Park & Suites - Appart'city - GRH Participations

[henri]

La re-capitalisation si elle ne se fait pas au détriment des copropriétaires me semble plutôt positive et préférable à une procédure de sauvegarde.

Certes l'historique de P&S est pour le moins inquiétant mais avec beaucoup d'optimisme (pas facile) on peut espérer une amélioration...

Par contre en cas de tentative de renégociation des baux ou de retards de loyers, j'engagerai sans hésiter les démarches nécessaires pour faire valoir mes droits.

Concernant les parties communes, il ne faut pas confondre locaux de services et parties communes tels que les couloirs et hall d'accès et parkings. Le bureau d'accueil, le restaurant, etc peuvent effectivement appartenir à DVS mais en aucun cas les couloirs.

Pour les parkings dans ma résidence ils appartiennent principalement aux copropriétaires.

Les locaux qui pourraient appartenir à DVS ne posent problème qu'en cas de reprise par un autre gestionnaire pour un usage para-hotelier mais pas si la résidence devient un résidence d'habitation ou à usage locatif privé car ces locaux ne sont pas indispensables.

si le nouveau gestionnaire ne reprend pas la residence avec les services ,n'y a t il pas un risque de requalification fiscal avec remboursement de la tva ?

 

[Lacarbre]

C'est exact. Si les services para-hoteliers ne sont plus proposés et si vous avez récupérer la TVA lors de l'acquisition, vous devez rembourser la TVA au pro-rata temporis sur base 20 ans. Exemple si vous avez acheté il y 15 ans, vous êtes redevable des 5/20émes de la TVA donc 25% de la TVA remboursée. Il faut donc faire ses calculs et comparer avec la perte de revenus à la fois sur les loyers et sur la valeur de revente qu'implique la signature d'un bail avec baisse des loyers.

Par ailleurs si vous n'êtes plus assujetti à la TVA vos loyers seront sans TVA et vous serez donc gagnant de ce côté là.

A noter qu'il est possible de continuer à proposer des services (et donc de ne pas avoir à rembourser la TVA) à travers un gestionnaire et le syndic sans signer de bail commercial. J'ai le cas dans une autre résidence ou nous avons demandé au syndic de proposer ces services dans la résidence étudiante et chaque copropriétaire est libre de gérer en direct les locations de ces studios ou d'en confier la gestion à une agence à travers un mandat de gestion.

 

[camillo]

bonjour camillo , pourriez vous m'envoyer la lettre de Mr denizet ?

Message privé Henri, J'ai besoin de votre mail pour la lettre GFE.

Quand à la TVA, si plus de bail commercial, on rembourse le prorata de TVA, c'est loin d'être neutre car si on a un appartement payé 100 000€ HT depuis 10 ans, il faudra rembourser presque 10 000€ de TVA...
Mettre en place 3 des 4 services (conformes aux exigences du trésor public) sans gestionnaire, ce sera très très compliqué également.

Camillo

 

[pupuce888]

Message privé Henri, J'ai besoin de votre mail pour la lettre GFE.

Quand à la TVA, si plus de bail commercial, on rembourse le prorata de TVA, c'est loin d'être neutre car si on a un appartement payé 100 000€ HT depuis 10 ans, il faudra rembourser presque 10 000€ de TVA...
Mettre en place 3 des 4 services (conformes aux exigences du trésor public) sans gestionnaire, ce sera très très compliqué également.

Camillo

bonjour camillo,
merci de m'envoyer la lettre denizet.
mail envoyé en mp.

 

[Lacarbre]

Message privé Henri, J'ai besoin de votre mail pour la lettre GFE.

Quand à la TVA, si plus de bail commercial, on rembourse le prorata de TVA, c'est loin d'être neutre car si on a un appartement payé 100 000€ HT depuis 10 ans, il faudra rembourser presque 10 000€ de TVA...
Mettre en place 3 des 4 services (conformes aux exigences du trésor public) sans gestionnaire, ce sera très très compliqué également.

Camillo

Bien sûr il serait plus simple de toucher régulièrement ses loyers avec un gestionnaire sérieux qui respecte ses engagements et ne vous propose pas de continuer à exploiter vos studios en vous proposant des baisses de loyer de près de 40% mais nous n'en sommes plus là et toute solution alternative va demander un petit effort.

Par retour d'expérience je peux vous affirmer que la mise en place de services n'est pas forcément si compliqué que cela et qu'il y a des gestionnaires qui savent faire moyennant rémunération et ce sans forcément signer un bail commercial (L'assujettissement à la TVA n'est pas lié au bail commercial mais aux services para-hoteliers). Cette rémunération peut et a été dans notre cas bien inférieur au coût du remboursement de la TVA pour les co-propriétaires concernés. Donc n'associez pas obligatoirement gestionnaire et bail commercial car vous pouvez avoir un gestionnaire sans bail avec simplement un mandat de gestion.

 

[camillo]

Bien sûr il serait plus simple de toucher régulièrement ses loyers avec un gestionnaire sérieux qui respecte ses engagements et ne vous propose pas de continuer à exploiter vos studios en vous proposant des baisses de loyer de près de 40% mais nous n'en sommes plus là et toute solution alternative va demander un petit effort.

Par retour d'expérience je peux vous affirmer que la mise en place de services n'est pas forcément si compliqué que cela et qu'il y a des gestionnaires qui savent faire moyennant rémunération et ce sans forcément signer un bail commercial (L'assujettissement à la TVA n'est pas lié au bail commercial mais aux services para-hoteliers). Cette rémunération peut et a été dans notre cas bien inférieur au coût du remboursement de la TVA pour les co-propriétaires concernés. Donc n'associez pas obligatoirement gestionnaire et bail commercial car vous pouvez avoir un gestionnaire sans bail avec simplement un mandat de gestion.

Oui lacarbre, je savais que l'on peut proposer les 3 services sans un bail commercial, mais j'ai eu une mauvaise expérience à ce sujet avec un appartement sous mandat de gestion dans une autre résidence (80 appartements) il y a quelques années. ça a fonctionné quelques mois puis on s'est tous fait redressé car on ne proposait pas le ménage tous les jours mais uniquement en fin de séjour. Bref on a tous remboursé notre prorata de TVA + 10% de pénalité. Le ménage doit être proposé tous les jours (même en option) comme si on était à l'hôtel sinon c'est la requalification. Après, l'interprétation des textes dépend souvent du centre des impôts de chacun, cela peut varier d'un endroit à un autre. Pour ma part c'était le centre des impôts de Bonneville en Haute-Savoie.

Camillo

 

[marcopolo86]

SVP, Pourriez-vous expliquer au néophyte que je suis - mais je ne suis peut-être pas tout seul sur ce forum - la différence entre bail commercial et mandat de gestion ?

 

[Lacarbre]

Un mandat de gestion locative c'est ce que vous signer avec, par exemple, une agence immobilière lorsque vous lui confier la gestion locative d'un appartement.

Voir lien ci-dessous pour plus de détails

[lien réservé abonné]

 

[Bibie]

Bonsoir,

Mais où en est-on actuellement? Procédure de sauvegarde? "Adossement" avec P&S? ou Procédure de sauvegarde et ensuite "adossement"? (Mais là, je fabule).

Procédure de sauvegarde, ça confirmerait une phrase de desabuse57 (post 580): "J'ai lu quelque part que le groupe avait recruté un avocat réputé dans le redressement d'entreprises en difficulté".
Que voudrait dire la lettre de M Denizet parlant de l'adossement? Je ne sais pas si tous les propriétaires ont reçu ce courrier, mais personnellement, j'ai l'impression qu'ils ne l'ont envoyé qu'à ceux qui se sont plaint au téléphone de ce retard supplémentaire et rassurer ceux qui pensent toujours que les choses vont s'améliorer en attendant de choisir la sauce à laquelle nous allons être mangés. Je ne crois plus que nos loyers seront versés fin février suite à ces dernières infos.

Que sont devenu les Menguy? Compter sur la vente de nouveaux lots pour payer les loyers, je n'appelle pas çà de la mauvaise gestion, mais autrement... vu le nombre que nous sommes à nous retrouver dans la panade.

En tout cas, merci Camillo d'avoir partagé vos infos avec nous. Ca fait mal, mais je préfère voir les choses en face.

Cordialement.

 

[paquita95]

Bonjour à tous,

Je découvre avec effroi cette discussion ; ayant moi-même investi dans la résidence d'Orléans, livrée il y a seulement 1 an !!! A aucun moment je n'avais envisagé qu'une entreprise comme GFE pouvait faire faillite !!! Je me suis laissée embobinée par le commercial et j'ai même failli conseiller à d'autres personnes d'investir dans ce dispositif !!!

j'aimerais savoir si il y a d'autres propriétaires, comme moi, de la résidence d'Orléans ?

Je souhaiterais également obtenir les coordonnées del'association Andira.

Merci d'avance.

 

[camillo]

Lu sur le forum P&S du Particulier :
mag2512 le 10 février 2014 à 11:34
bonjour, nous avons signé en 2012 pour la résidence gabriel pery de Rosny s bois, nous n'avons que des problèmes avec park and suites, au début retard de loyers et maintenant absence des 2 derniers trimestres 2013 ; bien sur impossible de les joindre par téléphone et aucune réponse à notre mise en demeure, que faire ????

ça promet !!!

Andira envoyé à Paquita

Camillo

 

[vermefr]

Bonjour,

Je me suis inscrit sur ce forum car je suis aussi dans l'attente d'un dénouement de la fusion GFE. J’ai un appartement à la Roche Posay depuis 8 ans, j'arrive en fin de bail.
Quelqu’un pourrait s'il vous plait me transmettre les coordonnées d'ANDIRA ?
Le service revente de GFE m'a clairement dit que les résidences de tourisme en ZRR n’étaient plus dans le business plan du groupe qui se recentrait sur les résidences urbaines, j'ai bien peur que les résidences de vacances se retrouvent sans prolongation de bail.
Le groupe dit aussi que la fusion est suivie d'une augmentation de capital, ceci devrait apporter du cash pour payer les loyers, mais qui apporte ce capital ?
merci

Bonjour,
Je suis également propriétaire à La Roche Posay.
J'ai obtenu la liste des autres propriétaires (dont vous ) auprès du Syndic.
Je suis bien entendu assez inquiet à propos de notre bail. Je sens aussi qu'il ne sera pas reconduit.
Il va falloir que nous nous regroupions en association - plus tellement d'autre choix...

 

[vermefr]

Nous aussi nous sommes propriétaires ( un bien grand mot ) à la Roche Posay ; ce serait bien que l'on puisse se regrouper et partager nos idées .

Ah et bien je me sens de moins en mois seul ! Comme dit plus haut, je suis également propriétaire à La Roche Posay.
Il va effectivement falloir anticiper la non-prolongation de notre bail...

 

[mimi62]

Bienvenu dans ce sac de nœuds !

 

[mimi62]

Avez-vous nos coordonnées vermefr ?

Bienvenu dans ce sac de nœuds !

 

[vermefr]

Avez-vous nos coordonnées vermefr ?

Oui; et je vous ai répondu par email ;-)

 

[jawad]

Bonjour je suis proprietaire a blois et moi aussi je n'ai pas etait paye!!

 

[SGC]

Ravie de votre réponse : seule blésoise sur ce forum je me sentais bien seule, même si des propriétaires de toutes régions rencontrent les mêmes difficultés.
J'ai adhéré hier à une association, ANDIRA, Association Nationale de Défense des Investisseurs privés en Résidences d'Affaire (dont j'ai entendu parler sur ce forum que j'ai découvert récemment).
Si vous voulez je vous communique mes coordonnées et les leurs en message privé. J'habite Blois.

 

[camillo]

Pour llbe
Demande dossier ANDIRA
Bonjour,
Je suis nouveau sur le FORUM, hier j'ai un propriétaire (de la même résidence que la notre) inquiet qui a pris contact avec moi pour me faire part de ses impressions du moment. Après une lecture en diagonale de ce forum, je m'adresse à vous pour avoir les coordonnées de l'association ANDIRA et vous demande de m'informer (dans la mesure du possible) de l'évolution de "ce dossier" svp.
D'avance marci...
Cordialement,

Pour le suivi du dossier il suffit de lire les conversation à venir sur le forum.

Camillo

 

[camillo]

Pour les nouveaux venus ici, je reposte cette réponse que j'avais faite il y a quelques semaines à des pro GFE qui m’accusaient de "calomnier" GFE. Cela leur évitera de se taper les 74 pages de la file de discussion et cela les aidera à comprendre pourquoi ça arrive et les raisons de la descente aux enfers de GFE....

M Nsinvestisseurs ou M Blogdcalomnies ou M Carm...

Pour répondre objectivement (et non subjectivement comme vous le faites) à toutes vos interventions, c'est dimanche aujourd'hui, j'ai consacré une bonne heure à vous répondre....

« Vous avez également dû faire le calcul du rendement que votre investissement a généré, et qu’en comparaison avec tous les autres placements actuels, et au regard de l'environnement économique pour le moins dégradé, que votre investissement reste certainement un des meilleurs sur le marché actuellement. »

Aujourd’hui à quel prix est évalué l’appartement GFE que l’on a acheté il y a plusieurs années ??? A quel prix peut-on espérer trouver un acheteur sérieux lorsque l’on arrive en fin de bail ? A quoi bon avoir un investissement qui rapporte 5%/an si le support lui-même s’est déprécié de 20 ou 30% pendant la même période ???
A mon avis, on sera très nettement en dessous de notre prix d’achat. Alors où se situe la rentabilité de l’investissement si on a touché 5%/ an pendant 6 ans et que l’on ne peut revendre sans une moins-value de 20% au minimum. A ce niveau et en prenant en compte tous les petits frais intervenus pendant toutes ces années (Comptable, TF, RSI, CFE etc....) le gain doit-être très proche du zéro absolu.....
Alors oui, jusqu’à aujourd’hui on a perçu des loyers, mais déjà, et d’après ceux qui ont reçu une proposition de renouvellement de bail, il va falloir penser à garder une provision pour le renouvellement des meubles, le rafraichissement de l’appartement et des lots de services qui ne nous appartiennent même pas, cela dépasse largement un an de loyer. Quand je relis les simulations qui m’avaient été faites par les commerciaux de GFE, je n’ai pas pu retrouver la colonne où il est en fait mention.
Alors OUI, je suis très inquiet pour l'avenir, surtout à cause du prêt que l'on m'a fait souscrire en fonction de cette simulation et qui court encore jusqu'en 2025......, surtout à cause que les lots de services n’appartiennent pas à la copropriété, surtout à cause que l’appartement lui-même n’est pas conçu pour être vendu en résidence principale du fait du manque des réseaux individuels eau/EDF/téléphone, surtout à cause que les parkings sont restés propriété (pour ma part) du promoteur exploitant.

Cette manière de procéder n’est de toute façon pas propre à GFE, pratiquement tous les promoteurs (les 20% qui sont encore là et les 80% qui ont fait faillite) dans le début des années 2000 (et même avant) ont fait usage de cette pratique.
Je reprends un article de la revue Capital concernant P&V le N°1 du secteur :
En fait, c’est le modèle économique de Pierre & Vacances qui est remis en cause. Le promoteur s’est retrouvé pris à son propre piège : celui de la défiscalisation. Sa croissance a été dopée par la prolifération des dispositifs offrant aux propriétaires de résidences de tourisme des réductions d’impôts : lois Périssol (1996), Demessine (1999), Scellier (2008), Censi-Bouvard (2009). B....... a d’ailleurs toujours mené un lobbying intense en leur faveur. Gavé par cet arsenal législatif, le groupe a cru que les arbres montaient au ciel. Il n’a pas hésité à gonfler les prix de ses biens de 20, voire 40% au-dessus du marché, sous prétexte qu’ils étaient «défiscalisables».
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Lire la suite sur le lien ci-dessus.

Ce que je reproche à ce système dont on a tous été victime ??? :
C’est la mise en place de pyramides où les nouvelles ventes servent à régler les loyers des résidences en exploitation. Lire ci-dessous Par Me Duvaux spécialiste en la matière :

La fraude de type "pyramide" dans les résidences hôtelières :
J'ai déjà dénoncé le caractère souvent dangereux des schémas de défiscalisation immobilière dans mes notes précédentes.
Je voudrais insister sur une fraude courante que j'ai observée dans le secteur des résidences hôtelières.
Je précise bien sûr qu'il n'y a pas que des arnaques dans ce secteur et qu'il ne faut pas généraliser.
L'arnaque est pratiquée par les promoteurs qui commercialisent des appartements dans des résidences hôtelières et qui se chargent également de l'exploitation.
Autrement dit, elle est le fait de certains groupes qui font à la fois la construction, la commercialisation et l'exploitation des locaux.
L'arnaque consiste tout d'abord à vendre très cher les appartements.
Pour simplifier, le prix de vente est généralement 20 à 30 % au-dessus du prix normal.
Elle est possible parce que les investisseurs manquent de sens critique lorsqu'il s'agit d'investir dans un produit de défiscalisation.
Suite ici :
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C’est la mise en place de ce fameux fond de concours qui fait gonfler le prix de vente de plusieurs milliers d’Euros.
Pourquoi dès le départ ne pas vendre les appartements au prix juste avec une rentabilité locative calculée honnêtement en fonction du marché local ?
L’appât du gain est le plus fort, il vaut mieux engranger des bénéfices énormes (et payer des grasses commissions) dès le départ plutôt que pérenniser la rentabilité de la résidence durant toute la durée du bail et par la même le résultat net de l’exploitant.
La raison est à lire ci-dessous :

Je tiens à revenir sur la notion de fonds de concours.
Je rappelle d'abord ce que c'est.
Il s'agit d'une pratique en vigueur chez certains promoteurs qui vendent des immeubles destinés à la location, essentiellement dans le secteur des résidences de tourisme exploitée par un gestionnaire.
Dans le marché de l'immobilier de défiscalisation, les acheteurs ont bien du mal à se faire une idée de la valeur réelle du bien qu'ils achètent.
En fait pour appâter le client, les officines font miroiter un taux de rendement intéressant.
Et c'est vrai qu'un acheteur à qui on promet un loyer égal à 5 % de la valeur de son bien peut légitimement penser qu'il a fait un bon investissement.
Suite ici :
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Pour résumer, car mon post est déjà bien long :
Il est facile de faire cesser les interventions sur ce blog qui appartient à tous ceux qui ont participés jusqu’à présent et non pas seulement à « M Camillo » qui à juste initié cette file il y a quelques années suite au non paiement du loyer pendant plusieurs semaines. Je me sentais bien seul à ce moment là avec mon prêt de 20 ans à courir, surtout que c’était l’époque des plus grosses faillites de gestionnaires (résid’hôtel, Maisons de Biarritz, Appolonia, Rhodes Tourisme etc..), de toute façon, rien que sur Cbanque 3 autres files GFE ont démarré cette année, alors le blog « Camillo » disparu, si les problèmes subsistent, d’autres prendront le relai.
Il suffirait déjà que GFE (et Dom ‘ville) communique correctement sur les inquiétudes de chacun, il suffirait d’une lettre d’info mensuelle ou trimestrielle et répondre aux différents mails plutôt que de laisser ceux-ci sans aucune réponse.
Il suffirait que pour chaque résidence Dom ‘ville envois aux propriétaires le rapport d’activité annuel de celle-ci (comme P&V le fait).
Il suffirait que lors de la demande de participation aux travaux (que je ne refuserais pas de mon côté), chaque propriétaire reçoive un devis détaillé poste par poste concernant les travaux de rénovation et le remplacement des meubles que celui-ci devra financer de façon à être totalement transparent (et ne pas verser une « énième » commission quelconque à un intermédiaire pour ces travaux).
Pour la hausse de l’ICC, de toute façon on a tous reçu une lettre pour passer à l’IRL plafonné à 2%, je n’ai pas refusé pour ma part, je reconnais que 52% d’augmentions entre le 1er trimestre 2000 et le dernier trimestre connu aujourd’hui c’est trop (1083 vs 1646 aujourd’hui), donc on peut rétrocéder quelques Pourcents au renouvellement.
Démentir formellement que Dom'ville n'a pas bénéficié de fonds de concours de la part du promoteur, pour cela il suffit que le commissaire aux comptes certifie dans leur rapport annuel du gestionnaire, l'absence de ces fonds de concours et la validité du prévisionnel du gestionnaire garantissant la rentabilité de son activité et sa capacité à verser les loyers promis sans l'aide du promoteur.
Mais dans un premier temps, communiquer me semble le plus important, car nous propriétaires, et Dom'ville/GFE sommes dans le même bateau et si celui-ci coule, on se noiera tous ensemble.....

Sinon mon bail arrive à expiration dans quelques mois, « wait and see », je n’ai pas longtemps à attendre la suite des évènements.....

Camillo