Park & Suites - Appart'city - GRH Participations

[Lacarbre]

Faut pas mal le prendre.
Je suis juste un membre du forum qui vient pour des infos sur les investissements financiers.
L'immo j'y connais rien et je suis venu consulter vos messages car ils sont nombreux et qu'on les voit bien en évidence sur le forum.
Je posais cette question car vous avez l'air nombreux et que l'ampleur du truc a l'air énorme donc voilà je demandais juste comment vous en étiez arrivé à investir là dedans.

Quand on ne prend même la peine de se présenter et qu'on commence par insinuer que les membres sont des "couillons" qui se sont fait attraper il ne faut pas s'étonner des réactions. Quand de plus on reconnait ne rien connaître à l'immobilier, le plus raisonnable est de faire preuve de plus d'humilité...

 

[kar-ambar]

Comme tous placements il ne faut jamais avoir une confiance aveugle dans les propos des CGPI et autres conseillers qui tirent leur rémunération de la vente de ces biens et sont donc parfois peu scrupuleux car effectivement de nombreux investissements sont devenus des "boulets" pour de nombreux investisseurs surtout en zone touristique.

Bonjour,

je me permets d'intervenir sur votre fil de discussion car je connais très bien le problème que vous avez actuellement. Je voudrais juste apporter un petit rectificatif.

Pour la majorité de ceux qui ont acheté des investissements en LMNP chez GFE, vous n'avez pas eu affaire à des CGPI mais à des agents commerciaux de chez GFE.

Tous les investissements ne sont pas à mettre dans le même panier.

Je peux vous confirmer que cela fait des mois et des mois que je suis votre fil de discussion et que j'ai lu tous les messages, mais là, je ne peux pas laisser passer.

Un vrai conseiller en gestion de patrimoine peut être attaqué pour défaut de conseils alors qu'un agent commercial non (sauf sous certaines conditions très particulières).

Je tiens aussi à préciser que je ne suis pas CGPI mais que j'ai eu affaire à un vrai, réel, avec les papiers qu'il peut (et doit) présenter au début du premier entretien.

Donc pour ceux qui ont eu affaire à de vrais CGPI, vous avez un recours.

Je me tiens à votre disposition en MP si vous voulez plus de renseignements.
Je ne peux pas tout mettre sur le fil de discussion, mais je suis à même de vous dire si vous avez vu un CGPI ou bien un agent commercial.

à vous lire

cordialement

kar-ambar

 

[lmnp76]

Bonsoir à tous ,

Pour info loyers rennes ouest et lacanau réglés ce jour , la première fois depuis de nombreuses années !!!

Cordialement

lmnp76

 

[jac8531]

Pour Bolquère, lire Font-Romeu P2000

Voilà, j'ai fait la liste, d'après le lien de Camillo, des possibles résidences en cession de bail: Idron, Carcassonne, Louveciennes, Bolquère, Seynod, Quimper, Lacanau, Port Marly, La Roche Posay, Mandelieu La Napoule, Vallon Pont d'Arc. Je pense que pour la plupart, elles sont en déficit. Mais elles ne sont sans doute pas les seules car d'après un courrier reçu en 2013, il y avait l'an dernier 40% des résidences en déficit

 

[kaporal]

Voilà, j'ai fait la liste, d'après le lien de Camillo, des possibles résidences en cession de bail: Idron, Carcassonne, Louveciennes, Bolquère, Seynod, Quimper, Lacanau, Port Marly, La Roche Posay, Mandelieu La Napoule, Vallon Pont d'Arc. Je pense que pour la plupart, elles sont en déficit. Mais elles ne sont sans doute pas les seules car d'après un courrier reçu en 2013, il y avait l'an dernier 40% des résidences en déficit

Louveciennes ça surprend: c'est en région parisienne et coté comme endroit: très surprenant que ça puisse être en difficultés.

 

[sebalfortville]

Alfortville toujours pas payé.

Dites moi avec les résidences allez faire un tour sur les sites de reservations "trip advisor" et "booking" et taper appartcity + le nom de votre résidence cela vous donnera un aperçu de ce que pense les touristes c' est un un coup à attraper la TOURISTA lol notamment pour LOUVECIENNES en région parisienne etc...

Alors un bon conseil regroupez vous , placez vous au conseil syndical de votre résidence. Quand on vous dit de vous rendre aux assemblées générales ce n'est pas pour rien. Arrêter de vous faire manipuler.

 

[vermefr]

Loyer de La Roche Posay payé le 11/07.
Reste à savoir ce que nous réserve l'avenir avec cette nouvelle SAS...

 

[pdan7111]

Loyer de La Roche Posay payé le 11/07.
Reste à savoir ce que nous réserve l'avenir avec cette nouvelle SAS...

Annecy Seynod payé ce jour, j'ai du mal à m'en satisfaire, peur du solde pour tout compte, si non locataire toujours aussi pro le mail de correspondance n'est pas bon il faut lire XXXXXX et non dvs.com. Merci de confirmer pour les copropriétaires des résidences "revendus" pour pouvoir faire le compte des "heureux élus" et rester solidaires.

 

[PLT_1956]

Bonjour
je rejoints ce forum étant également concerné car ayant reçu ce jour la même lettre AR
Y a t-il d'autres propriétaires de LACANAU sur le forum ?
Pour les plus avertis, pouvez vous résumer les hypothèses des étapes suivantes :
renégociation des loyers ?
procédure de type liquidation . résiliation ?
la forme juridique choisi (filiales) a surement des avantages pour DVS . lesquels?

Merci des réponses

 

[camillo]

Alfortville toujours pas payé.

Dites moi avec les résidences allez faire un tour sur les sites de reservations "trip advisor" et "booking" et taper appartcity + le nom de votre résidence cela vous donnera un aperçu de ce que pense les touristes c' est un un coup à attraper la TOURISTA lol notamment pour LOUVECIENNES en région parisienne etc...

Alors un bon conseil regroupez vous , placez vous au conseil syndical de votre résidence. Quand on vous dit de vous rendre aux assemblées générales ce n'est pas pour rien. Arrêter de vous faire manipuler.

Bonjour

Lu sur TripAdvisor sur Appart'city et sur plusieurs résidences :

- 2 fois séjourné à l'Appart'City -------------. Et il n'y aura pas de 3e fois. Entre la saleté, l'état de l'ensemble dans la chambre, l'odeur de tabac, coin pas très rassurant. Dommage, car l'idée de ce concept était bien. Mais laisser à l'abandon, sans entretien, sans travaux de rénovation.

- Si l'aspect extérieur est vendeur, le studio etait repoussant esthétiquement, viellot et empli de traces non détachables.... la literie des lits jumeaux est catastrophique, celle du double moyenne. Le studio est bruyant, froid. La tele infonctionnelle Une arnaque cet appart city....

- J'ai séjourné dans cet hôtel mi-avril pendant 2 nuits : la pire expérience de toute mon existence! Chambre dans un état déplorable! J'ai retrouvé un préservatif usagé dans mes draps! Douche non faite (présence de poils). Plus jamais je ne reviendrai dans cet hôtel! Responsable très imbue de sa personne...Merci Appart City pour votre sens de l'accueil...

- J'ai eu le malheur de faire dormir un couple d'amis une nuit! Ce fut un cauchemar! Honte aux dirigeants et actionnaires d'oser proposer un établissement si sale, d'exploiter à ce point des étrangers pour faire du ménage, de ne même pas être capable d'avoir un directeur sur place pour gérer une multitude de clients mécontents. A part l'emplacement, tout ressemble.

- 4 nuits pour salon parc des expositions ------------ au mois de janvier. Hotel à eviter, très sale, acceuil plus que moyen et surtout présence de punaise de lit qui nous ont dévoré lors de notre première nuit. On nous a changé de chambre et ça a recommencé la dernière nuit. Après avoir averti l'acceuil, on nous a précisé que ça...

Etc, etc, je vous laisse lire la suite sur TripAdvisor, c'est pas triste !!!!!
Tout cela nous promet un avenir bien sombre.....

Camillo

 

[Lacarbre]

Bonjour,

je me permets d'intervenir sur votre fil de discussion car je connais très bien le problème que vous avez actuellement. Je voudrais juste apporter un petit rectificatif.

Pour la majorité de ceux qui ont acheté des investissements en LMNP chez GFE, vous n'avez pas eu affaire à des CGPI mais à des agents commerciaux de chez GFE.

Tous les investissements ne sont pas à mettre dans le même panier.

Je peux vous confirmer que cela fait des mois et des mois que je suis votre fil de discussion et que j'ai lu tous les messages, mais là, je ne peux pas laisser passer.

Un vrai conseiller en gestion de patrimoine peut être attaqué pour défaut de conseils alors qu'un agent commercial non (sauf sous certaines conditions très particulières).

Je tiens aussi à préciser que je ne suis pas CGPI mais que j'ai eu affaire à un vrai, réel, avec les papiers qu'il peut (et doit) présenter au début du premier entretien.

Donc pour ceux qui ont eu affaire à de vrais CGPI, vous avez un recours.

Je me tiens à votre disposition en MP si vous voulez plus de renseignements.
Je ne peux pas tout mettre sur le fil de discussion, mais je suis à même de vous dire si vous avez vu un CGPI ou bien un agent commercial.

à vous lire

cordialement

kar-ambar

Mon propos se voulait justement être modérateur car comme partout il y a de bons et de mauvais conseillers et de bons et mauvais commerciaux. En ce qui me concerne pour le LMPNP j'ai été bien conseillé.

Mais de là à dire que les CGPI sont tous d'honnêtes professionnelles parfaitement compétents du fait qu'ils doivent rendre des comptes, il y a un pas.

Le métier de CGPI est certes de plus en plus contrôlé mais cela n'empêche qu'il reste encore des CGPI peu scrupuleux qui n'apportent pas le conseil qu'ils devraient apporter par omission ou simplement par méconnaissance des produits qu'ils commercialisent.

Faites en l'expérience en jouant le néophyte et vous verrez que peu d'entre eux mettront en avant le risque lié au bail commercial ou au changement de réglementation fiscale toujours possible (quelques exemples). Le discours est souvent très optimiste avec des messages du genre "loyers garantis par le bail commercial reposant sur un gestionnaire de qualité", etc.

En LMNP neuf où vous pouvez trouver de bonnes rentabilités mais avec des prix au M2 qui dépassent parfois de 30 à 40% le prix du M2 classique dans le même quartier, très peu d'entre eux viendront vous expliquer que, dans ce cas, le montage ne pas être pérenne et que forcément à l'échéance du bail le gestionnaire tentera de renégocier votre loyer à la baisse où le gestionnaire ne sera plus viable...

 

[camillo]

Bonjour

renégociation des loyers ?
99% de probabilité que ce sera le cas !

procédure de type liquidation . résiliation ?
Je ne pense pas liquidation mais résiliation du bail par l'intermédiaire d'une procédure de sauvegarde si baisse des loyers refusée par les propriétaires et si trop de résiliation de baux, arrêt de l'exploitation de la résidence car ce sera encore moins rentable de gérer un trop petit nombre de lots.

la forme juridique choisi (filiales) a surement des avantages pour DVS . lesquels?
SAS = SA = risque limité au montant du capital soit 10 000€. En SAS plus aucun lien avec les autres résidences, cela devient une exploitation à titre individuel, d'ailleurs dans la lettre recommandée de DVS la dernière phrase est explicite :
- Nous tenons à vous remercier de la confiance que vous nous avez accordée durant les années d'exploitation de votre résidence sous la marque APPARTCITY.
J'appelle ça un Adieu sans aucun état d'âme....., la résidence s'appelle toujours DVS + le nom de la résidence mais c'est tout, "Exit" le DVS d'origine, plus aucun lien !

Il y aura très certainement un 2è groupe de résidence qui sera créé en SAS vers Septembre 2014, juste avant la fin du 3è trimestre 2014 comme c’était le cas pour le premier groupe de 11 SAS en juin 2014. Rendez-vous dans 2 mois.....

Camillo

 

[camillo]

nous sommes conduits à céder le fonds de commerce de votre résidence ainsi que votre bail commercial comme celui-ci nous y autorise.

Je ne trouve pas de clause dans mon bail faisant référence à une autorisation de cession du bail.
Qui a vérifié si cette clause existe ?

Camillo

 

[desabuse57]

nous sommes conduits à céder le fonds de commerce de votre résidence ainsi que votre bail commercial comme celui-ci nous y autorise.

Je ne trouve pas de clause dans mon bail faisant référence à une autorisation de cession du bail.
Qui a vérifié si cette clause existe ?

Camillo

Dans le bail commercial de Pyrénées 2000, la clause relative à la cession de bail par le preneur se trouve article 3 : charges et conditions : concernant le bailleur : 2ème paragraphe.

 

[mimi62]

nous sommes conduits à céder le fonds de commerce de votre résidence ainsi que votre bail commercial comme celui-ci nous y autorise.

Je ne trouve pas de clause dans mon bail faisant référence à une autorisation de cession du bail.
Qui a vérifié si cette clause existe ?

Camillo

J'ai relu mon bail , aucune clause de ce genre ! par contre loyer payé très rapidement pour la Roche Posay ! solde de tout compte , c'est ainsi que je le comprends ! bye bye , débrouillez-vous maintenant ! notre bail se terminait en septembre 2015 ; qu'allons nous devenir d'ici là ? ont-ils le droit de nous jeter comme de vieilles chaussettes à un an de l'échéance ? ils ont tous les droits , nous aucun ! Bon courage à vous tous !

 

[jac8531]

Bail de P2000

extrait
Le Bailleur autorise le Preneur à utiliser les lieux loués dans le cadre de l’exercice de son
commerce, tel que défini ci-avant, et à céder son bail après en avoir informé le Bailleur,
conformément aux dispositions de l’article 1717 du Code Civil et des articles L145-1 et suivants du Code de Commerce.
Par ailleurs, le Bailleur autorise le Preneur à sous-louer meublés, avec services, les locaux
objets du présent bail, à tout sous-locataire, même exerçant les mêmes activités que le Preneur
telles que définies ci-avant.

Dans le bail commercial de Pyrénées 2000, la clause relative à la cession de bail par le preneur se trouve article 3 : charges et conditions : concernant le bailleur : 2ème paragraphe.

 

[croger]

Bonjour,

Dans le bail de Carcassonne je n'ai pas vu cette clause.
Par contre, selon ce que j'ai lu, nous ne pouvons pas nous opposer à cette cession mais avec certaines conditions (à vérifier) dont le paiement des loyers avant transfert. Cela explique le paiement rapide de T2, par contre il reste toujours les 10 premiers jours de juillet puisque la cession intervient le 11 juillet.

 

[mimi62]

Bonjour,

Dans le bail de Carcassonne je n'ai pas vu cette clause.
Par contre, selon ce que j'ai lu, nous ne pouvons pas nous opposer à cette cession mais avec certaines conditions (à vérifier) dont le paiement des loyers avant transfert. Cela explique le paiement rapide de T2, par contre il reste toujours les 10 premiers jours de juillet puisque la cession intervient le 11 juillet.

Dans celui de la Roche Posay non plus ; A-t-on un recours possible dans ce cas ? sinon à quoi ça sert de signer un bail pour 9 ans ? J'aimerai bien que des propriétaires de la Roche Posay se manifestent .
Cordialement .

 

[croger]

Dans celui de la Roche Posay non plus ; A-t-on un recours possible dans ce cas ? sinon à quoi ça sert de signer un bail pour 9 ans ? J'aimerai bien que des propriétaires de la Roche Posay se manifestent .
Cordialement .

A priori, nous ne pouvons pas nous opposer à la cession du fond de commerce et du bail rattaché.
Par contre, le nouveau repreneur ne peut pas modifier les termes du bail et s'engage selon ces derniers, y compris pour le renouvellement.

Pour autant, si la société dépose son bilan, un plan de sauvegarde sera mis en place mais cela ne permet pas non plus de rompre un bail.

La question que je me pose quant à ce montage financier, c'est que chaque SAS, en fait SASU, a pour actionnaire unique DVS Participation qui elle même doit avoir pour actionnaire unique Dom'Ville Services.
Ce n'est donc qu'une scission de société. Derrière on ne retrouve qu'un seul nom, Mr Denizet Pierre.

 

[vermefr]

Dans celui de la Roche Posay non plus ; A-t-on un recours possible dans ce cas ? sinon à quoi ça sert de signer un bail pour 9 ans ? J'aimerai bien que des propriétaires de la Roche Posay se manifestent .
Cordialement .

Je suis aussi propriétaire à La Roche Posay. Honnêtement je n'ai pas encore pris le temps de relire mon bail.
J'ai de gros doutes sur l'avenir, tout comme vous. Je ne sais pas si une fois le bail cédé (à vérifier s'il y a contestation possible sur ce point), le bail pourra être modifié de suite. Je pense que non dans la mesure où il est "juste" transféré et que sa modification ne devrait être possible qu'à l'issue d'un multiple de 3 ans ou, bien sûr, lors d'un éventuel renouvellement.

Donc dans l'immédiat je dirais que nous ne devrions (notez le conditionnel car je ne fais que des suppositions) pas voir de différence en terme de loyers, mais que le renouvellement en 2015 (s'il y a renouvellement !) s’avérera houleux (baisse drastique du loyer à prévoir).