Renégociation de prêt immobilier

[ZRR_pigeon]

Ce rachat de prêt sur une durée de 20 ans pour un CRD de 149 300 € - incluant 3 330 € de pénalités de remboursement anticipé et frais de reprise de garantie - me permettrait d'avoir des mensualités comprises entre 700 € (pour un taux d'intérêt de 1.2%) et 714 € (pour un taux d'intérêt de 1.4%) à comparer avec mes mensualités actuelles de 972 €.

descendre sa mensualité est le meilleur moyen de payer trop cher son crédit. Le plus efficace etait de maximiser sa mensualité (dans sa propre limite de budget + la limite que la banque accepte). A fortiori quand on obtient un taux plus faible.

Cela dit, vous faites face a des imprévus, ou du moins prévues mais que vous n'aviez pas prévues, ou pas anticipées.

donc au pied du mur, oui c'est oins pire d'allonger ce credit ou descendre cette mensualité plutot que d'aller chercher un pret conso pour combler les trous.

 

[julienB]

Bonsoir,

Suite à une rapide discussion ce soir avec la Directrice de l'agence BNPPARIBAS, elle vient de m'adresser par mail la proposition de rachat suivante pour un CRD de mon prêt immobilier SG de 143 800 € en novembre 2016 :
- Capital emprunté : 147 000 € (CRD + pénalités de remboursement anticipé + frais de reprise de garantie)
- Durée : 14 ans
- Taux nominal : 1.18%
- Mensualités hors assurances : 950 €
- Coût total des intérêts : 12 550 €
- Frais de dossier : 300 €

Que pensez-vous de cette proposition ? Je viens de répondre et ai demandé, dans la mesure du possible, une offre de rachat avec un taux fixe de 1.00%. J'attends la réponse.
Cette 1ère offre BNPPARIBAS (avec ce taux à 1.18%) me fait gagner 4 000 € (soit coût total des intérêts du prêt SG en novembre 2016 fixé à 19 750 € - 12 550 € - 3 200 €). Ma nouvelle mensualité serait de 950 € en lieu et place de 972 €.
Si j'arrive à obtenir un taux fixe de 1.00% sur 14 ans, ma nouvelle mensualité serait de 938 € avec un gain total de 6 000 €.

Enfin, demain soir, je vois un courtier et vous tiendrai au courant. Me confirmez-vous qu'avant d'aller voir ma banque SG pour renégocier, il me faut une offre de prêt de la concurrence ou qu'une simulation détaillée serait suffisante ?

Quoiqu'il arrive (rachat de mon prêt immobilier par la concurrence, renégociation, rien), j'appliquerais la clause de diminution des mensualités en rallongeant de 2 ans ce prêt qui se terminerait en novembre 2032 au lieu de novembre 2030. J'appliquerais cette clause en novembre 2017 si mon prêt est toujours à la SG ; la clause étant rédigée de la manière suivante "lorsque l'exercice de l'option visant à diminuer le montant des mensualités a pour conséquence d'allonger la durée du prêt, cette durée ne peut être rallongée de plus de 2 ans. La durée totale du prêt ne peut excéder 30 ans ... un délai de 12 mois minimum doit s'écouler entre l'exercice de 2 options".
En novembre 2017, je verrai la SG et demanderai à ce que mes mensualités soient dorénavant de 852 € - soit 120 € de moins que mes mensualités actuelles - avec pour conséquence que mon prêt se terminera en novembre 2032 en lieu et place de novembre 2030.
Avec la lecture de la clause ci-dessus et si les études supérieures de mes enfants le nécessitent, pensez-vous que je pourrais retourner voir la SG en novembre 2018 en demandant à ce que mes mensualités soient de 762 € - au lieu de 852 € - avec pour conséquence que mon prêt se terminera en novembre 2034 en lieu et place de novembre 2032 ?
Merci de vos partages d'expérience sur ce point très sensible des options visant à diminuer le montant des mensualités.

Enfin, j'ai une dernière question. Puis-je faire racheter mon prêt SG avec un CRD de 143 800 € en novembre 2016 et une durée restante de 14 ans par une banque concurrente sur une durée supérieure (exemple : 20 ans) ?
La directrice de l'agence BNPPARIBAS vient de me préciser ce soir que cela était impossible.

Merci d'avance pour vos éclairages la nuit.

 

[ZRR_pigeon]

En novembre 2017, je verrai la SG et demanderai à ce que mes mensualités soient dorénavant de 852 € - soit 120 € de moins que mes mensualités actuelles - avec pour conséquence que mon prêt se terminera en novembre 2032 en lieu et place de novembre 2030.

vous n'avez aucune garantie qu'ils ne l'acceptent, c'est une faculté, pas un droit opposable. s'ils refusent, vous êtes dans le cac....

Enfin, j'ai une dernière question. Puis-je faire racheter mon prêt SG avec un CRD de 143 800 € en novembre 2016 et une durée restante de 14 ans par une banque concurrente sur une durée supérieure (exemple : 20 ans) ?
La directrice de l'agence BNPPARIBAS vient de me préciser ce soir que cela était impossible.

c'est techniquement possible (j'ai récemment obtenu une offre pour passer de 15 ans a 20 ans). Mais elle n'aiment pas le faire. Autant c'est un gros interdit sur un bien consommable (voiture), autant sur de l'immobilier, y'a aucun soucis. Un bon ami à moi (que j'ai aidé en ce sens) a, l'an dernier, racheté un pret a 3% sur 12 ans en 1.8% sur 18 ans. Il a ainsi eu un peu d'air par rapport au chomage de sa conjointe. Sa seule contrainte était que l'éventuel volume d'interets supplémentaire n'était pas deductible des revenus fonciers, mais vu la baisse de taux, il n'aura pas ce probleme, le volume d'interets initial étant énorme.

 

[julienB]

Merci ZRR-pigeon pour ces 2 remarques.

Concernant le rachat sur une durée supérieure, je vais réellement tester cette possibilité lors de mon RV avec un courtier ou avec une autre banque . Le fait de faire racheter mon prêt de 147 000 € avec une durée restante de 14 ans avec un taux de 1.85% par un prêt possédant une durée de 18 ans avec un taux de 1.2% me ferait ramener mes mensualités de 972 € à 757 €. Cette opération serait blanche en termes de montant total des intérêts et correspondrait à mes souhaits de me libérer un peu plus de 200 € de pouvoir d'achat mensuel pour le financement des études supérieures de mes enfants.
Que je finisse de rembourser à 58 ans ou 62 ans m'est égal.
Pensez-vous que je puisse obtenir un taux de 1.1 ou 1.2% sur une durée de 18 ans ?

Concernant une éventuelle baisse des mensualités, j'ai bien noté votre remarque sur sur le fait que c'est une faculté mais pas un droit opposable. Avez-vous eu déjà des cas où cette clause sollicitée par le client avait été refusée par la banque ? Je me rappelle bien que la Directrice de l'agence SG m'avait dit lors de l'établissement de l'offre de prêt l'année dernière que ceci était au libre-arbitre du client.

Enfin, la nuit portant conseil, j'ai 2 autres questions, dans l'éventualité d'un rachat de mon prêt :
1) est-ce que je vais pouvoir récupérer une partie des 1 900 € payés en novembre 2015 auprès de CREDIT LOGEMENT pour la garantie de mon prêt immobilier SG ?
2) est-ce réellement utile de passer par un courtier ? Ou n'ai-je pas intérêt de solliciter une autre banque que BNPPARIBAS et me laisser 1 mois pour avoir la meilleure offre de prêt entre BNPPARIBAS et x puis ensuite tenter une renégociation avec SG ?
Grâce à mes précédentes renégociations et rachat et aux conseils reçus sur ce forum, ne vaut-il pas mieux que j'économise les frais de courtage ou d'honoraires d'un courtier ?

 

[ZRR_pigeon]

Concernant une éventuelle baisse des mensualités, j'ai bien noté votre remarque sur sur le fait que c'est une faculté mais pas un droit opposable. Avez-vous eu déjà des cas où cette clause sollicitée par le client avait été refusée par la banque ? Je me rappelle bien que la Directrice de l'agence SG m'avait dit lors de l'établissement de l'offre de prêt l'année dernière que ceci était au libre-arbitre du client.

libre arbitre du client........sous réserve de l'accord de la banque !

cette fameuse (fumeuse?) directrice n'aurait pas eu la bonne idée de l'écrire au lieu de le dire ?

après peut etre qu'ils l'accorderont, mais ca reste amiable donc techniquement vous n'avez pas le controle. Le pire n'est pas certain. Ceci dit il me parait dangereux de construire une stratégie sur des pierres fondatrices dont vous n'avez pas le controle.

 

[Aristide]

Bonjour,

En novembre 2017, je verrai la SG et demanderai à ce que mes mensualités soient dorénavant de 852 € - soit 120 € de moins que mes mensualités actuelles - avec pour conséquence que mon prêt se terminera en novembre 2032 en lieu et place de novembre 2030.
Avec la lecture de la clause ci-dessus et si les études supérieures de mes enfants le nécessitent, pensez-vous que je pourrais retourner voir la SG en novembre 2018 en demandant à ce que mes mensualités soient de 762 € - au lieu de 852 € - avec pour conséquence que mon prêt se terminera en novembre 2034 en lieu et place de novembre 2032 ?
Merci de vos partages d'expérience sur ce point très sensible des options visant à diminuer le montant des mensualités.

Non car par rapport à la durée initiale la durée serait augmentée de 4 ans alors que l'offre contrat limite à 2 ans maximum.

Enfin, j'ai une dernière question. Puis-je faire racheter mon prêt SG avec un CRD de 143 800 € en novembre 2016 et une durée restante de 14 ans par une banque concurrente sur une durée supérieure (exemple : 20 ans) ?
La directrice de l'agence BNPPARIBAS vient de me préciser ce soir que cela était impossible.

C'est tout à fait possible.

Autant c'est un gros interdit sur un bien consommable (voiture),

Où as tu été chercher cela ?

C'est tout à fait possible le "prêt lié/affecté/causé" initial étant tout simplement remplacé par un prêt personnel non affecté sur une autre durée.

Concernant une éventuelle baisse des mensualités, j'ai bien noté votre remarque sur sur le fait que c'est une faculté mais pas un droit opposable. Avez-vous eu déjà des cas où cette clause sollicitée par le client avait été refusée par la banque ? Je me rappelle bien que la Directrice de l'agence SG m'avait dit lors de l'établissement de l'offre de prêt l'année dernière que ceci était au libre-arbitre du client.

A revenus identiques, avec une modulation à la baisse des mensualités, vous n'avez aucun risque.

Ce pourrait être différent avec une modulation à la hausse car la banque vérifierait que votre capacité d'endettement reste suffisante et que le taux d'endettement reste dans les normes bancaires.

1) est-ce que je vais pouvoir récupérer une partie des 1 900 € payés en novembre 2015 auprès de CREDIT LOGEMENT pour la garantie de mon prêt immobilier SG ?

Oui; après le remboursement du crédit cautionné par Crédit Logement vous récupérerez environ 70% de votre dépôt de garantie mais rien sur la commission de caution.

Mais il vous faudra prévoir les frais d'une nouvelle garantie sur le nouveau crédit en rachat du précédent.

2) est-ce réellement utile de passer par un courtier ? Ou n'ai-je pas intérêt de solliciter une autre banque que BNPPARIBAS et me laisser 1 mois pour avoir la meilleure offre de prêt entre BNPPARIBAS et x puis ensuite tenter une renégociation avec SG ?

Grâce à mes précédentes renégociations et rachat et aux conseils reçus sur ce forum, ne vaut-il pas mieux que j'économise les frais de courtage ou d'honoraires d'un courtier ?

Si vous estimez avoir les compétences et suffisamment de temps pour négocier directement avec les banques le recours à un courtier n'est pas nécessaire.

Vous pourriez effectivement en tirer bénéfice en partageant avec la banque retenue l'économie de commissions/honoraires qui seraient revenus audit courtier.

Cdt

 

[julienB]

Bonjour,

Un grand merci Aristide pour vos remarques toujours pertinentes.

Ma question sur la durée est effectivement tranchée à une seule fois 2 ans car l'allongement de la durée suite à la levée d'options concerne la durée initiale de la période d'amortissement. Concernant la mise en place de cette option visant à diminuer les mensualités, j'ai bien noté qu'avec mon faible taux d'endettement, cette clause sera applicable sans difficulté.
Je vais néanmoins demander une réponse écrite de ma banque et vais voir quand je formulerai cette demande.

Concernant le cautionnement réalisé en novembre 2015, j'ai bien noté que je pourrai récupérer environ 1 350 € de CREDIT LOGEMENT.
Au final, avec cette information, sans compter les frais de dossier qui s'appliqueraient à ces 2 solutions, le différentiel de frais entre la solution "rachat de prêt" et "renégociation de prêt" est dans mon cas de 1 830 € soit :
- 1 320 € correspondant aux pénalités de remboursement anticipé (6 mois d'intérêts),
- 510 € correspondant au différentiel de frais de reprise de garantie (1 860 € - 1 350 €).
Dans mon cas, le différentiel de taux d'intérêt entre une solution SG et une solution externe sera d'environ 0.18% pour une durée restante équivalente de 14 ans.
En un mot si la concurrence me propose un taux de 1.1%, la SG devra me proposer un avenant avec un taux de 1.28% - 1.30% pour, qu'à frais de dossier équivalents, ces solutions soient équivalentes en terme de coût total des intérêts.

Enfin, mon souhait étant de profiter de cette baisse historique des taux et de me constituer des marges financières importantes, je vais me lancer directement auprès de 2 ou 3 banques concurrentes à la mienne pour faire racheter ce prêt avec ce CRD + pénalités et frais de reprise de garantie de 147 000 € sur une durée de 18 ans et un taux objectif de 1.00 ou 1.10% soient des mensualités comprises entre 743 et 751 €.

Pouvez-vous me donner les noms de banque qui pratiquent le rachat de prêt avec des durées supérieures à la durée restante ?

Merci.

 

[Aristide]

Concernant le cautionnement réalisé en novembre 2015, j'ai bien noté que je pourrai récupérer environ 1 350 € de CREDIT LOGEMENT.
Au final, avec cette information, sans compter les frais de dossier qui s'appliqueraient à ces 2 solutions, le différentiel de frais entre la solution "rachat de prêt" et "renégociation de prêt" est dans mon cas de 1 830 € soit :
- 1 320 € correspondant aux pénalités de remboursement anticipé (6 mois d'intérêts),
- 510 € correspondant au différentiel de frais de reprise de garantie (1 860 € - 1 350 €).


Dans mon cas, le différentiel de taux d'intérêt entre une solution SG et une solution externe sera d'environ 0.18% pour une durée restante équivalente de 14 ans.
En un mot si la concurrence me propose un taux de 1.1%, la SG devra me proposer un avenant avec un taux de 1.28% - 1.30% pour, qu'à frais de dossier équivalents, ces solutions soient équivalentes en terme de coût total des intérêts.

Vous raisonnez en coût du crédit simple; or ce critère est le moins pertinent de tous.

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat

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Première partie
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Seconde partie
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Troisième partie
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Quatrième partie
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Le plus pertinent c'est le "Coût du Crédit Corrigé" qui - outre les intérêts, assurances et frais divers (= coût crédit simple) - tient aussi compte du manque à gagner en intérêts sur toutes les sommes que vous déboursez

A toutes fins utiles:

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie) (Blog)
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« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (2ème partie)
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Pouvez-vous me donner les noms de banque qui pratiquent le rachat de prêt avec des durées supérieures à la durée restante ?

Non; désolé mais nous ne faisons la promotion d'aucune banque.
Toutes sont susceptibles de pratiquer ainsi; il vous appartient de les interroger.

Cdt

 

[julienB]

Bonsoir,

Voici des infos de mon entretien avec un courtier ce soir :
- frais d'honoraires de 1 200 €,
- possibilité finalement de faire racheter ce prêt avec CRD + pénalités et frais de reprise de garantie de 147 000 € sur une durée de 16 ans. Même si ce début de proposition était imprécis, recherche d'un taux d'intérêt a priori de 1.5% sur cette durée de 16 ans avec des mensualités de 860 € et un coût total d'intérêt de 18 400 €.
Ce courtier m'a bien précisé qu'il est possible de racheter un prêt dont la durée restante est de 14 ans par un prêt avec une durée restante de 16 ans. Ce cas est, par contre, une exception. Il m'a précisé que ces rachats avec des durées supérieures sont plutôt réservés à ceux qui sont en difficulté passagère.
Quelqu'un - en bonne santé financière - a-t-il déjà réussi un rachat avec une durée supérieure ? Peut-il partager son expérience ?

Je ne traiterai pas avec ce courtier et vais me lancer dans les prochains jours dans des contacts avec des banques pour obtenir des offres de rachat sur une durée de 18 ans, ou tout du moins une durée de 16 ans, et un taux objectif compris entre 1.00 et 1.30%. Je vais voir rapidement si ces banques vont répondre à mes souhaits et vous tiendrai au courant.
Je prépare mes comparatifs rachat / prêt grâce aux tableaux d'Aristide.

J'ai une question en cas de renégociation de mon prêt au sein de SG. Dans l'hypothèse où finalement j'arriverais à négocier en interne un prêt d'une durée restante de 14 ans et un taux revu à la baisse, la clause permettant de diminuer les mensualités s'appliquerait-elle 2 ans après le début du prêt soit en novembre 2017 ou 2 ans après ce nouveau tableau d'amortissement normalement établi en novembre 2016 (soit novembre 2018) ?

A plus tard.

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce courtier m'a bien précisé qu'il est possible de racheter un prêt dont la durée restante est de 14 ans par un prêt avec une durée restante de 16 ans. Ce cas est, par contre, une exception. Il m'a précisé que ces rachats avec des durées supérieures sont plutôt réservés à ceux qui sont en difficulté passagère.
Quelqu'un - en bonne santé financière - a-t-il déjà réussi un rachat avec une durée supérieure ? Peut-il partager son expérience ?

???

S'agissant d'un nouveau prêt avec nouveau contrat et donc une nouvelle garantie chaque banque peut faire absolument comme elle le veut.

J'ai une question en cas de renégociation de mon prêt au sein de SG. Dans l'hypothèse où finalement j'arriverais à négocier en interne un prêt d'une durée restante de 14 ans et un taux revu à la baisse, la clause permettant de diminuer les mensualités s'appliquerait-elle 2 ans après le début du prêt soit en novembre 2017 ou 2 ans après ce nouveau tableau d'amortissement normalement établi en novembre 2016 (soit novembre 2018) ?

Une renégociation n'entraine pas novation; c'est donc le contrat ancien qui continue avec un autre taux et la garantie initiale reste inscrite dans les conditions de durée dudit contrat initial.

La clause de modulation limitant à 2 ans l'allongement maximum de durée reste donc le même; 2 ans au-delà de la durée initiale.

Cdt

 

[julienB]

Bonjour,

Merci pour la précision sur l'absence de novation. Dans l'hypothèse où je resterais à la SG, ceci me permettra d'avoir des mensualités revues à la baisse à partir de novembre 2017 comprises entre 857 € (si le taux d'intérêt reste à 1.85%) et 815 € (si ce taux est ramené à 1.40%).

Concernant le rachat de ce prêt SG avec une durée supérieure et en ce qui me concerne, je précise que BNPPARIBAS, BOURSORAMA BANQUE, SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT ne pratiquent pas cette possibilité.
Seule la banque HSBC fait cela mais j'hésite à les rencontrer suite aux nombreux avis négatifs vus sur Internet. Quelqu'un est-il client dans cette banque et peut faire partager son expérience ?

Enfin, BOURSORAMA BANQUE vient de me faire une proposition de rachat de prêt avec gratuité des frais de dossier, délégation d'assurance auprès du GMPA et un taux de 1.10% pour une durée de 14 ans. Ce taux est a priori accordé si je renvoie l'ensemble des pièces justificatives d'ici 10 jours. Un accord de principe devrait être fait d'ici fin octobre 2016 et l'émission des offres de rachat devrait fait début novembre 2016. Cette "promotion" a l'air non négociable. Que pensez-vous de cette offre ? J'ai une confiance a priori limitée sur le fonctionnement d'une banque en ligne. Etes-vous d'accord ?
Cela ne me générait pas a priori de transférer mes comptes (comptes courants et livrets LEP, A, jeunes) dans cette banque en ligne sachant, de plus, que des cartes Visa Premier sont offertes suivant les conditions de revenus.

Cependant, je ne désespère pas d'avoir une offre de prêt de BNPPARIBAS avec un taux de 1.00% sur 14 ans et de trouver une banque me proposant un rachat sur une durée de 17 ans avec un objectif de taux de 1 à 1.2%.

A plus tard.

 

[julienB]

Re-bonjour,

Enfin, une dernière question pour l'après-midi : pour augmenter l'intérêt de ma future banque sur le rachat du prêt immobilier, puis-je faire racheter également mon prêt lié à l'acquisition de parts de SCPI GENEPIERRE ?

Pour info, le CRD de ce prêt SCPI est de 48 600 € en novembre 2016 et il reste 19 ans à rembourser avec un taux fixe de 2.30% et des mensualités actuelles de 262 €. Le montant à racheter serait de 49 600 € (soit 48 600 € + 6 mois de pénalités pour 500 € + frais de garantie pour 500 €).

Il y a eu un nantissement des parts SCPI GENEPIERRE en décembre 2015 avec un sous-seing privé pour un montant de 500 € intégrant le paiement de l'huissier pour le nantissement des parts et le règlement greffe du tribunal de commerce.
Ma question est : ce nantissement des parts de SCPI empêche-t-il oui ou non le rachat de ce prêt SCPI ? Ou plus simplement ce nantissement de parts m'empêche seulement de vendre ces parts tant que je n'ai pas remboursé le prêt qu'il soit racheté ou non ?

De plus, si ce prêt pouvait être racheté, mes mensualités pourraient être réduites à 244 € en lieu et place de 262 € si le taux d'intérêt était de 1.20%.

Pensez-vous, si ce rachat est possible, que cela peut jouer dans la balance dans une négociation de rachat du prêt immobilier ?

 

[Aristide]

Que pensez-vous de cette offre ?

Pas d'avis

J'ai une confiance a priori limitée sur le fonctionnement d'une banque en ligne. Etes-vous d'accord ?

Je ne pratique pas.

Enfin, une dernière question pour l'après-midi : pour augmenter l'intérêt de ma future banque sur le rachat du prêt immobilier, puis-je faire racheter également mon prêt lié à l'acquisition de parts de SCPI GENEPIERRE ?

Ce n'est pas impossible.

Ma question est : ce nantissement des parts de SCPI empêche-t-il oui ou non le rachat de ce prêt SCPI ?

Non

Ou plus simplement ce nantissement de parts m'empêche seulement de vendre ces parts tant que je n'ai pas remboursé le prêt qu'il soit racheté ou non ?

Oui mais le nantissement ne sera pas levé tant que le prêt ne sera pas remboursé; donc votre nouvelle banque devra être conciliante et attendre pour inscrire un nouveau nantissement ou alors trouver une autre garantie.

Pensez-vous, si ce rachat est possible, que cela peut jouer dans la balance dans une négociation de rachat du prêt immobilier ?

Puisque générateur de produits nets bancaires (PNB) et donc de marges bénéficiaires complémentaires ce peut être intéressant pour votre nouvelle banque.

Cdt

 

[julienB]

Bonjour,

Une petit info du matin suite à une discussion ce matin avec un conseiller patrimoine CREDIT AGRICOLE qui est la première banque à me faire une simulation de rachat avec une durée supérieure à la durée actuelle restant de 14 ans.

Je viens d'obtenir 2 simulations de financement valables 15 jours :
- simulation 1 : rachat de mon prêt de 144 735 € (CRD au 7 décembre 2016 + IRA + frais de dossier de 350 €) avec un taux fixe hors assurances de 1.07% sur une durée de 14 ans soient des mensualités de 928 € et un coût total d'intérêts de 11 175 €.
- simulation 2 : rachat de mon prêt de 144 735 € avec un taux fixe hors assurances de 1.22% sur une durée de 17 ans soient des mensualités de 786 € et un coût total d'intérêts de 15 600 €.

Je suis très satisfait de ces 1ères simulations et rencontre le Directeur de l'agence CREDIT AGRICOLE de l'agence la plus proche de chez moi samedi matin.

D'autre part, le CREDIT AGRICOLE met en place dans ses prêts une clause de modulation des mensualités, appelée FACILIMMO, qui permet une baisse possible jusqu'à 30% des mensualités à partir de la fin de la 1ère année d'amortissement.

Je me suis amusé à appliquer cette clause FACILIMMO sur ma première simulation en mettant en place une mensualité de 765 € à partir de décembre 2017 avec une fin de remboursement identique à celle de la simulation 2 (soit décembre 2033). Au final, le coût des intérêts serait de 13 471 € dans cette simulation 1 adaptée à comparer au coût d'intérêts de 15 600 € pour la simulation 2.
Au final, samedi, je vais insister sur l'optimisation de cette simulation 1 avec un objectif de taux compris entre 0.9% et 1.0%.

Que pensez-vous de ces 1ères simulations ?
Me conseillez-vous de négocier surtout cette simulation 1 ?
Cette clause de modularité FACILIMMO semble excellente. Quelqu'un a-t-il un retour d'expérience sur cette clause et sa mise en oeuvre sur des prêts CREDIT AGRICOLE ?
Mon objectif de mise en place d'un taux inférieur à 1.0% sur une durée de 14 ans me semble de plus en plus atteignable. Qu'en pensez-vous ?

A plus tard.

 

[ZRR_pigeon]

il faut faire attention avec le volume total d'interets. c'est trompeur. de plus si vous allongez la durée (du fait d'un rachat ou du fait d'une modulation à la baisse des mensualités, cela fait autant de temps ou vous payez plus longtemps de l'assurance emprunteur, coût que vous semblez occulter.

 

[julienB]

Bonjour,

C'est exact que je n'ai pas tenu compte du fait que la simulation 1 optimisée allait me faire payer 1 650 € de frais supplémentaires d'assurance emprunteur (=46 * 36).
Le but du post précédent était de faire partager le fait qu'il valait mieux que je négocie la simulation 1 (taux de 1.07% sur 14 ans puis modulation au bout d'1 an) que la simulation 2 (taux de 1.22% sur 17 ans).

Au final, voici un 1er bilan financier entre mon prêt actuel SG et cette simulation 1 optimisée CRÉDIT AGRICOLE à début décembre 2016 :

Prêt SG
* CRD = 143 065 €
* mensualités hors assurance = 972 €
* coût mensuel des assurances = 46 €
* coût des intérêts restants = 19 550 €

Rachat de prêt CRÉDIT AGRICOLE
* CRD + IRA + frais de dossier = 144 735 € (=143 065 + 1 320 + 350)
* surcoût des garanties = 330 € (=1 868 - 1 538)
* mensualités jours assurance = 928 € pendant 1 an puis 765 € pendant 16 ans
* surcoût des assurances = 1 650 €
* coût des intérêts restants = 13 470 €

Au final, en payant dans un an plus de 200 € en mois, cette solution CRÉDIT AGRICOLE me fait gagner de l'argent.
Gain = 2 430 €
Soit 19 550 - 13 470 - 1 320 - 350 - 330 - 1 650
Cette proposition de rachat CRÉDIT AGRICOLE peut correspondre à mes besoins qui vont être de trouver des marges de manœuvre pour financer les études supérieures de mes 4 enfants dans les 10 ans qui viennent.

Êtes-vous d'accord avec mes calculs ? Cet entretien de samedi avec le CRÉDIT AGRICOLE est très important pour moi car cette clause de modularité Facilimmo semble très souple. Êtes-vous d'accord ? Qui l'a déjà utilisé ?

Merci de me faire part de vos observations si j'oublie certaines choses.

 

[Aristide]

Bonjour,

A toutes fins utiles, pour vos simulations, je précise que l'option modulation - possible une fois par an - de ce produit s'entend "+ 30%" ou "-30%" par rapport à la dernière échéance payée et non pas par rapport à l'échéance initiale.

Par ailleurs ce même produit permet plusieurs autres options "souplesse" pour coller au mieux aux éventuels besoins des emprunteurs.

Cdt

 

[julienB]

Re-bonjour,

Dernière question du jour mais qui est primordiale pour faire les bonnes simulations avec cette option de modulation FACILIMMO des prêts CREDIT AGRICOLE.

Il est bien indiqué sur le site Internet du CREDIT AGRICOLE que "... Certaines options entraînent une réduction de la durée du prêt, d’autres une augmentation, mais dans ce dernier cas toujours dans la limite maximum de l’allongement de la durée de votre prêt prévue au contrat ..."

Je n'arrive pas à accéder à cette donnée importante sur le site Internet du CREDIT AGRICOLE. Savez-vous quelle est cette durée d'allongement maximal par rapport à une durée initiale, par exemple, de 14 ans ? Quelqu'un a-t-il déjà pratiquer cette option ?

Pour rappel, la clause de modulation des mensualités dans mon prêt actuel SG autorise un dépassement maximal de 2 ans de la durée initiale.

Merci pour vos contributions.

Plus j'avance, plus je deviens ignorant !!! J'espère, toutefois, que toutes mes réflexions et questions aident d'autres personnes qui lisent ce fil de discussion.

 

[Aristide]

A ma connaissance l'allongement de durée possible est limité à 3 ans par rapport à la durée initiale prévue au contrat.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

ca dépend des banques, au CIC c'est 5 ans, au CA il me semble 3 ans. mais par initiale, il s'agit du contrat en cours, donc si vous rachetez un pret de 14 ans par le CA qui vous fait du 20 ans, la diminution de mensualité via facilimmo pourra aboutir au pire a 23 ans.