avec des frais de dossier de 300 € et un taux d’intérêt hors assurance de 1.15%.

Je signe cette offre avenant le 16 décembre.

Bon courage dans vos renégociations et bonnes fêtes de fin d'année.