Optimiser revenu + impot = Achat locatif ou autre ?

[Doolittle]

n'exagérons pas ...

Ok, pas forcément mauvais, disons pas optimal (dans le meilleur des cas).

 

[Buffeto]

Ok, pas forcément mauvais, disons pas optimal (dans le meilleur des cas).

je préfère ....mais comme pour chaque investissement qu'il soit défiscalisant ou pas , il faut être sélectif et bien informé pour prendre de bonnes décisions.

 

[moietmoi]

Je pense que vous n'avez pas bien compris que dans la plupart des montages de défiscalisation, vous perdez tous les mois et vous perdez aussi à la fin. Concrètement vous acceptez de faire un mauvais investissement. En contrepartie l'Etat vous accorde une économie d'impôt.

Désolé , mais tu dois en permanence voir le verre à moitié vide;
prenons les milliers, centaines de milliers qui ont acquis de biens en les achetant au bon prix, au bons endroits il y a 15/18 ans et qui les ont mis en location suivant l'engagement perrisol ou besson, ils ont quasi tous bénéficier du double effet kiss cool, la défiscalisation et la plus value;
Cependant tous ceux qui ont fait un investissement immobilier en neuf ou ancien sans défiscalisation ou avec, aux mauvais endroits, aux mauvais prix, ont perdu!!!!!

 

[herbe10]

Bonjour,

...
Vous le dites vous-même, "il ne faut pas compter sur la rémunération de mon salaire pour me permettre de bien vivre", donc vous ne pouvez pas vraiment vous permettre de prendre un risque financier.
...

Je crois que vous avez mal compris ma phrase :
Je souhaite comme tous le monde (ou du moins une grande partie) gagner plus d'argent. Maintenant quand j'entend les discours genre "Avec le temps la rémunération va évoluer...." Oui surement mais pas au rythme que j'ai envie et pas comme les anciens ont pus en profiter la ou je travaille.

Donc le risque pour moi c'est : Place de l'argent maintenant, et dans quelque années quand je fait le calcul je dois avoir un calcul positif pour mon portefeuille.

Je pense que vous n'avez pas bien compris que dans la plupart des montages de défiscalisation, vous perdez tous les mois et vous perdez aussi à la fin. Concrètement vous acceptez de faire un mauvais investissement. En contrepartie l'Etat vous accorde une économie d'impôt.
Alors si vous payez beaucoup d'impôt à la base (tranche > 40%), grâce à ce mauvais investissement vous faites une grosse économie d'impôt, ce qui compensera la perte voire davantage (en tout cas c'est la promesse qu'on vous fait).
Mais si vous payez peu d'impôt (tranche < 40%) comme c'est votre cas, vous faites une petite économie d'impôt qui ne compensera rien du tout et l'opération se soldera par une perte nette.

Si défis veut dire perdre de l'argent tous les mois je comprend en partant du principe que la perte soit inférieur a l'impot payé. Dans mon exemple : Si je perd 100€ tous les mois pour économiser 2500€ d'impot par ans, ben je suis gagnant tout simplement. Maintenant si je dois investir et payer d'avantage d'impots disons 3700€ , je dis oki si je gagne plus d'argent tous les mois et au final avoir mon calcul positif.

Bref si je pars sur de l'immobilier, est-ce un bon calcul de prendre un appart ancien à crédit, en essayant que le loyer soit presque équivalent à mon crédit afin de faire une opération blanche tous les mois durant la durée du prêt ?

 

[Buffeto]

Bref si je pars sur de l'immobilier, est-ce un bon calcul de prendre un appart ancien à crédit, en essayant que le loyer soit presque équivalent à mon crédit afin de faire une opération blanche tous les mois durant la durée du prêt ?

OUI c'est une excellente idée mais .......... ca reste très théorique . je ne connais pas de biens qui s'autofinancent ....( pour info je suis associé dans une SCI qui fait de l'immo locatif . sur 4 ans avec 2 biens anciens achetés peu chers , et donc loués peu cher , avec les travaux ,et les crédits j'ai un compte courant d'associé de 9K. ce qui signifie que j'ai fait une avance de trésorerie de 9K à la SCI )

mais si le différentiel est de 100€ / mois ca peut etre tout à fait supportable .

 

[Doolittle]

Désolé , mais tu dois en permanence voir le verre à moitié vide;
prenons les milliers, centaines de milliers qui ont acquis de biens en les achetant au bon prix, au bons endroits il y a 15/18 ans et qui les ont mis en location suivant l'engagement perrisol ou besson, ils ont quasi tous bénéficier du double effet kiss cool, la défiscalisation et la plus value;
Cependant tous ceux qui ont fait un investissement immobilier en neuf ou ancien sans défiscalisation ou avec, aux mauvais endroits, aux mauvais prix, ont perdu!!!!!

Et je maintiens que pour l'essentiel, les biens vendus dans le cadre de montages défiscalisants sont mal situés et/ou vendus trop chers et/ou loués en dessous du prix du marché. Donc d'office moins rentable qu'un bien hors défiscalisation. Alors peut être que celui qui paye beaucoup d'impôt défiscalise un maximum et gagne de l'argent au final mais dans la plupart des cas le gain sera moindre que via un investissement direct, où vous pouvez choisir l'emplacement et à qui et pour quel loyer vous louez.

 

[Doolittle]

JMaintenant quand j'entend les discours genre "Avec le temps la rémunération va évoluer...."

... Vous vous dites "ah non j'ai pas envie de bosser davantage moi, je veux juste gagner plus d'argent !" (soyons honnête, c'est la vraie raison) mais plutôt que de l'admettre :

Oui surement mais pas au rythme que j'ai envie et pas comme les anciens ont pus en profiter la ou je travaille.

En mode : "c'était mieux avant", bien pratique.


Donc le risque pour moi c'est : Place de l'argent maintenant, et dans quelque années quand je fait le calcul je dois avoir un calcul positif pour mon portefeuille.

Si défis veut dire perdre de l'argent tous les mois je comprend en partant du principe que la perte soit inférieur a l'impot payé. Dans mon exemple : Si je perd 100€ tous les mois pour économiser 2500€ d'impot par ans, ben je suis gagnant tout simplement.

Attendez montage défiscalisant ça ne veut pas dire que vous ne payez plus d'impôt du tout. C'est une quote part du montant de votre achat qui est déduite de vos impôts chaque année. Vous devriez prendre un cas réel pour mieux comprendre, là vous balancez des chiffres qui n'ont rien à voir entre eux.

Bref si je pars sur de l'immobilier, est-ce un bon calcul de prendre un appart ancien à crédit, en essayant que le loyer soit presque équivalent à mon crédit afin de faire une opération blanche tous les mois durant la durée du prêt ?

Oui enfin si vous tenez aussi compte des charges, des taxes, des travaux de rénovation inévitables au fil du temps, des risques d'impayés, vous allez voir qu'il faut négocier serrer pour obtenir un cash flow mensuel nul ou positif.

 

[moietmoi]

Et je maintiens que pour l'essentiel, les biens vendus dans le cadre de montages défiscalisants sont mal situés et/ou vendus trop chers et/ou loués en dessous du prix du marché.

je vous propose d'aller faire un tour sur les sites de tous les promoteurs b.., n..., k.., et pleins d'autres et de choisir un bien qui vous convient parmi l'ensemble des tous les biens en vente en France, il n' a aucune distinction entre le bien que vous allez acheter pour y vivre ou pour le louer ( vous choisirez plus tard , si vous remplissez la feuille d'impôts de location suivant un régime de défiscalisation ) ; Par ailleurs dans la majorité des cas le loyer possible dans le cas de la défiscalisation est très proche du loyer du marché; sauf aux endroits ou il est vraiment impensable d'acheter pour louer..

A mon avis, vous vous trompez de cible; vous considérez l'investissement dans le neuf comme une erreur; là il y a beaucoup à entendre et à réfléchir concernant les arguments pour/ contre; ( "cout du notaire", intercalaires, entretiens, travaux, normes..lieux plus attractifs...)

 

[herbe10]

... Vous vous dites "ah non j'ai pas envie de bosser davantage moi, je veux juste gagner plus d'argent !" (soyons honnête, c'est la vraie raison) mais plutôt que de l'admettre :

.

Je ne veux pas rentre dans ce débat mais ce qui était avant une évidence ne l'ai plus aujourd'hui donc même si je n'ai pas peur de bosser j'ai pas pria la bonne voie pour professionnellement parlant on va dire...

Attendez montage défiscalisant ça ne veut pas dire que vous ne payez plus d'impôt du tout. C'est une quote part du montant de votre achat qui est déduite de vos impôts chaque année. Vous devriez prendre un cas réel pour mieux comprendre, là vous balancez des chiffres qui n'ont rien à voir entre eux.

Oui enfin si vous tenez aussi compte des charges, des taxes, des travaux de rénovation inévitables au fil du temps, des risques d'impayés, vous allez voir qu'il faut négocier serrer pour obtenir un cash flow mensuel nul ou positif.

Exact je n'ai pas pris de vrai chiffre pour faire un vrai calcul.
Maintenant si je vous écoute : Louer au final je ne vais rien gagner, si beaucoup de personne le font c'est peut etre pas pour rien sinon on place a la banque et puis voila c'est tout...

Bon si je veux gagner des sous avec de l'immobilier, Neuf ou ancien ?
La loi pinel ça me plait pas vraiment ensuite.
C'est mieux d'essayer avec un petit appart/studio pour commencer et un achat pas cher ?

 

[Buffeto]

C'est mieux d'essayer avec un petit appart/studio pour commencer et un achat pas cher ?

bien sur ...quoique tu fasses , lorsque tu découvres un monde nouveau , le mieux est de commencer petit et de grossir ensuite lorsque tu maitrises mieux les choses .

 

[herbe10]

bien sur ...quoique tu fasses , lorsque tu découvres un monde nouveau , le mieux est de commencer petit et de grossir ensuite lorsque tu maitrises mieux les choses .

Ok par contre Neuf ou pas ?
Si j'ai bien compris avec l'ancien les interet d'emprunt sont déductible, de même que tous les travaux (remise en état...)

 

[Buffeto]

Si j'ai bien compris avec l'ancien les interet d'emprunt sont déductible,

dans le neuf aussi

de même que tous les travaux (remise en état...)

exact et c'est souvent par ce biais que se créé un déficit foncier qui est imputable sur ton revenu global ( s'il ne dépasse pas 10 500€ )

voilà ta source de défisc .....

 

[moietmoi]

C'est mieux d'essayer avec un petit appart/studio pour commencer et un achat pas cher ?

oui , mais cela dépend aussi des bonnes opportunités;

Bon si je veux gagner des sous avec de l'immobilier, Neuf ou ancien ?

l'immobilier est un placement/investissement à long terme; par exemple dans l'ancien les "frais de notaires" sont entre 7 et 8,5% ce qui veut dire cela te manges entre 2 et 4 ans de loyer net....
Exemple: tu achètes à 100ke un appartement, coût avec frais de notaire 108;
Loyer à 4,5% chaque année soit 4500 de loyer, moins les charges ,TF...,restent 4000 euros par exemple, Impôt (tmi 14%)et csg15,5% pour l'instant reste 2800 net
Donc tu auras remboursé tes "frais de notaires", au bout de quasiment 3 ans... pour un achat sans crédit
il faut donc voir sur le long terme...

exact et c'est souvent par ce biais"-les travaux-" que se créé un déficit foncier qui est imputable sur ton revenu global ( s'il ne dépasse pas 10 500€ )

voilà ta source de défisc

oui mais il faut dépenser en travaux, dans mon exemple il faudrait sur les 4000 de loyer après charges , taxe foncière,syndic, retirer 1400 d'intérêts,(100ke d 'emprunt, 20 ans, 1,5%)
reste donc comme revenu foncier à déclarer:2600 euros; donc si tu veux défiscaliser il faut dépenser plus de 2600 euros de travaux...

 

[kaziklu]

Ok par contre Neuf ou pas ?
Si j'ai bien compris avec l'ancien les interet d'emprunt sont déductible, de même que tous les travaux (remise en état...)

Si vous optez pour le régime micro-foncier vous faites un abattement forfaitaire sur les loyers, si vous choisissez le régime réel, vous enlevez les frais (intérêts, travaux, charges, taxe foncière etc...).
Et c'est valable pour le neuf aussi.

Maintenant si je vous écoute : Louer au final je ne vais rien gagner, si beaucoup de personne le font c'est peut etre pas pour rien sinon on place a la banque et puis voila c'est tout...

Et si c'était aussi évident tout le monde le ferait.
De ceux qui l'ont fait, certains sont contents et certains se sont mordus les doigts.
Si beaucoup de gens le font c'est surtout que c'est un des rares placements qui permet un bras de levier en vous permettant d'emprunter pour faire un placement. Ce bras de levier comporte des risques qui ne sont pas vraiment expliqués mais comme tout bras de levier il offre un potentiel de gain supérieur.
Mais du coup c'est le bras de levier qui est recherché par forcément la défiscalisation, cette dernière vient participer au rendement et non comme un objectif principal.

Bon si je veux gagner des sous avec de l'immobilier, Neuf ou ancien ?

Si vous voulez gagner des sous il faut surtout choisir le bon bien, peu importe qu'il soit neuf ou ancien, qui va prendre de la valeur et bien se revendre à l'échéance de revente que vous avez choisi: quartier en devenir, future ligne de transport etc...

 

[Doolittle]

Bon si je veux gagner des sous avec de l'immobilier, Neuf ou ancien ?
La loi pinel ça me plait pas vraiment ensuite.
C'est mieux d'essayer avec un petit appart/studio pour commencer et un achat pas cher ?

Si vous voulez gagner des sous avec l'immobilier (comme avec n'importe quoi d'autre d'ailleurs) il va falloir travailler : étudier le marché en amont, faire beaucoup de visites jusqu'à connaitre parfaitement votre secteur, avoir les bons contacts qui vous amèneront les bonnes affaires, savoir négocier au plus juste avec le vendeur, les artisans qui vous feront les travaux (ou faire les travaux vous même si vous avez ces compétences), les banques pour obtenir le meilleur financement ; en parallèle, avoir un plan de financement précis et des outils permettant d'estimer rapidement la rentabilité d'un bien pour savoir combien vous pouvez l'acheter, etc.

Et l'élément clé ce sera le rendement. Si vous empruntez à 2% pour placer à 5% bruts soit 3% nets environ, certes ce sera plus facile à trouver mais vous n'allez pas gagner grand chose. Si vous arrivez à trouver une rentabilité supérieure (en général il convient de viser 10% brut pour espérer avoir un cash flow mensuel positif ou nul) là ça devient intéressant, mais ça demande de la patience et du temps.

 

[herbe10]

Bon merci pour vos réponse.
Afin de ne pas prendre trop de risque et vus que mes revenus ne sont pas extraordinaire je ne veux pas me lancer dans un achat trop important.

Bref, j'ai peut etre tort, mais je suis plutôt attiré pour un appartement ancien type Studio / F1 en centre ville d'Orléans que je connais bien.
Les prix sont entre 40 et 50K€ pour une surface qui varie beaucoup suivant le secteur et la localisation.

Il peut y avoir des travaux avant de remettre en location car cela fait très largement partie de mes compétences.
Pour avancer dans mon projet , par quoi me conseillez vous ? Aller en parler a mon banquier, une agence immo..... Je n'ai pas de soucis pour y passer du temps et préparer au mieux mon projet

Je commence à faire un tableur pour y rentrer mes chiffres et faire mes simulations. Pour le moment cela me semble favorable.

 

[Buffeto]

Aller en parler a mon banquier,

pour que le RDV avec le banquier soit productif pour vous deux il faut que tu y ailles avec un projet chiffré et déjà assez avancé .
donc pour commencer : repérer et visiter des biens , porter ton choix sur 2 ou 3 biens , ensuite les négocier et enfin sélectionner celui qui te paraitra le meilleur au meilleur prix .

moi je recherche sur les sites de ventes en ligne , mais effectivement tu peux aller démarcher les agences immo.

 

[Doolittle]

Bref, j'ai peut etre tort, mais je suis plutôt attiré pour un appartement ancien type Studio / F1 en centre ville d'Orléans que je connais bien.
Les prix sont entre 40 et 50K€ pour une surface qui varie beaucoup suivant le secteur et la localisation.

Ok mieux vaut acheter ce que l'on connaît. Quelle est la rentabilité moyenne pour ce type de bien ?

Pour avancer dans mon projet , par quoi me conseillez vous ? Aller en parler a mon banquier, une agence immo..... Je n'ai pas de soucis pour y passer du temps et préparer au mieux mon projet

Je commencerais par voir avec la banque quel est votre budget réel (combien vous pouvez emprunter et sous quelles conditions - sans engagement de la part de la banque, juste pour avoir un ordre d'idée de ce que vous pouvez engager sur cette opération).

EDIT : Si vous n'avez pas de doutes sur ce point (i.e. si vous êtes sûr que la banque pourra vous prêter suffisamment, vous pouvez passer cette étape et ne voir la banque que lorsque vous aurez un projet bien avancé, cf la réponse de buffetophile).

Ensuite :

Commencer à visiter des biens correspondant à une liste de critères (afin de comparer ce qui est comparable) : emplacement, fourchette de prix, surface, etc.

Pour les travaux, se renseigner sur le coût moyen au m2 dans le cadre d'un simple rafraîchissement et/ou d'une rénovation complète.

Pour estimer le loyer auquel vous pouvez louer ce type de bien, voir les sites d'annonces de location, voire en passer une vous même sur leboncoin pour voir si vous recevez 10 appels par jour ou 1 par semaine.

 

[herbe10]

Ok mieux vaut acheter ce que l'on connaît. Quelle est la rentabilité moyenne pour ce type de bien ?

Vus que je commence à me rensigner je vais dire : Brut ou Net ?
Maintenant vus que c'est le début je vais dire : J'en sais rien
Sérieusement je regarde les prix d'achat vis à vis du loyer déjà pour faire mes débuts de calculs. c'est bien ce que vous me demandez ?

Je commencerais par voir avec la banque quel est votre budget réel (combien vous pouvez emprunter et sous quelles conditions - sans engagement de la part de la banque, juste pour avoir un ordre d'idée de ce que vous pouvez engager sur cette opération).

EDIT : Si vous n'avez pas de doutes sur ce point (i.e. si vous êtes sûr que la banque pourra vous prêter suffisamment, vous pouvez passer cette étape et ne voir la banque que lorsque vous aurez un projet bien avancé, cf la réponse de buffetophile).

Ensuite :

Commencer à visiter des biens correspondant à une liste de critères (afin de comparer ce qui est comparable) : emplacement, fourchette de prix, surface, etc.

Pour les travaux, se renseigner sur le coût moyen au m2 dans le cadre d'un simple rafraîchissement et/ou d'une rénovation complète.

Pour estimer le loyer auquel vous pouvez louer ce type de bien, voir les sites d'annonces de location, voire en passer une vous même sur leboncoin pour voir si vous recevez 10 appels par jour ou 1 par semaine.

Je préfère allez voir la banque quand j'aurais déjà une idée de mon projet, mais de toute façon j'irais avant de commencer les choses sérieuses.
Pour les travaux je saurais évaluer facilement, j'ai rénové ma maison de A à Z moi même.
OK pour le marché je commence à regarder les prix et loyer.

Pour faire mes calcules, pouvez vous d'expérience me donner des chiffres sur les charges à prévoir chaque mois/années ?

 

[Doolittle]

Vus que je commence à me rensigner je vais dire : Brut ou Net ?

Le net dépend de beaucoup de choses, notamment de votre situation personnelle.
Donc parlons du brut, plus facile à comparer.
12 x loyer mensuel / coût de l'appartement (prix + frais notaire + travaux éventuels) vous donne déjà une bonne indication :
- en dessous de 5%, vous aurez au mieux 2-3% en net. Autant qu'un fonds euros d'assurance vie. Pourquoi s'embêter à acheter un bien et gérer des locataires pour si peu ?
- au delà de 10% vous pouvez y aller, au pire vous aurez du 4-5% nets, voire plus si vous pouvez optimiser, ce qui est correct par rapport à un taux d'emprunt autour de 2% : dans cette situation l'effet de levier fonctionne bien et les projections à 10 ans donnent un gain appréciable même avec des hypothèses défavorables.
- entre 5 et 10%, à voir. Si vous partez sur un bien plutôt modeste, vous pouvez tenter d'y aller pour vous faire la main même si la rentabilité n'est pas exceptionnelle. A vous de voir.