magistrale a dit:
Bonjour,
Sans vouloir saper le morale de la troupe, je pense qu'effectivement l'adossement à Park&Suites ne sera pas la solution miracle.
Il s'agit simplement d'un prédateur lui même en difficulté qui joue son quitte ou double en venant manger sur la charogn*.
Il vous proposera, pour les résidences les plus rentables, une baisse des loyers, loyers qui règlera avec plus ou moins de retard --> cela lui apportera un peu d'oxygène dans sa propre trésorerie , sans rompre avec la vache à lait que représentera votre "bonne résidence"
Si malheureusement votre résidence peine à trouver l'équilibre, il vous fera une si mauvaise proposition de loyer que vous partirez en courant et il se sera débarrassé de vous a bon compte.
Désolé pour cette dure vision du futur, mais ce n'est qu'une reproduction d'un passé que connaisse bien ceux qui ont connu précédemment le double effet kisscool de la reprise par un gestionnaire à l'agonie par un autre encore moins scrupuleux (cf Rhodes tourisme&co ).
Mais c'est totalement légal d'exploiter la détresse de pauvres investisseurs floués une première fois par des promoteurs, une seconde fois par l'exploitant (issu souvent de la même bande, les premiers versant aux seconds les fameux fonds de concours pour apatter le chaland et doper les ventes) et qui, avec la corde au cou (leur prêt à honorer) , une épée de Damoclès au dessus de leur tête (le remboursement de la TVA) sont des proies faciles à tondre.
Bon courage
Un investisseur en LMNP qui comme vous a compris le mécanisme trop tard et fait parti des moutons tondus par Lagrange (avec Résitel et Soderev en procédure de sauvegarde) et Park&Suites
Merci pour ce témoignage et qui malheureusement illustre bien notre avenir tout proche.
On parle beaucoup sur la file que le gestionnaire NE PEUT PAS BAISSER LE LOYER en dehors de la période triennale du bail.
Ceci est vrai si
notre bon et généreux gestionnaire est fiable et a une trésorerie suffisante (du genre P&V) pour faire face aux versements des loyers jusqu'à la date anniversaire de ces fameux 3 ans. Pour cela il lui faut au minimum 6 mois à l'avance dénoncer le bail par voie d'huissier et ainsi en proposer un autre avec un loyer minoré selon son bon vouloir...
Pour nous qui sommes sous contrat de bail avec GFE, on est très très loin d'avoir un gestionnaire qui a la trésorerie assez solide pour attendre les périodes triennales de chaque résidence.
LES CAISSES SONT VIDES, le déficit est énorme !, et les ventes des nouveaux programmes GFE ont dues s'effondrer ces derniers temps, (relire la lettre de M Denizet du 24 Janvier 2014 qui indique bien que c'est grâce aux futures ventes que les loyers des résidences en exploitation peuvent être payés).
Alors effectivement, si on reçoit une demande de baisse de loyer en dehors de notre période triennale on peut refuser. Mais dans ce cas là, il y a un moyen tout simple pour GFE pour contourner ce refus.
GFE va demander la mise en procédure de sauvegarde de Dom'ville et toutes les sociétés qui vont de pair.
Cette demande se fait auprès du tribunal de commerce.
Que se passe t-il ensuite :
Pour GFE, Dom'ville et Cie tout continue normalement, rien n'est bloqué sauf pour les créanciers où là tous les paiements sont suspendus pendant plusieurs mois (voire plus d'un an car la procédure est reconductible une fois je crois, soit 2 fois 6 mois)).
Un administrateur est nommé et est chargé d'identifier d'où proviennent les pertes (c'est à dire nous)
Cet administrateur va établir un joli rapport en reprenant les comptes de chaque résidences, les charges, le CA, Le taux d'occupation, les recettes etc etc...
Bien entendu, les principales charges des résidences c'est nos loyers.
Pour qu'une résidence soit rentable, l'idéal c'est que la totalité des loyers à payer ne dépasse pas environ les 45% du CA (j'en avais discuté en 2010 avec Me Le Boulc'h Julien avocat à Annecy).
Pour en revenir à notre rapport :
Chapitre 1 : on présente la société (pour la future plaidoirie devant tribunal de commerce dans 6 mois environ)
Chapitre 2 : Tout un chapitre sur les données financières de GFE et Cie
Chapitre 3 : Causes des difficultés à l'origine de la procédure de sauvegarde (nos loyers)
Chapitre 4 : Prévisionnel à venir pendant la période de sauvegarde (taux d'occupation et loyers à verser)
Chapitre 5 : CONCLUSION (c'est là que l'on rentre en scène)
Les loyers sont trop élevés !
Donc :
Soit les propriétaires consentent une diminution de loyers de x% (c'est du -30 à -60% c'est selon...) à dater du début de la procédure (et oui c'est rétroactif),
Soit les propriétaires acceptent la résiliation amiable des contrats en cours signés avec engagement que ceux-ci abandonnent l'ensemble des loyers échus (c'est à dire tout ce qui nous est dû à ce jour mais on récupère nos clefs de suite).
Chapitre 6 : La solution radicale !!!, Un délai est imposé (15 jours environ) pour la réponse des propriétaires, c'est court.....
Les propriétaires refusent ????
Pas de soucis, la dernière phrase est là pour parer à cette éventualité :
Je vous informe que je saisis dès ce jour M le juge commissaire de la procédure de sauvegarde d'une requête aux fins qu'il :
En cas de refus amiable de baisse des loyers des propriétaires, ordonne judiciairement la résiliation des contrats de baux qui les lient à la Sté GFE et Cie.
Dans ce cas là, nos loyers dû ne sont pas annulés et seront échelonnés au fil des années à venir si GFE ne fait pas faillite....
Et voilà ! comment contourner un refus de baisse des loyers en dehors de la période triennale et comment se retrouver du jour au lendemain avec les clefs de nos apparts sans plus aucun gestionnaires, le trésor public informé bien sûr de la défaillance du gestionnaire dans la résidence, envoie à chacun la note de remboursement de TVA une fois une année passée sans les 3 services.
Inutile de prendre un avocat, tout ceci est parfaitement légal et rodé depuis plusieurs années !
Je me suis servi d'un exemple de procédure de sauvegarde que j'avais dû gérer en 2011 pour exemple dans mon post.
Désolé d'être aussi pessimiste (et de vous avoir cassé le moral moi aussi), mais même avec P&S, l'avenir qui nous attend est loin d'être radieux et P&S a tout intérêt à racheter GFE avec des loyers le moins élevés possible d'où l’intérêt pour GFE de cette procédure.
Camillo
