Renégociation de prêt immobilier

[julienB]

Merci encore pour ces réflexions.

Le besoin en financement de travaux est de 45 000 € dont 15 000 € de cession de SCPI en mars 2014. Pour être clair, je dois emprunter 30 000 € pour des travaux.

Pour être clair, ma préférence concernant ce financement de 30 000 € va vers une inclusion dans le prêt immobilier principal. Mes calculs m'aménent à la réflexion suivante. Ce "rachat" de prêt avec un nouveau montant fixé à 198 000 € impliquerait les mesualités suivantes :
- 880 € pendant 15 mois,
- 1 220 € pendant 204 mois,
soit un coût total d'intérêts de 62 820 € avec un taux fixe hors assurance de 3.10% et une durée de 18 ans et 2 mois.
Ce coût d'intérêts de 62 820 € est à comparer aux 41 955 € de la solution initiale. C'est cependant cette solution qui a ma préférence car je regarde avant tout des mensualités raisonnables ... et m'en fiche de payer environ 1 200 € pendant 3 ans de plus quand j'aurai 56 ans (et donc sans mes 4 enfants) si cela peut me permettre d'offrir en 2014 une chambre à chacun de mes 4 enfants avec une belle extension en bois à la clef.
Que pensez-vous de mon mode de raisonnement ?

Si cette hypothèse d'un prêt de 198 000 € est retenue avec une signature en mars 2013 et que mes travaux débutent uniquement en novembre 2013, comment cela se passe-t-il ?
- déblocage de 168 000 € en mars 2013 et déblocage de 30 000 € à la factures des artisans début 2014,
- déblocage de 198 000 € en mars 2013,
- autre solution ...

Merci d'avance pour vos aides sur ce point précis car je suis dans le flou le plus complet.

A plus tard.

 

[Aristide]

La règle est un déblocage des fonds sur justification des besoins (factures) au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Attention aux clauses éventuelles de délais maxi pour le déblocage des fonds.

Si votre banque accepte un prêt unique (???) celà vous obligerait donc à un premier appel de fond de 168.000€ et 30.000€ ultérieurement

Mais, sauf à ce que votre banque accepte et pratique "l'amortissement immédiat" sur mise à disposition partielle, vous devriez prévoir un différé de même durée où vous ne paieriez que des intérêts.

Suivant la technique utilisée il pourrait s'agir soit d'un différé interne; dans ce cas vous auriez une période d'amortissement réduite de 6 mois ce qui gonflerait vos échéances.

Su c'est un différé externe (= anticipation) votre durée totale serait augmentée de 6 mois mais vos mensualité ne seraient pas modifiées.

Le différé augmente forcément le volume des intérêts payés (et le nombre des primes d'assurances si différé externe)

Sur ces techniques éventuellement voir :

Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat

[lien réservé abonné]

et vérifier avec votre banque ce qu'elle peut techniquemnt faire et accepte de proposer.

Cdt

 

[julienB]

Je vais lire tranquillement demain la note d'Aristide sur les intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat.

J'ai bien noté les règles concernant le déblocage des fonds qui se feront notamment sur présentation des factures.

Une question pour Aristide : me conseillez-vous de coupler ce rachat de crédit avec 30 000 € de travaux et la mise en place d'un différé interne ou pensez-vous qu'il faut que je concentre uniquement à ce rachat de prêt de 168 000 € avec cette très belle offre de BNPPARIBAS ?

Merci d'avance pour les conseils de bon sens. Je reviens demain pour vous dire ce que j'ai compris du blog d'Aristide.

 

[Capach]

Rien à rajouter sur les différés.

et vérifier avec votre banque ce qu'elle peut techniquement faire et accepte de proposer.
Cdt

Là est toute la question. La BNP peut inclure, il me semble, un budget travaux dans un prêt de rachat. Si la solution d'un prêt avait été retenue, elle aurait pu également lisser ce prêt dans le prêt immo car il concoure au même objet. De mémoire et toujours soumis à l'acceptation de la banque, il me semble que la BNP n'accepte pas un rallongement de durée par rapport au prêt racheté.

Un banquier, un financier ou un conseil considérera toujours la solution financière la moins coûteuse dans sa globalité. Si c'est l'échéance que vous recherchez, argument imparable de l'age de vos enfants à votre future soixantaine, l'inclusion du budget travaux dans le rachat peut être la solution qui vous convient.

 

[Aristide]

Une question pour Aristide : me conseillez-vous de coupler ce rachat de crédit avec 30 000 € de travaux et la mise en place d'un différé interne ou pensez-vous qu'il faut que je concentre uniquement à ce rachat de prêt de 168 000 € avec cette très belle offre de BNPPARIBAS ?

Si ce couplage était réglementairement et techniquement possible, avant de vous donner une réponse certaine, il faudrait répertorier les avantages et les inconvénients des deux options.

1) - L'option "prêt unique" satisfait-elle à la réglementation ?

Les textes en vigueur réglementent bien les prêts à la consommation et assimilés (travaux <= 75.000€), les prêts immobiliers et les regroupements de crédits qu'ils s'agisse de prêts consommation, de prêts immobiliere et de prêts conso avec des prêts immobiliers.

Or le cas que vous proposez "ne rentre dans aucune de ces cases".
En effet il s'agit d'un rachat de crédit immobilier (= assimilé à prêt immobiler) et, d'autre part, d'un nouveau prêt qui serait assimilé à un prêt à laconsommation.

La réglementation applicable dans ce cas relèverait donc "de l'appréciation souveraine des tribunaux".

Cependant, avec un prêt immobilier vous bénéficiez seulement d'un délai de réflexion de 10 jours francs alors qu'avec un prêt consommation vous avez d'abord un délai de réflexion possible de 15 jous (= délai de validité de l'offre) et, ensuite, à partir du lendemain de votre acceptation, vous avez - en plus - un délai de rétractation de 14 jours.

Ce qui me laisse supposer qu'en cas de problèmes ultérieurs un tribunal débouterait une banque qui aurait procédé ainsi (un seul crédit pour 2 objets dont assimilé à de la consommation) puisque, dans ce cas de figure l'emprunteur se sera vu appliquer un dispositif juridique moins sécurisant que celui auquel il aurait pu prétendre.

Inversement un emprunteur, attaqué par sa banque pour quelque motif que ce soit, via son avocat, aurait jeu facile d'argumenter sur l'appplication de cette pprocédure moins sécurisante pour lui.

Mais si la BNP accepte ce risque......tant mieux pour vous......et, peut-être.......tant pis pour elle...!!!...???

2) - L'option prêt unique permet t-elle le lissage ou les paliers d'échéances ?

Oui.....mais la banque a t-elle les moyens techniques de combiner cette option avec
+ L'amortissement immédiat des mises à dispositions partielles
+ Le différé interne
+ Le différé externe

3) - Si prêt unique quid du délai maxi de mise à dispotion de la totalité des fonds ?

Voir offre/contrat

4) - Si prêt unique
+ Avec amortissement immédiat des mises à dispositions partielles de fonds = OK
+ Si non le différé (interne ou externe) accroit le coût du crédit

5) - Si deux prêts
+ Pas de souci quant aux technisques à prévoir (amortissement immédiat - différé)
+ Mais frais dossier plus élevés
+ Frais garanties plus élevés.

Vu de l'extérieur - en ce qui me concerne tout au moins - une réponse claire et précise ne peut être apportée.
Tous ces points sont à voir et évaluer avec votre banque.

Cdt

 

[julienB]

Bonsoir à tous,

Je vous tiens au courant de mon entretien avec le Directeur de mon agence LCL avant hier.

Au final, il veut absolument me garder et me propose une renégocation avec un taux de 3.27% à appliquer à partir de fin mars 2013 en lieu et place du taux déjà renégocié en janvier 2011 à 3.70%.
Pour la même durée restante de 16 ans 1/2, les mensualités seraient les suivantes :
- 786 € jusqu'en juillet 2014,
- 1 126 € pendant les 10 années suivantes,
- 1 062 € pendant les 5 années suivantes,
Le coût total des intérêts est de 49 264 €.

D'après mes calculs, cette renégociation avec un taux de 3.27% - et des frais de dossier de 400 € - est équivalente à un rachat de mon prêt avec un nouveau taux BNPPARIBAS de 2.90% ... taux que j'aurais du mal à avoir.
Je vais donc rester dans ma banque et vais attendre les 15 jours qui viennent d'avoir cette proposition de renégociation sous forme d'avenant. Me confirmez-vous que pour une durée de 16 ans 1/2, je ne pourrais avoir un meilleur taux de renégociation que 3.27% ?

Concernant les travaux, j'ai bien noté que tout cela serait trop difficile de coupler avec une renégociation ou un rachat de prêt. Je mettrai en place ce prêt travaux normalement avec un taux de 2.9% sur 15 ans dans environ 6 mois.

Merci encore pour vos conseils avisés.

 

[Capach]

Le coût total des intérêts est de 49 264 €.
(...)
D'après mes calculs, cette renégociation avec un taux de 3.27% - et des frais de dossier de 400 € - est équivalente à un rachat de mon prêt avec un nouveau taux BNPPARIBAS de 2.90% ... taux que j'aurais du mal à avoir.

C'est toujours une excellente proposition mais ne disiez-vous pas que BNP proposait 3% sur 15 ans et un coût total au alentours de 40 000€ ?

Ensuite, passer à la BNP suppose les mêmes frais de dossier, de prises de garanties, etc donc quelques milliers d'euros en plus. Finalement, la différence entre les deux banques serait minime. Est-ce alors votre intérêt (ou votre envie) de changer pour si peu ?

D'aprés ce que je comprends, LCL modifie le contrat de prêt, vous gardez donc l'amortissement actuel alors que BNP vous ferait partir sur un nouveau contrat.

Je crois aussi savoir mais à vérifier suivant votre profil bancaire que LCL est un peu moins chère que BNP. Si LCL a fait des efforts, peut-être qu'ils en feront de même pour le prêt travaux.

Il serait aussi intéressant que LCL pratique les prêts gigognes pour diminuer encore le coût total mais ce serait un nouveau dossier avec prise de garantie, etc. Intéressant ? pas certain.

Bref, je pense qu'on peut toujours trouver mieux que 3.27% mais cela dépend de votre région et je ne suis pas sur que le gain escompté vaille la chandelle. En somme, vous êtes arrivé au bout de vos démarches !

 

[julienB]

Merci Capach.

Pour bien reformuler, pour la même durée restante de 16 ans 1/2 et des mensualités calculées sans paliers, l'offre LCL avec un taux de 3.37% est exactement équivalente à celle de BNPPARIBAS avec un taux de 3.00% sachant que BNPPARIBAS doit intégrer des frais de prise de garantie et de rachat de prêt pour un montant total de 5 000 €.

Au final, je vais très certainement rester au LCL avec cette proposition de renégociation avec un taux de 3.27% à formaliser par avenant. Le prêt travaux viendra plus tard sous 6 à 12 mois après la fin des études de conception de l'extension bois de ma maison.

Merci encore pour toutes ces contributions ... et vous tiens au courant lorsque je recevrai les avenants au prêt immobilier.

 

[Aristide]

Bonjour,

Avec l'applicatif joint à ces billets (que je viens de modifier) vous pouvez comparer une renégociation et un rachat sur trois crières:

+ Coût crédit simple
+ Coût du crédit corrigé.
+ Taux Effectif Global d'Ensemble

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie) et 2è partie qui suit

[lien réservé abonné]

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[julienB]

Bonsoir à tous,

Je viens de recevoir mon offre d'avenant à mon prêt avec ce taux de 3.27% à appliquer à partir de fin mars 2013.
Pour la même durée restante de 16 ans 1/2, les mensualités sont les suivantes :
- 819 € jusqu'en août 2014,
- 1 159 € pendant les 10 années suivantes,
- 953 € pendant les 5 années suivantes,
Le coût total des intérêts est de 47 689 €.

C'est une très bonne offre que je vais signer à partir du 12 mars 2013. Il me reste une dernière question : tous les gains sur le taux sont comptabilisés dans les mensualités des 5 dernières années avec une baisse de ces mensualités de plus de 140 €. Mon prêt initial à paliers signé en août 2009 ne comporte pas, dans les conditions générales, d'article lié à la modularité des échéances. Puis-je dans le cadre de cette renégociation ou d'une autre demander l'insertion d'un article "modularité des échéances" ?

Pour être franc, je m'attendais à ce que mon nouvel échéancier me fasse béénficier de réductions des mensualités de l'ordre de 30 à 35 € sur les 16 années 1/2 restantes plutôt que de bénéficier de réductions de mensualités d'environ 145 € sur les 5 dernières années. Quelqu'un a-t-il un retour d'expérience à partager sur un prêt à paliers comprenant ou non un article "modularité des échéances" ?

Bonne soirée.

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous pouvez toujours tenter de demander qu'une clause de modulation des échéances soit insérée dans l'offre mais votre banque n'est pas obligée d'accepter.

D'ailleurs il n'est pas certain qu'elle ait les possibilités techniques de gérer ces modulations (à vérifier).

Par ailleurs il faut se rappeler que, généralement, même lorsqu'elle est prévue au contrat, la modulation des échéances est une option éventuelle que la banque accepte de mettre en oeuvre ou pas au moment où l'emprunteur le demande (respect taux endettement).

Cdt

 

[Capach]

A vrai dire, la banque vous a fait une offre en fonction de ce qu'elle peut/souhaite vous proposer, libre à vous d'accepter ou non. De mémoire, il ne me semble pas que LCL puisse proposer la modulation des échéances dés qu'il y a un palier.

A voir avec LCL sur un réaménagement des paliers. Vous l'aviez déjà fait ?

 

[julienB]

Pour Capach.

Je confirme que mon Directeur d'agence a précisé que pour un prêt à paliers, le LCL ne proposait pas de modulation des échéances.

A plus tard.

 

[Capach]

Je m'en doutais.

Bon, l'offre n'est pas forcément idéale à cause du manque de modularité mais rien n'est parfait en ce monde.

Ceci dit, quand LCL parle de modularité, on parle de cette option et de sa gratuité. Comme tout contrat, il est possible de revoir les échéances mais cela sera payant, un nouvel avenant.

 

[julienB]

Bonjour,

Je reprends cette discussion après plus de 2 ans de silence car je recommence actuellement une opération de rachat / renégociation pour mon prêt immobilier signé au LCL en août 2009.
Les données actuelles sont :
* capital restant dû : 148 400 €
* taux actuel hors assurance : 3.27 %
* durée restante : 14 ans
* mensualités :
- 1 160 € pendant 9 ans jusqu'en août 2024,
- 950 € pendant pendant 5 ans (fin programmée du prêt en août 2029).
* coût des intérêts restants : 35 200 €
* assurances : 100% sur ma tête - 30% sur celle de mon épouse
* taux moyen de l'assurance auprès de GMPA de 0.29% soit un coût mensuel de 43 € : délégation d'assurances fort intéressante étant officier de réserve.

Je mène les négociations comme la dernière en janvier 2013 : je vais voir la concurrence puis je vais tester mon Directeur d'agence LCL pour voir s'il s'aligne sur les propositions de la concurrence avec le différentiel de taux lié à l'absence du paiement des pénalités de remboursement anticipé et des frais de reprise de garantie.

Après avoir le rapport de l'institut CSA du Crédit Logement du 1er trimestre 2015 et celui de mai 2015, je me fixe un objectif, pour un rachat de prêt, un taux fixe hors assurance de 1.90% pour une durée de 16 ans. Pensez-vous que cela soit atteignable ? Dans vos négociations actuelles, constatez-vous une stabilisation des taux immobiliers ou une hausse ?
Quoiqu'il arrive (rachat de prêt ou renégociation), mon objectif global est d'avoir à partir de juillet 2015 une mensualité fixe hors assurance inférieure à 930 € pour les 16 prochaines années.
Cela équivaut pour le LCL, dans le cadre de cette renégociation, à m'accorder un avenant au prêt actuel avec un taux fixe hors assurances de 2.28%. Quelqu'un dans le même cas que moi a-t-il pu avoir ce type de taux dans une renégociation ?

Enfin, j'ai 43 ans, suis marié avec 4 enfants, mon revenu mensuel net est de 4 300 €, le montant mensuel des allocations familiales est de 630 € et ma femme, conseillère municipale, reçoit une indemnité mensuelle de 700 €.

Quelques informations / remarques :
Une des banques que j'ai rencontré cette semaine pour une simulation de rachat m'a proposé un taux fixe hors assurances de 2.05% sur 15 ans et de 2.30% sur 16 ans. Existe-t-il toujours un écart aussi important entre la durée de 15 ans et celle de 16 ans ? Cette banque m'a annoncé qu'entre les taux du mois de mai et de juin 2015, la hausse était de 0.20%.
Enfin, elle m'a bien précisé qu'une optimisation de 0.10 à 0.15% sur les taux annoncés était envisageable mais pas au-delà. A 2.15% sur 15 ans, je suis encore un petit peu loin de mon objectif de 1.90%.
Je vois 2 autres banques d'ici le 15 juin pour essayer de conclure une offre de prêt d'ici le 20 juin.
En effet, j'ai peur qu'avec la subite hausse des OAT à 10 ans en mai, les taux commencent à remonter au cours de l'été. Qu'en pensez-vous ?

Merci d'avance pour vos réponses toujours constructives. Aussi, j'espère que les données concrètes et actuelles que je donne pourront aider d'autres personnes lisant le forum.

A plus tard.

 

[ZRR_pigeon]

pourquoi 1 ans et pas 15 ? la hierarchie des taux effectivement fait qu'il y a discontinuité des taux au passage des 10, 15, 20, 25 ans...

1.9% ne semble pas impossible, loin de la, ici la banque populaire propose 1.75% donc ca doit etre possible.
mettez vous a leur place, pourquoi vous feraient ils un meilleur taux ?
- tres bon profil ?
- risque d'aller ailleurs ?

 

[julienB]

Je maintiens une durée restante de 16 ans plutôt que 15 ans car je fais le calcul suivant :
15 ans avec 1.80% > mensualités de 970 €
16 ans avec 1.90% > mensualités de 925 €

Ce différentiel de 45 € est important pour moi car j'ai 4 enfants de 16, 15, 12, 10 ans qui vont commencer à me coûter un peu d'argent pour les études supérieures.

Même si mon patrimoine est constitué uniquement de ma maison estimée à environ 360 k€ et de 25 k€ de parts SCPI, mes revenus personnels sont conséquents mais ma femme ne travaille pas. Au final, pouvez-vous me dire si mon profil est moyen, bon, excellent pour une banque ?

A plus tard.

 

[julienB]

Je viens de voir BNPPARIBAS ce WE.

Suivant mon profil et de l'actualité des taux dans le Sud-Est, que pensez-vous de la proposition suivante :
- frais de dossier gratuits
- pénalités de remboursement anticipé de 2 400 €
- frais de reprise de garantie de 1 938 € (valeur indicative de Crédit Logement)
- taux fixe de 2.20% pour une durée de 16 ans
- mensualités hors assurance de 944 € avec acceptation de la délégation d'assurance GMPA sans surcoût
- maintien de ce taux fixe indiqué sur la simulation de prêt jusqu'au 16 juin 2015 avec révision indicative des taux immobiliers chaque semaine le vendredi
- tendance haussière de ces taux immobiliers à fin juin 2015
- potentialité d'avoir une offre de prêt avec un taux optimisé de 2.10% avec mise en place d'ici mi-juin 2015
- modulation annuelle gratuite +/- 10% des échéances 2 ans après le début du prêt

Il me semble possible d'obtenir une offre de prêt sur une durée restante de 16 ans avec un taux de 2.10%. Pensez-vous que je puisse pousser le bouchon un peu plus loin et obtenir un taux de 1.90 - 2.00% qui est mon objectif initial sur 16 ans ?
Le LCL que je rencontre dans 10 jours devra me faire une offre d'avenant avec un taux 0.26% au-dessus de la proposition BNP sachant que le LCL n'a pas à financer les pénalités et le cautionnement.

Dans le cas où j'obtiendrai 2.10% à la BNPPARIBAS, pensez-vous qu'une offre de renégociation LCL puisse m'être faite à 2.36% ?
Je m'entendais super bien avec le Directeur de l'agence LCL qui vient de quitter l'agence il y a 2 mois. Pas de bol.

Enfin, dernière question pour les spécialistes de l'assurance des prêts immobiliers :
Le taux moyen de mes assurances emprunteur GMPA sont de 0.29% soit un prélèvement mensuel de 43.00 €. Existera-t-il une modification du montant du prélèvement mensuel de mes assurances emprunteur GMPA si je vais à la concurrence pour mon prêt immobilier ?
Je m'explique.
Je paye 0.29 % mes assurances emprunteur GMPA qui est a priori un taux constant.
Le nouveau prélèvement mensuel pourrait être de 35.84 € soit 148 400 x 0.29 / (100 x 12) en lieu et place de 43.00 € soit 175 000 x 0.29 / (100 x 12). Mon calcul est-il exact ?

Merci d'avance pour vos réponses.

 

[Cresus93]

Comme ZRR je pense qu'il faut viser 15 ans et non 16. Le différentiel de 45 euros est faible par rapport à vos revenus (1 %) et ça n'est pas ça qui va changer grand'chose en terme de quotidien. Par contre en coût global, si. Ensuite une telle mensu représente un endettement de 22 %, hors AF et indemnités de Mme, ce qui est très raisonnable.
Enfin j'ai l'impression que les offres de la concurrence ne sont là que pour faire pression sur votre banque actuelle, donc autant qu'elles soient les plus intéressantes possible ! En présentant par exemple (atteignable) 1,7 % sur 15 ans votre banque devrait pouvoir proposer un taux proche de 2.
Concernant l'assurance, si vous "partez vers la concurrence" il s'agit d'un nouveau prêt, donc d'une nouvelle assurance calculée sur le nouveau montant.

 

[Cresus93]

Pour info ING propose 1,78 % sur 15 ans.