Préparer sa retraite => immo locatif ?

[ckone]

Bonjour à tous

Notre retraite étant prévue dans une trentaine d'année, il y a de fortes chances pour que les conditions soient encore plus précaires que maintenant...

Petit rappel

Marié 2 enfants
31 ans
RP , reste 18 annuités, taux endettement 11%
Revenus mensuels = 5 000€
Epargne = 50 K€


Je reviens sur ce sujet car je réfléchis à investir dans l'immo locatif pour préparer ma retraite dans une trentaine d'année lol

Subsiste une éternelle question, en effet Si :

1) la banque me prete la totalité de la somme, je ne touche donc pas mon épargne qui me rémunère

2 )je trouve un studio/T1/T2 dont le loyer paye la mensualité de crédit en totalité (crédit sur 15 ans),

Alors est ce si important de calculer la rentabilité locative ?

En effet, moi je m'en fiche c'est le locataire qui paye, quoi qu il en soit dans 15 ans le bien il est à moi sans efforts particuliers.

Les seuls risques (je sais a ne pas sous estimer) sont :

- vacances locatives
- taxe foncière
- entretien appartement

Mais meme en intégrant ces frais au bout de 15 ans mes dépenses totales sont "rikiki" face à la valeur du bien.

Sachant que je suis parti dans un scénario pessimiste, sur une valeur du bien qui n'augmente pas et des loyers qui n'augmentent pas non plus sur 15 ans.

qu en pensez vous ?

 

[Turbo-057]

risque : fiscalité grandissante au vue du scénario des 10 dernières années.
Cela engendrera surement qu'il te faille mettre la main à la poche sauf si le loyer couvre et le crédit ET les frais et impots en tout genre.
La valeur du bien si tu souhaites le conserver quasi at vitam reste néanmoins a ne pas négliger car de cette valeur dépend néanmoins le loyer qui meme si cela ne s'est encore jamais vu ces dernières années (tjrs en hausse) pourrait si la valeur descend fortement descendre lui aussi.

 

[ckone]

risque : fiscalité grandissante au vue du scénario des 10 dernières années.
Cela engendrera surement qu'il te faille mettre la main à la poche sauf si le loyer couvre et le crédit ET les frais et impots en tout genre.
La valeur du bien si tu souhaites le conserver quasi at vitam reste néanmoins a ne pas négliger car de cette valeur dépend néanmoins le loyer qui meme si cela ne s'est encore jamais vu ces dernières années (tjrs en hausse) pourrait si la valeur descend fortement descendre lui aussi.

Merci pour cette réponse rapide.

Sachant que je compte sur les intérets de mon épargne pour contribuer à payer ces différents frais...

 

[Turbo-057]

Meme remarque la fiscalité des placements mobilier est en constante mouvance en France actuellement.
Suppression du PFL au profit de l'IRPP, taux d'interets de plus en plus bas etc etc ...

J'ai fais 16 ans de locatif en France avant de revendre une grosse partie ne conservant que 3 apparts pour mes enfants et d'investir en Belgique (pas d'impots locatif) ou la fiscalité est très avantageuse sur ce volet. Meme si l'on continue a habiter a France ou ailleurs car c'est la fiscalité du pays ou se trouve le bien qui s'applique dans la grosse majorité des cas.
Cependant il y a 16 ans la fiscalité était a des lustres d'actuellement et je n'aurais jamais imaginé une telle progression en si peu de temps ... tout s'est accéléré en 2004 et ca ne semble pas avoir envie de descendre. Donc il ne faut surtout pas négliger cela.

Pour avoir plus de marge le crédit 20 ans peut dans votre cas s'avérer utile également à étudier puisque vous parlez d'un placement très long terme.

Quid du scénario si le bien perds disons 20 a 25% de sa valeur (chose possible même si bcp n'y crois pas)

 

[Gagarine]

Bonjour,

Avec 5000€ de revenus mensuels, vos bénéfices fonciers seront (pour l'instant...) imposés à 42%. Difficile dans ces conditions de trouver un petit appartement autofinancé. En revanche, cela est plus facile à envisager sur un petit immeuble meublé (fiscalité avantageuse) dans une ville de taille moyenne.

 

[moietmoi]

bonjour, oui le locatif est un excellent moyen de se préparer pour la retraite:
plusieurs formules existent : le libre ancien, le libre ancien avec beaucoup de travaux, le libre neuf (cout d'achat plus élévé, cout d'entretien plus faible), l'ancien loué en meublé(fiscalité POUR lINSTANT plus attrayante, le meublé avec services géré( revenus sans impots!!!!!)

mais je ne crois pas à votre formule : le loyer paye le crédit: ca n'existe pas sur le long terme si l'on compte tous les paramètres

je fais du locatif depuis 32 ans.... et la fiscalité était très forte auparavant ,puis elle a beaucoup baissée.pour revenir aujourdhui a une moyenne acceptable..... que nous réserve l'avenir?

cependant je peux vous dire que c'est un bon moyen d avoir du patrimoine et des revenus

 

[Buffeto]

qu en pensez vous ?

je suis grosso modo d'accord avec ton analyse .

à ceci prêt que penser retraite à 31ans me parait un peu prématuré....

alors penser à développer ton patrimoine ok c'est même primordial .

l'investissement immobilier est un bon levier pour augmenter ton patrimoine .

il sera temps d'ici une quinzaine d'année de faire le bilan de ton patrimoine et de voir , alors , si celui ci conviendra pour ta retraite ou s'il convient de le réaménager .............

 

[Turbo-057]

mais je ne crois pas à votre formule : le loyer paye le crédit: ca n'existe pas sur le long terme si l'on compte tous les paramètres

Pas tout a fait d'accord cela dépend fortement du prix de revient ou d'achat du bien initial.
Ayant fait de l'autoconstruction j'ai eu plusieurs appartements dont le montant du crédit couvrait le crédit et les impots sans aucun soucis. Cependant maintenant il est très difficile d'avoir cela car le prix immobilier a explosé. Et la fiscalité également (en tout les cas depuis 96 année ou j'ai commencé l'immobilier)
Tu parles de moyenne acceptable ... 45% + 15.5% soit donc un joli 60.5% de ponctionnement sur les loyers ... Enfin maintenant je suis dans la case des 15%+15.5%(malheureusement j'aiu failli eviter les ps mais ils ont changé la loi sur le locatif) mes revenus étrangers n'etant plus pris en compte car je ne suis plus resident fiscal francais
pour ma part j'ai jugé cela plus qu'abusif c'est pourquoi j'ai choisi de lacher l'immob en France. Pour aller investir coté Belge ou là par contre tu peux plus facilement avoir les couts 100% couvert par le loyer.

Voici mon dernier investissement ur Arlon un T2 se loue dans les 750 euros pour un cout d'achat d'environ 130k€ (tout frais compris) Emprunt sur 20 ans, taux de 3.02% fixe (assurance comprise), financement total, remboursement de 722 euros par mois. Impots locatif = 0euros taxe communale = 302 euros je n'ai à ma charge que les couts d'entretien éventuel. (Et financement entièrement par le loyer)


Par rapport a la remarque de Buffet il n'est jamais trop tot de préparer sa retraite d'autant qu'en France il risque de ne plus avoir de retraite si cela continue alors autant se la prévoir soit meme si l'on en a la possibilité.

 

[Buffeto]

Par rapport a la remarque de Buffet il n'est jamais trop tot de préparer sa retraite d'autant qu'en France il risque de ne plus avoir de retraite si cela continue alors autant se la prévoir soit meme si l'on en a la possibilité.

je n'ai jamais écrit qu'il ne fallait pas s'y intéresser tôt .
c'est juste une question de terminologie .

je préfère penser à investir pour m'enrichir ou augmenter mon patrimoine que de penser retraite .....même si au final ca revient un peu au même....

c'est juste différent psychologiquement......

 

[moietmoi]

re bonjour, Turbo-057, ce que tu dis, c est que pour un contribuable francais, classique , habitant et travaillant en france, les revenus fonciers de biens détenus par lui en belgique, sont imposés en belgique, et ne subissent, ni impot, ni csg en france?

concernant les impots actuels en france sur les revenus fonciers.. j ai connu une période pire, c'étaient les loyers et pas le revenus qui étaient imposés, et la tmi max était de 57,6 avec en plus une contribution "exceptionnelle" et un "emprunt" forcé... et pourtant je recommande à tous ceux qui peuvent de faire du locatif

 

[Turbo-057]

re bonjour, Turbo-057, ce que tu dis, c est que pour un contribuable francais, classique , habitant et travaillant en france, les revenus fonciers de biens détenus par lui en belgique, sont imposés en belgique, et ne subissent, ni impot, ni csg en france?

concernant les impots actuels en france sur les revenus fonciers.. j ai connu une période pire, c'étaient les loyers et pas le revenus qui étaient imposés, et la tmi max était de 57,6 avec en plus une contribution "exceptionnelle" et un "emprunt" forcé... et pourtant je recommande à tous ceux qui peuvent de faire du locatif

Pour la Belgique => Exact uniquement les impots belge donc aucun, voir les conventions bilatérales Franco-Belge (Elles marchent de la même manière quand tu habites au grand duché je paye l'impots locatif des bien situés en belgique coté Belge) Hormis la taxe communale (eq a l'impots fonciers) tu n'as pas d'autres ponctionnement sur tes loyers. Je vois plus que largement la différence avec la France ou je me faisais matraquer (car revenus mondial pris en compte pour fixer ta TMI, depuis que je n'y habites plus on ne me compte que les revenus fonciers et rien d'autre pour fixer la TMI .. marrant non, tous les autres revenus n'ont plus besoin de déclaration) et j'ai réinvesti le produit des ventes d'apparts francais dans des placements financiers, une partie dans l'immobilier et l'autre sert de garanti pour l'augmentation du patrimoine mais rapporte aussi.

Je n'ai pas connu la période (je n'ai que 36 ans bientot 37) dont tu parles, mes parents surement mais c'etait l'époque aussi des taux a 20% et inflation maximale... Mais bon c'etait aussi la période ou il y avait moins de soucis economique qu'actuellement et la fluctuation de la pierre par la suite a très largement compensé cela.
Pour ma part j'ai fait bcp de profit grace a l'immobilier et je continue a en faire. Mais je n'investirais plus rien en France je privilégie l'europe et notament les pays ou la fiscalité rend l'investissement plus interessant. D'autant que la Belgique ne pose que très peu de problème pas de soucis de langue, démarche similaire à la France, plus de formalismes dans les baux (il faut les enregistrer), immobilier moins cher (sauf certains coins mais bon en moyenne c'est moins cher qu'en France) et je pense que ceux souhaitant investir dans l'immobilier devrait également regarder un peu ce qu'il est possible de faire dans ce domaine la France me paraissant avoir atteint des limites sur ce domaine au niveau rentabilité. Meme s'il est quand meme possible de faire de l'argent mais bcp moins que ce que l'on faisait debut des années 2000.

 

[Anonyme]

J'ai fais 16 ans de locatif en France avant de revendre une grosse partie ne conservant que 3 apparts pour mes enfants et d'investir en Belgique (pas d'impots locatif) ou la fiscalité est très avantageuse sur ce volet. Meme si l'on continue a habiter a France ou ailleurs car c'est la fiscalité du pays ou se trouve le bien qui s'applique dans la grosse majorité des cas.

Bonjour,

Le point noir de l'immobilier en Belgique si je me rappelle bien, ce sont les coûts de transaction (frais de notaire, etc.) : en France ils représentent entre 5 et 10% du prix d'achat ; en Belgique je crois qu'on tourne autour de 20%. Vous confirmez ?

 

[Turbo-057]

tout dépend du bien dont on parle mais effectivement c'est plus cher sur ce volet mais on s'y retrouve quand meme sur le volet fiscal ensuite les impots locatifs etant totalement inexistant.
En general c'est plutot 14 a 15% que 21% mais ca peut etre moins.

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De toute manière cela entre dans le calcul prix total d'acquisition en fait qu'il faut prendre en compte pour voir la rentabilté tout comme en France.